写真:3件お気軽にお問い合わせくださいこの専門家に相談する03-5773-4111※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。専門家への個別相談、仕事の依頼、見積の請求などは、こちらからお気軽にお問い合わせください。問い合わせ専門家への取材依頼、執筆や講演の依頼などは、こちらからお問い合わせください。13:09先日購入した土地に新築するため、建築会社が役所に確認したところ、「幅4.7m以下の道路に接しているため、敷地内側溝を設けなければならない」と言われました。不動産屋からは「側溝は市の持ち物で、整備などの必要はない」と聞いており、既存側溝を埋めて敷地内に作り直すことなど寝耳に水で驚いております。側溝を造らなければ建築確認等下りないようです。事前に説明を受けていないことを理由に、側溝作成にかかる費用を不動産屋に請求したいのですが、難しいでしょうか?建築業者からは「200万円くらいかかる」と言われ、泣きそうです。(U字側溝で、型枠を造ってコンクリートを流し込むタイプ。13mくらい)お力を貸していただけましたら幸いです。5.0)はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。ご質問いただきました件ですが、saku007様の相談内容通りの状況が証明できた場合、業者に対しては責任を追及できると思います。媒介(仲介)した宅建業者へは、説明義務違反として媒介責任が生じると思います。売主へは、購入目的達成の際の問題点(工事費用)として、隠れたる瑕疵担保の担保責任を請求できる可能性があります。側溝を敷地側に後退する工事はよくございます。建築時に建築主が行うことという扱いが一般的です。事件・事故等の心理気的なものがあります。いったもの意外で、建築に思いがけない費用が掛かっても、瑕疵としてみられない可能性があるのです。いった、道路後退工事に関する一般的な扱いをだし、業者が自社の責任を否定する可能性はあります。今回の状況では「側溝は市の持ち物で、整備などの必要はない」との現状況と違った説明がされており、そのことで、本来なら試算できるはずだった工事費用が思いがけない出費となっています。その費用を負担しなければ土地の購入目的(建築工事)が達せなれない状況です。「瑕疵」とは、法律用語としては「通常有するべき品質・性能を備えていないこと」を表現しておりますが、簡単に言いますと、先程記載したような物件の問題点です。売買の目的物である土地に「隠れた瑕疵」がある場合、民法(570条や566条)が準用され、目的を達することができない買主は損害賠償請求や契約解除などができます。業者に責任を追及するようでしたら、是非、覚えておいてほしいことですが、この瑕疵は、客観的にみて存在するかどうかなどで簡単に判断できないものです。大きく変わることがあります。追及するには、買主が知らなかった状況、つまり「隠れた」瑕疵であることと、知らないことに過失がなかったことも必要です。土地の購入目的が具体的に分っていて、その支障となる事実と異なる説明があり、200万くらい掛かることは寝耳に水のsaku007様の状況は、この「隠れたる瑕疵」により「予定された土地の性質を欠く」状況と判断される可能性は高いと思います。いった主張を言い出すような場合もあるかもしれません。その際、自身の過失を認める発言をとられたり、業者都合の金額・条件で言いくるめられる可能性もありますし、本気で損害金などを徴収しようと思って行動する非常識な業者に、多大な迷惑と心労をわずらう場合も考えられます。知識やプロ意識が低い業者だと仮定しますと、真摯な対応でない可能性も考えられるので、用心に越したことはありません。説明義務違反を追及すれば、言っていないと通すことも考えられます。相手方が言い逃れできない証拠(間違った説明を立証できるもの)集めを事前に意識した、行動の順序が重要になってくると思われます。依頼すること等も検討してみる必要はあると思います。最後に、もう一つの確認事項・注意点として、売主が個人(宅建業者でない)ということはないでしょうか。引渡しの日から2年(宅地建物取引業法)もしくは発見してから1年(民法)となります。売主が個人の場合なら、多くの瑕疵担保責任は2~3ヶ月であったり、または免責とされていることもありますので、売主に対する瑕疵担保責任の追及はできない可能性もあります。弁護士等の専門家にお願いする場合でも、不動産関係の紛争に強いかどうかは関係してきますので、不動産に強い法律家を選ぶ必要が有ります。saku007様の置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある選択の参考にして頂けたら幸いです。以上、ご参考になりましたでしょうか。12:34詳しく教えてくださり、本当にありがとうございます。不動産屋は、「説明不足」を認めました。実際どこまで損害賠償請求できるかは慎重に行う必要があるようですね。不動産屋は住宅ローンの契約にも同行しており予算や建築物等の説明を銀行と一緒に聞いています。そこも交渉材料になるか?と考えております。売主は法人ですが、宅建業者ではないようです。重要事項説明書には、「売主の瑕疵は引渡から1年」とありました。売主に請求するかどうかはまだ決めかねております。交渉に入る際には、専門家への相談を考えます。アドバイスありがとうございました。あなたの事業に「現役・事業のプロ」のナレッジを。