『市川市』の不動産投資を分析。『市川市』の不動産投資を分析。『市川市』の不動産投資を分析。千葉県内の不動産投資、今回は「市川市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。調べる内容は以下の通り。「市川市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。そこで「市川市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「市川市」の空き家率から見ていきましょう。下記が平成10年から25年、5年毎の「市川市」の空き家率・空き家件数の推移です。平成10年:11.1%(22310戸)平成15年:10.7%(23710戸)平成20年:11.6%(26660戸)平成25年:12.6%(31880戸)市川市の空き家件数、空き家率ともに上昇を続けています。同様に賃貸用住宅の空き家件数も上昇傾向にあります。市川市の空き家対策は維持管理や相談対応が中心のようです。賃貸需要や資産価値に大きな影響を与えるのが、住環境です。そこで市川市の住環境の目安として、犯罪件数(刑法犯認知件数)を見ていきましょう。過去の犯罪件数は下記になります。市川市の刑法犯認知件は減少傾向にあり、平成15年から28年までに70%程度減少しています。防犯対策に取り組んでいます。今後も治安の改善に期待できるでしょう。待機児童数の推移ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。過去の待機児童数は下記になります。市川市の待機児童数は2年連続千葉県内ワースト1となっています。次に市川市の不動産価格の動向について考察していきましょう。出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。市川市の地価は、千葉県内2位、全国43位となっています。最高坪単価は1991年の345万円でしたが、2016年は25%程度の86万円で推移しています。現在までの地価動向では最近の地価の変動を見てみましょう。1994年以降、地価が下降した年が多く見られますが、1997年(5.22%)、2006年(4.99%)、2007年(11.22%)、2007年(5.34%)は上昇しました。ここ3年の動向は、2014年(1.72%)、2015年(1.62%)、2016年(-0.66%)と緩やかな動向が続いています。原木中山エリア(-5.31%)、菅野エリア(-3.62%)、市川駅エリア(-1.87%)、行徳エリア(-1.19%)、本八幡エリア(-0.31%)、矢切エリア(-0.15%)、南行徳エリア(-0.12%)上昇したエリアが最も多くなりましたが、全体的には緩やかな動向となっています。賃料相場では市川市の家賃相場はどうなっているでしょうか?部屋のサイズ別に見ていきましょう。ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。平均して上位にランクしています。利用できる駅は市川駅、本八幡駅となります。・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。これらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。それでは市川市の人口動向を見ていきましょう。最近3年間の人口は、2015年:472,978人、2016年:476,583人、2017年:480,903人となっています。1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。増加を続けてきた市川市の人口は、ここ数年は横ばいでに推移となっています。1世帯あたりの人員は緩やかに減少しています。次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。年少人口:13.4%→13.1%→12.6%生産年齢人口:73.2%→70.4%→67.4%老齢人口:13.3%→16.5%→20.0%少子高齢化が進んでいることがわかります。今後人口推計では今後の人口推移はどうでしょうか。(以下、社人研)による2020年~2040年までの市川市の人口将来推計と年齢3区分別人口(割合)となります。年少人口:10.9%→10.2%→9.3%→8.9%→8.8%生産年齢人口:62.4%→61.4%→59.8%→56.8%→52.7%老齢人口:26.7%→28.4%→30.9%→34.3%→38.5%市川市の人口は今後も減少する予測です。年齢3区分別人口からは、さらなる少子高齢化が予測されています。年少人口:11.9%→11.9%→12.4%→13.0%→13.2%生産年齢人口:65.9%→65.0%→63.0%→60.0%→56.6%老齢人口:22.1%→23.1%→24.6%→27.0%→30.2%市川市推計も同様に減少が続く予測です。年齢3区分別人口も社人研同様に少子高齢化の予測です。市川市で行う不動産投資の将来性これらのデータを元に市川市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。各データをまとめると下記になります。市川市のデータ:減少どちらのデータも減少予測ですが、その数値にはかなりの差が見られます。仮に社人研の予測を優先すると、17%以上の人口減少予測となります。これは賃貸需要に大きな影響を当たることが考えられます。そのため、立地条件を厳しく物件選定を行うことや物件設備を差別化するなどの特色をつけるなどの必要性を感じます。市川市では人口減少対策への取り組みをスタートしたため、今後の動向を注視してみてはいかがでしょうか。不動産投資と交通では市川市の交通に関してはどうでしょうか?市川市から東京駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。本八幡駅から東京駅まで30分以内ですので、通勤や通学に便利な地域と言えます。不動産投資と不動産価格では不動産価格をみていきましょう。市川市の千葉県内でのランキングは地価は2位、平均賃料は2位(~4位)となります。地価と賃料のバランスがとれた地域と言えるでしょう。2016年の取引では、本八幡駅周辺で383万円、市川駅周辺で314万円と高値での取引が確認できます。ついて調査してきました。