家づくりはほとんどの人にとって、一生に一度の大きな買い物であり、「この家はあまり良くなかったから建替えようか。」というわけにはいきません。それゆえ、いざマイホ−ムを買おう、建替えようとしたときに、どこに注意して家を選ぶか、どこに相談して家を建てるか、といった迷いや不安を抱かれる方も少なくはないのでしょうか。実際に某メ−リングリストでは、現在大手ハウスメ−カ−と契約し住宅を建築中でありながら、不安をや疑問を抱いてメ−ルを投稿される方を多々見うけます。最悪のケ−スとして某大手ハウスメ−カ−を相手に訴訟を起こしている建て主さんも数件いらっしゃいます。住宅ロ−ンの支払いには、残された人生のほとんどを費やすことになるでしょう。あらゆる面ですべてがパ−フェクトという訳にはいかないでしょうが、後悔しない家づくりを慎重に考えましょう。そこで、ここでは一般的に考えられるいくつかの住宅取得パタ−ンについて、注意点や特徴などをあげていきます。大雑把な内容ではありますが、これからマイホ−ムを建てる方、また建築中の方の参考になれば幸いです。土地付建売住宅を購入する建築条件付売り地を購入する住宅メ−カ−に依頼し新築する中小工務店に依頼し新築する設計事務所に依頼し新築する質問コ−ナ−1.土地付建売住宅を購入する土地を所有していない方がマイホ−ムを取得する場合、ほとんどの方がこの方法を選ぶしかないのが現状でしょう。残念なことに、いわゆる手抜き工事が一番多い分野であるのが現実です。建売業者は、金融機関から融資を受け、土地を仕入れて建物を建て販売します。一棟でも売れ残れば大赤字です。ゆえに一棟当たりの販売価格をいかに低価格におさえるかが課題となります。そのため仕入れた土地を細分化し、狭い土地により大きな面積の建物を、より安く、表面的に見栄え良く建てることに最重点がおかれます。土地そのものは、そう安い物件はなかなか仕入れることはできません。建築費を抑えるしかないのです。請け負った建築業者は、通常の注文住宅を建てる場合の2割減程の予算で仕上げなければならない為、手を抜かざるおえないのです。見栄えは良くしなければならないので、手抜きは素人の目に付かないところで行われます。基礎、躯体そのものの施工、電気設備の配線などいろいろ考えられます。欠陥住宅はそのような背景から発生してきます。細分化された狭い土地にめいっぱいに建てるため、違法建築となっている物件が多く見られます。違法建築を建てる行為そのものは、違法なのであるから良いわけはありません。日本の住宅事情を考えると、手の届く価格で希望の面積(部屋数)を満たす住宅を求めるには、しかたがないのでしょうか。***土地付建売住宅を購入するときの注意点***・建築確認申請書を見せてもらう常識的には、新築をしているのですから建築確認申請をしているはずです。(申請をしていないようであれば問題外です)ただし確認申請と現物に相違がある場合(違法建築)見せてもらえないかもしれません。わかります)があり誰でも閲覧することができます。確認申請では2階建て(小屋裏収納付)なのに、実際には屋根裏に大人の立つことができる部屋が造られている(実質3階建て)などの場合、建物自体の安全性に問題があります。・建物の原価を計算してみるこれは、あくまでも概算ですがおおむねの建築原価を知ることができます。下記の実例物件にて計算します。23.1坪まず土地原価を推定します。物件の近辺の相場を調べても良いのですが、道路付によってかなり価格が違ってきます。融資を受ける予定の金融機関等に調べてもらったほうが、より近い価格が推定できるでしょう。1,230万円÷1.05(消費税)÷23.1坪=50.7万円/坪(外構含む)上記のように計算して,建物原価が異常に安いようでしたら要注意です。・業者の言葉に惑わされず冷静によくあるセ−ルスト−クとして「この物件は希少な有料物件なので、早く契約しないとすぐ売れてしまいますよ。」などと契約をせかします。高い買い物です、そう簡単には売れません。慌てると見えるものも見えなくなってしまいます。物件内容を調べて不満な部分があったら直してもらう、または値引き交渉をするなど要望をまとめてから契約の話に進みましょう。・不動産業者ではない建築業者が売主の物件は質の良い場合が多い普段は建売をやらない(注文建築をメインとしている)建築業者が建売住宅をやる場合があります。安い土地をがあった場合、またその年度の受注が少ないときなどの場合です。