住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。~お客さまタイプ別選び方~メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。『住まいづくり専門コンシェルジェ』の若本修治です。2週間のご無沙汰でした。_)mGWに入る直前は、相談が相次ぎ多忙を極めたので、5月2日から4日間は家族とゆっくり過ごしました。(7歳と5歳、2児の父親として)1月からスタートしたこのメルマガも、バックナンバーが増えてきました。書いている自分も「何を書いたっけ?」と思うことがあるので、タイトル一覧が分かるバックナンバーのページを作りました。我ながらよく書いたなぁ~と感心しています。(笑)最近登録された方は、是非ご覧下さい。読者の方から温かい励ましもいただきました。(感謝です!)でも、書けないネタも含めて、メルマガでお伝えしたい情報はまだまだいっぱいです。(^o^)丿(実は、まだ家づくりの氷山の一角しか書けていません!)では今週の本文の始まりです。店舗の設計施工を中心とした会社でした。私が在籍していた頃の売上は200億円を超えたくらいでした。(平成3年頃)業界では中堅企業で、当然、社内にも優秀な設計・デザイナーがいました。外部のデザイン事務所の依頼で施工だけを担当することもありました。(つまり、同じ設計業務でも「先生」と「下請け」がいるんですね)時には大手ゼネコンや著名な建築家との共同作業もあり、さまざまな、設計事務所やデザイナーの実態を見ることができました。発注者側も多くは店舗施設部のような専門セクションを持っていました。常にシビアな判断を求められ、レベルアップも図られていました。この会社の頃のことは、コラムの最初に紹介しています。私の基本的な考え方も書きました。前回、建築士の資格を持った人たちが全国に約100万人いると書きました。日本の労働力人口(完全失業者を含めた15歳以上の働ける人口)は約6,600万人です。働ける人の66人に1人が「建築士」なのです!(◎_◎;)特別な先生でも何でもなく、通常の給与所得者ということになりますね。150万円?どのくらいの設計図を描き、設計期間はどのくらい掛かるのか・・・?想像できますか?一般的には、工事費に対して10%とか12%といった金額を提示していると聞いています。2,500万円の戸建て住宅で250~300万円程度です。弊社が運営している『住宅CMサービス』でも外部の専門家を募集しています。ホームページを見た建築士から、メールでの問合せも時々あります。そのほとんどが外部の専門家として登録したいとの希望です。どのような図面を描いているのか、まず弊社事務所まで出向いて頂きます。それを伝えた時点で、メールの返信さえない建築士がほとんどです。(何なんでしょうか・・・?)ある日、独立して間もない若手の建築士が訪ねてきました。10年弱、アトリエ系といわれる、小さな設計事務所にいたようです。力量についてはいまひとつと判断したものの、ちょうど物件が重なったので、どの程度のプランが出来るのか、打合せをしてみました。戸建て住宅や店舗の仕事で、結構忙しいとのこと。インターネットや紹介で受注しているようです。「ボクは一般の施主さん直接の仕事しかしたことがないから要領が分かりません。設計料も、2~3百万円はもらっていますし・・・」どうやら設計は、半年から1年掛かることもざらだそうで、それを考えると住宅は割に合わないと、うそぶいていました。私に言わせれば、仕事の能率の悪さを施主に転嫁しています。お引き取りいただいたのは言うまでもありません。所長の経歴を知れば、ある程度の判断材料になります。設計事務所を大きく3つのタイプに分けてみました。いわゆる「建築家」といわれる先生が、絶大な社内権力で所員を安月給で使っている事務所。ほとんど下積みで『狭い世界』で仕事をしている。営業や総務などがあり、会社組織になっている事務所。取引先も企業や官公庁中心で、社会的常識は持っている。大型物件中心なので、住宅の経験は少ない。営業部や工事部との連携で仕事をした経験があり、建築業界の体質はある程度分かっている。分業が進んでいるので、施主と会わずにプランしたり、現場を見ずに設計をすることにも慣れている。“”””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””いかがでしょう?少しはイメージしやすくなりましたか・・・?それぞれ一長一短があることがお分かりいただけたと思います。これを調べずに、設計事例の写真や、話をした印象だけで決めると後で大変なことになりますからご注意下さい。戸建て住宅を依頼する場合には、慎重を期す必要があります。ヘタをするとミスマッチになり兼ねませんからね!では、上記3パターンの設計事務所と施主のタイプを見ていきましょう。このタイプの設計者は、時間や金銭感覚にずれがあることが多い。事務所の経営が苦しくなってリストラされた安月給の所員が、独立し、いきなり、大所長と同じ設計料、スケジュールで進めることもある。本人もそれ以外知らないし、消費者側はさらに無知なことが多い。金銭的余裕があり明確に自分の意見を言える人。失敗だったとしてもあきらめがつき、個人の生活には影響の出ない人。こんな人が設計者との相性がバッチリ合うと力も発揮させられます。一般のサラリーマンは、まずやめておいたほうが無難です!でなければ、必ず別の専門家を入れましょう。アトリエ系よりも社会常識はある。社員教育などの研修会にも参加。設計も分業が進んでいるので、以外と大雑把な設計しかできないかも!?鉄骨や鉄筋コンクリートの住宅を希望する方ならお勧め。企業経営者や地主など、事業で建物を建てる施主中心。よっては、営業や現場管理の経験があり、バランスは一番。施主の要望をまとめ、自由設計が出来ることに喜びを感じる。施主に評価されることでやり甲斐も!しかし、元いた企業や取引先の下請けで設計しているパターンも多数。出身企業が手掛けていた建物にもよりますが、一般のサラリーマンにとっては最も敷居が低く、リスクも少ない設計事務所といえます。設計料についても交渉の余地は大きいでしょう。一般消費者は、それが相場と思わざるを得ないのが現状です。