)は、13年の東京圏の倍率を5.34倍と発表した。大阪圏4.19倍、名古屋圏3.47倍である。マンションの価格は東京圏3,975万円(75�u換算)、大阪圏3,120万円、名古屋圏2,580万円で、サラリーマンの年収の全国平均は744万円とのこと。(住宅新報2002.5.3)上の価格より、マンション価格の価格差は東京の価格を100とすると、大阪78、名古屋65ということか。この価格割合を経済規模と照らし合わせたら同じような数値になるかどうか。年収に対するマンション価格の倍率を聞いても、「それがどうした」と思うだけである。マンションの家賃として支払っている額は、744万円×0.236≒175.6万円(月額14.6万円)である。付いては、本文の最後尾に求め方を説明してある。2,495万円(年収の3.3倍相当)のマンション価格ならば、現在支払っているマンション家賃と住宅ローン支払額が同じだから、購入出来ることとなる。東京圏の場合3,975万円のマンション価格となるとそのバランスが崩れて購入出来なくなり、差額1,480万円は預金か、両親からの援助が必要ということになる。年収倍率5.34倍といっても1,480万円の頭金(購入価格の37%)が必要で、月額14.6万円のローン支払いが必要ということである。この説明でも果たして興味を引くかどうか。自分の給料で買えるマンションの価格はいくらかと云えば、「年収の3.3倍の価格のマンション」だといえば少しは興味を引くではないだろうか。(追記)1,480万円の預金が無ければマンションは買えないと言うことになるが、これを逆に考えれば、マンション価格の37%相当の1,480万円の金額分が安くなれば、マンションは預金なしで購入出来ることになる。建物の品質を落とさず、同じ駅勢圏の同じ環境で37%の価格減のマンションはあるのかと言うことになる。それは、地代負担があるが、定期借地権を導入したマンションであれば37%のマンション価格減を実現出来る。定期借地権とはどういうものかと言うことについては、多くの解説書が出ているからそちらに譲る。マンション業者の立場で考えれば、マンションは37%安い価格にすれば、賃貸住宅に入居している人々をマンション購入者にすることが出来ると言うことになる。1−複利現価率である。(1+r)のn乗となる。0.08024259である。これを上式で求めれば、次の通りである。0.05÷(1−0.376889482)=0.080242587≒0.08024259と求められる。DCF法には複利現価率は必須であることから、ついでに複利現価率の公式を入れておけば、なお利用価値がある。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。