2018.03.09アパートやマンションの経営を始めるなら、必ず確認していただきたいのが「利回り」です。「投資金額に対して、年間どの程度の利回りになる物件なのか?」この利回りを無視して家賃や借入金額などを決めることはできません。それぐらい賃貸経営では重要な指標なんです。一方では「利回りの高さだけで経営判断することの落とし穴」もあるので要注意です!そこで今回は、利回りの種類と計算方法だけでなく、利回りだけで判断することの落とし穴について解説します。アパート・マンション経営を始める前に、ぜひ確認しておいてください。利回りの高さだけでアパート経営することの4つの落とし穴アパート経営は利回りだけでなくキャッシュフローも重要アパート経営における利回りとは?「利回り」は賃貸経営を成功するための重要なチェックポイントのひとつです。自分が住む住宅とは違い、収益物件というスタンスで見た場合に「いくら投資して、年間どの程度回収できるのか?」という部分です。利回り10%」という広告をよく目にしませんか。一見すると、この「利回り10%」から「投資金額の1割が毎年回収できる」と思ってしまいますよね。この利回りにも実は「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があるんです。アパート経営における利回りの種類と計算方法なぜ利回りには3種類もあるのでしょうか。それぞれの利回りの意味を知らないと、賃貸経営で大きな判断ミスを犯してしまうかもしれません。以下に説明しますので、それぞれの計算方法と捉え方をしっかりと確認してください。表面利回りとは?表面利回りとは分かりやすくいうと「粗利」のことです。投資金額1億円で家賃収入が1年で1,000万円となればこの物件の表面利回りは10%となります。この表面利回りには維持費やランニングコストまた税金などといった支出は一切含まれていません。投資会社の広告に出ている利回りは、この表面利回りだということをご認識ください。実質利回りとは?実質利回りとは、表面利回りには入らなかった諸経費を引いた金額のことです。この諸経費とは、物件を維持する年間の維持費や物件購入時の経費や税金などを差し引いて計算された利回りのことです。(物件価格+諸経費)×100先の表面利回りで例にだした物件1億円で年間家賃1,000万円のケースで考えてみます。=7.6%となります。実質利回りにおける注意点としては、毎年変動するものであるということです。年間諸経費は修繕費がかさむと高額になりますし、空室がでて数ヶ月部屋が埋まらないと年間収入額も変わります。税金なども収入により大きく変化するので、実質利回りはあくまで目安として見ておく方がよいでしょう。想定利回りとは?「表面利回り」や「実質利回り」と違って、この「想定利回り」はあまり聞き慣れないかもしれません。「想定利回り」は新築アパートなどの売出しの際に、物件が満室であることを想定した利回りのことです。要するに「表面利回り」とほぼ同じような意味で、年間を通して満室が続く状況を想定して計算します。100この想定利回りでは経費計上がありませんので、実際にはこの利回りで収益を得られることはありません。新築時にはすぐに満室になったとしても、アパートやマンションを何年も経営していれば、出入りがあり空室が出ることも当然あるからです。不動産会社の広告はこの想定利回りで表示されていることが多いので、早とちりしないよう気をつけましょう。利回りについて説明してきましたが、「経費を考えた上で、とにかく利回りの高い物件さえ選べば良いのでは?」と思うかもしれません。たしかに「利回り」は高いに越したことはありません。賃貸経営を検討する際には利回り以外にも考慮しなければならない点があります。ここからは、利回りの高さだけでアパマン経営を始めてしまった人が陥りやすい落とし穴を4つ紹介します。税金ローン返済それぞれについて、以下に詳しく解説していきます。空室率アパートやマンションの空室率は5%から10%位で計算されることが多いようです。10部屋のアパートを所有しているケースを考えてみましょう。稼働総月数は120ヶ月になります。A室が4カ月空いてその後入居したが、B室が8カ月空いた場合、10部屋中1部屋分がまるまる空室だったことになりますので、年間の稼働空室率は10%ということになります。大家としては家賃が12カ月分入らないということになります。空室率を抑えるためには、その物件の1年目から直近の空室率を部屋ごとに確認してみましょう。建物事にざっくりとではなく、部屋ごとに見るのには理由があります。A室のみほとんど空室状況が続いているのはなぜか?「現地に行って見たところ、A室は普通であれば好立地の角部屋にもかかわらず、国道沿いで騒音や粉塵の絶え間なく住みづらい部屋であった。「入居しても短期間ですぐ退去してしまうので、結果的に建物全体の空室率が高くなっている。」このように部屋ごとに空室の原因が分かれば、この部屋だけ賃料を安くする、リフォームをして二重サッシやペアガラスに変更する、空気清浄機付きのエアコンを付ける、などといった空室対策を講じることができます。建物の修繕などにかかる経費は年間総家賃収入の3%~5%位を見込んでおくことをおすすめします。この修繕費は退去後の部屋の修繕も含まれます。