前倒しして今週発行することにしました。人気ブログランキングでも、新しいご縁を頂き様々なネットワークがさらに広がりつつあります。皆様のお陰で10位台までランクインしてきました。動きを感じるような、また私と分かるようなタイトルに変更しました。画像もあるので、よりイメージがしやすくなったと思っています。人気ブログランキングにてご確認ください。http://blog.with2.net/link.php/67639先週は、テレビ取材やプロ向けの研修会などもありました。テレビは地元『RCC中国放送』で4月28日放映だそうです。詳しくは、ブログにて発信していきます。メルマガに引き続き、ローコスト系住宅についてのお話です。ここで「ローコスト系」と書いているのは、ローコストを「販売戦略」に利用している住宅会社のことを指しています。私も皆さんも納得いくのでしょうが、ちょっと違うようです。=1150万円(税別)つまり、消費税を含めたおよそ1200万円÷35坪=34.2万円くらいが、ローコスト住宅の実態かと思っていたのです。私の予想は大きく違っていました。「必要経費」や「諸経費」という項目があるのです。諸経費は明細もありません。(通常、事務所経費です。)これで、200~250万円を工事費に上乗せです。ビックリするようなテクニックがあったのです・・・。上記の1200万円程度なら、いわゆる「想定の範囲内」でしょう。床面積に入れて、坪単価計算するということです。これだけで、3~5坪、75~125万円上乗せできます。その次の経費類まで別立てされてくると少し怪しくなってきます。う~ん、厳しいけど・・・「想定内」にしておこう。広告で謳っている金額との差額に少し戸惑いが出てきます。この予算で出来る会社はまだ多くありません。この段階で、坪単価に直すと40万円台でしょう。雑誌や分譲チラシなどで間取りを検討し、限られた予算からほぼ自分たちの家の規模を計算しています。ローコスト系住宅会社でプランをしてもらうと、アラ不思議!ここで『延床面積』が40坪を超えています。この裏技が『メーターモデュール』というものです。通常、日本の住宅は未だに尺貫法が残っており、1間(けん)=6尺、6尺=1.82メートルで、1間×1間が1坪という計算です。※ちなみに、私の身丈はちょうど6尺です。(笑)これがメーターモデュールになると、同じ和室6帖でも面積が違います。▼910mmモデュールの和室6帖2.73m×3.64m=9.94平方メートル(=3坪)▼メーターモデュールの和室6帖3m×4m=12平方メートル(=3.63坪)単純におよそ2割面積が広くなります。広くなって「施主が喜ぶ!」のではなく「営業マンが喜ぶ!」のです。910モデュールのプランをそのままメーターモデュールにしただけで、35坪のご要望がおよそ42坪に出来るのです。(-_-;)ここで、およそ1600万円程度になってきました。この頃になると「想定外」に気付いてきます。部屋数を減らすわけにも行かず、出来るだけ廊下を減らし床面積を・・・ようやく、我に還って床面積を40坪以下にするよう考え始めます。4坪で100万円のコストが削減できるわけですから・・・しかし、ここで営業マンが標準仕様書を提示するのです。内装ドアや仕上がグレードアップし、食洗器も標準搭載です。安いグレードの車で、カーナビを別途購入するよりも、カーナビ付きの上位グレードのほうが、割安な感じがするようなものです。「でも、私たちはそこまで面積は必要ありませんから・・・」ちょっと後ろ髪を引かれながらも、面積の差が少しありあきらめかけます。すると、営業マンは得意げに言います。「この面積は『施工床面積』なので、バルコニーなども含まれます!」(^o^)今のままでしたら、45坪を越えているのでいいグレードの設備が入ります。面積を抑えるだけで、コストダウンだけでなく、グレードさえも安普請の建物になってしまうのです。まっ、いいか!ここまで相談に乗ってもらったのだし、これから他社への相談も面倒だ!どうせこの金額だと少なくとも他社よりいい設備がつくだろうし・・・」こうして、自分自身で納得させることで、不安をぬぐおうとします。間髪いれず「取りあえず、お申し込みだけいただけますか?」ローコスト系の営業マンは、契約のタイミングが命です。考える機会も、まわりに相談する時間も与えません。既成事実だけ作ることが先決なのです。本当は35坪しかいらないのに、「施工」床面積で45坪の契約です。衣を大量につけて膨らませたエビフライのようではありませんか。食べてみると、中はスカスカで美味しくありません。翌年からしっかり固定資産税も割増されてしまいます。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。[ぴあ出版]http://esumai.livedoor.biz/archives/19545799.html↑宮崎アニメ「となりのトトロ」で主人公が引越しする民家の再生。ネット書店では取扱っていないようなので、ブログで紹介しました。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。ちまたでは、「ローコスト住宅」の品質が問題にされています。私は経営努力や現場の知恵による「コストダウン」は賛成です。問題は、「ローコスト系」という販売テクニックだろうと思います。35坪しか不要であれば、坪単価45万円でも総額1575万円です。最終的には45坪の契約で1600万円になっているのです。(-_-;)10坪分を25万円で買ったんだ!という気休めもあるかも知れません。本当は25万円安く自分たちの家を手に入れられたのです。いい材料、いい性能だったかも知れません。今週のワンポイントアドバイスです。若本が書いたコラムに参考情報が載っています。先週、知恵と仕組みでコストダウンする『CPM』(限界工程管理手法)の工務店向け研修会を開催しました。一般消費者には縁のない話題ですが、これが本当の「コストダウン」です。研究しながら、全国で10社に満たない工務店しか学んでいないのです。全国にフランチャイズや直営店が広がっているのに!今回は、大阪でこの手法を実践している工務店の社長や、これから取組もうとしている、群馬県の工務店社長も広島に駆けつけました。そのときの様子は以下のブログで紹介しています。http://esumai.livedoor.biz/archives/19932436.html本当に消費者の経済的負担を和らげる「ローコスト化」が望まれます。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。