今年の公示地価は、住宅地の全国平均が9年ぶりに下げ止まり、三大都市圏では前年比0.5%の上昇となった。(株)不動産経済研究所によると、10月の首都圏マンションの一戸当り平均価格は5586万円で、その1m2単価は7ヶ月連続で上昇している。(2017/11/15発表)にも関わらず、最近一部の雑誌やエコノミストが定期的に「2020年以降に土地が大暴落する」という主張を発信している。その主張の原因や理由を挙げれば限りないが、その中でも真しやかに囁かれているのが「2022年に土地が大暴落する」という主張だ。これには、あまり耳馴染みが無い「生産緑地」という制度が関係している。そもそも「生産緑地」とは何なのだろうか?その制度を簡略的に説明すると、主な内容は次のとおり。)つまりこの指定を受けると色々な義務や制限はあるが、農地を残し営農するなら税制面で色々な優遇措置を受けられることになる。2022年に土地が暴落するとしている人達の主張は以下の様なものだ。1991年の改正生産緑地法により生産緑地に指定された農地は2022年で指定後30年を迎える。それにより、「市区町村に対し生産緑地の買取りを申し出ること」が可能になるが、しかし、これまでの市区町村の対応を見るとそれらの農地は買取りされない場合が殆どのため、その土地が民間不動産市場へ大量に供給されることで土地の供給過多状態が起こり地価が下がる(暴落?)というロジックである。ラッシュにより賃貸住宅が供給過剰になり賃料下落の結果、土地価格も下落するという主張もあるが本質は同じなのでここでは触れない。)ところで、生産緑地に指定された土地には「杭や看板」で生産緑地である旨が表記される。オフィスの隣地等に「生産緑地」と書かれた杭や看板をどれだけ見つけることが出来るだろうか?注意して探してみると何ヵ所か見つかるかもしれない。オフィス街や商店街の近くよりも住宅地の周辺の方がよりたくさん見つかるだろう。そもそもその全てが生産緑地の指定を解除され売却される訳ではない。誤解されている人がいるので、あえて明確にしておくが、生産緑地に「期限」はない。指定から30年経過しても生産緑地でなくなる訳ではなく、30年経過すれば「いつでも市区町村に買取申出をすることができる状態」になるだけなのだ。その後に買取申出をした場合、市区町村は殆どの場合で買い取らないので「結果的」に指定が解除になるだけである。生産緑地の指定から30年が経過し、その買取申出が可能となっても、そもそもそれを検討しないであろう生産緑地の所有者もいると考えられる。適用している」生産緑地の所有者達だ。適用している生産緑地を買取申出する場合は、猶予されている相続税を一括納付しなければならない。その前提条件が付く限り、この制度を適用している生産緑地の買取り申請は稀になるだろう。(※もちろんゼロではない。適用していないものが殆どになることが推定される。東京都が平成27年度に都内市区在住農家を対象にしたアンケート調査(都市農業者の生産緑地利用に関する意向調査)によると、この制度を利用していない生産緑地は全体の約41%である。この「約41%前後」の生産緑地が解除されるかもしれない「対象地」と考えてもいいのではないだろうか。適用を受けていない生産緑地について、今後の利用意向を聞いたところ「30年経過後に即時買取申出を行う意思がある」との回答は約8%だ。残りの約90%が実際2022年を迎えた時点でどういう判断を示すかには不確定要素があるとは思う。その大半が売却に動くとは考えにくい。期間短縮等が新たに法整備された為だ。辺りを見回して「生産緑地」を探してみよう。適用していて、残りの生産緑地の内、即時買取り申請を希望している割合は約8%なのだ。仮に一部の雑誌やエコノミストが言うように、2022年に土地価格の暴落があるとするなら、それは生産緑地解除に伴う土地の供給過剰によるものではなく、「過剰なアナウンスによる地価暴落」を恐れた「急ぎ売り」と「買い控え」がその主因になり代わるからではないだろうか。ここで述べた理由以外にも、近い将来の地価暴落を主張する声は止まない。五輪後不況や人口現象などその原因や理由も枚挙にいとまがない。その原因や理由を、雑誌やエコノミストが過剰にアナウンスし続けていくことが将来の地価の上振れにも下振れにも大きな影響を及ぼすことも否めない。調査」2017.11.NO.394「都市農地の保全と有効利用」より引用。橋下徹VS池田信夫再び。橋下徹VS池田信夫再び。ACCOUNT株式会社アゴラ。