このような業者の建てた物件は質の良いことが多いです(手抜き馴れをしていない?)また、建てた業者がはっきりしているので、後のメンテナンスも良いと思われます。土地を2つに分割するには狭いが、一棟で売るには広すぎる土地面積は2棟分であるが、間口が狭く分割できない土地面積の割には道路が狭い、または敷地延長であるもともと土地の仕入れが高い上記のような条件により、建物をつけて販売するには高額物件になる為、購入者層が狭くなりリスクが大きいなどの理由があげられます。***建築条件付売り地を購入する場合の注意点***土地付建売住宅と違い、契約時に建物が無いので土地について十分な調査が必要です。・公図や登記簿を見る現地を見ることはもちろんですが、登記簿を見てその土地の権利関係(抵当権等)、公簿上の地積、道路と敷地の間に、現場では確認できない他権利者の土地が挟まれていないかなどを確認しましょう。・道路や隣地との関係を確認する前面道路が公道の場合は拡幅計画の有無、また河川に面してる場合は河川計画の有無などを調べましょう。これらは建物の計画に制限を及ぼす場合があります。(3階建て不可など)前面道路が私道の場合は、道路位置指定がされているか(位置指定の申請がされていない場合見た目は道路でも道路とはみなされません。)また私道の持分について確認しましょう。隣地との境界杭の有無、境界立会いをしているか確認しましょう。後のトラブルの元となります。・建築確認について条件付売り地の広告を見ると、たいがい参考建築プランが画かれています。そのプランが気に入った場合、合法的に建築可能なプランであるか否かを専門家または管轄の建築指導課などに相談し確認しましょう。それが違法な建築である場合、購入時にすでに完成している物件と違い、建築途中に違反が露見するリスクを伴います。その場合工事停止処分による工期の遅れ、やり直し工事による予算のオ−バ−などの損害をこうむり、しいては予定どうりの建物を手に入れられない可能性もあります。・上下水道についてその土地に上下水道の完備が無い場合があります(以前に建物が建っていなかったときなど)。下水公設桝が設置されてない場合、公道に面していれば普通無償で設置してもらえますが、私道の場合などは共同桝までは自費負担となります。(他私道所有者の承諾も必要)上水道は公道、私道いずれの場合でも引込は自費負担となります。道路の状況によっては莫大な費用がかかる場合があります。条件付売り地の場合は先に土地の売買契約をするようになるので、事前に必ず確認しましょう。目次に戻る3.住宅メ−カ−に依頼し新築する今、家を建替えようとする方の多くがまず一番に考える方法が大手住宅メ−カ−による建築ではないでしょうか。各メ−カ−それぞれ家のタイプ別にしゃれた商品名がつけられ、テレビCMや広告などで盛んに高品質、高性能が宣伝されています。住宅展示場に行けばそのメ−カ−の最高仕様の実物商品を見ることができるのでイメ−ジがつかみやすいし、豪華なパンフレットが用意され、そのパンフレットには、広いリヴィングでのホ−ムパ−ティ−やホ−ムコンサ−トを楽しんでいる一家団欒の写真などが掲載されており、見ているだけで夢膨らむことでしょう。カ−ディ−ラ−で車を選ぶに似ており(車と違って展示場で見た実物と同じ物は出来上がりませんが)手軽でわかりやすい方法です。各メ−カ−が住宅展示場を設け、維持していく為には膨大な費用がかかります。これらの費用は当然売上の中から捻出されるものなので、そのメ−カ−で家を建てたユ−ザ−の建築費に含まれていることを頭に入れておきましょう。***大手住宅メ−カ−の建物はほとんどが規格化されており、部材の工場生産により品質が一定している事が最大の長所といえます。不要などがあげられます。大手住宅メ−カ−に建築を依頼しても実際の施工は下請け工事店が行います。材料は工場生産により品質が一定していても、施工技術も一定しているとはいえません。前記のように施工には熟練技能者を必要としない場合が多いので、下請け工事店による施工の良し悪しが発生します。低予算での施工を強いられる為、手抜き工事も行われがちです。住宅メ−カ−の現場監理者は、ゼネコンなどの現場監督とは違い、施工を管理する技術や知識が無く、材料の段取り屋のような能力しかない人が多いので手抜きを見抜けない事があります。下請け施工店の技術不足による施工不良や低予算による手抜き工事は、建て主と住宅メ−カ−とのトラブルの原因の一つになっています。