節税はどうしたらいいですか?」という質問を多く受けます。最適な節税策は個別事情によって異なりますが、できるだけわかりやすく表にしました。)の利益に対しては、通常(くりっく365を除く。)雑所得として他の所得と合算され総合課税によって税金を計算します。総合課税によると、超過累進税率が適用され、最大50%が所得税及び住民税として課税されてしまいます。上場株式の配当、売買益が10%の源泉徴収のみで済むのと比べ、FXによる利益がいかに高税率であるかがわかります。日本の低金利を利用したスワップ金利(スワップポイント)を意識した円売りにより安定して高収益をあげている方にとっては頭の痛い問題です。この高税率とネット取引の不透明性によって、無申告による脱税が多いといわれていますが課税側も今後は取締りを強化していくものと思われます。当事務所では脱税ではなく、「節税」する方法を提案したいと考えております。それは、会社(投資法人)を設立して、会社から給与を受ける方法です。法人化により主に下記のようなメリットがあります。損失を7年間繰り越すことができる。個人の雑所得では繰越どころか、その年の他の所得(給料など)とさえ相殺できません。個人に支給した給与については給与所得控除額の適用がある。利益1,600万円超の場合を除く。配偶者等の親族に給与を支給することによる所得の分散効果を得られる。(当然、業務に従事していただくことになります。)逆に主に下記のようなデメリットもあります。帳簿付けが必要となり、申告書も個人のものより複雑になる。当事務所で帳簿の作成~申告書の作成までフルサポート致します。)で1,500万円の利益を得た場合、法人化によって下記のとおり年間300万円の節税効果が見込まれます。法人化をご検討又は節税額の試算が必要な方はお気軽にご連絡下さい。現在では下火になりましたが、バブル期には不動産投資をすることによる節税が流行しました。不動産投資をすることによる節税は、貸付初年度などの初期に不動産所得で赤字を出し、その赤字を他の所得と通算することにより、所得税の還付を受けるという「所得税」に着目した節税方法でした。これは不動産の価格が右肩上がりに上がっていたので成り立ったのです。今では、節税対策に不動産投資を行うのは逆効果だという見方が多くなってきていますが、「所得税」ではなく、「相続税」に着目すると、まだまだ節税対策として有効なのです。今後は「サラリーマン等の若い世代が行う不動産投資による節税」ではなく、「高齢者層が次世代に多く財産を残すための不動産投資による節税」が効果を発揮していくのではないでしょうか?不動産投資による相続税の節税のカラクリは、相続税の計算において必ずといっていいほど、「現金≧不動産の購入価格」となることを利用するものです。建物はこの傾向が顕著です。建築費の5~7割と言われていますので、中間の6割としても建物は6,000万円の評価となります。この建物が賃貸物件である場合には、借家権(3割)が控除されますので、最終的に4,200万円の評価となります。このように1億円の現金を相続するより、1億円で建築した建物を相続する方が「税金の計算上」5,800万円も相続財産を圧縮したことになります。相続税の最高税率まで遺産総額があるとすれば(3億円超)、2,900万円の相続税を節税したことになるのです。利用することによりさらなる節税が可能です。相続対策や法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。適用を受ける場合の必要書類は下記の通りです。確定申告の際はお早めにご用意下さい。確定申告の料金はこちらお問い合わせ・ご依頼はこちら(1)所有者が変更された土地、家屋の登記事項証明書(通常は名義変更時に司法書士から控えを受け取っていると思われます。(2)売買、請負契約書(3)適用を受ける住宅に引っ越した後の住民票(4)住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(年末に金融機関から送付されます。給与所得について年末調整を受け、他に所得がない場合には上記に加え、給与所得の源泉徴収票をご用意の上、ご依頼頂ければ36,750円にて確定申告を承っております。お気軽にお問い合わせ下さい。受けるための要件のうちに、(1)建物の構造がコンクリート造など耐火建築物の場合「築後25年以内のもの」(2)木造など非耐火建築物の場合「築後20年以内のもの」とありましたが、これに(3)“新耐震基準”を満たしていることが証明された住宅が含められることとなっています。適用を受けることができます。取得し、申告の際に添付する必要があります。依頼をして耐震診断を受け、証明書を取得するものなので、中古住宅の購入前に入手しておくことが重要です。不動産取得税の減免措置においても新耐震基準を満たしていれば、建築後相当期間が経過していても減額が受けられます。非上場株式(未公開株式)を売却したり、贈与する場合にも時価に注意しなければなりません。