90m2ぐらいの飲食店と飲食店とは別の名前の30m2ぐらいの事務所があります。その事務所、2階の飲食店の事務所だと思います。従業員が事務所に出入りしているのを何度か見たことがあります。私は質問者Eに依頼を受け、その建物が用途変更ができるかを調査することになりました。現地を調査してみるとそして、その2階の飲食店は換気設備や非常用照明などがあきらかに建築基準法に違反している上に勝手に梁に穴を開けて、厨房の換気ダクトを通していました。これは著しく建物の構造を毀損しています。私は質問者Eに対して私「このビルは新築時には完了検査も受領しており違法性は無かったと考えられますが、現在、2階の飲食店が違法状態になっています。解消をしないと、その他の部分の用途変更が出来ません。※単純に違法状態を解消するだけではダメで、違法状態を解消する方法やその報告の仕方などは行政庁と建築士が協議して決定されます。場合によっては行政庁が許可しない場合もあるので注意が必要です。建築基準法第10条の対象になるので、使用禁止や除去の対象となっています。誠実な対応をして、使用禁止や除去の命令が出された建物を見たことはありません。この質問者Eは用途変更というよりも、このビルでの飲食店の営業を断念しました。このビルの所有者に対して、賃貸借契約の白紙解除、ここまでに掛かった費用や営業損失の損害を請求したそうです。質問者Eがこの建物を利用できなくしたことによって、所有者が被った損害この3点を主とした請求をして係争となりました。その結論がどうなったかは解りませんが、先日、そのビルの前を通った時には、2階のテナントは退去していました。質問者F「うちのテナントが用途変更の際に違反建築をしているらしく、別の場所を貸そうとしているが用途変更ができないという理由で借り手が付かない。すれば良いか?」という趣旨の質問も何件か来ています。私「違反建築をしたテナントに違反状態を解消するか退去の選択を迫り、もし、物理的に違反が解消できない場合は損害賠償請求になりますが、それについては私の仕事ではありません。必要であれば、当社の方で弁護士をご紹介させて頂きます。」この場合は、このような回答しかできません。この事例からも貸主(大家さん、ビルの所有者)も借主(テナント)も100m2未満で用途変更の確認申請がいらないからと言って、何をやっても良い訳ではないことをよく考えなければなりません。)などに「100m2未満は用途変更の確認申請は不要ですから...」と言われ上記の様なことになった後に当社に質問者G「私に用途変更の確認申請が不要だと言った専門家の人たちには何ら責任はないんですか?」と聞かれる方がいます。私「お気持ちは解らなくはないですが・・・。仲介の不動産業者さんは、概ね建築に関しては素人同然です。中には、建築会社から不動産会社に転身した人や、私のように設計事務所と不動産会社の二足草鞋の人もいますから一概には言えませんが、極端に言えば、宅建士というのは不動産の契約書や重要事項説明書が作れるだけの人です。通常の建築士や役所の建築関係の人というのは、その場における建築基準法のことしか理解していない人が殆どです。不動産に関する原状回復義務や契約不履行などによる損害賠償請求などのこと、つまり、民法や借地借家法については、経験も無ければ知識もない方が殆どです。聞いた相手が間違っていて、もしくは素人の言うことを鵜呑みにしたということになってしまいます。」と、お答えすることになります。当初、事業を始める時にはなるべくコストを掛けたくないという気持ちは解ります。それを誰かに確認した時に、自分にとって都合の良い回答をしてくれる人の意見を取り入れてしまう気持ちも解らなくはありません。請求が来るのは当然です。『100m2未満で用途変更の確認申請がいらないから適当にやっておこう』などと考えていると後々、痛い目に遭う可能性があるので十分に注意が必要です。最近は消防署の予防安全課の方々が建築基準法のことに詳しくなっているので、そちらから行政庁に連絡が行って、違法建築が発覚する場合もあります。平成27年5月に川崎市で発生した簡易宿泊所の全焼火災(9人死亡)の事件後に消防署と行政庁の連絡が密になることも考えられます。そのことからも、適切に建築基準法及び関連法規を守っておくことが必要になります。できれば、建築基準法に抵触していないことを書類と写真で証拠として残しておくことも重要です。その書類については次回の記事で書きます。TumblrPocketCheck株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。簡単にお見積り作成・送信ができます。金額の参考にもご利用ください。