不動産データの整備・共有・オープン化。LIVESENSEホームスマーブとは不動産テックとは用語集カテゴリイベント告知(2)PR(1)最新ニュース(24)業界分析(78)海外事例(19)製品・サービス(15)イベントレポート(52)インタビュー(32)不動産データの整備・共有・オープン化。不動産業界は「情報の非対称性」に起因する問題を抱えている情報のオープン化や一元化によって、業界が抱えてきた課題を解決する試みが行われている業界や官民の壁を飛び越えた情報共有によってもたらされる、不動産業界の活性化に期待はじめに今、業界問わず「データの利活用」や、特定の情報を誰もが自由に閲覧・二次利用することが可能な形で公開する「オープンデータ化」の重要性が叫ばれるようになっています。不動産業界や不動産テック企業においても、「不動産情報の取り扱い」は特に多くの関心を集める領域ですが、これは不動産業界が抱える「情報の非対称性」という課題に起因します。今回は、不動産業界におけるデータの利活用に着目。「囲い込み」や「両手取引」といった売買にまつわる関連用語にも触れながら、具体的にどのような点が業界で課題視されてきたのか、改めて振り返ります。不動産テック企業や政府が進める取り組みによって、業界はどう変わろうとしているのでしょうか。「情報の非対称性」に起因する課題って?冒頭で触れた通り、日本の不動産業界では長らく「情報の非対称性」が課題とされてきました。これによって不動産会社と消費者との間に存在する大きな情報格差が生まれ、市場に良くない影響を及ぼしているからです。具体的には、主に売買の場において不動産会社による「両手取引(両手仲介)」や、それを狙った「囲い込み」が引き起こされることなどです。そこで今回は、この二つの問題について、関連用語の意味を押さえて、解説していきます。両手取引とは、不動産の売買取引において、1つの仲介会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることです。売買が成立した際、仲介会社は通常不動産価格の約3%に6万円を加えた金額を、仲介手数料として得ることができます。売主側と買主側、双方に別々の仲介業者がつく「片手取引」の場合、不動産会社はどちらか一方から仲介料を得ることになります。両手取引の場合、売主と買主に対して、間に入るのは一社となるので、売買が成立した際は売主と買主の双方から仲介手数料を得ることができるのです。両手取引自体は違法ではありません。売主と買主どちらについても広いネットワークを持つ大手不動産会社が間に入る場合、片手取引よりも売主と買主双方にとってスムーズな取引ができるケースも多く見受けられます。両手取引は「利益相反」関係が生じるという問題を抱えています。そもそも、売主は不動産をできるだけ高く売りたいものですし、一方の買主は当然、出来る限り安く買いたいと思っています。両者が求める利益は相反しているわけです。この状態で、ある一社の仲介会社が契約をまとめようとすると、必然的に売主と買主どちらか一方にとって有利であり、残る片方にとっては不利益な契約が結ばれる可能性が高まります。できるだけ手数料を多く得たい不動産会社は、両手取引を行うため、意図的に情報を操作して「囲い込み」を行うことがあります。これが特に業界内で大きな問題となっています。ある仲介会社Aが売主から不動産の売却を請け負い、その情報をREINS(不動産情報のネットワークシステム)に登録したとします。それを見た別の仲介会社B(買主側)から物件への問い合わせ連絡が入りました。仲介会社Aは買主も自社で見つけて両手取引を行いたいので、「既に買手が見つかっている」等と理由をつけてB社の連絡に応じませんでした。一例ですが、こうした行為を物件の「囲い込み」といいます。この場合、当然A社は自分たちで買主を見つけるまで、売主に物件への問い合わせがあったことを報告しません。した行為が行われた結果、成約まで必要以上に多くの時間を要することもあるでしょう。売れない状態が長く続けば、売主は不当な値下げに応じざるを得なくなってしまいます。上で触れた通り、両手取引自体は必ずしも悪ではありません。売主と買主の双方から仲介業務を請け負うのですから、どちらからも手数料を得るのは当然です。片手取引であれば必ず買主と売主双方にとって公平な取引が行われるというわけではありません。片手取引であっても、双方の企業間の力関係等によっては、売主か買主どちらか一方にとって不利な契約が結ばれてしまう可能性も十分考えられます。両手取引に拘る一部の企業の間で、先述したような悪質な囲い込み行為が横行していることはやはり問題です。要するに、本来公開すべき情報を自社の中に抱え込んでしまうことで、売主にとっても買主にとっても不利益な状況を作り出しているわけです。抱え込んでいた情報を積極的に表に出し、共有しようという気運が高まっています。データの利活用に、期待が高まっているこうした業界の背景は、「おうちダイレクト」や「IESHIL(イエシル)」のような、「不動産テック」の代表格ともいえる価格査定サービスの誕生にも深く関係しています。NTTデータ経営研究所が2019年2月15日に発表した「企業における不動産テックの取り組み動向調査」によると、所属している企業における不動産テックに関する取り組みの有無に関する質問に対して、「過去に取り組みをしていた」、「現在、取り組んでいる」、「まだ取り組んでいないが、今後そういう取り組みをすることが決まっている」と答えた回答者が、具体的に導入する(予定/導入していた)テクノロジーとして最も多く挙げたのは「AI(機械学習、ディープラーニング含む)(52.5%)」でした。Platform含む)(48.5%)」と続いていて、4位の「IoT(31.3%)」以下に大きく差をつける結果に。この結果を受けて、NTTデータ経営研究所は「テクノロジー導入において、Web化・オンライン化するのは当たり前の時代であることを踏まえると、ビッグデータを収集し、それらのデータに対してAIで処理をする形が多いことが伺える」と考察しています。データを収集・分析・共有することで資産価値評価や売買予測等を行うサービス群」(51.6%)となっています。加えて、「今後有望だと考える不動産テックのサービス」について1~3位を尋ねた結果、こちらも上記サービス群が最も多くの支持を集める結果になっています(1位:42.6%)。今後有望だと考える不動産テックのサービス【出典】NTTデータ経営研究所「企業における不動産テックの取り組み動向調査」より:https://www.nttdata-strategy.com/aboutus/newsrelease/190215/supplementing01.html#result一連の結果からも、「データの利活用」は現在、そして今後の不動産テックにおいて最も注目されている分野といえそうです。不動産情報の整備・利活用で何が変わる?技術や情報を自社に抱え込むのではなく、外部の企業や団体、消費者と「共有」することで新たな価値を生もうという取り組みは、業界問わず広がっています。不動産情報の整備や利活用は政府も推進するところですが、具体的にはどういった取り組みが行われているのでしょうか。国の取り組みとして代表的なものに、国土交通省の「不動産総合データベース」が挙げられます。こちらは、「不動産取引に必要な情報(過去の取引履歴や周辺環境に関する情報等)を集約し、一覧性を持って提供できるよう構築されたシステム」(同省サイトより引用)です。これにより、新築住宅に比べ、売買に必要な情報が複雑な上に分散している中古住宅の流通が促進されることが期待されています。インフラの整備状況:道路(認定路線図)、下水道(公共下水道台帳)等の「横浜市」が保有する情報。/「東京ガス」が保有する、都市ガス本管埋設状況にまつわる情報。まちづくり推進条例・街づくり協議地区等の「横浜市」が保有する情報。低湿地帯、過去の航空写真といった「国土地理院」が保有する情報。「国土交通省」が保有する情報。