時価の1/2未満の売却には不動産の親族間売買の場合と同様に、譲渡損が否認されたり、贈与税の対象となる場合があります。非上場株式の時価の計算は複雑であり、法人の決算情報等が必要です。非上場株式の時価を算出しようとする方はお問い合わせ下さい。非上場株式を次世代に贈与しようとする場合には、非上場会社が損失を計上したときなど、時価が一時的に低下した時に贈与することで節税を図ることができます。売却する場合には、非上場株式の譲渡所得には20%の税金がかかります。対して、上場株式の譲渡所得には10%しか税金がかかりません。ここで、上場株式の譲渡損失と非上場株式の譲渡利益が通算できることを利用して、上場株式の譲渡損失が発生した年度に非上場株式を譲渡してしまうことも節税策として有効です。非上場株式を譲渡した時には税務署からのお尋ねがくる場合がありますので正しく、記録を残して行いましょう。土地所有者と建物所有者が異なる場合(個人間)相続等により土地の所有者と建物の所有者が異なる場合があります。この場合には、各種の特殊な取扱いや不利益があるので、課税関係をよく確認することが重要です。個人間で土地所有者と建物所有者が異なる場合を検証します。個人と法人で土地所有者と建物所有者が異なる場合は次回、ご紹介します。個人間で土地の所有者と建物の所有者が異なる場合には、土地の所有者Aさんが建物の所有者Bさんに無償で土地を使用させていることとなります。建物が賃貸物件である場合には、家賃収入はすべてBさんに帰属し、Aさんの収入とはなりません。これでは所得の分散による節税ができません。このような場合には、土地の持分と建物の持分を交換する方法や、不動産所有法人を設立して節税する方法が有効です。次に建物が自宅である場合には、売却時に居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除を2人で受けることができません。土地の所有者と建物の所有者が生計を一にする親族である場合には、2人合計で3000万円までは受けられますが、共有名義にしておけば、2人とも3000万円の控除が受けられるので差は最大、600万円になります。よる節税がどれくらい効果があるのか検証してみましょう。不動産賃貸法人で役員は本人と配偶者の2名。収入は年1500万円で経費は年300万円(1)夫婦で年500万円づつ給与を取る場合(2)夫婦で年584万円(84万円は小規模企業共済へ拠出)づつ給与を取る場合この場合の納税額の差は、58万円強になります。今回は所得税及び住民税が15%弱で計算していますが、収入が多額になれば、この3倍以上の節税効果が期待できます。所得の分散による節税と同様に人数が増えるほど節税効果は上がっていきます。小規模企業共済や、法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。設立した場合にも受けられる節税ですので上手く利用しましょう。小規模企業共済は、「個人事業者の退職金」と呼ばれ、個人事業者や中小企業のオーナーが毎月、掛金を支払い、退職時に退職金として一時金を受け取るか、年金形式で受け取るかを選択するものです。小規模企業共済には、次のような強力なメリットがあります。(1)全額所得控除(2)一時金として受け取れば退職金扱い掛金が全額所得控除となることにより、税金の控除だけでも15~50%驚異的な利率で掛金が戻ります。退職時も一時金として受け取れば、退職金として課税されるので税負担が非常に少なくてすみます。貸付制度がありますので、急に資金が必要になったときも安心です。オーナーの場合には、圧倒的に小規模企業共済が有利です。小規模企業共済に加入できるのは次のような方です。月額掛金は1,000円~70,000円の間で選択が可能です。掛金分、社長の給料を上乗せすれば、給与所得控除額も多くなり更なる節税効果が期待できます。小規模企業共済による節税額の試算はこちらです。節税にも法人の設立を活用します。個人事業を節税する場合にも、所得の分散による節税が可能となり、大幅に節税をすることができます。事業を承継する場合にも、先代の資産を法人に所有させることにより、円滑かつ節税をしながら事業を承継させることができます。個人事業の法人成りや、家族への給与の支給による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。)個人の税率は超過累進税率によっているので、1人が1,000万円の所得があるよりも500万円の所得を2人で受ける方が納税額が少なくなります。給与に認められている給与所得控除額によっても納税額を圧縮することが可能です。)を支給する場合での納税額の差を検証してみると2人合計で140万円もの納税額の差が生じることがわかります。親族への給与の支払をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。)地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立しない場合には、家族に給与を支給しましょう。