住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。-●こんにちは、発行者の若本です。記念すべき100号を迎えました。(-_-;)私の単行本を出していただいた『ニューハウス出版社』の月刊情報誌「ニューハウス」が今月号で休刊となってしまいました。昭和初期から、日本の住まいを取材してきて今年創刊75周年を迎えた老舗の「住宅情報誌」が消えます。数年前にインテリアの専門紙「室内」が休刊した時も私にはショックでしたが、時代が変わりつつあるのでしょうね・・・。メルマガも数年でその役割が変わろうとしているようです。私も、今号で「メルマガ中心の情報発信」から少し軸足を移します。ホームページ、ブログ、メルマガなどの「情報発信」と併せて「情報交流」を主体とした『会員制SNS』への移行です。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~すでに今年5月から試験的に運営をしてきましたが、ようやく一般の読者の方々にもご案内することにしました。http://www.e-sumaile.net/sns/メルマガでも有料の『まぐまぐプレミアム』などがありますが、こちらのコミュニティも有料としました。有料にすることで、家づくりに本気の人だけが集まるコミュニティ・スペースにしたいと考えています。会員数なんか、あまり関係ないのです。詳しくは「号外」でご案内いたします。早く知りたいという方は、以下をクリックして下さい。時代に出てきた「抵抗勢力」という言葉・・・。新しい福田内閣では「抵抗勢力」は死語になるかも知れませんね・・・?「昔の名前で出ています」という人たちが再登場してきました。「改革」の流れを止めようとする人たち・・・。本人たちは懸命に「守ろうとする」ものがあります。改革に抵抗し、声を大にして自分たちの「主張」を展開します。それが「豊かな国民生活を守る」のであれば、誰も反対しないでしょう。本人は「私たちこそ国民生活を守ろうとしている!」といいます。彼ら自身は、本気でそう思っているのかも知れません。自分や仲間の「地位や利権」を守ろうともがいているのでは・・・?そう見られてしまう場合に改革派から「抵抗勢力だ!」と言われてしまいます。「安い家」が欲しいわけではありませんね?!求めているのは「ローコスト住宅」ではなく「省コスト住宅」です。余計なコストを省いた住宅です。真四角・総二階の家で「ホラ、安いでしょ?」といっても納得できません。詳しくは、私が書いた本に書かれていますが、ローコスト住宅の多くは、数字のマジックで安く見せているのです。「あぁ、やっぱりこういうことだったんだ・・・」(-_-;)後で「ごまかし」に気づくことは少なくありません。一般に知られているのは設計事務所ですね。小さな設計事務所は戸建て住宅も手掛けるようになってきました。そのような流れをとらえて、建築家を紹介する住宅プロデュース会社も増えてきました。金額的に大手ハウスメーカーを諦めた方が、設計事務所に流れます。デザイン志向の方も、住宅雑誌を見て設計事務所を選んでいます。それまでの、住宅メーカーの営業マンとの打合せが、180度変わり、自分たちの想像を超えた建築家のアイディアに驚きます。安心して、経験豊富な設計者のアイディアに喜びます。数社の工務店から見積が出てくると様相が一変です。自分たちの予算をはるかにオーバーした見積が揃ったのです。(+_+)建築家の先生も「想定外」です。期待に夢膨らんだ、理想のプラン。インターネットで材料も調べ、使いたい仕様や設備も決めました。終わり、見積金額が出た段階で予算オーバー・・・このようなことは設計事務所との家づくりで良くあることです。建設会社や工務店も、厳しい予算に合わせていました。注文住宅で利益が少なくても、設計事務所と付き合うメリットがありました。大型物件が減ってくると、厳しい予算では誰も仕事を請けません。見積をするだけでも大変な作業なので、見積参加も躊躇します。従来付き合っていた建設会社から辞退の連絡です。3社の見積が揃うはずが、出てきたのはたった1社だけ・・・(-_-;)こうなると、予算を下げるための手段は限られます。間仕切りを減らし、仕様や設備を落して、窓や建具も減らしていきます。それでも予算オーバーしていたら、床面積まで手を付けざるを得ません。(>_<)膨らんだ夢を、一本一本外す作業に時間とエネルギーを取られます。施主も建築家も、精神的に疲れてコストを下げる「特効薬」を探します。疲れ果てた施主のSさんがネット上で発見したもの。