いや、今をもっとサラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。約半年振りの更新です。いっても、もう殆ど見てもらって無いでしょうけど。久しぶりにみんなのブログを見たら、ぺっぺさんが更新していたので私もついでに?・・・この前のブログでは、不動産屋に行っているとカミングアウト?しましたが、これがまた、内容が濃くってなかなかブログに掛けない事ばかりですのでブログから遠ざかっていました。普通の不動産屋のお仕事の傍ら、ボロ戸建てを一戸購入しました。当初はリフォームしての再販を考えていたのですが、あまり高値では売れそうも無く、リフォームに費用を掛けすぎてしまいましたので短期譲渡で無くなる5年程持ってから売却する事にしました。購入したのはこんなボロ家です。雨漏りで、壁が崩落しています。天井も雨漏り跡が玄関を開けると洗面所?建物が狭いので、他に行き場が無いのです。キッチンは謙価版ですが、壁はリフォームされています。雨漏りの原因のベランダです。リフォーム後はと言いますと。玄関は、崩落した壁、天井、床をやり直しして、洗面の有った所に洗濯機を置けるようにでも、玄関からは見えないように壁を作りました。インナーガレージのドアは、古びたガラス入りのドアだったのでガラスを外し、両側にベニアを貼ってクロス仕上げ。キッチンと和室を仕切っていたガラスの引き戸も、ガラスを外し補強をしてベニアを貼ってクロス仕上げです。下地を作ってクロス貼りに、建具は白色ペンキです。キッチンは混合栓にガステーブルを追加した程度でそんなに触っていません。床は貼り直しましたが。1階の和室を洋室に引き戸の襖の上に直接クロスを貼りました。開き戸の襖は和室の壁の上に下地を作ったので開き戸の巾が小さくなったので枠を切って小さくしクロス貼りです。浴室は塗装をしたかったのですが、予算の関係で断念。混合栓、コーキングとペンキのタッチアップ程度です。2階の和室の天井の汚れは取れないとの事なので、下地を作りクロスを貼りました。ベランダは防水シートに穴が開いて浮いており、雨漏りが酷かったので補修しFRP防水を行いました。この、ベランダの防水と外壁塗装が予想以上に掛かって(と言っても予算が少ない過ぎたのですが)キッチンと浴室に手が回らなくなってしまいました。分離発注し床やペンキ、ドア等自分で出来る所は自分で行ったのですが、片手間になってしまい、段取り等大変でした。フルに入れると良いのですが、不動産業との両立はちょっと無理がありましたので次回?は再検討要ですね。話しが流れてしまいました。この話しは今月の始にある建築会社の方から紹介のあった物件です。如何ですか?』との事。見せて貰う事にしました。間取りはこんな感じです。見せて頂いたのはりフォーム前の状態だったのですが、リフォーム内容を聞くと、殆ど必要なリフォームはしてくれるので購入後そのまま貸せそうです。文書での買い付けや契約はまだでした。今回見送る事にしました。縁が無かったらこんなもんですね。62007/01/29/Mon入居申込み昨年末に取得した戸建てに入居申込みがありました。これで、やっと満室です。喜んでばかりいられません。医大近くのアパートに今年卒業予定?の方が2人いらっしゃいます。順調に行けば今春卒業のはずなので、そちらの募集の準備もはじめなければなりません。このアパートは管理をしてもらっていますので、管理会社に卒業予定の方が2人いるので斡旋の準備をしておいて貰うように伝えていますが、この管理会社は管理物件が多く融通が利かないようなので、客付けが若干心配です。思わぬ入居キャンセルの連絡で書く内容が変わってしまいました。いう事で、今回は公売の入札に付いてです。入札する予定だったのは近隣の市の戸建です。『予定だった』という事は、結局入札を断念したのです。この物件は10月ぐらいに不動産屋から公売で良さそうな物件が出るのでどうかとの連絡があり、チェックをしていた物件です。その時は、同時期に任買の話があったのでそちらを買ったので公売の方は見送りました。その物件に入札が無く見積もり価格を下げて最出展されていました。価格も安くなりひょっとしたら面白いかもと再検討を始めたのです。インターネットで内部の写真がアップされており、写真を見る限りはそんなに悪くありません。外部は前回チェックしてるので外壁の再塗装は必要なものの、程度はそれなりです。本日内部を見させていただきました。妻が市役所の方に電話で確認した時は『白蟻は無さそうですよ!』との事でしたが、至るところ白蟻だらけ!玄関のドア枠、玄関の床、各部屋の窓枠、洗面のドア、LDKの敷居、書いたら限がありません。CASHFLOW101さんのブログで、「古い物件は、必ずたたみをはがして、床が朽ちていないか検査すること。