2018.09.23マイホームの買い替えは、車の買い替えのように気軽に考えることはできません。「今のマイホームの売却」と「新しいマイホームの購入」を同時に進めていかなければならないからです。不動産(家やマンション)は高額なので、失敗が許されないというのも大きなプレッシャーですよね。買い替えにどれくらいの費用と税金がかかるのかも、気になるところではないでしょうか。そこで今回は、家の買い替えのおおまかな流れやタイミング、費用や税金、失敗しないためのポイントなどについて解説します。この記事を、スムーズで安全な買い替えのために役立ててください。買い替えを失敗しないためのポイント実力と実績のある不動産業者のアシストが必要不可欠!買い替えのおおまかな流れマイホームの買い替えには「売却先行」と「購入先行」の2種類があります。今のマイホームを売却する「売却先行」のおもな目的は、売却を確定させることによって買い替えの資金計画を安定させることです。そのため、原則、売却の売買契約を確定させてから、購入の売買契約を締結します。買い替えるマイホームの住宅ローンを利用するためには、今のマイホームの住宅ローンを返済する必要があるため、住宅ローンが残っている人の多くは、売却先行方式を選択することとなります。新居探しを優先して買い替え物件を決定した後に、今のマイホームの売却を開始します。今のマイホームが間違いなく売却できると予想されたり、資金計画に余裕があったりする場合には購入先行方式を選択してもよいでしょう。<購入先行のフロー図>いずれの方式もメリット・デメリットがありますが、それについては次章でまとめて解説します。いずれにおいても、売却と購入のタイミング(ゴール)が合うことが理想です。実際はタイミングを合わせることは非常に難しいのが現実であり、それによってメリット・デメリットが生じます。場合のそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。売却先行のメリットとデメリットまずは、売却先行のメリットについて説明します。何といっても最大のメリットは、先に売却の売買契約を締結するため、売却金額が決定することにより購入資金に充てられる金額も確定し、購入資金計画が立てやすくなることです。<購入資金のイメージ>また、新しく購入する物件の売買契約を締結していないので制限がなく、じっくりと構えて納得できる売却が行えます。そのため、売り急ぐ必要がないので買い手との交渉も有利に進めることができます。反対にデメリットは何でしょうか?よくあるケースでは、先に売却に成功したが決済・引渡しまでに新居が決まっていない、あるいは購入物件の決済・引渡し前のため、仮住まいを探さなければならなく、その分の費用や手間が発生することが挙げられます。購入先行のメリットとデメリット次に、購入先行のメリットについて説明します。購入先行の場合は、じっくりと新居探しができるため、希望条件に合った納得できる物件を探すことができます。万一、ぴったりの物件が見つからなければ買い替えそのものを中止することもできます。先に新しい家を購入すれば住む家の心配がなく、仮住まいなどの費用が発生しませんし、引越しも一度で済みます。反対にデメリットとしては、売却が長期化した場合に住宅ローンの二重払いの可能性があることや買い替えローンを利用する可能性があることです。売却が長期化すれば、相場変動などにより売却価格が下がるリスクや値下げしなければ売れ残るリスクがあります。これらのデメリットは時間的な制限となるため、結果的に売り急ぐことになり、高値での売却が狙えないことにつながります。それぞれのメリット・デメリットを確認してきました。そのうえで、どちらの方式がベターなのかというと、売却先行をお勧めします。仮住まいなどの費用や手間が発生するリスクはありますが、まずは売却が成功すれば購入資金計画が確定するため、より具体的な新居探しができます。なにより精神的に非常に楽です。売却先行の場合は「いつまでに売らなくてはならない」といった時間的な制限がないため、じっくりと腰を落ち着けた売却活動を行うことができ、売出し価格を相場より高値にしてチャレンジできます。査定価格より高値での売却に成功すれば、よりグレードの高い物件や立地条件の良い物件を購入できるチャンスが生まれるかもしれません。住宅は「買う」より「売る」方が難しいものです。買う場合は、自分の資金計画によって買える価格が決まるので、それが判断基準となりますが、売る場合は自分で購入した価格があるため、「売りたい価格」と「売れる価格」の差が大き過ぎれば売れないことがあります。そのため、まずは自宅の売却を確定させてから新居を探したほうがよいでしょう。次に、買い替えにかかる費用や税金について見ていきましょう。ローンを利用して売却した家を取得した場合は、その家を担保に金融機関の抵当権が設定されていますので、引渡し時には抵当権を抹消登記しなければなりません。その際には、登録免許税と司法書士報酬が発生します。登録免許税は、不動産1個当たり1,000円となります。土地1筆・建物1棟の場合は合計2,000円となります。抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬は、一般的に1万円~1万5,000円程度です。印紙税は売買契約書に貼付することで納めます。よって住宅ローンの残債分を一括繰上げ返済するため、金融機関に手数料を支払う必要があります。依頼した不動産業者に支払います。通常は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金となります。仲介手数料の速算式は、売却代金×3%+6万円(税別)です。自宅を3,000万円で売却した場合、3,000万円×3%+6万円=96万円(税別)となります。ちなみに、この速算式で求められる仲介手数料の金額は上限額です。宅建業法では上限額のみを規定しており、この金額以下であれば問題ありませんので、仲介手数料を下げてもらえるか交渉してみてもよいでしょう。不動産業者が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。