土地売却ホーム不動産売却コラム生産緑地が引き起こす2022年問題とは2018/1/10今回は生産緑地が引き起こす「2022年問題」について分かりやすく解説していきます。生産緑地の所有者がすべき対応とは生産緑地とは生産緑地とはいったい何なのか確認してから2022年問題について解説していきます。生産緑地とは一定の条件を満たした市街化区内の農地の内、市町村が指定した農地のことをいいます。この土地の所有者は固定資産税の減額や免除、相続税の納税猶予を受けることができるのですが、一方で必ずその土地を農地として管理する必要があります。この生産緑地の管理義務は、市町村に対して「この土地を買い取ってください」という申し出をしなければ解除されないように決められています。以上の2つのどちらかが満たされる場合に買取の申し出が可能になります。この条件を満たし、買い取りを申し出た結果、承諾されれば市町村が買取ることになります。なんらかの事情によって市町村が買い取れない場合は、市町村がほかの農家に売却を斡旋することになります。それもうまくいかず、3ヶ月にわたってその土地の権利に変動がない場合は所有者は農地としての管理義務を解除されることとなります。このことが一般的に生産緑地の解除といいます。このため、30年が経過しても買取の申し出をおこなわなければ生産緑地としての効果は残りますし、買取申し出をして制限が解除されたあとも農家をしていてもいいのです。2022年問題とはここからは生産緑地がどのように2022年問題につながっていくのか解説していきます。2022年問題は先に紹介した「生産緑地の解除」が引き金となって起こる問題のことをいいます。生産力地の管理義務が解除されると、その土地所有者は通常の土地転用手続きと同じ方法で農地をほかの用途に転用することができるのです。農業をしてお金を稼ぐより宅地転用してマンションを建てた方が儲かると判断した場合はそのように土地を活用することができます。このような宅地転用の動きが少量なら全く問題ないのですが、多くの人が一斉に宅地転用してしまうと問題が発生してしまうのです。多くの人が一斉に宅地転用をおこない、そこにマンションやアパートを建設すると供給過多が起きてしまい、不動産価格の大幅な値下がり・空き家が大量に発生してしまうことが予想されるのです。「一斉に宅地転用なんてまぁない話でしょ。」と考えるかもしれませんが、2022年が現行の生産緑地が施行された1992年からちょうど30年なのです。2022年になると1992年に生産緑地と指定された農地の管理義務が解除され、宅地転用を経て大量に不動産市場に流れ込んでいく可能性があるのです。これが2022年問題といわれているものです。ここ20年で半分が宅地に転用2022年になった途端、すべての生産緑地が宅地転用され市場に出回らないとしても、その数はこれまでより多くなることが予想できますよね。おける生産緑地でない農地は、20年ほど前に宅地と同じ課税の対象となりました。これを機会に農地を宅地転用する人が多くなり、ここ20年間で特定の市における農地(生産緑地を除く)の面積は約半分に減少しました。2022年には約30万戸が新たに建設されるここ20年間で農地が約半分に減少したことを踏まえ、その減少率を生産緑地に当てはめると、現在ある生産緑地13,543haが2042年までに約6700ha分転用される計算になりますよね。この20年間で転用された農地の約6割が宅地転用されていますので、2042年には約4000haが宅地として転用される計算になるのです。三大都市圏の住宅地は約40万haですので、そのうちの1%が新たに宅地として誕生することになります。三大都市圏には約3000万戸存在していますので、1haあたり約80戸家があるということになります。80戸/ha×4000ha=約30万戸/haという計算ができ、新たに30万戸が建設される可能性があるのです。少子高齢化の日本にとって新たに30万戸というのは多すぎます。生産緑地の所有者がすべき対応とは生産力地の所有者が取るべき行動には明確な答えがありません。一つ言えることは土地の活用法について広く検討しなければならないということです。利益を得るために宅地転用した生産緑地にマンションを建てたとして、そのような考えの方が多くいるかもしれないというのはわかりますよね。少なくとも宅地転用する人は約6割いるのです。いっていつまでも土地を持っていては、固定資産税がかかってしまいますのでもったいない出費になってしまいますよね。成功させるために担当者の営業力をチェックしよう!不動産が高値で売却できるかは物件の質がまず重要ですが、その他に担当となる営業マンの人柄・実績も重要です。こちらでは担当者の能力を見極めるチェックポイントがまとめられているので、ぜひ活用してください!記事を読む不動産売却では入札方式もおすすめ!メリット・デメリット不動産は入札方式で売却するのもおすすめです。入札方式であれば複数の購入希望者の中から、最も高く買値をつけた人と契約できるからです。山林など広大な土地を持て余している方は、入札方式での不動産売却を検討しましょう。不動産売却後は年末調整が必要となります。一から個人でおこなうのは難しい手続きなので、税理士に依頼するといった方法をおすすめします。按分とは、不動産の中でもマイホームを売却するときに利用される方法で、総価格から土地と建物の割合を決める方法です。これをしないと納税ができませんが、コツを知らないと損をするので注意しましょう!記事を読む不動産の簿価額と売却額の関係はどうなる?不動産簿価は、あまり売却額と関係なく、投資物件を売るときなどに活用することが多いです。した評価額を多く知っておくことで物件の価値を多角的に見ることができるので、確認してみましょう!記事を読むリノベーションとは?メリット・デメリットを紹介!ここではリノベーションとリフォームの違いや、リノベーションをおこなうメリット・デメリットについて紹介しています。不動産売却が上手くいかないときには価格を値下げしてしまうのが最も効果的です。上手にタイミングを見極めていかないと効果がないので、こちらで紹介されているポイントをしっかり確認しましょう!記事を読む不動産売却で年金は減額する?気になる噂の真相は...不動産売却をすると年金の支給額が減るとまことしやかに言われていますが、実際は影響を受けません。このように不動産関係のうわさはWeb上に多くあるので、しっかり精査していきましょう。不動産売却で赤字が発生すると、基本的に確定申告の必要はありません。申告することで受けられる控除や特例もある活用すれば費用減額につながります。ここではそんな赤字申告のメリットをまとめています。記事を読む建物表題登記申請とは?申請方法や費用を紹介!ここでは建物表題登記とはいったいどんなものなのか、申請手続きの手順や方法、申請費用について詳しく紹介しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。