新築高利回り物件の注意点2020.01.16この記事を共有する村上です。不動産投資は、コミュニケーション力が威力を発揮する世界です。人とのかかわりが外せない業界だからです。管理会社と良好な関係を築く...。いずれも、それができる人にとってはそれほど難しい事ではありません。営業で人とのやりとりに慣れている人にとっては、それほど苦にはならないでしょう。不動産投資を始めたいという人ももちろんいます。私の勉強会にも、とても内気で、自分からは発言しないタイプの男性会員の方がいました。何年も買えずにいる、と話していました。不動産投資をあきらめます」と宣言していたのが印象的でした。「この人は不動産投資に向かないかな...」と私も少し思っていました。その男性にはマジメさと勤勉さという武器がありました。言われた通りに行動に移しました。その結果、相場よりも明らかに安い区分マンションを購入できたのです。それだけでなく、少ししたら売却に出し、300万円の利益を得ることに成功しました。それを勉強会で報告してくれた時の堂々とした態度は、最初に出会った時と別人のようでした。不動産投資での成功体験が、この方の人間性にまで影響を与えたのです。今では性格まで明るくなった気がします。楽しく情報交換をされている様子です。ちなみにこの男性は40代後半で年収は600万円くらいでした。「自分も変われるかも...」という方、よかったらご連絡ください。応援させていただきます。高利回り物件に気を付けろ!さて、本題です。重要になる指標の1つ。十分に検討していいんじゃないの?」そう思う人だっているでしょう。後々、痛い目にあうかも知れないんです。そのワケを、これから解説しますね。先に言ってしまいましょう。・あるコンセプトに特化して・家賃設定を高く想定し・高利回りに見せているという特徴があるんです。具体的には、以下のようなものです。高く貸そうという企画です。高い家賃でも借り手には困りません!営業マンはそんな触れ込みで、オーナーを引き寄せているんですね。重なるところも多いスキームといえます。なぁんだ...という声が聞こえてきそうですが、もうちょっとお付き合いください。3つの落とし穴があります。高い賃料を維持できるか?という問題。・相場より高い家賃で貸せるということが大前提です。当初の利回りから大きく外れる可能性が高いんです。賃料を維持できなくなった。・そもそも、営業マンが言っていたような、ターゲットの客層が存在しなかった。・ブームが一過性のものだった。非常に読みにくいんですね。自力でリカバリーできない不動産経営におけるメリットの1つに・自分自身でハンドリングできるという点があります。窮地に立たされた時も、自分の力で収支を挽回することができるということです。独自に入居付けを行うケースがほとんど。販売元が入居付けのイニシアティブを握っているため、オーナーが自力でリカバリーすることが難しくなるんです。「○ぼちゃの馬車」と同様、どうしてもリスクが上がるんですね。土地の価値がそれほど高くないケースが多くなります。利回りが6%と8%という2つの物件があったとしましょう。1億以下こんなケースがよくあるんです。土地値が売却価格に影響を与えてしまい、2%という利回り差分が、チャラになってしまうことはよくあります。売却時までを想定して、確実に儲かるか慎重にシミュレーションすべき。目がくらんでいてはダメなんですね。高利回りは自分の力で!いかがだったでしょうか。私が言いたいのは、高利回りは危険だ!ということではありません。積極的に、高利回りを狙うべきです。・自分で高利回り物件を作り出し・自らが運営をハンドリングするこの力が求められます。自分のポケットにお金は入ってきません。高利回りは自分で作り出す!このマインドを持ち続けてください。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。