広島地区は、大手流通業や家電販売店の激戦区となってきました。全国大手と地元老舗や新興勢力との、仁義なき戦いです。家電やファッションなどの既製品は、同じメーカーで同じ品質・性能であれば、安く買えるに越したことはありません。どこで購入しても製品の信頼性が異なるわけではありませんから。住宅業界でも、ローコスト住宅の旋風が吹き荒れています。これまでのフランチャイズ店だけでなく、九州から黒船の来襲です。オール電化が標準仕様という住宅会社の進出です。地元新聞の経済欄に、展示場開設の記事が掲載されていました。広島県内3店舗目の支店開設です。“”””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””約2,300平方メートルの敷地に300平方メートルの支店とモデルハウス2棟を建設する。総事業費は1億8千万円。支店の人員は20人で、広島県西部と周南市以東を主なエリアにする。2005年5月期は150棟、20億円の売上を目指す。今年中に大阪、京都など関西地方での出店も強化し、05年5月期には全体で、6百億円の売上を目標にしている。朝刊記事より一部抜粋>“”””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””ちょっと計算してみました。平均床面積で坪単価を逆算してみます。契約時には平均で坪5万円UPが目安でしょう。5万円/坪×42坪=210万円の追加工事です。通常、外構や屋外給排水工事などの別途附帯工事があるので、このくらいの追加金額が発生しても「広告に偽りあり!」とはならないでしょう。ローコスト住宅の多くは『まやかし』があります。http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_55.htmしかし、私は以下の2点を危惧します。)▼予想される営業人員、監督数でかなりの掛け持ちが発生しないか・・・?(例えば営業8人とすれば、平均年間約20棟/人をこなす力量がある?)この分析はメルマガでは控えます。消費者にリスク負担がないようにだけ願うところです。株価もじわじわと上がり始めました。モノの値段も上がる『インフレ』期待というのも経済界中心にあるようです。金利が安く、これからインフレが予測される時期が「買い」という声が大勢を占めます。土地については少し違う角度で見る必要がありそうです。土地の価格は『土地自体』の需給関係で決まるものだからです。「金利が高くなるから、ローンを組んでも買った方が得!」そんな単純なものではありません。土地の需給関係を、法人と個人の今後の土地取得意慾から考えてみましょう。<法人の場合>・支店の縮小・閉鎖が続いている。(支店経済広島では顕著)・合併や事業の統合などで、事業用地は不要になっている。・社宅や遊休地も保有コストの負担ができなくなっている。・工場も郊外や中国などへの移転、集約が始まっている。・本社も売却し、テナントとして入居する企業が増えている。・地方自治体も、公有地の保有コストに頭を悩ませている。・大型店舗も、リースやテナントなど土地所有のリスクを避けている。⇒【結論】金利を払ってまで土地取得意慾を持っているとは思えませんネ!<個人の場合>・年金問題で、少子化傾向に歯止めがかかっていないことが露呈。・多くの地方で人口の減少に直面。・したがって住宅需要も減少傾向。・しかも大型マンションの建設ラッシュ。・戸建て需要は確実に縮小。・でも庭付き一戸建てを望むお客さんの需要は毎年発生しています。⇒【結論】需要は縮小するが、購入意慾は減退していない!企業は経済合理性で「借金してまで土地を買う時代じゃない!」と考えています。『損をするリスクの高いもの』にお金を使わないということです。関わらず、個人は違う論理で土地を購入しているようです。今後、景気が回復しても土地の需給関係は改善しないと私は見ています。すれば、土地の価格はしばらく下がり続けるでしょう。企業や資産家が手放す土地をプロが安く買い叩きます。何も知らない個人に借金をさせて高く売りつけます。消費者心理を熟知した商売人が、てぐすねを引いて待ち構えています。言っているわけではありません。金利を払ってまで購入するのが賢明かどうか考えて欲しいのです。2000万円の土地が、来年は1900万円です。1年間に100万円の値下がりですね。再来年は1805万円で買えるかもしれないのです。一般的に土地価格は安くなります。(現在金利上昇中!)事業用として収益の見込める一部のエリアを除いてもっと安くなっていくかもしれません。土地代を手元資金で買える人は、今買ってもいいでしょう。欠陥住宅の予備軍として、あなた自身も大きなリスクを抱えるのです。(このことは、またの機会に詳しく書きたいと思います)そこで、土地を買わずに「借りる」という選択肢があります。住宅の場合、賃貸と分譲には面積や仕様に大きな差があります。賃貸用マンションなどを考えても分かりますね!しかし、土地自体には賃貸と分譲に差がありますか?『借家』は見れば分かりますが、『借地』は見ても分かりません。建物をしっかりしたものをつくれば快適性にも違いはないのです。土地が自分のものではないというだけ。き住宅』というのが注目されました。