2018.07.03不動産の買取をご存知でしょうか?貴金属やブランド品と同様に、不動産も買い取ってもらえるのです。誰が買い取るかと言えば、不動産買取業者です。不動産を売却するというと、不動産業者による仲介で売却することが一般的ですが、近年は不動産買取業者の増加により、買取で売却する人も増えてきています。「資金計画に合わなくて失敗してしまった」という事例や、「不当な価格で買い叩かれてしまった」という事例も少なくありません。いったリスクを避けるためには、ご自身で仲介と買取の違いや、買取のメリット・デメリットなどを把握しておくことが必要です。今回は、不動産買取のメリット・デメリット、仲介との違い、トラブル事例などについて解説しますので、よく理解して買取で失敗しないようにしてください。不動産の買取と仲介の違い不動産買取のメリットとデメリット不動産買取で注意したいトラブル不動産買取に失敗しないために不動産の買取と仲介の違い不動産を売却するためには、仲介で売却する方法と買取で売却する方法があります。それぞれの違いについて説明します。不動産を仲介で売却する場合のフローに沿って説明します。不動産仲介業者に査定を依頼する不動産を売却する時には、いくらくらいで売却できるのかを知るために、不動産業者へ査定を依頼します。1社だけでは査定価格の妥当性が判断できないため、できれば複数の不動産仲介業者へ依頼しましょう。サイトを利用すれば、一度に複数の業者から査定結果を受け取れますので、ぜひ活用しましょう。査定を受けとり、不動産仲介業者の提案(売却戦略や価格戦略など)に納得できれば、その不動産業者に売却を依頼するために媒介契約を締結します。下記記事では不動産業者の選び方のポイントを解説しています。不動産売却の際には、ぜひご確認ください。不動産をいざ売却するとなると、悩ましいのがパートナーとなる不動産業者選びですよね。締結した不動産仲介業者は、物件売却のために主にエンドユーザーである個人客を対象に売却活動を行い、購入希望者を探します。物件情報をレインズや不動産ポータルサイトなどに登録して情報を発信する店頭に物件情報を掲示して来店客に提案する既存の見込客に物件情報を紹介するオープンルームを開催したり、現地看板などを設置したりする近隣の各住戸にポスティングを行う必要に応じて新聞チラシやDMなどの媒体を利用して情報の周知徹底を図る他の不動産仲介業者にも広告活動をしてもらうなどがあり、情報の周知徹底を図ることで広く購入希望者を探していきます。購入申込みおよび売買契約締結そして、購入希望者が現れれば、不動産仲介業者は現地内覧の立会いや契約条件の折衝、価格の交渉などを行い、売買契約締結へと進んでいきます。決済引渡し契約締結後は、金融機関や司法書士とのやり取りや、引渡し書類の確認など、決済引渡しに向けて最終準備をサポートしてくれます。不動産仲介業者のこういった売却サポートにより、不動産の売却が安全・確実に進められることとなります。不動産売却の一連の流れを確認しておきたい...という方は下記記事も参考に。渡しまで、全体の流れを一通り解説しています。家やマンション、土地といった不動産はどのような手順で売ればよいのでしょうか。本記事では、不動産の売却方法や全体的な流れ、手順ごとの注意点などを初心者にも分かりやすく解説します。不動産を売却する方は、失敗しないよう確認しておきましょう。不動産を買取により売却する場合はどうでしょうか。こちらもフローに沿って説明します。不動産買取業者に査定を依頼する不動産を買い取ってもらう時、買取価格がどのくらいなのかを不動産買取業者へ査定してもらいます。この場合も必ず複数の不動産買取業者へ依頼して、妥当性を検証しましょう。買取の場合も、不動産一括査定サイトが利用できますので、ぜひ活用してください。買取価格が提示されます。契約条件について合意できれば、売買契約を締結します。決済引渡し契約締結後は、金融機関への確認や引渡し書類の確認など行い、決済引渡しとなります。仲介の場合のフローと買取の場合の一番大きな違いは、「売却活動」の期間がないことです。不動産を仲介で売却する場合、購入希望者を探すために通常1ヶ月~3ヶ月程度の時間がかかります。