被相続人居住用家の敷地等を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしてないものについて、必要な耐震改修又は除去を行って家屋又は土地を譲渡した場合は、居住用財産を譲渡したものとみなして3,000万円の特別控除を適用することができることとなりました。(措法353)「住居用財産」とは、所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋(その敷地を含みます。)をいい、一時的な利用の目的で入居した家屋は認められません。生活の拠点か一時的な利用かどうかの判定は、その者や配偶者、家族等の日常生活の状況、入居目的、その家屋の構造・設備の状その他の事情を総合勘案して判定します(措通31の3-2、35ー5)。したがって、単に住民票があるからといって、即居住用財産であるとは判定できません。譲渡した家屋又はその敷地が、次のいずれかに該当すること(措法352)(A)譲渡者が居住している家屋(B)譲渡者が居住している家屋で、その居住の用に供されなくなった日から同日以降3年を経過する年の年末までの間に譲渡されるもの(C)上記(A)又は(B)の家屋とその敷地(D)上記(A)又は(B)の家屋が火災により滅失した場合のその家屋の敷地で、その災害のあった日以降3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡されるもの(E)取り壊された上記(A)又は(B)の家屋の敷地(次のすべてに該当する場合に限ります。次の要件を満たすものであること(a)昭和56年5月31日以前に建築されたこと(b)区分所有建物でないこと(c)相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと(B)その相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属ずる年の12月31日までにした譲渡であること(注)平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用されることから、平成25年1月2日以後に開始した相続まで遡及できます。一にする親族、その他特殊関係者でないこと(措法352、措令20の31、232)(注)離婚に伴う財産分与は、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡です(所基通33-1の4)。したがって、分与時の時価により資産を譲渡したことになりますが、離婚後における譲渡ですから配偶者に対する譲渡には該当せず、3,000万円特別控除の特例が適用されます(措通31の3-23、35-5)。4その居住用財産の譲渡について、交換、買換え、特別控除など他の課税の特例の適用を受けていないこと(措法352、35の22、36の21)5その居住用財産の譲渡があった年分において、住宅ローン控除又は認定長期優良住宅の特別控除の適用を受けないこと(措法4189、41の19の41112)6その居住用財産の譲渡があった年の前年分又は前々年分において、居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと(措法352)・適用上の留意点1居住用家屋の範囲その者が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除きます。)かどうかの判定に当たっては、次の点に留意します(措通31の3-2、35-5)。(A)転勤、転地療養等の事情のため、所有者が配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、配偶者等が居住している家屋は、その所有者にとっても居住の用に供している家屋に該当します。これにより居住用家屋を2以上所有することとなる場合には、所有者が主として居住の用に供していると認められる一の家屋のみが、特例の対象となる家屋に該当します(措令20の32、231)。(B)次に掲げるような家屋は、居住用家屋には該当しません。所有者がその家屋を住居の用に供していない場合であっても、次の要件のすべてを満たしているときは、その家屋はその所有者の居住用家屋として取り扱うことができます。次の(B)の要件を欠くに至った日から1年を経過した日以降に譲渡した場合には、この適用を受けられません(措通31の3-6、35-5)。譲渡した場合は、居住用部分の範囲内で特例が適用されますが、居住用部分とその他の部分の区分は面積の比で行います(措令20の32、231、措通31の3-7、35-5)。居住用部分の面積がおおむね90%以上である場合には、全部を居住用財産の譲渡とすることができます。(措通31の3-8、35-5)。共有の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用の有無は、共有者各人ごとに判定し、この適用があるとされた共有者は各人ごとに3,000万円特別控除の特例の適用が受けられます(家屋の持分を有する者に限ります。居住用家屋の所有者とその敷地の用に供されている土地等の所有者が異なる場合には、家屋の所有者については3,000万円特別控除の特例の適用がありますが、土地等の所有者には、この特例の適用がないのが原則です(措法352)。居住用家屋とその敷地の用に供されている土地等の所有者が異なる場合でも、家屋の所有者の譲渡所得の金額から特別控除額の3,000万円が全額控除しきれないときは、次に掲げる要件のすべてに該当する場合に限り、その控除しきれない金額(3,000万円ー家屋の所有者の特別控除額)を土地等の所有者の譲渡所得の金額から控除することができます(措通35-4)。一体としてその被相続人の居住の用に供されていた家屋又は土地等の譲渡価額の合計額が1億円を超える場合には、3,000万円特別控除の適用はできません。7被相続人の居住用財産を譲渡した場合の他規定の適用(A)被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(措法39)はいずれかの選択適用となります。3,800万円ー3,000万円=800万円3税額(所得税・住民税)800万円×20.315%=162.52万円(注)譲渡した年の1月1日において家屋と敷地の両方が所有期間10年超である場合には、軽減税率(この事例では14.21%)の特例が受けられます。2住民票の写し(譲渡した日から2ヶ月を経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの)(通常の居住用財産の譲渡の場合)(注)住民票の写しの交付が受けられないときは、次の書類を添付します。譲渡した場合には、次の書類を添付します。政府・与党は消費増税対策として、住宅ローン減税を3年延長することを最終調整しました。耐震リフォームをできるだけ安くするには、補助金制度や減税制度を活用すると良いでしょう。