店内は割と最近できた店らしく清潔でした。辛いラーメンのお店も沢山あるので少し印象付けられる辛さがあるといいのかな?そんなことを感じてしまいました。あっランチタイムのご飯はおかわり自由だったみたいです。おかわりしなかったので未確認でした。02019/01/17収益物件の融資状況さて収益物件の融資のお話でしたね。当社では収益物件の紹介から融資付までおこなっています。この収益物件の定義はとても難しいです。きりがないくらいです。収益物件を所有していない業者からの紹介はとても危険に感じます。所有した経験値がないのにこの物件は大丈夫だとお客さんに紹介できる根拠は?と感じるからです。物件を所有して経営経験のある業者、もしくは経営している宅建主任者からの購入は言葉の重みが違うと思っています。チョイスに経験があります。大切なことは、いくら良い物件を購入できても購入者に満室経営を維持できるスキルがあるかと言うことです。購入は一瞬、経営は所有し続ける期間全てだからです。丸投げ経営ではいずれ破綻を招くのではないかと考えています。今は昨年まで出ていた融資がピタリと止まっています。融資が出ている局面は事実あるのです。銀行は不動産に融資しなければ経営していけません。数千万、何億の融資を効率的に行わないと経営が成り立たないのです。どんな場面で融資は出るのでしょう。それは資産背景がある場合です。今までのようにサラリーマンの給与に焦点はあたりません。現金、担保の付いていない不動産、現金に換えられる株券などがあります。いった資産背景が確認できれば融資は出ます。フルローンも出ています。当社でも今月収益物件に融資が出ました。それも70代後半の方です。金利は1パーセント前半です。いった事実が示すように収益物件は今でも動いています。資産のある方だけで回っていく様相です。やってお金持ちだけが更にお金持ちになっていく構図が形成されていくのでしょう。不動産はお金持ちが投資するカテゴリーでした。昨年までの数年はお金のないサラリーマンでも購入できる特別な期間が数年続いていました。その特別な期間が是正されたと考えれば合点がいきます。資産背景がある方は収益物件購入のチャンスです。02019/01/08南青山児相のお話から不動産投資を読む収益不動産の融資状況について書こうと思ったのですが、ちょっと気になった記事を見つけましたのでそちらの事を書いてみようと思います。その記事とは最近話題になっている南青山児童相談所の話です。東京の南青山の国有地に港区が児童相談所を建設しようとしています。この件で南青山の住民説明会が大荒れ状態なのです。「虐げられて子供を保護するのは国民の義務だ」とか「南青山がセレブの住む街って誰が決めたの?」というような意見が出ています。皆さんはどう思われますか?僕の意見は建設賛成です。ここで言いたいことは自分が反対賛成ではなく、反対住民の「億の投資をして自己住宅を云々、、、」です。この発言は児相の話とは趣旨が違いますが間違っています。投資がわかる人は絶対こういうことは言いません。自宅は投資ではないからです。自宅とは自分や家族が住んで生活する場所です。有名な話ですが、ローバートキヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」の中に金持ち父さんが言う言葉があります。「毎月自分のポケットにお金を入れてくれるものが資産だ。自宅を資産と思っている人は間違っている。自宅は毎月ローンを支払い、火災保険を支払い、電気水道代を支払い、修繕費を支払い、固定資産税を支払って、自分のポケットには一円のお金も入れてくれない。自分のポケットからお金を取っていくだけだ。自宅は資産ではない、自宅は負債だ」と言っています。世の不動産投資家は皆この事をよく知っています。これを知らなければ華美な自宅を購入して不動産投資が成功していると考えるはずです。先に挙げた住宅に関する経費諸々を全て支払っても自分のポケットにお金が残るように行うことを言います。なければ何棟もアパート、マンションは購入できないはずです。南青山のその方は自分の家のローンを支払うのに四苦八苦しているはずです。周りの施設が気になるのでしょう。最後にとどめのお話を一つ。ローンを支払って負債なしの自宅にしたとしましょう。これで負債とは言わせない。?そうではありませんね。不動産所有権は形式上自分のものとなります。真の所有者は固定資産税の滞納時に姿を現します。それは、、、もうお分かりですね。不動産はどんなにお金を払っても自分のものにはなりません。見栄で豪邸を購入しても儲かるのは真の所有者です。その不動産を使ってお金を稼がなければなりません。自分の為だけに貴重なお金と時間を消費する行為は愚の骨頂なのです。02019/01/07収益物件の考え方とは?表題の収益物件とは賃貸用のアパートやマンションの事です。世に言う不動産投資というのはこういった収益物件を購入して経営することを言います。自分で住むわけではありません。収益物件を購入するのは銀行融資を使うのが一般的です。1億の物件を現金で購入する人もいるでしょうが普通は融資を使います。?1億持っていれば融資を使った方が収益が上がるからです。不動産投資とは収益を上げるために行うものです。収益を上げることが一番重要なのです。1億円現金を持っていると仮定してお話しします。1億の物件で10%でまわる物件を購入すれば収益は1000万円/年です。購入すれば収益は1000万円の10倍で1億円です。2つのケースで使う自己資金は同じ1億円です。収益は10倍違う訳です。どちらがいいですか?もちろん9億の融資を受けますが、それを持ちこたえるマインドと経営能力が必要になる訳です。経営能力とは賃貸人を入居させて満室経営を目指すことにつきます。それを自分でやるか、人に任せるかはその人の考え方次第です。お金持ちはこの不動産をからめた投資が大好きです。家賃はもっと値動きが緩やかです。一夜にして値動きが大幅に変わる株価や為替に比べて手堅い投資と言えるのです。世のお金持ちは口には出さなくとも必ずそれなりの不動産を所有しています。不動産を複数所有している方は自宅以外を貸し出しています。不動産融資状況は現在どうなのか?次回はその辺のところを書いてみたいと思います。(07/26)家賃年収だけでは毎月のCFはわかりません。