2018.07.30この記事は約6分で読めます。高利回り物件を熱望する不動産投資家を指す隠語に「利回り星人」があります。利回り星人にとっては高利回り物件こそが正義で、次の言葉を呪文のように唱え、不動産業者を巡回します。条件のいい物件がでたら連絡してください!利回り星人X%以上の物件はありませんか?不動産投資はエリアにより相場がありますが、利回り星人は相場を無視してひたすら高利回り物件の紹介を受けようとする。不動産業者にとっては面倒な存在です。そんな利回り星人に、まともな物件が紹介されることは、まずありません。本来、リスクとリターンは一方を追求すれば他方を犠牲にせざるを得ないので、高利回り(ハイリターン)ということは、リスクが高い(ハイリスク)ということです。あなたが不動産投資で失敗したくないなら、このことを肝に銘じるべきです。高利回り物件の持つリスクを洗いざらい解説しましょう!スポンサーリンクスポンサーリンクコンテンツ高利回りの基準は市況で変わる高利回りはハイリスクの裏返しである高利回りマンションが抱える4つのリスクまとめ高利回りの基準は市況で変わるボクがワンルームマンション投資を初めた2011年は、東京でも表面利回り10%を超える物件はあった。いうのも、2009年にリーマンショックがあり、不動産業界に騒然の氷河期が訪れました。2010年~2011年あたりが、最近の相場の底だったのです。今、コンサルタントとして活躍中の「メガ大家さん」も、そのころに不動産投資に参入した者が多いです。余談ですが、表面利回りは忘れて次の利回りをマスターしよう!これが計算できるだけで、負動産をつかむ失敗率が格段に減ります。ネット利回り(NOI利回り)実質利回り(FCR)自己資金利回り(CCR)ローン定数(K%)全期間利回り(IRR)ぴろりリンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。)の利回りは右肩下がり。築年数とエリアにもよりますが、「東京23区で表面利回りで4%~7%」「大阪6区で5%~8%」といったところでしょう。(2018年)このような市況の中、このエリアで表面利回り10%を超える物件がでたなら、それはまちがいなく高利回り物件です。高利回りはハイリスクの裏返しである他の不動産投資家が敬遠するようなハイリスク物件は、高利回りにしないと売れません。表面利回り10%を超えるワンルームマンションを紹介されたとき、失敗したくないならあなたはこう考えるべきです。そのような高利回り物件には何か問題があるのではないか?表面上は高利回りに見えるが、本当はハイリスク物件ではないか?しかし、初心者のサラリーマン投資家にはこの感覚がありません。簡単にだまされてしまいます。悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する』もし、あなたが賢明な投資家であったとしても、物件買いたい病にかかっているときは危ない!ぴろり買いたい病とは、購入後の運営と売却のことを忘れてしまい、買うことがゴールになってしまう、不動産投資家を失敗投資家に導く恐ろしい病のことだよ。しない不動産投資家」であるボクが購入したやや高利回り物件もリスクが隠れていました。ろり偉そうな記事を書いているボクもプチ利回り星人です。この記事は「自分へのいましめ」でもあるんです。高利回りマンションが抱える4つのリスク先に解説したように、高利回りマンションにはさまざまなリスクがあります。本記事は4つのリスクを抜粋して紹介します。立地がハイリスクワンルームマンションは単身者が住むため、駅からの距離(時間)は最重要項目です。駅から遠くなるにつれて利回りは高くなります。ボクなら特急電車の停まるターミナル駅から徒歩15分の物件より、普通電車しか止まらないとしても徒歩3分の物件を選ぶでしょう。不動産投資家が敬遠するハイリスク物件とは、具体的にはこういう物件です。駅徒歩3分とあるが、実は急坂。駅徒歩3分とあるが、実は回り道をする必要があり倍以上の時間がかかる。周辺環境がハイリスクどれだけ高利回りでも、ボクはこのエリアのワンルームマンション投資は行っていません。「ド」が付く街中(近くに簡易宿泊所があることが多い)「ヤ」が付く事務所が近くにある「風」が付く歓楽街の中ボクはこの3地区を「ドヤ風」と呼んでいます。「ドヤ顔」ではありません。だれも住みたくないエリアです。銀行融資もNGになるため検討にも値しません。修繕がハイリスク不動産投資家として見極めなければならない修繕関係の重要事項は3つです。ろり修繕積立金月額の安いワンルームマンションは失敗する!なぜでしょうか?答えは単純です。修繕積立金が安いと積立修繕金の残高が増えません。すると、大規模修繕ができなくなりスラム化するか、大規模修繕をするために一時金を徴収されるかの2択しかないからです。数十万の一時金を徴収されたらどうしますか?もう地獄を見るしかありませんよね。入居者がハイリスク現在、ボクが考えるハイリスク入居者とは滞納する入居者です。今の日本の法律では、滞納者ですらすぐに追い出せないからです。入居者は法律上は弱者であり、その弱者に向かって強引に取り立てようものならお上が黙っていません。大家がひどい目に合うしかありません。まとめ高利回りマンションのリスクか分わかったでだろう?高利回りの反対。低利回りマンションにはこのようなリスクは低いですが、ある程度の利回りがないと投資として成立せずに失敗するよ。不動産投資は、ほどほどの利回りがベターだね。失敗したくない40代サラリーマン大家のブログレコメンド利回り築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?中古ワンルーム投資は2タイプの投資(築浅・築古)があります。甲乙つけがたいですが、ある条件で勝つのはどちらでしょうか?白黒付けてみました。リスク初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ1.2年でワンルーム10室以上の規模に到達する凄腕投資家さんもいます。ボクはおすすめしません。間違った方向へ突き進み「気付いた時には手遅れ」になる可能性があるからです。利回り自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?自己資金利回り(CCR)は聞き慣れない言葉ですね?これは自己資金の活用具合を知るための投資指標です。計算できるようになると「効率のいいマンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになります。「東京オリンピックが終われば不動産価格は下がる!」「今が売り時です!」このような勧誘には注意が必要です。不動産投資は売って終わりではありません。売却後の戦略が大切なのです。利回りワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法ハイレバレッジはお好きですか?ボクは大好きです。攻守のバランスが崩れない程度に控えています。昨今、利回りが低下しているため、レバレッジは効きにくくなりましたが、それでもGoGo!という方はどうぞ。リスクワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜワンルーム投資は「儲からない」「失敗が多い」「信用棄損する」など、懐疑的な意見が多いです。アパート投資より劣ると思っていませんか?いえいえ、そんなことありません!この記事を読んでみてください。サラリーマン大家はこう書く!アーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年8月2018年7月ブログ内検索コンテンツの目次コンテンツ高利回りの基準は市況で変わる高利回りはハイリスクの裏返しである高利回りマンションが抱える4つのリスクまとめタイトルとURLをコピーしました。