実務」第4回-2○将来かかりうるコストを織り込む皆さんが住まわれているご自宅や賃貸マンションも経年とともに傷んできます。分譲マンションですと管理組合が組成され、修繕積立金などで各住戸から月々積立資金を募り、将来の大規模修繕や運転資金に充当します。賃貸マンションはどうでしょう?これはオーナーさんが計画的に入居者の快適性、安全性を確保するために行っていく必要があるわけです。小に抑え、リターンを極大にしていく必要があります。30万円の室内リフォームを入れて月々2000円程度しか家賃が上がらないということであれば、2000円下げてすぐに入居が決まるということならば、即、家賃を下げて入れてしまった方が上がりは大きいです。僕が購入していただいたオーナーさんで頑なに家賃を下げたくない、という方針でやられる方と、現場の意見に柔軟に対応して、相場に従って募集をかけられるオーナーさんの方が明らかに入居率が高いです。脇道に逸れました・・。メーカーの方からは10年間でやってください、と言われます。物件の規模にもよりますが、100万程度から、大きな物件だと500万ぐらいかかってきたりします。これを購入時にある程度見込んで指し値をしておく必要があります。高利回りだからいい、というわけではなく、高利回りなりの落とし穴があるということを認識しておいてください。○適正家賃の重要性これは第1回でも申し上げた項目です。時の家賃が本当に将来にわたって維持できるのかどうかで大きく変わってきます。将来のキャッシュインフロー、キャッシュアウトフローを総合的に勘案して買ってもいい価格をつけていくのですが、その計算根拠となる設定家賃が裏付けのないものであった場合には、一生懸命考えて計算するということが徒労に終わってしまいますね。定の物件を掲載していたり、結構情報の質が悪いものなのです。実はもう決まってしまっていてね、他のいいのがあるから」と、お目当ての物件に辿りつけた経験のほうが少ないと思います。後者については、物件の売買情報というのは秘匿性が高いケースが多いので、周辺の不動産屋さんにヒアリングをかけたところでオーナーさんの方に「物件売るんですか?!」と業者から連絡が入り、売買自体が流れてしまうなどということがたまにあります。本的にガチガチの堅め目線というより、ネガティブに「そんなのやめておいたほうがいいですよ」という内容の説明をするケースが多いです。やって調べればいいの?というのは、ベタな話になってしまうのですが、信頼できるプロに委ねるしかありません・・・。僕もこの3年で同じエリアで100棟以上売買をさせてもらったのですが、賃貸事情なんてものは今やっとおぼろげながらに見えてきたかなぁ、と・・・。それでも正直分かりません。評価計算するときの設定家賃については適正なものなのかどうか常にドキドキします。不動産投資も株式投資も、ある一面では信頼している人が言うのであれば、という点を拠り所にして踏み切ることが必要になってきますから・・・。安めの賃料設定の部屋に揃えて設定します。屋が一番実勢に近いわけですから。益還元の手法で価格を算定します。ちなみに、ご紹介する新築についてはほぼ全件、満室でお渡しするという条件が付いていますから、保証会社が保証をかける賃料ということで、新築プレミアムは乗っていない、ほぼ実勢の設定となっています。従って5%賃料をディスカウントすると、かなり堅めの賃料設定になります。物件選定の実務、ということで書いてみましたが、実務というよりコラム的な内容になってしまったかも知れません。資手法とは全く違う、手堅く、リターンの大きい投資が行えるものと確信しています。4回という少数回の原稿で、まだまだお話できていないことがたくさんあります。ご不明な点や相談したいということがありましたらいつでもご連絡ください。お読みいただきましてありがとうございました。※第5号は、5月26日頃を予定しております。飯能の物件、いけてます。