不動産会社の査定方法についてご説明しておきましょう。現在、主に使われている査定方法は以前ご説明した「取引事例法」といわれるものです。もとに査定価格を算出します。成約していないかを調査します。その価格を参考に、査定対象物件の価格を決めていくのです。「同じ条件で、過去にこれくらいの価格で売れたので、売主さんの自宅はこれくらいですね」となります。ない場合、その事例による査定の精度は低くなります。動向も変わっており、あまり参考にならないでしょう。「なぜ、過去の売主さんは自宅を売ったのか」については、データベースに記録されません。この売主さんの背景は価格を決める際にきわめて重要です。市場価格で勝負せずに少しでも早く売れるように売り出し価格を下げます。このため、事例価格は市場価格より安い可能性が高いでしょう。逆に余裕がある売主さんの場合は、気長に少し高めの値段から売りに出します。いいご縁があればいい値段で売れます。このため、事例価格は少し高めとなります。このように価格には、「売主さんの背景」が大きく影響するのです。当たり前ですが、不動産売買は売主さんと買主さんがあって成立するものです。そこに市場が形成されます。精度の高い事例を参考にしても「売り出すまでわからない」というのが本当のところです。それでは値段の考えようがありません。事例を参考にして、たたき台を作るのです。売れるだろう」と決めつける方もいらっしゃいますが、それは非常に危険です。「事例」はあくまでも「事例」であり、売主さんの背景まではわからないからです。住宅ローン残高によっては「これ以上の価格で売らなければいけない」ということもあるでしょう。過去の事例を参考にしながら、売主さんの置かれた状況、お金の問題、そして売主さんの売りたい値段などを総合的に考えて、査定の値段を決めていくのです。いけばいいのでしょうか?次回は売り出し価格を決めるための「3つの価格」をご説明します。今回は、実際にあった事例を基に自宅売却戦略のご説明をしたいと思います。さんは、新築戸建の購入契約をしていました。住宅ローンの条件として今お住まいの自宅を、新しい自宅の引き渡しまでに売却しなければいけません。売り急いではいましたが、できるだけいい条件で売却したいということでした。つの価格は以下の通りでした。ましたので、次の通り戦略を立てました。万円に下げるこういう戦略を立てました。万円のときに成約となりました。結果的には過去の成約事例と比べ好条件での売却となり成功しました。古い物件だったので、査定は厳しい数字をつけました。万円で売れれば大満足ということでした。万円台まで下げるのであれば、「売ることをやめる」ということにしました。買主さんが現れたのです。万円という購入申込書でした。通常の住宅の場合、ここまで価格に開きのある購入申込書を受け取ることはありません。万円が売却の目標額でした。万円で売却することができたのです。割以上高い好条件での売却となりました。さんが教えてくれた話があります。この物件、実は私以外に数社の不動産会社に査定を依頼していたそうです。過去の事例に固執し、売れる値段だけを考えた査定をしたのでしょう。戦略的に売ることはそれだけ大事なのです。査定書をたたき台に、不動産会社と相談をしながらご自宅を売りに出す価格を決めていくのは前回お伝えさせて頂いた通りです。今回は更に考えて頂きたいのが1売ることができる価格、2売れる価格、3売りたい価格の3つです。1売ることができる価格〉ここまで下げれば、すぐ買い手がつくであろう価格を指します。最低限これ以上でなければ売る意味がない、価格の下限値です。万円以上で売れなければ費用を自己負担する事になります。ことができる価格の最低ラインとなります。不動産会社の査定額を指します。売りに出し、実際に買主さんと成約できるであろう価格のことです。売主さんとして希望する売却価格のことです。価格の根拠は、ひとまず置いておきます。3つの価格について不動産会社とよく相談しましょう。