先日、林業家の経営者と話をしました。輸入材に押されて、地元の材の需要が無いという話でした。現在の流通を変えていきたいという気持ちを持ち続けている方です。「わしらの仲間でさえ、九州の木材や外材を扱うようになってしもうた!」その経営者は私の父親よりも年齢が少し上で、後継者もいません。広大な山に2万本以上も所有しているというのです。自らが「需要がない」と決め付けているので、切り出されることなく年月が経っていくばかりのようです。私がその経営者に質問しました。彼岸を過ぎて寒くなった頃、必要な量だけ切り出しに行く。1年間自然乾燥させ、来年であれば用意できる。(-_-;)蕎麦屋に行ったら、「これから畑に行ってくる」というのと同じでは!?『需要がない』のではなく『品揃えをしていない』のです。国産材は競争力を失っているのかも知れませんね。安くても良い材料を調達することが可能となります。『ミスマッチ解消』は今後のキーワードです。雇用も含め、さまざまなミスマッチが景気の足を引っ張っているのです。住宅業界のミスマッチ解消のため、新たな活動に入っていきます。倒産は、表面的には突然やってきます。予兆があって数ヶ月から3年程度は持ちこたえるでしょう。一般消費者が予兆をつかむのは困難なので、自己防衛策をまとめました。追加費用がなく、設計図書通りの建物が建てられれば消費者にとってはあまり不都合はありません。工事がストップして、工事を引き継ぐ者がいない場合です。彼らが現場に来て、持ち帰ってしまうリスクもあります。中には、さまざまな保険があり、保証制度もあります。住宅の分野では、お引渡しまでを保証する『完成保証』や主要構造部の欠陥を無償で直す『瑕疵保証』などです。住宅ローンを組んでも『保証料』というのが掛かってきます。保証さえもらっておけば、本当に安心といえるのでしょうか?ちなみに、住宅ローンの保証料はあなたが返済に窮したときに、あなたに代わって第三者が支払いをしてくれるわけではありません。銀行に対して保証会社が残債を支払うための保険です。銀行が資金を回収するための保証を、あなた自身に負担させるのです。銀行は保証会社から残債をもらったら、ハイさようなら!それからは、保証会社から、高い延滞金の利息まで乗せられて厳しい取立てが始まります。(>_<)銀行は、保証会社さえOKを出せば、ノーリスクです。保証料さえも、銀行側が負担することはしないのです。私の兄が9年ほど前に山口県で自宅を建てました。東証一部上場の子会社で、在来工法の年間棟数では県内一との触れ込みです。そこの営業部長は自信たっぷりに兄夫婦に言っていました。「保証ですか?弊社はお引渡しが終わるまで一切お金をいただきません。倒産のリスクも欠陥住宅のリスクも消費者が負うことはないのです!」やはり、上場企業の子会社は地場の業者とは違いますねぇ。「それなら」と、安心して任せました。それから5年後、1枚のはがきがその会社から届きました。今後のメンテナンスは下記の会社に引き継ぎます。資本関係もない、地元の小さなリフォーム会社の名前がありました。企業のリストラによって、赤字続きの住宅部門は撤退したのです。住宅は着工からお引渡しまで、数ヶ月の期間がかかります。その間、資材の仕入れや職人への労務費、外注費用などが発生します。社員の給与や会社経費も掛かっていきます。請負をする住宅会社側(工務店やメーカー)には大変な資金が必要です。銀行借入れも『与信枠』という限度があり、金利負担も少なくありません。何かあった場合に施主の手元に工事代金が残っていません。(手付金の回収は困難です。請負業者側が大きな資金的負担を負い、資金繰りが苦しくなります。受注をたくさん抱えるほど倒産リスクが高まるのです。すればいいのでしょうか?◎基礎工事が終わった段階で、その代金を支払う。◎支払う前には、第三者の工事検査をいれて工事内容も確認する。◎そして元請の会社から下請けや職人への支払いが終わったことを確認する。現場管理だけ入れれば、住宅を完成させることは可能です。現在いくつかの専門サービスが生まれています。専門サービスを使わずとも、施主と施工業者との約束でこのような『出来高払い』が出来れば、お互いのリスクが解消されるのです。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。[農文協]http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4540002074/cmshiroshima-22↑在来工法で、木の家を建てたいという方は必読です。木を育てている林業家や大工棟梁の話が説得力を持っています。写真やイラストも豊富で、見るだけで知識欲を刺激されます。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。づくりは大きなお金が動くので、お金の流れは透明でだれもが過大なリスクを負わないことが理想です。現状では消費者が最も大きなリスクを負わされ、そのリスクの影で、保険や保証などの諸費用まで消費者の負担です。建設途中のつなぎ資金まで、施主が金利を払うのです。(-_-;)住宅性能評価機関などが、工務店倒産のリスク回避のため『完成保証』などを実施しています。邸別で保証を付けておかなければ、あなたの家は保証外となるのです。あっても保証料の支払いをしていない会社もあるので、十分な確認が必要です。免責があり、追加費用は発生します。元請会社だけでなく、下請の協力会社もつかんでおくことが重要です。契約時に、各工事の発注先リストの入手をお願いしましょう。入居後、メンテナンスが必要なときに直接頼むことも了解を得て下さい。信頼関係で、喜んでリストを出してくれる会社は信用できます。現場を見ていれば搬入のトラックでどこに発注しているかわかるのだから・・・。協力会社への支払いに問題がないか確認しましょう。元請会社が倒産しても、その現場に工事ストップはありません。施工業者リストを公開し、施主の信頼を得ることで元請会社自身もリスクを回避し、余計な神経を使う必要がなくなるのです。(だけど、これがなかなかできないんですネ。)では、今週のワンポイントアドバイスです。】アメリカではモーゲージ・ローンというのが一般的ということです。返済不能になった場合は不動産を売却すれば債務は相殺されます。返済に行き詰まっても、土地と建物を手放せばチャラです。土地建物を売却しても、残債があればチャラにはなりません。お金を払うか、それとも命と引き換え(団信保険)です。(>_<)アメリカの金融機関は、リスクを回避するため土地評価だけでなく、建物についても検査官を入れ価値を確認しています。それがインスペクターです。不動産価値下落のリスクは金融機関が負うのです。出来高払いで建設資金を供給するのが、アメリカの住宅取得の現状です。瑕疵があれば市場価値がないので、プロがチェックを行ないます。根本が間違っていると思いませんか・・・?アメリカの仕組みを見習い、『エスクロー』サービスも登場しています。某大手総合商社と某電力会社も2年前、エスクロー会社を設立しました。日本の住宅供給の仕組みを変える起爆剤になるのか・・・?固唾を飲んで見守っていました。(*_*)最近は事業の見極めが早く、儲からなければ即、事業撤退です。私の持つPHSは、九州ではもうサービスが終了していました。アンテナさえ立たないのです。(>_<)上記はいずれも日本を代表する企業が始めたサービスです。安泰だという時代ではなくなりました。消費者自身が勉強して『自己防衛』するしかないのです。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。