外注の設計事務所を使うときに、工事費の何%という発想はありません。図面の枚数単価とか、プロジェクトに割いてもらう時間コストです。店舗などは、徹夜で3~4日間で基本プランというのはザラです。年収2~300万円程度で下積みをさせている所員にプランを作らせ1週間程度の実質設計期間で、300万円請求するのは疑問です。商売人や業界の人間は絶対に支払わない金額です。一般消費者に対し、そんなことをしている設計事務所もあるのです。自称「建築家」として世間に出てくる・・・。なんとも、恐ろしいことです。(>_<)坪単価「○万円」という以上に、不透明な工事費の「○%」という設計料。工事費が上がるほど自分たちの報酬が増える仕組み・・・。『素人』である施主を信頼させ手玉に取るのはワケありません。『文化人』のような振舞いをしているから、もっとタチが悪いともいえます。言い換えれば消費者からの相談が増えるということです。お陰さまで今月、当社も4件の注文住宅の入札を予定しています。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/476960808X/cmshiroshima-22↑住宅業界の出版物も多く、インテリアコーディネーター養成でも有名な(株)ハウジングエージェンシーの三島社長が書いた業界本。私も、独立した3年前から指導・助言いただいています。出版も手掛けており、このメルマガも読者が5千人を超える段階になったら、出版を考えても良いとのこと。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。ある金融機関担当者が家を建てることになったそうです。「自分も外回りをしているので、営業マンの気持ちが良く分かります」やはり、まだこのような方は多いのでしょうね!だから大手ハウスメーカーが成り立っているともいえます。設計事務所の話となりました。取引先の設計事務所から独立した人に、独立祝いでビルの計画のある経営者を紹介したそうです。独立したばかりで仕事は欲しいだろうし、取引先への顔も立つ。良心的ともいえる設計料の提示があり、話をつないだそうです。金融機関担当者も一安心していました。その後、その設計者が挨拶にきたそうです。「ありがとうございました。お陰さまで当初の設計料の4倍で契約となりました。「えっ!4倍!?」(◎_◎;)4階建ての建築計画自体は変わっていないそうです。経営者との個別交渉で理解してもらったという話。坪50万円の契約をする住宅会社と変わらない!?しかも、建物であれば、お客さまは追加分の「モノ」は入手できます。設計については、仕入れも原価もほとんど掛かりません。お客さまが直接入手するのは、設計図書だけです。4倍の設計図書と、監理の手間を提供したと思いますか・・・?こんな話は、他でもたくさんあります。一般消費者が、プロと個別交渉する難しさが、ここにあるのです。広告やシステム開発、プロダクトデザインなど、プロを通じて発注する他のクリエイティブな職業では考えられません。(だから、住宅業界全体が消費者に不信感があるといえます)本当は、『戸建て住宅』の設計料は一ケタ安くすることは可能です。日本の設計業界の仕組みがそれを難しくしているだけなのです。注)事業用の建物については、収益目的なので高い設計料でも収支さえあえば構わないでしょう。それは、発注者が「商売」として判断するものだからです。実際に、『劇的ビフォーアフター』に出演した建築家で、ほとんど知らない『匠』が多い中、私も知っている著名な建築家がアメリカの設計業界の仕組みで常識を打ち破っています。(詳しくは言えませんが、実際に茨城まで建物も見に行きました。消費者のニーズとは遊離した料金が維持されていくのです・・・(-_-;)では、今週のまとめです。1.設計事務所には、その成り立ちから大きく3つのタイプがある。2.タイプを知れば、ある程度ミスマッチを防ぐことが可能。3.しかし、設計事務所選びと設計料の算定は一般消費者には困難である。設計料と住宅のコストを下げる手法のひとつ。設計事務所もパラダイムシフト(思考の枠組みを変える)が必要です。「家は3軒建てなければ満足するものは出来ない」と言われます。これは、施工だけの問題でしょうか?快適性や使い勝手など、明らかに設計の問題が大きいと私は考えています。3軒注文することで、施主もプロと対等に話せる知識を得て自分の要望を的確に伝えることが出来るようになるのです。逆にいうと、プロに要望を伝えるのが難しいということになります。これまで、建築家やデザイナーに「個人」で直接仕事を依頼していたのは社会的地位があり、経済的余裕のある人たちでした。・・・)つまり、個人の自宅を任せる前に、事務所や店舗など個人の生活に直接影響のない建物をいくつか設計させて設計者の力量や相性を確かめてから、依頼していました。適切な設計料を支払っても満足いく結果が得られていたのです。話は変わりますが、景気回復とともに株式市場も活況を呈しているようです。インターネットでの株の売買も進み、個人投資家も参加しています。「ズブの素人」が参加すると大ヤケドをします。機関投資家がいて一般消費者に代わって株式の運用をしています。(投資信託などです)個人の投資家も、小さな金額から慣れていき、勉強しながら次第に自分のリスクで投資できるお金と心構えが出来てきます。家を建てるのも、同様な気がします。建築家に依頼しても大丈夫なのは、「個人投資家」タイプです。イメージできましたか?「お金」と「心構え」に余裕のある人です。一般の消費者が、建築家に自宅の設計を依頼する・・・。それは夢かもしれません。私は大ヤケドのもとではないかと、この頃感じています。今、ちまたで騒がれている「自己責任論」で片付けてしまうにはあまりに大きな負担を、将来的に個人が負わなければなりません。自分で納得して契約した限りは、他人が口を出せないのも事実です。私はそんな住宅業界に新しい仕組みをつくろうとしています。施主も、設計事務所も、施工会社も、部材メーカーも喜ぶ誰も排除せずきちんと役割を果たしてもらう、そんな新しいサービスです。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。