現在訴訟中の某大手メ−カ−の件もこれが原因と考えられます。残念な事にこの某大手メ−カ−は、メ−カ−の徹底した施工管理をPRで掲げているのに、裁判ではメ−カ−は材料の支給をしているしているだけなので施工に関しては責任が無いと主張しています。・契約の前に見積り内容及び仕様についてきちんと把握する住宅メ−カ−の商品は殆ど規格化されている為、見積書も・・・・(商品名)一式など大雑把な場合が多いようです。その為建て主が思い込んでいた仕様と食い違うことありトラブルの原因の一つとなっています。この仕様をめぐっても契約と仕様が違うということで訴訟が起こされています。このような事が起こるのは担当営業マンの怠慢が原因であると思いますが、建て主のほうでも自分で思い描いている仕様、仕上がりはきちんと契約の前に相手に伝え、食い違いの起こらないように注意しましょう。・現場に頻繁に足を運ぶ自分の仕事もあり大変だとは思いますが、現場には頻繁に足を運び進行状況を見ながら、疑問や不審に思ったことは素人考えでもいいからすぐに現場管理者や担当営業マンに伝えましょう。タイミングをはずすと直せる事も直せなくなってしまいます。住宅メ−カ−の営業マンはでまかせのウソを言うことも多いので、できれば専門家に聞いたほうが良いのですが、あてがなければインタ−ネットを利用する手もあります(結構その手の交流の場は多いです)・追加変更は出来るだけしない住宅メ−カ−の場合追加変更をすると、思いのほか高い請求がきます。出来れば契約の前にじゅうぶんに打合せをし、規格外の変更を含めて請け負い金額を決定しておくことです。やむおえない場合は変更追加見積りを取り金額を決めてから発注しましょう。目次に戻る4.中小工務店に依頼し新築する現在のように多数の住宅メ−カ−が出来る前は、ほとんどがこの方法でした。大手住宅メ−カ−のように宣伝をしたり商品パンフレットがある訳ではないし、名前だけ聞いても何をやってる会社なのか良くわからないというのが普通の印象でしょう。知り合いか知人の紹介でもない限り選択しにくい方法です。大手住宅メ−カ−の建築費に対する粗利益は40%前後といわれていますが、一般の工務店の粗利益は20%前後、高い所で25%程度でしょう。大手住宅メ−カ−は規格化、大量生産による材料のロ−コスト化がなされているので、その数字はまともには比較できないでしょうが、少なくとも建築費が同じであれば、中小工務店のほうが質の良い建物が出来るはずです。(その工務店の技術や経営が粗悪でなければですが)だいたいの中小工務店は、過去のお客さんや知人の紹介で受注をすることがほとんどです。一軒でも悪評がたつと、そのル−トのお客さんを失うことになり、場合によっては会社の命運を分けることになります。そのため中小工務店にとっては良い仕事=会社の営業ということになり、また建築後のメンテナンス及びクレ−ム処理の対応も次の仕事を得るための重要な営業活動となります。***中小工務店の注文住宅の場合、先に述べたようにコストパフォ−マンスの面で良い、また手抜き工事される心配が少ない、規格商品ではないのでプランや仕様が自由である、などが長所としてあげられます。短所としては、商品としての規格化がされていないので出来あがりのイメ−ジがつかみにくい、なんとなく垢抜けない感じがする(ブランドイメ−ジが無い)、その会社の技量が判断しにくい、知人の紹介などの場合不満があっても文句を言いにくい、などが考えられます。社内で設計業務が出来ない場合、少ない予算で建築確認申請のみを建築士事務所に依頼します。その場合確認申請業務がおわれば、その建築士がその建物にかかわることはまずありません。その為、設計そのものが確認申請を通すだけの事務的なものになりがち(施主とのコミュニケ−ションがない)です。社内に建築法規の専門家がいない為、施工時に法的に重要な部分がおざなりにされる(悪意は無くても)可能性があります。(たとえば、防火、耐火の基準などについて)できれば設計業務のできる会社のほうが安心です。家一軒(木造住宅)の見積書をきちんと作成すれば、B5版の用紙なら40ペ−ジ前後の見積書になります。何でも一式で、内訳明細の少ない見積書しか作成できない会社は仕事もいいかげんです。施工技術に詳しくないと、内容の細かい見積書は作成できません。素人の方が見積明細を見ても内容が理解できないかもしれませんが、内容が細かいという事は工事原価をきちんと把握している証拠だし、たいへん手間をかけて見積書を作成しているのですから熱意や誠意を感じます。