サラリーマンを3年で卒業&セミリタイアを目指す日記スマートフォン専用ページを表示サラリーマンを3年で卒業&セミリタイアを目指す日記アラフォーサラリーマンが不動産と太陽光、節税で不労所得を積み上げ、3年で経済的自由を手に入れ、セミリタイア生活に挑戦する日記です。【!祝!】2016年3月末に無事サラリーマンを卒業しました!予定通り思い立ってから3年で達成です!今後は卒業するまでのノウハウや卒業後の生活などを綴っていければと思っています。2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。物件購入(足立区)その3さて、前回は買付申込書の記事を書きましたが、これは売主との交渉です。次は、銀行との融資条件の交渉となります。アントレはキャッシュフロー重視ですので、「如何に多くの金額を低金利で長期間貸してもらえるか」をテーマに交渉します。今回は前回のマンション購入に際してお世話になった銀行の担当者さんと交渉しました。築年数が経ってるので35年ローンは難しく、頑張っても25年とのことでした。いわゆる有担保ではなく、無担保のローンもお勧めですとのことで、以下二つの提案を受けました。諸経費10,000円(印紙代)総支払額:7,636,717円(利息:1,636,717円)うーん、悩ましい・・・。キャッシュフローを見ると有担保が断然◎。支払総額や諸費用では無担保が◎。そもそも後25年ももつ物件なのか?といった疑問もあり、アントレは無担保を選択しました。方針変更です(笑)!ざっくり計算ですが、家賃が73000円(管理費込)でアントレは管理費15000円と63000円の銀行返済が発生し、差し引き5000円/月のマイナスキャッシュフローとなってしまいました。他の物件の上りで少し早期返済してキャッシュフローをプラスにしつつ、節税対策と割り切りたいと思います。転売して譲渡益を狙う作戦も検討できるかもです。500万で申し込んでましたが、無担保ローンだと、審査や担保設定等が無く、すぐに現金を用意できる利点があります。それを武器に先方と交渉し、何と550万で折り合いをつけることに成功しました!しかしながら、仲介手数料や登記設定費用等で30万くらいかかりますので、結局600万を借り入れることにしました。今回は無担保ローンですぐに現金を用意できたことがポイントかと思ってます。これから始める方にはあまり参考にならないかもしれませんが、物件購入レポートでした。この投資は成功だったの?と聞かれると余り自信が無い(笑)のですが、無担保を見せ金にして強気の交渉したり、有担保と無担保の合わせ技で資金ゼロの投資が可能であることが分かったりと、それなりに得るものはあったかと思います。行くことになりました。この物件は埼玉ということで、土地代は高いのですが、上物の太陽光システムをディスカウントしており、50kw低圧で全て込々で2000万+αでの提供が可能とのことでした。売電単価(国が保証している20年間の買い取り保証単価/kWh)は昨年度の単価である36円の物件となり、表面利回りで11%弱となります。ちなみに売電単価ですが、平成24年度は40円、25年度は36円、26年度は32円となっており、単価の高い土地、つまり電力会社への申請年度が古い土地は希少性が増してきていて、争奪戦が激しい状況です。土地込で2000万なので、20年で2000万の利益で利率200%の投資物件となります。平均すると年間100万円ですので8万円/月の利益となります。加えて、この土地区画は住宅地となり、20年後に土地を売却することが可能です。現状土地代は750万とのことですので、これもマルマル利益になる(かも?)可能性があります。これは買いですね!記事を書いていてアドレナリンが出てきました(笑)すでに他に2人の検討者がいるそうなので、速攻で融資審査を済ませつつ勝ち取りたいと思います。フルローン狙いです!因みにアントレがすでに茨城で所有している物件の写真をUPします。今日も本当に暑かったですね!ほんと、スーツで出勤は苦行ですね〜。早く卒業したいものです(笑)さて、今日、お付き合いの全くない不動産会社からメールが届きました。今までのメールは全てスルーしていたのですが、今回は今のアントレ的にちょっと気になる物件です。利回:12.8%この物件ですが、業者は以下のことをメールで言っています。