書面で所有権放棄をさせる!このところ、私は、セミナー講師づけの毎日になっています。昨日は、名古屋で、業者さん向けのセミナーを行ってきました。受講者が、300名以上もいて、これだけ大きな規模のセミナーは、久しぶりになります。避けて通れない退去時の業務に関して注意することについてお話ししたいと思います。管理業者さんも、優秀な業者さんばかりではありません。基礎的な事項はしっかり把握していないといけません。文書で行うよう徹底することが大切です。証拠を残すために、文書で申し出てもらいます。出ていくのを止めたなんて入居者が言い出したりすることがあります。退去予告を取り消すと言ったはずだよ、と平気で嘘をいう入居者もいます。後でもめないように、必ず退去通知は文書で受け取ることが重要です。荷物の搬出が終わった状態で実施することです。声を大にして気をつけてくださいと言いたいです。いいや、という大らかというかアバウトな大家さんは、トラブルに巻き込まれることがあります。室内に残置物がある場合には、その所有権を書面で放棄してもらうようにすることです。「後で取りに来たい」という入居者がいますが、その場合にも、一応書面上で所有権を放棄しておいてもらいます。貸主(や不動産業者)に対して一切請求はしないと一筆もらっておくことが大切です。残置物を取りにこないなんていう事態になった場合に、その部屋をいつまでも貸せなくなってしまいます。賃貸経営を行っていると恐ろしいことに巻き込まれることもあります。「置いていった荷物の中に、高価な宝石があったのに、なくなっている」なんていちゃもんをつけてくることもあり得るのです。残念ながら、すべての入居者が分別のある方ばかりだとは言えません。後々きちんと説明ができないといけません。写真撮影をしておくことが重要になってきます。絶大な効果があります。写真に撮っておけば、キズがあったとか、なかったというような問題を減らすことができるのです。写真を撮るときには、明るい方を背にして撮影する。壁を写すときには、やや斜めの位置から取ると光の反射の影響を受けにくい。ストロボは使用しない。盲点になっているので皆さん注意してください。試しにデジカメで壁のクロスを撮影してみると分かるのですが、ストロボを焚いてしまうと、汚れがあっても、とても真っ白なきれいなクロスとして映ってしまいます。クロスの汚れを撮影したいときは、むしろ、少し暗めに撮った方が、汚れがよく写ります。暗めに移すのが、汚れをはっきりとらえる撮影法になります。付箋を、汚損や破損のある部分の周囲に貼って写真に写りこませます。付箋には通し番号を記しておきます。「�@キッチン、シンクわきのクロス汚れ」などと書いておくと、とても分かりやすいと思います。写真は、全体像が分かる引きで写したもの、少し寄ったもの、クロースアップと3種類撮影しておくと完璧です。収益を上げるためのポイントです。退去した借主さんと揉めている場合ではありませんね。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★賃貸経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。[メンテナンス]«賃貸経営»壁を「掲示板」として利用していた入居者こんにちは。このブログでは、原状回復費用の負担の話をしておりますが、その絡みでお聞きいただければ幸いです。私の知り合いの大家さんが、お持ちの物件で経験したことです。退去時に部屋にいってビックリされました。数十センチ四方の部分が、小さな穴だらけになっていたというのです。穴がいっぱい開いているさまを「蜂の巣のように」と形容しますが、まさしくそんな状態でたくさんの穴が不気味に開いていました。この大家さんは、びっくりしたものの、その部屋の入居者さんが、何をしていたのか、イメージがわかなかったと言います。その部屋に住んでいたのは、近隣の大学に通う大学生でした。壁のある一部分に画びょうで押さえていたというのです。その話を聞いて、その大家さんも「なるほど」と納得がいったということです。原状回復費用は誰の負担になるでしょうか。正解は、「原則として、借主に原状回復義務の負担はありません。貸主である大家さんの負担で原状回復をすることになります」。普通に生活していれば、ポスターを張りたいということもあるでしょう。ポスターを掲示するために四隅を画びょうで止めていた場合ですね。数十箇所も画びょうを刺したり抜いたりしていたら話は別ということになります。「用法違反にあたり」借主に費用負担の義務が発生するのです。壁一面分の張り替え費用を負担してもらうのが妥当です。賃貸経営をしていると、想定していないようなことが起きますね。「え〜なんで」という入居者がいるものです。ちなみに、画びょうではなく、くぎやネジの跡はどのような扱いになるでしょうか。通常、面単位で経過年数を考慮した割合で借主に原状回復費用の負担が発生します。原状回復費用に関しては「画びょうやピンの跡は大家さん負担、くぎやネジの跡は入居者さん負担」というのが原則となります。費用は、経過年数に関係なく、全額借主負担となります。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★賃貸経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。「注意事項の張り紙を見逃すな!」というテーマでお話しします。現地を訪問していい物件かどうかを吟味するための調査を実施していると思います。掲示板にある「注意事項」の張り紙です。これは、意外に盲点になっています。管理状態をチェックするために、集合ポストを見るようにアドバイスしている書籍などがありますよね。チラシなどが周辺に落ちて散らかっていないかを見るように指摘しています。実際のところ、内容を読んでいない不動産投資家の方は多いのです。入居者に対する、いろいろなルール厳守を求めることが書かれています。現在の入居者の質がしっかりと把握できます。それに加え、その物件を購入した場合に、その物件の大家さんになったときに、管理運営の上で抱える問題があらかじめ予想できるのです。掲示板にいくつもの注意事項の張り紙が貼ってあれば、それだけ、管理上問題になっていることを多く抱えていることになります。時として、大家さんや管理会社がかなり頭を抱えているのでは、と思うような切実な思いが伝わってくることがあります。物件調査において重要な要素の一つと言えるのです。優良な入居者ばかりで問題が起きていないと早合点してはいけないということです。張り紙を出すという対応すら管理体制が整っていない物件である可能性もあります。総合的に判断することが重要です。最後にもう一つ皆さんにお伝えしたことがあります。管理するうえで、入居者の迷惑な行為に対して注意を呼びかけたいときの張り紙についてです。出来る限り、入居者の迷惑行為を注意する張り紙は掲示しない方がいいです。え、どういうこと?とお思いになったかもしれませんね。基本的に個別対応をしています。誰だか特定できない場合には、全員に個別対応を取っています。入居者の迷惑行為を注意する張り紙を見せたくないからです。このポイントは、実は、不動産投資家にとって結構重要です。内見に来たお客さんがその張り紙をみたら、どう思うでしょうか。そんな問題を起こすだらしのない入居者が多く住んでいるのか、と素朴に感じてしまうのです。単身者向け物件であれば、ある程度無関心な場合もありますが、ファミリー向け物件では、気にするお客さんも結構いるのです。これは勉強されている大家さんが陥りやすいポイントだと思います。管理していこうという大家さんこそが、いい物件にしようと、そのような張り紙をこまめに貼る傾向がみられるのです。しても掲示板などに注意の張り紙を張りたいのならば、1つにしておいた方がいいでしょう。内見にきたお客さんがそれを見たときに、その物件には住みたくないと思わせてしまいかねません。受け止め方の方向がちょっと変わることもあります。この物件の大家さんは、きっと口うるさい大家なんだと感じさせてしまうこともあるのです。管理を一生懸命やろうという大家さんほど陥ってしまいやすい落とし穴になる可能性があるのでご注意ください。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。