・その会社が以前に建てた家を見て、その設計趣旨なども聞いてみるその会社が過去に建てた建物を見ることで、表面的な出来ばえはある程度判断できると思います。その設計趣旨やプラン決定のいきさつを聞くことにより、その会社がしっかりとした方針を持っているか、建て主とのコミュニケ−ションをうまくこなしているか、などの判断材料となると思います。・その他(住宅メ-カ−と共通の部分)現場に頻繁に足を運んで進行状況を見たほうが良いのは、中小工務店の場合もいっしょです。追加変更工事なども、契約時に値切られたりしていると追加で取り返そうとする業者もいますので、そのたびに見積を取り金額を決定してから発注しましょう。目次に戻る5.設計事務所に依頼し新築する設計者とフィ−リングさえ合えば、一番理想に近く個性的な家を建てることが出来る方法ではないでしょうか。設計事務所の場合はそのような事にとらわれず、建て主の要望を前提に奇抜で個性的な案を提示してくれるでしょう。工事中は建て主の立場で工事監理をし、手抜きや間違いの無いようにチェックします。設計事務所もまた一般的に広告宣伝をしているわけではないので、どのようにして選び依頼するかが問題となります。設計事務所に依頼した場合、設計料として工事費の2〜5%、工事管理費として5〜10%(事務所により異なる)の費用が掛かります。建て主にとってはけっして安い費用ではないので、慎重に選びたいものです。***設計事務所に依頼する場合の注意点***設計にあたって、家族構成やライフスタイル、趣味などを伝えコミュニケ−ションを取りながら進めていきますので、フィ−リングが合わないとうまく行きません。人柄が良いことが大切です。経験が豊かであることも重要です。・人柄で選ぶ設計事務所の所員は、なぜか施工会社の人間に「先生、先生」とおだてられ、ご機嫌をとられたりします。そのせいかどうかは分かりませんが、何を勘違いしたか先生気取りで高飛車な態度をとる人がいます。そのような人は一段高いところから相手を見る傾向があり、必要以上に工事施工会社に対して威張ったり、建て主の素朴な質問に対して不快感を持ったりします。予算監理や工事監理もずさんです。話をしてみて少しでも鼻が高いなと感じたらそこに頼むのはやめましょう。・過去の作品を見せてもらう過去の作品(図面、写真など)を見せてもらい、その設計事務所の作風などが自分の感性に合うか判断しましょう。工事監理をする事においてどのようなことに重点を置いて行うのかも聞いてみましょう。具体的に述べられないところはあまり経験豊富とはいえません。施工に関して詳しくない設計事務所の所員は意外と多いです。担当がそのような所員だと、せっかく設計事務所に工事監理を依頼しても施工会社にいいようにやられてしまいます。・施工会社の選定方法について設計事務所に依頼した場合、その設計事務所と交流のある何社かの施工会社から見積を取り、金額や見積内容を検討し決定するのが普通です。設計事務所は逆に施工会社から仕事を依頼されたり紹介されることもあり、そのような事情から施工業者選定に公正さを欠くことがあります。見積書は密封した状態で施主のもとに提出させ、全部そろった時点で施主立会いのもとで開封するような方法をとっている設計事務所は公正なやり方をしているといえます。施工業者選定にあたり金額の安さだけで判断する設計事務所もありますが、飛び抜けて安い場合は見積そのものに重大なミスがあったり、その施工業者が倒産寸前の状態であったりします。そのような業者を選んだ場合、いくら設計事務所の監理のもとで工事を行っても良い仕事は望めまないし、後のメンテナンスにも支障をきたします。見積の金額だけではなくその内容と会社の状態も十分検討して決定すべきです。数多い設計業を行う人の中には、自分の理想ばかり追い求める独り善がりの設計者が稀にいます。自分の設計した建物が建築雑誌等に掲載されることばかり考えているなどです。そのような設計者はその家に住む人のことなどまず考えていません。これは実際にある住宅の例ですが、3階の掃出しの窓(床まで開口の窓)にバルコニ−どころか手摺も無いのです。設計者にその理由を尋ねたところ「美観を損ねる」という回答でした。そこから住人が落ちる危険などは頭の片隅にも無いのです。その家のほかの部分についても推して知るべしです。ちなみにその”作品”は、設計者のもくろみどうりに奇抜なデザインの住宅として建築雑誌に掲載されました。