「関東圏で、稀にみる高利回り物件です。賃借人様は、5月13日に入居したばかりです。今月ご決済いただけましたら、240万円まで交渉できます。瑕疵物件ではございません。戸数を増やすチャンスです。」240万になると、表面利回りは15.5%になります。これは買いでしょうか?早速皮算用です(笑)。築年も少々若いので、20年くらいのローンが組めるとすると、金利4%で15000円/月。管理費は9000円なので支払いは合計24000円。家賃が31000円なのでキャッシュフローは差し引き7000円となります。サラリーマン的には友達と一回居酒屋行ったらら終わりですね(笑)。いえ、投資対効果としてのキャッシュフローは出てるといえば出てます。10倍すると2400万の物件で、70000円のキャッシュフローとなり、中々良い成績です。築年数も前回の足立物件に比べるとかなり若いです。いった物件をコツコツ重ねていきながら、総投資金額を挙げつつ、負債については金利の高い融資と低い融資を相殺させていく「仕組み」を考えるのも面白そうだと思いました。不動産投資では、事業的規模というのが重要となります。国から事業的規模と認定されるのは、一棟ものを5棟もしくは区分マンションを10室有することが条件です。�@青色申告特別控除(最高65万円)�A専従者として家族へ所得を分散可能といったメリットがあります(他にもあると思いますが、知識がまだ追い付いてません・・・(笑))。不動産投資を事業と認めてもらうためには、一定以上の規模が必要です。投資用として区分マンションを一室取得し、貸し出しただけでは、家賃収入を得ていたとしても国からは事業とは認めてもらえません。逆に区分マンション投資を進めているアントレ的には早々に10室を満たすとメリットを享受することが可能となります。(あと数室!)簡単に言うと、10室を達成すると、売り上げ(家賃収入)を65万円減らすことができ、加えて奥さんに給与を払うこと(払ったフリ?(笑))が可能となります。逆に5棟はかなりハードル高いです。奥さんへの生活費を、あたかも奥さんへの給与として払うことで節税している人もいるようですが、、、。これ以上詳しく話せません(笑)!ということで、本物件、前向きにゲットしたいと思います。銀行にメールで打診しました。契約者貸付いやー、本当に今日も暑かったですね。今日は資金調達のお話です。どれもそれなりに「見せ金」が必要です。申込金や手付金、頭金など、100万円単位で必要なケースが出てきます。そんな時に強い味方がカードローン。属性にもよりますが、金利5〜10%程度で最大500万くらい借りれます。アントレは見せ金が1か月間くらい必要な場合、このカードローンを活用しています。不動産投資でどうしても頭金などで初期費用が100万円必要な場合、カードローンで100万円借りつつ、後続の銀行融資を満額引いて、100万円を返済する形になります。1か月程度なので金利負担も気になりません。最近カードローン自体で物件を買ってしまったり、ちょっと麻痺しつつあり(笑)、これはまずいと思い、色々対策を考えました。その対策の一つが、学資保険の契約者貸付といったスキームです。アントレは子供が3人いて、それぞれ生まれた時からソニー生命の学資保険に加入しています。一人あたり月15000円程度を積み上げて、中学生や高校生になる時に一時金をもらえる商品です。ソニーに問い合わせたところ、今時点で3つ合計で積み上げ額がざっくり300万くらいあります。一般的に学資保険は契約者貸付といった制度があり、契約者は解約返戻金と同等額を借り入れることが可能となります。アントレは自分で積み上げた300万を低金利で借り入れることが可能となります。金利は3%とのことでした。今のアントレには最大で5%の借金があります。この借金の返済にこの300万を当てた場合、5%-3%ということで2%、年間約6万円得する計算になります。証券業界で言う、金利スワップのような感じですね。子供のためにコツコツ貯めたお金をそんなことに使っていいのかしら。皮算用したところ、どうやら一時金がもらえる直前に全額返済すればまったく影響がないとのことです。悩むなぁ(笑)それよりもっと低金利の教育ローン等の目的別ローンを理由をつけて敢えて借りて、5%のローンとスワップするなどのスキームってできるのかしら。考え出すとキリがないですが、もうちょっと色々勉強して、またUPしますね。