法人を設立する場合に比べ、節税額は少なくなりますが、手間がかからないのが長所です。経費の二重控除はここでも効果を発揮します。家族に支払った給与は、全額、経費として控除することができます。よって経費を控除できるので、節税をすることができます。家族に給与を支給することによって所得を分散させることができます。所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。家族に給与の支給をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。(住宅ローン控除)は、源泉徴収された所得税までしか、控除を受けることができません。平成18年に住宅ローン控除を受け始める場合には、1~8年目は最大30万円までしか控除を受けることができません。夫婦共働きで、妻にも源泉徴収される所得税がある場合には、夫婦別の名義で住宅ローンを組むことにより夫婦で住宅ローン控除を受けることができます。自宅の名義を夫婦の共有とすることで、将来、ご自宅を売却する場合の居住用財産を譲渡した場合の特別控除も夫婦で受けることができるので大きな節税対策となります。住宅ローン控除は2年目からは年末調整で控除することができますが、初年度は確定申告が必要です。確定申告される方はお気軽にご相談下さい。マイホームを購入しローンを組んだ場合には、所得税の特別控除が受けられます。工事費用が100万円を超える増改築の場合にもこの規定の適用が受けられます。購入した初年度だけ確定申告をすれば、2年後以降は年末調整によって控除が受けられますので、確定申告の必要はありません。確定申告料金はこちらさて適用要件ですが、下記のすべての要件を満たさなければなりません。(1)取得後6ヶ月以内に居住し、12月31日まで居住していること(2)合計所得金額が3000万円以下であること(3)50m2以上であること(4)築20年(木造等)又は25年(鉄筋等)以内であるか、耐震基準を満たしていること(5)ローンは10年以上で組んでいること(6)親族等からの購入ではないことこれらに該当する場合には特例の適用を受けられます。平成18年に取得した場合には、1~7年目が30万円、8~10年目が15万円まで受けられますので、合計で最大255万円の控除を受けられることになります。平均課税制度(臨時所得がある場合)臨時所得がその年分の総所得金額の20/100以上ある場合には、平均課税制度の適用が受けられます。臨時所得は、その名の通り、一時的な所得なので超過累進税率をそのまま適用されることがないようにこのような規定があるのです。臨時所得となる所得の代表例は次のものです。プロ野球選手の契約金。期待の新人選手で契約金が1億円、年俸が1,000万円だとします。通常通り計算すると、1億1,000万円に対して約半分の5,200万円が所得税及び住民税として課税されます。これを平均課税制度により計算すると、所得税及び住民税が4,200万円ほどとなり、約1,000万円が節税できます。平均課税が受けられる場合には必ず申告して適用を受けましょう。土地や建物を親族間又は個人間で売買する場合には売買価格に注意して下さい。時価の1/2未満の価格で譲渡した場合・・・譲渡損が認められません。時価より低い金額で取得した場合・・・時価と売買価格の差額の贈与を受けたことなり、贈与税が課税されます。売買する不動産の時価を把握した上での売買を行うことが重要です。売買する不動産が建物、家屋である場合はこちら、売買する不動産が土地、借地、底地である場合はこちらで時価について紹介してます。生命保険や損害保険による個人年金を受け取っている場合には、各保険会社から送られてくる個人年金の支払明細から「支給総額」と「必要経費」を把握してください。(支給総額-必要経費)の金額が雑所得として課税されます。年末調整を受けたサラリーマンで(支給総額-必要経費)が20万円以下である場合には、確定申告をする必要はありません。(源泉徴収されている所得税がある場合には、還付を受けることができます。養老保険が満期になって満期保険金を受け取った場合の税金は一時所得となります。満期保険金の支払明細から「受取金額(源泉徴収前)」と「払込保険料の総額」を調べて下さい。上記の計算式による金額が課税される所得金額となります。年末調整をしたサラリーマンで上記の所得金額が20万円以下である場合には、確定申告をする必要がありません。(逆に源泉徴収されている所得税額がある場合には、還付を受けることができます。)なお、満期となった養老保険が2以上ある場合や、他の一時所得がある場合でも50万円は1年に1度しか控除することはできません。支払った場合には、次の区分ごとに最高50,000円(住民税は35,000円)が控除されます。よって合計で100,000円(住民税は70,000円)の控除を受けることが出来ます。サラリーマンの場合には、確定申告しなくても、年末調整で控除できますので各保険会社から送付されてくる証明書を保管しておきましょう。