次に購入時にかかる費用と税金を見ていきましょう。売却時より多くの費用が発生しますので注意してください。新しくマイホームを購入した時は、所有権移転登記の他に住宅ローンを利用すれば抵当権設定登記などが必要となります。所有権移転登記は、売買によって土地や建物の所有権が移転したときに行う登記のことであり、所有者の名義を売主から買主へ変更します。抵当権設定登記とは、住宅ローンなどを利用した時にマイホームを担保として抵当権を設定する登記のことをいいます。抵当権を設定すれば、万一マイホームの所有者が住宅ローンを支払えなくなった時に、債権者はマイホームを競売にかけて債権を回収できます。これらの登記には、登録免許税がかかります。1000分の1また、司法書士報酬はいずれも4~5万円程度が一般的です。そのため、所有権移転登記および抵当権設定登記を両方依頼した場合の司法書士報酬は、8~10万円程度となります。印紙税は売買契約書に貼付して納めます。印紙税額はさきほど記載のとおりです。新しくマイホームを購入した場合は、火災保険への加入が義務付けられます。保険料は、マイホームの構造(木造や鉄筋コンクリート造など)などにより変わります。住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、住宅ローン保証料を支払います。住宅ローン保証料とは、万一所有者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が所有者に代わって一括で住宅ローンの肩代わりするための費用です。銀行などの金融機関の保険といえます。一括で支払う方法と、借入金利に上乗せして毎月支払っていく方法があります。1月1日時点の所有者が納税義務者となっているため、売主がその年の分を支払う必要があります。そのため、決済・引渡し日を境として日割り計算して、買主負担分を売主へ支払う必要があります。する際に対応してくれた不動産業者に支払います。通常は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金となります。不動産業者から直接購入した場合は、仲介手数料はかかりません。続いて、買い替えの際に利用できる特例について説明します。確認して賢く節税をしましょう。3,000万円特別控除の特例マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく譲渡益(譲渡所得)から3,000万円を控除することができます。譲渡所得が3,000万円までであれば、税金がゼロとなります。この特例を受けるためには、マイホームなどの居住用不動産であることその不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること売り手や買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと確定申告を行うことなどがありますが、詳細については国税庁のホームページや管轄する税務署などで、よく確認しましょう。買い替えの場合は住宅ローン控除との併用ができませんので、どちらを適用した方が有利なのか注意が必要です。譲渡所得が少ない場合は、あえて3,000万円特別控除の特例を適用せずに、住宅ローン控除を選択した方が有利な場合があります。10年超所有軽減税率の特例マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている場合、税率が軽減されます。その不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却しなければなりません。この特例は3,000万円特別控除の特例と併用することができ、軽減税率は14.21%となるため、通常の長期譲渡所得の税率より6.105%分軽減されることになります。この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。特定居住用財産の買換え特例マイホームを売却して新たに買い替えた場合の特例です。売却したマイホームについて譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる、という制度です。譲渡所得に対しての課税が買い替えの時には行われず、将来その買い替えたマイホームを売却した時の譲渡所得に、繰り延べた譲渡所得が加算されて課税されるということになります。この特例を受けるためには、マイホームなどの居住用不動産であることその不動産に住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること売却した不動産の売却価格が1億円以下であること売却した年の1月1日時点で、不動産(土地・建物)の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること買い替える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること売り手や買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと確定申告を行うことなどの要件を満たす必要がありますが、詳細については国税庁のホームページや管轄する税務署などで、よく確認しましょう。この特例は3,000万円特別控除の特例と併用することはできません。この特例と3,000万円特別控除の特例と、どちらを適用したほうが節税になるのかは、一概には判断が難しいので、悩んだ場合は税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。買い替えを失敗しないためのポイント最後に、買い替えに失敗したくない人のために、5つのポイントについて解説します。ローン残債をできるだけ減らす住宅ローンが残っているマイホームを買い替える場合は、まず住宅ローンの完済のめどを立てなければなりません。基本的に今の住宅ローンを完済しないと新しい住宅ローンを借りることができないためです。そのうえ、今の住宅ローンの残債をできるだけ減らしておけば、売却した場合に手元に残る現金が多くなり、購入資金計画が立てやすくなります。