原状復帰する部分の多くは入居者が負担しますが、経年劣化における部分はすべて大家持ちです。建物の維持管理費など清掃業者への費用もこの金額に見込まれます。賃貸経営をするなら税金対策も考えなければなりません。取得したり、新築・増築する際に課税される地方税です。不動産取得税は固定資産税評価額をもとに算出されます。この二つの税金は毎年1月1日時点での土地・家屋の所有者に課税される税金です。固定資産税:税額=課税標準額×1.4%都市計画税:税額=課税標準額×0.3%(自治体により差があります)物件購入前に正確な税額を算定するのはかなり難しいです。対象市町村役場の固定資産税課や不動産会社に聞くと、おおよその数字が分かります。ローン返済アパマン経営を始める際に建築費用を金融機関から借りる方は多いでしょう。借りたお金は毎月返済しなくてはなりませんので、家賃からローン返済額が差し引かれることになります。住宅ローンほどではありませんが、アパートローンなら優遇金利で借りられる場合も少なくありません。メガバンクで3%台で、それ以外の地銀でも3%~4%台の金利です。おすすめなのは、2%以下の固定金利で借入できる日本政策金融金庫でしょう。どの金融機関も審査や条件はありますが、できる限り低金利の金融機関から融資を受けるようにしましょう。アパート経営にはどれぐらいの資金が必要か知りたい...という方は下記記事も参考に。自己資金も用意しておいた方がよいですが、その目安についても詳しく解説してますよ。利回りはアパート・マンション経営を検討する際に、ひとつの目安になることは間違いありません。住宅メーカーなどが提示する利回りが、表面利回りなのか実質利回りなのか、あるいは想定利回りなのか、よく確認しておいた方がいいでしょう。実際の賃貸経営では、想定した以上に空室率が高かったり、ランニングコストが膨らんだりすることも十分にありえます。利回りはプラスでも、キャッシュフローがマイナスに陥ってしまったために資金繰りに苦しんでいるアパマン経営者は少なくありません。アパートやマンションを建てる際には、利回りだけにとらわれず、キャッシュフローの観点からもシミュレーションしてみることをおすすめします。以上アパート・マンション経営の利回りとは?知らないと大ヤケドする4つの落とし穴・・・でした。参考リンク:アパート経営ではどれぐらいのランニングコストがかかるのか知りたい...という方は下記記事も参考に。ランニングコストの具体的な内訳やランニングコストを抑えるポイントも解説しています。「でも、毎年どのくらいのランニングコストがかかるん...tochikatsunavi.com2019.10.10アパート経営プランを無料で一括比較できるサービス自分で土地活用を考えるのも大切ですが、やはり素人だと限界があります。複数社からの具体的なアパート経営プランを比較検討できるサービスがありますので、上手に活用するとよいでしょう。すべて無料でもらえるサービスを提供しています。ネットから3分ほどで複数社に一括請求できるので、具体的に検討してみたくなったら是非活用してみてください。大手ハウスメーカーを含め200社以上の優良企業に無料で資料請求できます。土地活用の選択肢が豊富で、ユーザーサポートも充実。全国150社以上が加盟する無料サービスで、複数企業に資料請求できます。申し込みは最短60秒。アパート経営の他にも多くの土地活用プランに対応。専属相談員が企業とのマッチングまでサポートしてくれるサービスです。必須入力項目はたったの4つ。アパート経営以外のさまざま活用法にも対応。大東建託によるアパート経営で成功と失敗を分ける5つのポイント!大東建託のアパート経営って本当に儲かるのかな?そんな疑問をお持ちの方へ、具体的なトラブル事例やメリット、デメリット、成功と失敗を分けるポイントなどを解説します。いった問題への対処法もご紹介。賃貸アパートや賃貸併用住宅を建てるなら大手ハウスメーカーが安心。本記事ではハウスメーカー大手8社の坪単価、賃貸経営サポート、商品性、特徴などについて徹底比較し、資料請求の方法も解説。工事費の目安が一瞬で分かる建築工事費シミュレーターもあり。「でも、毎年どのくらいのランニ...アパマン経営アパート経営に必要な資格とは?最低限勉強しておきたい4つのことアパート経営やマンション経営は多額の資金を必要とする不動産投資です。必要ではありませんが、不動産関係の資格取得を目指して賃貸経営の勉強をしておくのは無駄にはならないでしょう。ファイナンシャルプランナー、税理士、セミナーや勉強会、建築会社(ハウスメーカー)などがあります。具体的なコンタクトのとり方も解説します。大手ハウスメーカーの一括借り上げ(サブリース)ってどこがおすすめ?そんなお悩みにお応えして一覧で比較してみました。契約前に確認すべき5つの注意点についても解説します。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。『土地活ナビ』編集長の深山です。宅地建物取引士および甲種防火管理者でもあります。港区のアパートと日本橋のオフィスビルの運用実績あり。『土地活ナビ』は、不動産との正しいつきあい方をお伝えし、不動産取引でハッピーになれる人を増やしたい思いで運営しています。土地活ナビ編集部をフォローするタイトルとURLをコピーしました。