近年、ゴルフ会員権の相場は回復の兆しを見せてはいるものの、バブル期に購入した方にとっては信じられないような価格で売買されています。このゴルフ会員権の譲渡損失は他の所得との通算が可能です。給与所得などからこの損失を差し引くことで源泉徴収税額の還付を受けることができるのです。税務署も近年、通算目的のゴルフ会員権の処分にはうるさくなってきています。1,000万円で購入したゴルフ会員権を3万円で売却し、仲介業者に5万円の仲介料を支払ったような場合には、譲渡損失を否認(損失を認めない)ことがあります。これは実質的に手取りがマイナスであるのに処分するのは、不当に税負担を減少させる措置であると税務署は考えているからなのでしょう。ゴルフ会員権を売却して処分する場合には、少なくとも仲介手数料以上の価格で売却するように仲介業者に依頼しましょう。提出しなければなりません。提出しなければなりません。業務を開始した場合・・・業務を開始した日から2ヶ月以内(その年11月1日以後に業務を開始した場合には、その年の翌年2月15日まで)ただし、他に業務を行っていた場合には上記の以前から業務を行っていた場合に該当することとなります。提出期限は、その年3月15日までとなりますので、注意してください。ご不明な点はお問い合わせ下さい。申請書の提出代行も承っております。相続があった場合において、被相続人が青色申告者であり、相続人が何の業務も行っていない者である場合には、申請期限の特例があります。山林所得を生ずべき業務を行う者は、青色申告書を提出することができます。青色申告者への代表的な特典には次のようなものがあります。純損失の繰越控除この他にも種々の特典がありますが、節税効果が高いのはこの3点です。10万円又は65万円を所得が0円になるまで控除することができます。これは、経費がなくても利益を減少させる青色申告の最も代表的な特典です。通常の青色申告者は10万円の控除、事業規模で複式簿記により帳簿をつけている場合には65万円の控除が認められます。適用(事業規模の場合のみ)青色申告者は事業規模であれば、親族に対して給料を支払うことができます。この給料は当然に経費となりますし、所得を分散させることにより超過累進税率を緩和し節税を図ることができます。不動産賃貸業で事業規模であれば、必ず、親族に対して給料を出すようにしましょう。事前の届出が必要です。事業の結果、損失を計上しその年分の他の所得から控除しても控除しきれない場合には、3年間の繰越控除が認められます。開業当初や、不動産業など利益の変動の激しい業種の場合には、大きな節税効果が期待できます。10万円で受ける方は、簡易な記帳でよいでしょう。事業規模で65万円を受ける方は複式簿記による記帳が必要です。不動産賃貸を事業規模で行っている大家さん等は月額1万円~で複式簿記による帳簿を作成いたします。お気軽にご相談下さい。少人数私募債の発行で分離課税を作り出す超過累進税率によれば最高50%を税金で納めなければなりません。分離課税であれば、所得の多寡に関らず、一定率の税金を納めればよいことになります。代表的なものに預貯金の利子が挙げられます。預貯金の利子は誰も確定申告しませんよね?それは預貯金の利子には既に所得税と住民税を合わせて20%が徴収されているからなのです。この預貯金の利子と同じ課税上の扱いを受けられるのが社債の利子です。ひと昔前までは、社債の発行には多くの手続きや費用がかかりましたが、少人数私募債であれば簡単な手続きで社債を発行することができます。社長が会社に貸付を行っている場合や、多額の給料を受けている場合などは、少人数私募債を引き受けて、利子収入を得るほうが手取り収入は多くなります。上記のような場合には、少人数私募債を発行しましょう。個人の所得に対しては、最高50%が所得税及び住民税で徴収されてしまいます。歴史の授業などで「住民が重税に苦しみました」という表記があっても4公6民、つまり40%の税率であったことがわかります。現在の税体系では、超過累進税率により、相当の所得のある人だけ50%の税率を課しているので、大多数の方は「重税」と感じていないかもしれません。世の中には多くの節税方法が紹介されていますが、大概、「利益を圧縮する」ことに主眼が置かれています。「超過累進税率の不適用」が節税に最大の効果を発揮します。分離課税となる所得を作り出す(少人数私募債の発行)という方法があります。いずれにしても、長期計画で計画的に行うことが必要です。(0)法人の設立による不動産賃貸の節税、個人事業の円滑な事業承継をサポート。よる相続税対策を致します。お見積り、お問い合わせ、取材・講演依頼はこちら。メール、お電話、こちらのお問い合わせフォームよりご連絡下さい。[28]アーカイブページHOMEへサイト内検索このサイト内の検索ができます。通知登録このブログが更新された時にお知らせを希望する方はメールアドレスを登録して下さい。大家さんのニーズにお答えする幅広い補償内容すごく詳しい不動産投資節税サイトすごく詳しい相続税節税サイト。