天井や床を覗ける穴があったら、必ずのぞいて、使用されている木材をチェックすること。時として、廃材を使用している場合がある」との事だったので、タタミをめくるつもりだったのですが、それ以前で断念。中に入っているだけで体が痒くなってきそうです。中をチェックしている時に、隣のおじさんが来て色々教えてくれました。ここは田んぼを造成した所で湿気が激しい事、白蟻が湧いている事、持ち主が数名代わりみんな破産をしてゲンが悪い事。この物件も公売になる前に、近隣の家に買ってくれないかと打診があったのですが、上記の理由でみんな手を出さなかったそうです。公売になり、数名中を見に来ていたが結局誰も入札しなかったみたいです。インターネットの写真では、そんな細かい所までアップしていないので中をチェックできなければ分からない内容です。今回中をチェック出来たので事前に分かりましたが、これが競売等でチェックできなかったらと思うとぞっとします。いえば、以前アパートを建てた不動産屋にある個人の方から『競売で戸建を落札したが、思ったより程度が酷いので買い取って欲しい』と依頼があったが、その不動産屋も程度が悪すぎて値段が付けられないと断ったとの話を思い出しました。今回、中をチェック出来なかったらきっと入札をしており、もし落札なんかしていたらと思うと・・・しかし、中をチェック出来ず白蟻が解らなければ、みんな入札するのでうちは落札できないでしょうけど。公売も競売も入札の際は調査を徹底的にしなければいけませんね。142006/12/05/Tue少し間が空いてしまいました。先週から、戸建のリフォームが始まっていますが、今回は時間があまり取れないので殆ど業者にお願いしています。自分達で行う内容は、1.美装。築10年ちょっとなのにこの汚さは何!以前の持ち主はきっと掃除って知らないんでしょうね!おかあちゃん。頑張って!2.水周りのパッキン交換シングルレバー用のパッキン交換に初めてチャレンジ。方法が分からずに四苦八苦しながら何とか分解し、付いていたパッキンをもってホームセンターに、でもシングルレバー用のパッキンはホームセンターに無くて取り寄せに。今度の休みまで入荷が間に合うか?3.エアコン3台の取り外し。3台中1台だけまだ使えそうでしたが、もう10年ちょっと前の製品だったので全て取り外しました。処分費用が・・・・と思っていましたが、外したエアコンを家の前において置くと、廃品回収の方が『このエアコン貰って行ってもいいですか?』って、タダで引き取ってくれるなら喜んで。因みに今後の事もあるので連絡先を聞いておきました。前回の記事で書きましたが、吊りドアの為、枠が下がって来たので、調整が出来ず。結局中央部を柱で支える事に。ドアを閉めてしまえば見えないからエエ事にしよ!5.窓枠のニス塗り窓枠が露で痛んでおり、一部ニスが剥がれていましたので、上からカラー二スを塗りました。6.フローリングのニス塗り(痛んでいる所のみ)こちらも、窓の露でフローリングが痛んでおり、窓枠と同様に二スを塗ってやりました。入居者さん我慢してね。目地をやり直そうと思っていたのですが、面倒くさくなったのでコーキングに変更。ま、こんなもんでしょ。8.玄関ドアのシリンダー交換このドアはWロックになっていたので、シリンダーを2個交換する事に。今回の鍵も前回と同様番号が無ければスペアが出来ないタイプにしたので、めちゃ高かったのですが次回の入れ替えの際交換がいらないから次は安く付くかな?9.モールの取り付け。この家はエアコンの電源ケーブルを後から追加しているので、洗面所の壁に裸の電線が。クロスを張替えたついでにモールで隠してみました。10.カーテンレールの取付け。?1ケ所だけカーテンレールが無くて一番安いおしゃれな?レールを買って付けて置きました。これは家の障子で練習をした妻の得意とするところ。12.ふろーりんぐのワックス掛け。この前の残りを妻がせっせと塗ってくれました。見はきれいになりました。13.TVインターフォンの取り付け。外のカメラの取り付け位置が低くて顔が見えない!子供専用ということで。ちなみに、業者にお願いする内容は、1.クロスの張替。今回始めての業者にお願いしたのですが、下地処理が今一でもう一つの出来。安かったのでお願いしたのですが、今度はよっぽどの事が無ければお願いしたくないですね。値段も、仕上がりも特に言うことなし。(可もなく不可もなく)3.たたみの表替え。今後もお付き合いしたいので安くしてもらってます。今後あるかな?4.外壁塗装。予算がオーバーしているので、かなり厳しい値段に。値切り過ぎたので手抜きをされないか心配。来週始めから施工が始まります。今回は仕事なので見張る事が出来ません。妻にチェックしてもらっておきます。