動産関連の書籍、またはサイトには、“底地(貸宅地)”や“借地”という言葉がよく出てきます。これらの違いについて明確に把握している方は、果たしてどれくらいいるのでしょうか?ここからは、底地(貸宅地)と借地の決定的な違い、そしてそれぞれの区別がしにくい理由を解説していきましょう。建物の所有を目的とする賃借権、または地上権である“借地権”が付いている土地のことを“底地(貸宅地)”と言います。地主様が土地を第三者に貸し出したときに、その土地は底地(貸宅地)という扱いになり、その瞬間から、地主様は土地の所有権と地代を受け取る権利(地代徴収権)を得ることになります。ちなみに、地主様は、土地を貸し出して底地(貸宅地)とした時点で、その土地上における“使用”が制限されます。底地(貸宅地)には借地人様が建物を建て、それを借地人様が使用しているためです。単純に、借主が地主様から借りている土地のことを“借地”と言います。これは、賃貸借契約または地上権に基づいて利用されるもので、民法においては、賃貸借契約に基づき、山林や宅地、農地などの貸借権が認められています。このほか、工作物の所有や植林のためには地上権、耕作や牧畜のためには永小作権が認められており、借主はさまざまな目的で、地主様から借地として土地を借りることになります。底地(貸宅地)と借地の決定的な違いって何?底地(貸宅地)と借地の決定的な違いは、ずばり”権利の有無“です。先ほども解説したように、底地(貸宅地)には、建物の所有を目的とする賃借権、または地上権である“借地権”が付いています。一方で、借地は単なる“地主様から借りている土地”であるため、何の権利も付いていません。お気付きの方もいるかもしれませんが、ここまで底地(貸宅地)における借主を“借地人様”、借地における借主をそのまま“借主”と表現していたのには、上記のような理由があるのです。底地(貸宅地)の借主は、借地権を有するがために“借地人様”と呼ばれ、借地の借主は、借地権を有さないがために“借主”と呼ばれるということです。したがって、底地(貸宅地)における借地人様は、自身で底地上に建物を建築し、使用することができますが、借地における借主にそのような権利はありません。土地自体に権利が付いていないためですね。複雑な解説になってしまったため、1度わかりやすくまとめておきましょう。不可ちなみに、“借地”と“借地権”が混同してしまうという方も多いですが、これらは名前が似ているだけで、区別が難しいものではありません。前述の通り、借地が地主様から借りている“土地”をいうのに対し、借地権は建物を建てるために地代を支払い、地主様から土地を借りる“権利”のことを指しています。そのため、借地は“土地”、借地権は“権利”と覚えておきましょう。底地(貸宅地)と借地はなぜ区別しにくい?底地(貸宅地)と借地は、似ているようでまったく異なるものだということは、理解していただけたかと思います。「底地(貸宅地)と借地の区別がつきにくい」と感じている方は、決して少なくありません。これほどまでに、上記2つの言葉は区別しにくいのでしょうか?主な理由は以下の通りです。同時に目にする機会が多い底地(貸宅地)と借地を区別しにくい大きな理由として、これら2つの言葉を同時に目にする機会が多いことが挙げられます。何度も言うように、底地(貸宅地)は借地権が付いている土地です。借地権が付いていない土地は、たとえ借主がいたとしても、借地と呼ばれることになります。底地(貸宅地)と“借地権”はセットで解説されることが多いため、正確には借地ではないにしろ、底地(貸宅地)という言葉と借地という言葉を同時に目にする機会は、必然的に増えてきます。毎回このような形で底地(貸宅地)、借地という言葉を目にすることになれば、区別しにくくなるのは当然です。立場によって呼び方が変わる底地(貸宅地)と借地を区別しにくい理由には、立場によって呼び方が変わるということも挙げられます。地主様から見たとき、借地権が付いている底地(貸宅地)を借地とは呼びませんよね。借地権が付いている底地(貸宅地)であっても、借主から見れば“借りている土地”であることに変わりはないため、これを借地と呼ぶケースは存在します。底地(貸宅地)と呼んでも借地と呼んでも間違いではないケースが存在するがために、区別しにくくなっているということですね。言い間違える人が多い底地(貸宅地)と借地を区別しにくい理由には、双方を言い間違える方が多いということも挙げられます。底地(貸宅地)のことを話しているつもりが、借地のことについて話してしまった方がいる場合、それを聞いた方は、双方の意味を間違って覚えてしまいますよね。言い間違えた内容をそのまま覚えてしまい、後々になって区別しにくくなる方が多いということです。底地(貸宅地)のメリットについて先ほど少し触れたように、地主様目線から見た土地を借地と呼ぶことはありません。そのため、地主様が触れることになるのは、底地(貸宅地)のみとなります。地代のほかに承諾料も得られる底地(貸宅地)であっても借地であっても、借主から地主様に支払われる地代は発生します。借地人様が建物を建築したり、建て替えたりすることができるのは底地(貸宅地)のみであり、建て替えの際には借地人様から承諾料を受け取ることができます。管理の手間、コストがかからない例えば地主様が、自身が所有する土地に建物を建築したとします。その建物を賃貸物件として貸し出すとしましょう。この場合、建物を維持するためには、当然メンテナンスや管理の依頼をしなければいけません。なると、もちろん手間やコストが発生します。一方で、底地(貸宅地)の場合、建物を建てるのは借地人様であるため、地主様はメンテナンスや管理の依頼をする必要がなく、手間やコストを削減できます。底地(貸宅地)のデメリットについて一方で、地主様が底地(貸宅地)を所有することには、以下のようなデメリットもあります。地代の値上げは難しい底地(貸宅地)の賃貸借期間は、20~30年と非常に長く、旧借地法または借地借家法において、契約の自動更新が認められているため、地代を引き上げるのは難しいと言えるでしょう。売却には向いていない底地(貸宅地)は、通常の土地よりも権利関係が複雑であるため、敬遠する買い手が多く、あまり売却には向いていません。利益が手元に残らない場合もある底地(貸宅地)では、借地人様から地代を受け取ることができますが、土地の固定資産税を支払うのは地主様であるため、あまり手元に利益が残らないことも考えられます。まとめここまで、底地(貸宅地)と借地の違い、区別しにくい理由を中心に解説してきましたが、いかがだったでしょうか?底地(貸宅地)、借地という言葉は、これからも同じタイミングで目にする機会が多いと思います。今回解説したことをしっかり理解しておけば、混同せず、正しい場面でそれぞれの言葉を使うことができるでしょう。際に使用される、底地や従前地という言葉の意味とは?借地の返却手続きにおける基本的なルールを解説します借地の地主様が変更されたとき、その借地を借りる契約は無効?底地と更地の違いとは?~知っているようで知らない不動産用語を学ぼう~借地にある空き家はどうやって処分すればいいのか?借地では車庫証明の押印を誰に依頼すればいいのか?不動産の取引、土地や建物の用語を簡単に解説したページを開設いたしました。