固執の為あまり普及していません。これからの低成長時代は頭の切り替えも必要でしょう。不動産は「買う」時代から「借りる」時代になっていくかもしれません。『定期借地権』というのは、50年以上の期間、地主から借りた土地を契約期間満了時に、更地にして返却するという契約です。50年以上であれば、70年でも90年でも可能です。地主は土地を手放すことなく、契約満了時には確実に土地が返って来ます。借主は新築住宅を建てても途中契約解除される心配がなく、生涯にわたって自分の家に住むことが可能です。き住宅というのは、まだ馴染みが薄いかもしれません。現在、全国で約5万戸の定期借地権住宅が建てられているようです。絶対数も少なく、解決すべき課題も残っています。経済合理性で考えたときには、新しい可能性があります。聖路加病院(東京)や名古屋ドーム(愛知)、チボリ公園(岡山)などが挙げられます。(知っていました?)初期投資を抑えて、経営の負担を下げることに成功しています。収益性の見込めるプロジェクトへの投資が可能となるのです。チボリ公園などは、定期借地でなければ破綻していたでしょう。都市部の住宅にも同様なことがいえるはずです。家計への負担は軽くなるということも可能なのです。建物自体の資産価値も高める有効な手段のひとつです。そんなのイヤだ!」もっともな意見ですよね。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。[井上書院]http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4753025624/cmshiroshima-22↑英国のガーデンシティや米国の住宅地開発など、成熟した社会が取組んでいる資産形成の事例を数多く取り上げています。慶応大学の島田春雄教授も推薦の著書。不動産関連のプロには是非読んでもらいたい書籍です。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。土地神話により、多くの人が土地で資産を築きました。土地を売買することで大変な収益も上げたのです。金融機関も土地を担保に融資をしていきました。「土地を手放したくない」という都市近郊農家には、アパート・マンションを勧めて、大家さんになってもらいました。「土地保有にも、税金が重くのしかかり、相続税も大きいので、アパート経営で借金して、節税をしましょう」というものです。結局儲けたのは誰だったのでしょう・・・?何棟もアパートを所有している地主さんでしょうか?でも初めは家賃が入っていた大家さんも空室が出始めると大変です。借入れ返済が終わっていなければ、逆ザヤですよね。計算上、7~8%の利回りでも負の遺産を抱えます。一度始めたアパート経営は簡単に辞めることも出来ないでしょう。入居者を強制的に追い出すこともできないのです。固定資産税を始めとして保有コストがかかります。アパート経営も大きなリスクを抱えるのです。(>_<)箱モノをつくって、儲けるのは建築業者と○○だけです。(^^ゞ10年、15年経て、閉鎖される保養施設などもたくさん見たハズです。土地自身から収益を出すのが『定期借地権』という制度です。実質利回りが3%でも、地主にとっては十分ではありませんか?「土地は売買して儲けるものではなく、活用して収益を上げるもの」そんな地主が増えてくれば、日本の住宅事情も良くなっていくでしょう。街並みも、建物の質も、もっと良くできるのです。売買しても、結局いい思いをするのは不動産業者だけかもしれませんよ。選ぶのは消費者であるあなた自身です。今週のアドバイスです。*☆1.経済合理性(損得勘定)で考える法人は、土地の購入意慾は減退!2.借金して土地購入するという発想は転換が求められている。3.土地を借りる『定期借地権』という選択肢も登場している。『定期借地権付き住宅』は、地価の高い都市部だけだという業界の常識があります。私が知っているプロジェクトで、島根県の金城町でも46区画の分譲が始まりました。山形県でも成功事例が出ているようです。豊かな自然のある地方でも、収入が少ないため資金計画に余裕はありません。田舎で小さな敷地を購入するより、広い敷地を借りた方が、よほど豊かさを実感できることでしょう。埼玉には、定借住宅専門の会社を設立した税理士さんもいるそうです。先週末、弊社のサービスを利用して地元工務店とお客さまとの工事請負契約が締結されました。お客さまは、外資系企業にお勤めのA様。A様「向こうでホームパーティに招かれたのです。アメリカの住宅と日本の住宅の違いを考えさせられました。若本「建物も、敷地も、周辺環境もケタ違いですからね!」A様「それもあるけど、現地で中古住宅を買うように勧められました。maneyできるよと教えてくれたのです。」つまり、駐在員として数年暮らす場合でも、家を買った方が得だということ。3年後に売却しても価値が下がるどころか、利益が出るということです。日本のように土地ではなく、建物と環境に価値があるのが特長です。誰も損はしませんね?大儲けできない人が出るだけです。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。