買取の場合は、不動産買取業者という購入希望者がすでにいますので、探す時間は必要ありません。買取は仲介に比べて、売却(現金化)までの時間が圧倒的に短いことが最大の特徴です。不動産買取のメリットとデメリット仲介と買取の違いが理解できたところで、次は買取のメリットとデメリットについて説明します。不動産買取の6つのメリットまず、不動産業者による買取の6つのメリットには、このようなものがあります。他人に知られずに売却できる早く現金化できる売主の瑕疵担保責任が免責される仲介手数料を支払わなくてよい資金計画を明確に立てられる難あり・訳ありの不動産でも売却できるそれぞれについて、以下に詳しく解説します。行う必要はありません。そのため、売却することを近隣の人を含めた他人に知られずに行うことができます。早く現金化できる先に説明した通り、買取の場合は仲介の場合と比較して、はるかに早く売却することができます。仲介で売却する場合は、通常1ヶ月~3ヶ月程度の売却期間を要しますが、買取の場合は、早ければ数日~数週間、遅くとも1ヶ月程度で売却が完了します。売主の瑕疵担保責任が免責される仲介で売却する場合、買主はエンドユーザーである個人客になるため、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負うことが通常です。瑕疵とは「欠陥」を意味し、売主は物件の雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などについて一定期間(一般的に2~3ヶ月程度)修復などの義務を負うことになります。瑕疵担保責任について。詳しくは下記記事で解説しています。売主・買主双方が合意して「売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよい」とすることです。tochikatsunavi.com2019.10.18しかし、買主が不動産業者の場合は、不動産取引のプロであるため保護をする必要がなく、瑕疵担保責任を免責(瑕疵担保責任を負わない)とする契約が一般的です。仲介手数料を支払わなくてよい不動産業者による買取の場合は、売主と買主の間に不動産仲介業者が存在しておらず、不動産買取業者との直接取引となるため、仲介手数料は発生しません。資金計画を明確に立てられる仲介で売却する場合、購入希望者により指値(価格を指定する)が入ったり、購入希望者が現れない場合は価格改定(値下げ)を行ったり、最終的な売却価格は確定しません。不動産業者による買取の場合は、査定価格が最終的な売却価格ということになりますので、資金計画を立てやすくなります。エンドユーザーに売却する場合、買主の住宅ローンが承認されない場合に契約を白紙とする、というローン特約が規定されますが、不動産業者による買取の場合はローン特約がありません。ある事故物件などは、エンドユーザーから敬遠されがちです。そんな難あり・訳あり物件でも、不動産業者による買取であれば売却が可能です。再建築不可物件は、たいへん売却の難しい不動産です。売る方法がないわけでありません。売却を検討中の方は、下記記事もご確認ください。再建築不可物件の売却を成功させる11のポイント再建築不可物件は、その特殊性から不動産物件の中でもとくに売却しにくいといわれています。じつは、全国でも再建築不可物件がもっとも多いのは東京です。売却価格は相場の6割~7割程度を一つの目安にしますが、3割~5割程度になることも珍しくありません。tochikatsunavi.com2019.10.18不動産買取の2つのデメリット次に、不動産業者による買取のデメリットはこのように2つあります。価格が安くなる業者によって買取価格がバラつくそれぞれについて、以下に詳しく解説します。価格が安くなる基本的に、買取価格は相場価格の60%~70%程度になります。売れ残りのリスクがあるような物件では、相場価格の50%ということもあります。不動産買取業者は、仕入れた物件にリフォームやリノベーションなどの付加価値を加えて、再販します。差し引いて買取価格を算定するのです。したがって、買取価格は相場価格より低い価格となります。