「隣の建物との位置関係を注意深く観察する」です。現地での調査をしっかりと行ってくださいね、と申し上げています。それは、現地でないと分からないことがいっぱいあるからです。隣接する建物との位置関係があります。致命的なマイナスポイントが潜んでいることがあるのです。その一つがプライバシーの問題です。広くて素敵なバルコニーがありました。この物件を見に行きました。期待して現地に行ってみると、思わずビックリです。隣の賃貸マンションのバルコニーがあるのです。バルコニー同士が向き合っている状態なのです。お互いに視界良好!おもいっきり丸見えになってしまいます。隣の建物の外階段があることがあります。このような場合も、プライバシーが冒される危険があります。隣の外階段から、ベランダに飛び移ることも可能になります。プライバシーの問題から危機レベルが一段階上がって、セキュリティーの問題になってしまうのです。賃貸のお客さんにことごとく嫌われてしまうでしょう。一気にこの物件に対する好感度は低下してしまいます。間違えれば、実際に、空き巣被害に遭う可能性すらあります。最悪の場合、殺人事件に発展してしまうかもしれません。売りに出ている不動産投資物件を見に行ったら、お部屋の中や共用部などのチェックをされるとは思いますが、ぜひ、隣の建物との位置関係についても十分に検証していただきたいと思います。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。急激な利回り低下に注意する今日は、東京都練馬区のクーちゃんのご質問にお答えします。「雨宮さん、こんにちは。いつもブログで不動産投資について勉強させていただいています。実は、超築浅物件のことなんです。知り合いから、買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると言われました。解説いただけると嬉しいです。お願いいたします」クーちゃんさん、ありがとうございます。本題のご質問についてお答えします。知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。築5年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが低下する可能性があります。「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。新築プレミアムがのって、家賃は75000円〜80000円で客付けすることができるのです。この家賃設定は、新築時にたった1回だけ可能なものです。家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。後々行き詰ってしまいます。類似物件の相場家賃をネットの賃貸募集サイトなどで調べれば簡単に予想することができます。★具体的なケースで説明しましょう。1R8戸の木造アパートで築2年の不動産投資物件が6600万円で売りに出ていました。現在満室で入居者はすべて新築の時からのお客さんです。家賃は68000円です。利回りは表面で、9.9%です。10%の利回りということで購入しようと思いましたが、どうでしょうか。現状の利回りは、68000円×8戸×12カ月=6528000円6528000円÷66000000円×100=9.9%この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、60000円ということが分かりました。新築での賃貸募集ということで、8000円高い賃料づけをしていたのです。表面利回りは、8.7%に低下してしまうのです。60000円×8戸×12カ月=5760000円5760000円÷66000000円×100=8.7%ということです。新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを計算し直しておかなければならないのです。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。〜オートロック物件はどうする?こんにちは。私は、多くの不動産投資家の方に、アパートやマンションを購入する際には、まず、エリアの需給状態をよく把握することが重要だと言ってきました。成功の確率が上がるからです。現地でどうやって空室なのか、入居中なのかを見分ければいいのか教えてほしいというものです。この見分け方ですが、実は、とっても簡単です。いくつかチェックするポイントがあります。外から、窓にカーテンがあるかどうかを見ることです。最近、空室になってもカーテンを付けている物件もありますが、たいていは何もない状態になっています。「閉」になっているかです。ガス栓がメーターボックスの中に入っている場合もあるので、その場合は、そっと扉を開けて、中のガス栓を見ます。最後が、電気のメーターです。入居している可能性がかなり高いでしょう。動いていなければ空室の可能性が高いです。微妙に動いている時は、他のチェックポイントの結果と合わせて判断することです。古いタイプのメーターが少なくなっています。スマートメーターが導入されている物件は、カーテンやガス栓、洗濯もの、玄関まわりにおいてあるものなどから総合的に判断されるといいでしょう。「オートロックのマンションの空室率調査はどうすればいいのか」という質問をよく受けます。空室かどうか分からなくて困ってと言うことはほとんどありませんでした。それは、ある場所を見れば、分かることが多いのです。それは、集合ポストです。空室の集合ポストに、投函防止用テープが貼ってあるのです。部外者でもいくことができるので、テープが貼ってある部屋番号をみれば空室がわかります。賃貸管理がしっかりしているからというのが理由でしょう。実際に、何回か、空室率調査をしてみると実感できると思います。入居者の後をついて侵入する必要はありません。しても分からない場合は無理しなくて結構です。通常は、設備のない不動産投資物件よりも空室率は低いものです。除外して集計した結果で判断していいと思います。あなたも、興味のある不動産投資物件を見つけたときは、そのエリアが激戦地になっているのか、ブルーオーシャンなのか、じっくり空室率調査をして判断してください。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。