PLAN2020.01.27マンション投資をするなら外せない...「管理組合」との上手な付き合い方ライフプランnavi編集部:森井マンションには必ず「管理組合」という自治組織があり、投資としてワンルームマンションを購入したオーナーも、自動的に管理組合の一員になります。今回は、その管理組合の役割と実際の業務の解説とともに、投資家としての管理組合との付き合い方を解説します。管理組合の組織体制と業務内容マンションは、多くの人が暮らす共同住宅です。そこで、「建物の区分所有等に関する法律」では、共同住宅であるマンションを住民が自主的に管理するため、住民による自治組織として管理組合の設立を義務づけています。管理組合は、区分所有者(住戸のオーナー)全員で構成される組織です。運営の目的は、マンションの敷地、建物、および付属設備に対する管理を住人が共同して行うことであり、法律上は、居住者に限らず、すべての区分所有者が組合員として加入するものとされています。投資用マンションを買えば、不動産投資家も自動的にマンション管理組合に参加することになります(区分所有法第3条)。立案、5管理組合の運営など、多岐にわたり、国土交通省が定めている「マンション標準管理規約」だけでも17項目に及びます。これを住人だけで管理するには限界があるので、実際には管理業務を管理会社に委託するケースが増えています。国土交通省による「平成30年度マンション総合調査」によれば、管理業務のすべてを管理業者に委託している割合は74.1%、管理業務のすべてを管理組合で行っている割合は、6.8%となっており、大多数が業者に依頼している実態があります(国土交通省「平成30年度マンション総合調査」)。34条では、「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」と定められています。ここでいう「管理者」とは、いわゆる管理組合理事長のことで、この集会は「総会(組合総会)」とも呼ばれます。総会は組合の最高意志決定機関であり、管理規約(マンション居住・共有部分の使用などに関するルール)の変更、理事の選出などは、この総会で決められます。各組合員の管理費の費用負担比率なども総会で決められます。総会は、全員参加が原則ですが、実際には興味がない、あるいは仕事が忙しいなどの理由で参加しない人も多くいます。議決権行使書を提出するか、すべて理事長に任せるという場合には、白紙委任状を提出します。日常の細かい組合業務についての意志決定はいちいち総会に諮らず、理事長や理事で構成される理事会を作り、日々の管理業務についての意思決定は理事会で行うことが一般的です。管理会社への管理を委託するメリット・デメリット多くの管理組合が専門の管理会社に業務委託しています。受託業者は、不動産やビルメンテナンスの専門業者で、日常的な設備管理から将来の大規模修繕まで、すべてを計画的に管理してくれます。その際の管理費用等の管理も委託することができるので、管理者は業者にすべて任せることができます。管理組合の理事とはいっても、会社員などの本業がある人の場合、管理業務に時間や手間がかけられず、また専門知識もないことが多いため、業務委託のメリットは大きいといえます。デメリットとしては、業務委託による委託費用の発生が挙げられるでしょう。管理組合から委託されて建物管理を行う管理会社と、オーナーが入居者管理(家賃管理やクレーム処理など)を委託する賃貸管理会社は別のものなので、混同しないようにしてください(実際には両方の役割を同じ会社が兼任していることもありますが、契約は別です)。組合が行う管理にかかる費用は、区分所有者が管理組合に支払う管理費から賄われます。国土交通省が指針を定めた「マンション標準管理規約」には、管理費の内訳が11項目にわたって書かれていますが、中でも次の3つの費用が大きな比重を占めます。管理会社に委託する場合の業務費、管理員が管理会社から派遣されている場合の管理員の人件費など。コミュニティ形成のための行事費用など。管理費の相場は、立地やマンションの戸数によっても変わってきますが、前出の「平成30年度マンション総合調査」によると、1戸当たりの管理費の全国平均は月額10,862円です。マンションの規模が小さくなるほど、管理費は高くなる傾向があります。いずれにしても、これはマンション投資に関する必要経費となりますので、忘れずにチェックしたいところです。投資用マンションのオーナーこそ、管理組合への積極的な関与を極端な例ですが、もし自分がそのマンションに住み、後々売却する気もないのなら、管理状態が悪くても気にならなければいい、という考え方もあるかもしれません。投資用マンションのオーナーにとって、管理費の多寡は「収益(利回り)」に直接影響します。管理内容(普段の清掃や大規模修繕など)は、間接的に空室率にも影響し、将来の売却の際、査定にも響いてきます。考えると、投資用マンションのオーナーだからこそ管理にも気を配るべきなのです。ところが実際には、管理組合に積極に関わろうとする投資用マンションのオーナーはごく少数です。管理組合がしっかりと機能し、管理会社がきちんと仕事をして高い品質の管理状態を保っているのなら構いませんが、往々にしてそうはなりません。オーナーの管理組合への関心が低いと、管理組合の活動は低調になります。管理組合活動が低調になると、管理会社のなかには「どうせ管理組合は何もいわないから」と高をくくり、管理業務を手抜きするところもあります。そんな状態が続けば、大切なマンションの資産価値を脅かす事態にもなりかねません。住民がマンションの共有部分に私物を置くなど好き勝手に使ったり、エレベーターなどの重要な設備の故障を放置したり、外壁や床を著しく汚損したりすれば、建物全体の価値が下がってしまいます。防災上も好ましくありません。額が管理内容と比較して適切かどうかをチェックする役割もあります。投資家はコストの部分をコントロール下に置くべきなので、できるだけ総会には主体的に出席し、場合によっては理事を経験してみるくらいの姿勢が、投資に対するリターンを高めるのではないかと思われます。年に1度送られてくる管理組合総会の書類(総会の議案書)を確認することは必須です。総会の議案書は開催日の約1~2週間前にオーナーの自宅に届きます。滞納状況(未収金)は報告されているか現在の修繕積立金の残高などを考慮して修繕計画が立てられていることが、きちんと説明されているかもし不備があったら、理事に問い合わせたり、総会に出席してその場で質問したりするなどして、確認しましょう。これまでに行われていない場合は、複数の管理会社から見積りを取ることを組合総会で提案してもいいでしょう。他の管理会社が価格の低い見積りを提出してきた場合、リプレイス(管理会社を変えること)する選択肢もあります。当たり前の話ですが、管理会社は、管理費を削減されることを非常に嫌がります。それ以上にリプレイスを嫌がるので、管理費を下げざるを得ません。見積りを取ることは多少手間がかかりますが、管理費はぐっと下がる可能性があります。まとめマンション経営で長期的・安定的な家賃収入を得るには、自分の手でマンションの資産価値を守っていくという意識が大切です。管理組合への積極的な関与はその一助となります。建物管理にも関心を向け、資産価値を守っていきましょう。reserved.3/21(土)特別セミナー開催!都心のタワーマンションで構築する無敵の資産形成(受講料無料)。