業者によって買取価格がバラつく買取価格は、不動産買取業者によってバラつきが出ます。どの程度の利益を計上するのか、広告宣伝にどの程度費用をかけるのか、再販価格はいくらが妥当なのかなど、不動産買取業者ごとに事情が変わってくるからです。「どうしても早めに仕入れて今期の売上にしたい」という事情があれば、ある程度高額でも買い取ってくれるでしょう(こういった状況を業界内では「ハラペコ」といいます)。反対に、これ以上売上を伸ばす必要のないお腹いっぱいの状況であれば、無理をして仕入れないため、低価格になる可能性もあります。いった不動産買取業者の事情により、買取価格が左右されることもあるので、買取査定は必ず複数の不動産買取業者から受けるようにしましょう。不動産買取で注意したいトラブル最後に、不動産買取におけるトラブル事例を紹介します。物件の引渡条件によっては家財等の処分費用を請求されることも押売りならぬ「押買い」的に、執拗に不当な安値で勧誘され続けたはじめから買取目的で媒介契約を結び、ろくな売却活動をせず安値で買い叩かれた土壇場で値引きする、礼儀がなく下品な業者それぞれについて、以下に詳しく解説します。このようなトラブルに巻き込まれないよう注意してください。物件の引渡条件によっては家財等の処分費用を請求されることもTさん(50代・男性)は、父親の代から続くスーパー兼自宅を不況により売却することにしました。土地面積が大きく古いスーパーも建っており、什器類もたくさんあるため、一般のエンドユーザーではなかなか買い手がつかないと考え、不動産買取業者へ相談しました。すると、満足できる買取価格の提案を受けたので、売買契約を締結しました。エアコンなどの処分費用の請求を受けました。契約書では現状有姿での引渡し、となっていましたが、特約事項で家庭用エアコンや照明、タンスなどの残置物の処分費は買主負担であるが、業務用の残置物は売主負担、と規定されていました。ちなみに、業務用の残置物だったので、かなり高額な費用となってしまいました。買取価格ばかりに気を取られ、諸条件をきちんと確認しなかったために起きたトラブルといえます。押売りならぬ「押買い」的に、執拗に不当な安値で勧誘され続けたご主人を亡くし子供もいないNさん(70代・女性)は東京の自宅を処分して、いずれは姉のいる田舎へ引っ越そうと考えていました。ご主人の四十九日が過ぎた頃、知らない不動産業者が家に訪ねてきて「この家をどうしても買いたい客がいる」と言いました。Nさんは「高く売れるなら話は聞いてみよう」と考え、その不動産業者に任せることにしました。買いたいというお客とは不動産買取業者のことで、価格も相場価格の半額程度の価格でした。Nさんはその条件では売却する気はなかったので断ったのですが、「現金で一括決済をしますから、いかがですか?」と、いくら断っても執拗に勧誘を受けたため、国民生活センターに相談することとなりました。このような「押買い」的な執拗で強引な勧誘を受けた場合は、決して売却せずに国民生活センターあるいはその不動産業者を管轄している自治体または国土交通省の担当窓口に相談しましょう。はじめから買取目的で媒介契約を結び、ろくな売却活動をせず安値で買い叩かれた自宅マンションを買い替えのため売却しようと考えたMさん(30代・男性)は、郵便ポストに入っていた「このマンション限定で探しているお客様がいます」というチラシの不動産業者に相談してみました。その不動産業者の話は具体的だと感じ、早く売りたいので、すぐに媒介契約を締結しました。話は進展せず「他にも買いたい人がいますから」と言われ、ズルズルと日が過ぎていきました。そのうちに買い替えのタイミングが迫ってきてしまい困っていたところに、「当社で買い取りましょうか」という申し入れがありました。買取価格は、なんと査定価格の半額でした。困るタイミングを待ち、安い価格で買い取りを提案する悪徳業者だったのです。「このマンションを買いたいお客様がいます」といった「求むチラシ」は、ほとんどがおとり広告の一種ですので、連絡を取ることは止めましょう。連絡をすればこの事例のように、「この人は早く売りたいのだな・・・」と足元を見られ安く買い叩かれてしまう可能性があります。買い替えは一連の流れを理解し、タイミングを間違えないことが重要です。