マイホームの買い替えという目標ができたら、繰上げ返済などをしながらできるだけ今の住宅ローンを減らしておくことが大切です。買取保証やつなぎ融資の有効利用マイホームの買い替えの場合に、買取保証やつなぎ融資といったシステムを有効利用しましょう。買取保証とは、一定期間仲介で売却活動をしますが、ある時点で売却できていなければ不動産業者が現金一括で買い取るというシステムです。売却開始時は仲介により強気な価格で売却活動し、購入物件の進捗とあわせながら時期を見て買取で現金化することができるため、仲介と買取の両方の良い点を合わせたシステムといえます。つなぎ融資とは、買い替えたマイホームの購入代金支払いが、売却しているマイホームの残金受領より先になってしまう場合に、購入代金を立て替えてくれるシステムです。したシステムを有効利用できれば、購入先行で買い替えを進めることも可能となります。買い替え特約でリスクヘッジする購入先行で進める場合、購入物件の売買契約において「買い替え特約」を付けることがあります。「買い替え特約」とは、「売買契約は締結するが、一定期間内に現在のマイホームが売却できなかった場合、この売買契約を白紙解約として手付金などを全額返還する」という内容の特約です。買主としては、気に入った物件を押さえることができ、万一今のマイホームが売却できずに購入資金が不十分な場合には契約を白紙撤回することができ、手付金も返ってくるというリスクヘッジができるので、非常に安心できる特約です。売主にとっては何のメリットもない(というかデメリットしかない)ため、承諾を得るのは容易ではありません。税金の特例にこだわり過ぎないマイホームの買い替えは、税金の特例の適用を受けるために行うものではありません。たしかに、マイホームの買い替えには前述の通り適用できる特例が多くあり、特例の併用なども利用して節税効果を出すことができますが、特例の適用にこだわりすぎると目的を誤ります。マイホームを買い替えることは、利益を出すためや節税をするためではなく、人生を豊かにするために行うものでしょう。マイホームを買い替える目的や動機を明確にし、リスクも考慮したうえで何を優先して進めていくのかを決めなければマイホームの買い替えは失敗してしまいます。できるだけ高く売るマイホーム買い替えの際の、一番のリスクヘッジは今のマイホームをできるだけ高く売ることです。高く売却できれば、購入資金として手元に残る現金も増え、購入物件の選定の幅も広がります。今のマイホームをできるだけ高く売って、なるべく減らしておいた住宅ローン残債を支払った残りを購入物件の頭金やできれば購入代金のほとんどに充てられることが、マイホーム買い替えのコツです。今のマイホームをできるだけ高く売るためにはどうしたらよいのでしょうか?それは、不動産売買の実績や実力があり、信頼できる不動産業者に相談することです。信頼できる不動産業者と巡り合うためには、1社だけに相談するのではなく、複数の不動産業者に相談して、セカンドオピニオンを集めることが大切です。そのためには、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。不動産一括査定サイトとは、インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができるシステムです。複数の査定の中から、査定価格のみならず不動産売却や買い替えの実績や経験などもよく確認したうえで「この会社なら!」と思える不動産業者を選びましょう。実力と実績のある不動産業者のアシストが必要不可欠!不動産(マイホーム)を買い替える際の流れや注意点、各方式のメリット・デメリット、かかる費用と税金、適用できる特例、失敗しないためのポイントなどについて解説してきました。マイホームの買い替えは、売却と購入のタイミングを合わせることが非常に難しく、プランも二本立てで進行しますので、流れや進捗状況などを的確に把握しておかなければなりません。そのためには、実力と実績のある不動産業者のアシストが欠かせません。本当に信頼できる不動産業者を買い替えのパートナーとすることが成功のカギといえるでしょう。以上、不動産(家やマンション)買い替えの流れと費用は?失敗しないための5つのポイント...でした。参考リンク:不動産仲介業者選びに失敗したくない...という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを利用すると、複数の業者を比較できるので、より優良な業者が見つけやすくなりますよ。対応しているサイト等を紹介しています。不動産一括査定サービスの選び方を知りたい方は必見です。HOME'Sの不動産売却査定サービス。いった幅広い物件タイプに対応。登録社数1,700社以上の無料の不動産一括査定サービス。全国300社以上の不動産会社が査定して一括で見積り比較ができる、完全無料サービスです。ネットから簡単入力で60秒のスピード依頼が可能。マンション売却の成功例に学ぶ5つの秘訣!人生の中で、マンションを売却することはそう多くはないでしょう。家や土地は一千万円単位の高額な商品でありながら、売る機会は一生に一度あるかないかです。相続などで取得した共有名義の土地(不動産)を売却する方法には、「自分の持分だけ売却する」「分筆して売却する」「売却して持分割合で分ける」があります。田舎の土地や家は売るべき?売却を成功させるための4つのポイント田舎の土地や家を売るべきかどうか、現状維持と売却のメリット・デメリットを比較すると共に、売却を成功させるためのポイントを紹介します。レインズ登録義務や自己発見取引の可否など、それぞれの違いとメリット・デメリットをよく確認し、物件に最適な媒介契約を結ぶことが売却成功につながります。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。"https://tochikatsunavi.com/wp-content/plugins/jetpack/_inc/build/carousel/jetpack-carousel.min.js-end");タイトルとURLをコピーしました。