建てたら節税対策、というカラクリと注意点2018年7月19日スポンサーリンクおはようございます、京都の所属税理士takasago(@co_develop)です。相続担当をしておりますと、イロイロな相続税対策のご相談を受けることがあります。そのなかでも多いのが、貸付用の不動産を所有する、という対策。相続税が安くなりますよ、という甘い言葉に騙されるひとが非常に多い。相続税が安くなるカラクリと注意点をまとめました。まとめ現預金→不動産への財産組み換え相続税が安くなる、というワードは資産家の方にとってキラーワード=刺さる言葉であり、心を強く揺さぶります。金融機関の営業パーソンや不動産会社のセミナーなど節税対策するなら貸付用不動産を買いましょう、というのがとかく多い。実際問題として相続税は減りますが、他にも減るモノがあります。そのあたりも注意喚起を含めてまとめます。実行するならば、ココが理解できなければやらないほうがイイです。課税される場合、課税される元となる金額があります。それが相続税評価額と呼ばれる相続税を計算するための財産の値段となります。現預金の場合はどうか?というと。預金であれば相続開始日=通常は亡くなった日の残高です。通帳が記帳されていればすぐに分かります。現金も同様に、亡くなった日時点でナマの現金として財布や自宅のタンス・引き出しに残っていた金額です。現預金の相続税評価額は簡単です。その亡くなった日の残高でしかありません。現預金にイロはついてないといいますが、そのまんまの金額が評価額になります。注意ココでは名義預金や定期預金については保留します。名義預金はコレよりも相当にややこしいのでまた書きます。不動産は現預金とは違う、そこがポイントです。相続税の世界では、相続財産については基本的に「財産を評価する」と言います。これは財産評価基本通達という財産の値段を計算するためのルールからきています。よって、相続税の相談などで税理士が評価してみないと、、、とか言っているのはザックリと言うと値段を計算する、という意味です。ココでいう値段はあくまで相続税を課税するためだけに使う値段です。不動産を売買したりするときの値段とは違いますので、頭の片隅に置いておきましょう。路線価という土地を評価するときに使用する値段表のようなものが国税庁から発表されているのでそれを使用します。土地の評価は非常に奥深い領域です。慣れていないと全く見当違いの評価額になって相続税がべらぼうに高くなったりします。土地が所在する場所の容積率などなど、列挙し始めればキリがありません。財産組み換えのカラクリここからがポイントです。仮に財産として預金を1億円持っているとします。土地に4,000万円かかって、建物に6,000万円かかったとします。現預金1億円についてはもちろんそのままの金額が課税対象です。思い出してみましょう。不動産は財産評価するんでしたね。相続税計算用の値段を算定する。すると、土地は路線価が時価の80%と言われているので4,000万円の80%で3,200万円と計算できたとします。場所によっては4,000万円の半分ぐらいのこともあります。よって、4,000万円で買ってきた土地を評価額3,200万円として相続税を計算することは十分にあり得ます。この時点で現預金4,000万円→土地3,200万円となります。建物はどうかというと。市区町村レベルで算定されます。建物に6,000万円の建築費用がかかったとして固定資産税評価額は4,000万円ぐらいなら全然あり得ます。半分くらいになるコトもザラです。今回は4,000万円に留めました(笑)よって、現預金1億円で買ってきた不動産が3,200万円+4,000万円=7,200万円になりました。現預金が不動産という財産に組み換わっただけで、1億円-7,200万円=2,800万円が財産として減少したことになります。ワ~~~~~~~~~オ!これが忍法、財産組み換えの術です。現預金1億円は手元からはなくなっているんですね。ココが全く見えていない人がいます。この1億円あれば相続税が払えたかもしれないんですよ。いうかほかの財産次第ですがたぶん相続税は払えると思います。財産として不動産7,200万円になったとしても相続税は現金一括納付が原則です。相続税が払えないと元も子もない。相続税を遺産から払う(今回の場合は1億円)場合には、1億円が7,200万円になったところで相続税が払えなくなるという事態が発生します。今の状態で相続税が遺産から払えるかどうかそこをまずは確認する必要があります。カラクリはまだまだ続きます。不動産を貸してねーじゃん、そんな声が聞こえてきました。その通り、不動産を貸し付けるとどうなるか。借りたほうの人に強固な権利が発生します。理解して差し支えありません。土地を人に貸すと借地権が発生し、建物を貸すと借家権が発生します。いうもんだとご理解ください。借地権は不動産の評価よりも奥深い、闇です(笑)素人がはまると抜け出せなくなる底なし沼ですから注意しましょう。前述の土地3,200万円と建物4,000万円をベースに考えます。この不動産を金融マンのアドバイス通り、貸し付けたとします。ややこしいので一戸建てとしておきましょう。所有する土地の上に、所有する建物があって建物を貸している場合。土地は貸家建付地、建物は貸家、という名前に変わります。この表現は相続税を計算する評価対象としての名前です。貸家が建て付けてある土地という意味で貸家建付地(かしやたてつけち)として評価することになります。貸家建付地の評価はどうなるかというと。)※自用地評価額(じようちひょうかがく)とは簡単に言うと土地を自分で持ってて自分で使っている状態の評価額を言います。※賃貸割合は貸し付けている割合です。今回は一戸建てで100%とする。あてはめて計算してみると3,200万円×(1-70%×30%×100%)=2,528万円となりました。差額はどこに?って思うかもしませんが、簡単に言うと借主側へ、という理解でとりあえずはよいです。建物は貸家になったので、このように評価します。自用家屋の評価額×(1-借家権割合)よってあてはめると4,000万円×(1-30%)=2,800万円となります。今回建物を貸した場合には評価額として、2,528万円+2,800万円=5,328万円となりました。