下記記事では、不動産の買い替えを失敗しないためのポイントを解説しています。いった費用がかかります。買い替えに失敗しないポイントとしては、ローン残債をできるだけ減らす、税金の特例にこだわりすぎないといったことが挙げられます。tochikatsunavi.com2019.07.13土壇場で値引きする、礼儀がなく下品な業者Uさんは投資用マンションが空室となったため、売却しようと不動産買取業者へ相談しました。希望売却価格2,000万円のところ、買取価格が1,500万円だったため、何度となく交渉を重ね、売買価格1,750万円で買付証明書(購入申込書のことです)をもらい、契約を待つこととなりました。売買契約の前日の夕方、「やはり1,700万円で契約してもらえませんか」という相談がその不動産買取業者からあったため、Uさんはきっぱりと断り、契約を白紙撤回としました。Uさんは、価格交渉を経て決定した売買価格を、契約日前日に値下げしてくる礼を失した企業姿勢に疑問を持ち、「そんな不動産業者とは取引しない方がよい」と判断したのです。悪徳業者はビジネスの常識を外した振る舞いや行為をします。そのため「おかしいな」と感じたら、その後のことを考え、取引は中止する方が賢明です。不動産買取に失敗しないために不動産買取は、現金化までの時間を非常に短縮できるスキームです。満足できる間違いのない不動産買取であれば有効なのですが、現金化を急ぐあまりに落とし穴に入ってしまうリスクもあります。急がせる不動産買取業者、あまり詳しい説明をしない不動産買取業者、こちらの聞いたことに満足に答えない不動産買取業者など、「信用できないな」と感じたら取引を中止する覚悟も必要です。事前の準備をきちんと行い、不動産一括査定サイトなどを利用して必ず複数の不動産買取業者の提案を比較するようにしましょう。人生において不動産を買い取ってもらうことは、何度もあることではありません。参考リンク:複数の不動産業者を比較検討して、信頼できる業者と取引したい...という方は下記記事も参考に。一括査定サイトを使えば、複数の業者の中から、物件タイプにマッチした信頼できる業者が見つかる可能性も高くなりますよ。対応しているサイト等を紹介しています。不動産一括査定サービスの選び方を知りたい方は必見です。HOME'Sの不動産売却査定サービス。いった幅広い物件タイプに対応。登録社数1,700社以上の無料の不動産一括査定サービス。全国300社以上の不動産会社が査定して一括で見積り比較ができる、完全無料サービスです。ネットから簡単入力で60秒のスピード依頼が可能。家や土地は一千万円単位の高額な商品でありながら、売る機会は一生に一度あるかないかです。いった費用がかかります。不動産を売却すると扶養や配偶者控除から外れる?夫の被扶養者になっている妻名義の不動産を売却すると扶養から外れてしまうのでは?実はその可能性はあります。本記事では、税金と健康保険の2種類の扶養、所得税や住民税、夫の扶養控除と勤め先からの扶養手当などへの影響などについて詳しく解説します。家が売れない理由とその対処法を紹介します。一戸建ての平均売却期間は11ヶ月、マンションは6ヶ月かかります。売り出してから6ケ月以上過ぎると、「古い物件情報」と見られるようになり、買い手から敬遠されてしまいます。家や土地を売却する際には、その物件のエリアが市街地調整区域かどうかを確認する必要があります。トラブル事例と防ぐ方法!実測売買との違いも分かりやすく解説します公簿売買はトラブルにつながりやすいので心配ですよね?公簿売買は不動産価格の根幹ともいえる土地面積に関わることなので深刻な問題になりやすいです。本記事では公簿売買のトラブル事例とトラブルを防ぐ方法を解説します。公簿売買を検討中の方は必見です。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。"https://tochikatsunavi.com/wp-content/plugins/jetpack/_inc/build/carousel/jetpack-carousel.min.js-end");タイトルとURLをコピーしました。