実務」第4回-1長いので2回に分けて掲載します。正大(通販大家さん販売部部長)野中メルアド:nonaka28083@dolphin.ocn.ne.jp○相場の上下とは切り離した投資スタンス「投資」の成否を握る最大のポイントは、購入時の価格が割高か割安か、という点にあると思います。合、理論値よりも割高で買うということも考えられる手ですし、逆に下落していくといった局面では割安でも買い控えという判断を迫られることもあるでしょう。キャピタルゲイン、キャピタルロスがダイレクトに損益につながると考えるからですよね。僕たちが今取り上げて話をしている、長期のローンを引いてキャッシュフローを追求する不動産投資においては、そんなに相場の上下は重要ではなくなってきます。生し、その持ち出した資金に対して一定期間内にどの程度のキャッシュフローが生まれるのか、という点が最も重要な基準になってきます。投下資金とリターンの割合を決定づける大きな要素が価格なので、購入価格が割高か割安かという点はやはり重要なポイントなのですが、先に述べた流動性の高い金融商品などと違い、相場の上昇局面か下落局面か、という判断基準はあまり意味をなさなくなってくるのです。金融商品と違って取引手数料が多大に発生しますし、キャッシュフローを買いに行っているのに、フローが積み上がらないうちに出口を迎えるということはナンセンスな話です。従って5年から10年、もしかしたら建物の償却が終わるまで持ち切ることもあるかも知れないという中長期的な目線に立って購入を検討することになります。期でも大きく鞘を抜けるような価格で売り抜けられるなら売却検討もありですが。5~10年、乃至は土地値まで借入残高が減少するまで相当の期間、物件単体でキャッシュが回るであろうという判断・計算ができる物件については、もし買った瞬間から不動産相場が下落局面を迎えたとしても、次の5~10年のうちに相場が上昇してきた時に売却を考えればいいわけで、売るべきではないと判断する相場環境では、淡々とキャッシュを蓄積していけばいいわけです。均株価が8000円を割っても家賃が半分になる居住用の部屋なんてありません。最近の相場はそのような様相で、この5年間ほどのうちに長期の融資を受けて購入された個人で方は「資金は勝手に回っているので今は別に売らなくてもいいし・・」と言って、中古の売り物が極めて出づらい環境になっています。主で、本業が立ち行かなくなった、とかいう特殊事情を除いては格安の売り物として出てきませんし、銀行も「入居があるなら金利だけでも入ってくれば返済の繰り延べをしておこう」といった感じで本格的な不良債権処理に踏み切らなかったというのがこの3月でした。今もキャピタル狙いで「もう少し割安なものを」と相場の底を狙っている方もいらっしゃいますが、そういった方針で買われるのももちろん正解なのですが、僕たちが御提案しているレバレッジを効かせた不動産投資においては、繰り返し申し上げますが、相場の上下は投資の判断における要素として大きな意味をなさないことになってくるのです。件」を探すのに欠かせないのが「収益還元法」によるプライシングです。Method)という言葉は不動産投資を検討している方々なら一度は耳にしたことがある単語だと思います。金融工学の最も初歩的な知識になるのですが、収益還元法による価格というのはどういった数字なのか簡単に説明しましょう。成功法」にはもっと分かりやすく書いてあります。今、目の前にある1000万円と、1年後に手にする1000万円は同じ価値なのでしょうか?年4%の利回りで運用できるとしたら、今目の前に9,615,385円あれば4%で運用してくれる投資顧問に預けておけば1年後に1000万円になります。単純に1000万÷1.04を計算しただけです。この9,615,385円を割引現在価値といいます。2年後に手にすることになる1000万円の割引現在価値はどうでしょう?1000万÷1.04÷1.04=9,245,563円(端数切り上げ)となりますね。・・・(n=1~30)(記号「^」は乗数を表すとする。(1.04)^(n-1)は1.04の(n-1)乗)となるわけですね。学で文系の人も簡単なこの積分の式は習ったことがあるでしょう・・・。これらをもとに・・・。済原資として見込める賃料収入で、借入期間通期にわたって金利がかかった場合に物件単体でキャッシュが回るかどうかなんですね。「満室想定年収の80%の収入で、ランニングコストが20%かかり続けるとして、金利が借入期間にわたってずっと4%かかり続けた場合に、物件の賃料のみで返済を受けるとすれば、どのくらいまで貸出することができるか?」という金額を収益還元評価としていました。適正家賃で年収1000万円の物件であれば、毎年の返済原資が600万円見込む(80%の収入と20%のコストですから、4割減で600万です。)として、金利4%かかり続けたとしていくらまで貸し出すことができるか、ということです。÷1.04÷1.04+1.04)+・・・・を貸出期間の年数分だけ積み上げていった価格が答えになります。収益還元法による物件評価でキャッシュが回らないとなると、自分のお金で返済しなくてはなりませんから、それは避けたい事態です。この金額を基準にさらに物件の価格をシャープに削っていきます。飯能の物件、いけてます。