それが、私のセミナーをビデオ化したものだったのです。http://www.cms-hiroshima.com/videoseminar_01/index.htm1万円ちょっとで、住宅コストを抑えられる!そんなノウハウが得られるのなら安い買い物です。価格を改定する予定です。このビデオセミナーを購入されたSさん。まもなく、私の事務所に図面と見積書を送ってこられました。若本さんが運営しているようなサービスはありませんか?」すでに、基本設計を終えているので、ビデオセミナーで実践できる部分は限定的です。直接プロに頼んでコストダウンを図りたい意向でしょう。プランを見ると、いかにも「建築家」が設計したような「作品」です。生活感に乏しく、具体的指示の少ない図面・・・この図面で見積すれば、工務店は「安全マージン」を乗せます。その設計者との付き合いがない工務店では、どのような仕様や仕上がりか分らないので、詳細打合せが必要です。特注品の見積には、手間と時間も掛かります。仮に私がこの状況で入っても、コストを抑えられるのは限定的です。「抵抗勢力」の存在が浮上してくるのです。本人はその自覚はありません。政治家と同じく「施主(国民)のため」に働いてきた人です。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~大幅にコストダウンを図るためには、設計変更も必要です。不要な装飾を省き、代用出来る既製品とコスト比較をしていきます。́>これまで、家づくりのパートナーとして信頼していた建築家が「抵抗勢力」に変わる瞬間です。自分の建築作品に影響を与えることに納得できません。自分の設計料の確保も頭をよぎるかも知れません。切り込んでいく覚悟をしなければ、コストの解決はできません。本当に「施主のため」に働く設計者であれば途中から他人が大胆なコスト見直しをしても喜んで協力するはずです。旧経営陣が覚悟を決めて、全てを彼に任せたからV字回復できました。社内の抵抗勢力を抑えて「聖域」なくコストを削減したからです。過去のやり方を否定する第三者が乗り込んできたら、なかなか歓迎して協力する設計者はいないのが実態です。自分の地位と利権(契約予定金額)を守る抵抗勢力になってしまうのです。施主の立場でサポートを行う専門家が必要な時代になりました。先頃民営化された郵政問題等の是非は別にして、これまでうまくいっていた世の中の仕組みが変わろうとしています。古い仕組みは、そのままでは生き残れません。家づくりも、第三者の専門家がサポートする「住宅プロデュース」などのサービスが生まれてきました。工事費に連動した報酬体系を設けています。設計事務所も、過半数が工事予算に連動した料金体系です。工事費が上がるほど、自分の報酬も大きくなります。予算によって対応が変わっても不思議ではありません。予算1500万円の方よりも3千万円の方が「いいお客さん」です。そんなサービスが、本当に施主の立場を代行できるのか・・・?最初に予算を聞き、予算内に収まれば誰も問題にしません。予算オーバーをして、初めて施主や設計者は慌てます。本当は「予算を聞く」ことからスタートするこれまでの多くの家づくりが間違っていたと私は思います。発注者が予算を伝えることが、実は問題の「根っこ」なのです。豊富に公共事業の予算が振りまかれ、きちんと「予算消化」していた時代はあまり問題になりませんでした。当初の予算に収まっているのだから、誰も困る人はいません。建設コストの高止まりが問題になってきたのです。業者決定の経緯も不透明で批判が続出です。個人の住宅に置き換えてみたらいかがでしょうか・・・?収入の伸びも期待できず、生活コストはあがる一方です。将来の年金不安もあり、住宅に投資できるコストは抑えたいところです。工事予算が多いほど喜ぶ相手(設計者や施工者)と直接交渉する。親の援助なども期待して、施主の心をくすぐる提案をしていきます。素材だったり、性能であったり、デザイン提案だったり・・・1円でも安く抑えたい施主と、1円でも高く契約したいプロ側では「同床異夢」です。最初の段階で工事費に関心を持たない専門家が必要なのです。「協力者」になるよう、誘導できる専門家のサービスです。(私が運営しているサービスもそのひとつです)(^_-)-☆では、今週のワンポイントアドバイスです。】10月はラジオも番組改編期でした。広島地区以外のメルマガ読者の方は、しばらくは「チョイ出演」になりそうです。今度は『耐震偽装が発覚』したニュースです。ほとんどの方が知らないでしょうネ!差し障りのない情報だけ、ブログで報告しています。