[物件入手]≪不動産投資≫買えそうで買えない中古木造アパート今日も物件購入についてのお話です。最初から1億円以上の大規模な物件に手を出すのは心配なので、3000万円〜5000万円の中古木造アパートを狙おうかと思っています」というお話をお聞きします。普通の人の感覚からすると、すごく怖いことだと思います。私も小心者ですから、あまり大きな借金を作って、投資をすることに抵抗感はあります。小規模な中古木造物件が取得しやすいかというとこれが、なかなか難しいのです。結局1億円前後の中古RC造物件に人気が集中してくるのです。それはなぜでしょうか。上げることが難しくなることがあります。物件の残存法定耐用年数の期間でしか融資しません。中古物件の場合、築年数を22年から差し引いた期間でしか融資が受けられません。実際には入手しにくい大きな理由があります。それは、現金買いのライバルに負けてしまうという現実があるのです。現金買いほど強いものはないのです。売り主さんは、後から買い付けオファーを出した現金買いのお客さんに販売してしまうのです。その方が確実な買い手ですので致し方ありません。現金買いのお客さんが殺到するでしょうね。そこに、融資を前提として物件を購入するという投資家の入り込む余地はなかなかないのです。最近でも、5000万円くらいまでの物件は現金買いのお客さんが多くいます。1億円くらいの物件になると、さすがに現金買いできるお客さんはかなり少なくなってきますので、ローン条項をつけても、十分に戦える可能性があるのです。現金買いのお客さんの少ない1億円前後の物件に人気が集まってくるのです。��とにかく現金は強い�≠ニいうことを心に留めておいてください。現金買いの場合、まだまだ指値の通る物件もあります。価格交渉をしてみることを忘れないようにしてください。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。ROI指標ROI指標って聞いたことあるでしょうか。不動産投資物件を購入するときに、表面利回りや実質利回りといった指標に関心がいくのが普通ですが、これから短期間で賃貸経営を拡大していこうという方は、このROIという指標にも注目する必要があります。ROIは、物件の販売チラシの物件概要に表示されることはありません。不動産投資家の方が、自分で計算する必要があります。一般的には、ROI(%)は、キャッシュフロー(年間の手取家賃収入)÷物件購入時の自己資金×100になります。Investmentのことで日本語では「投資利益率」などと言われています。投資効率を表すものなのです。諸費用込みで1億円のマンションを購入したとします。自己資金は2000万円で、金融機関から8000万円の融資を受けました。年間の家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローは300万円でした。この時、ROIは、300÷2000×100=1515%ということになります。問題なのは、不動産投資において、この15%という数字が何を意味するかです。投下した自己資金に対して、年間にどれくらいの利益が得られたかの割合ということになります。100÷15≒6.6つまり、自己資金分については6年ちょっとで回収できるという意味になります。ために資金をつぎ込むことが可能になるのです。収益物件をどんどん買って、拡大路線の戦略を実現していきたい方は、ROIの数値が高い方が都合がいいのです。表面利回りや実質利回りが高い方が、ROIも高くなる傾向はあります。回収するのに時間が長くかかるということです。出来る限り多く融資を受け、しかも、長期で低金利であればあるほどROIは高くなるということになります。単純に、ROIが高い投資がいいと言っているのではありません。ROIが高いというのは、自己資金の入れ方が少ないのですから、リスクも大きく抱えていることになります。低リスクで賃貸経営をすることも間違いではないのです。現在の金融機関の融資姿勢は厳しいです。フルローンに近い融資というのは可能性が低くなっています。ROIの数値にも限度があります。短期間に物件を増やす拡大戦略をとるかどうかは、それぞれの不動産投資に対するスタンスによるものだと思います。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。埼玉県さいたま市の高橋さんよりご質問をいただきました。「雨宮さん、こんにちは。売りがアピールできる物件を購入した方がいいとかいいますよね。何となくは分かるのですが、今ひとつピンときません。雨宮さんのアドバイスをお聞きできればうれしいです。私は、今、物件探しに奔走しています。参考にさせていただきます」という内容です。差別化できることが重要だよという話は聞いたことがあると思います。これから大量空室時代はさらに深刻になってくることが予想されます。賃貸のお客さんに、いかに他の物件と違った、魅力的な物件であるかを分かってもらわなければなりません。何となく漠然としています。差別化要素をもった物件にも2種類あるという点に注目することなのです。それは、先天的な差別化要素と後天的な差別化要素です。具体的な例を挙げて説明します。差別化要素は、その物件の売りと言ってもいいですが、たとえば、ケーブルテレビ導入物件。光インターネットが無料でつなぎ放題。オーシャンビュー物件。