対してあっせん、調停又は仲裁の申請が行われた紛争に係るものにおいて発見された事象であること。2,当該住宅を新築する建設工事の完了の日から起算して10年以内に発生した事象であること。3,通常予測できない自然現象の発生、居住者の不適切な使用その他特別な事由の存しない通常の状態において発生した事象であること。取得していない家では、訴訟にまで発展したら、材料としては弱いと言えます。すると、瑕疵として認められるかどうかも問題です。瑕疵と認定されれば、戦い方もあります。新築住宅を買おうと若しくは作ろうとするならば、その工務店の社内基準を聞いておくと良いでしょう。建築基準法等で定められていない項目については、どういうレベルで作るということをあらかじめ確約を取っておくことが大事です。簡単な方法としては、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ確認すると良いでしょう。作られていないなどと言うのは、完全に証拠がある債務不履行です。着工後に施主の希望や、現場での収まりの問題で、契約図面から変更されたり、追加削除されたりするものもあります。通常は、設計変更を頼まれた設計者がそれを図面化したり、もしくは施工会社に伝達後、あとで設計者が図面を直したりして、すぐに双方が合意したことを確認するために図面に印鑑を押すなどの作業をするのですが、施主と設計者と施行者の信頼関係が成り立っている間は、その類の契約行為が疎かになりやすいのが実態で、後で「言った、言わない」の問題になり、債務不履行を主張しにくくなります。2で書いたように、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ、文章化して合意しておけば、さらに問題は少なくなるはずです。欠陥住宅問題に発展しているケースで一番多いのは「プロに任せたから、こんなことになると思わなかった。」というパターンと、他人に煽られて疑心暗鬼になるパターンです。大手のデベロッパーが、施工会社(ゼネコンやハウスメーカー)から引き渡しを受ける時には、マンションであれ戸建て分譲であれ、ちゃんと自社のコンプライアンスを持っていてチェックしています。それでも、時々、大きな問題に発生するような瑕疵が出てくるわけです。個人で大手デベロッパーのような自社基準を作ることはできませんが、2や3に書いたことぐらいが、出来れば大きな問題に発展することは少なくなるはずです。次回は、それでも欠陥住宅問題が起こってしまったら、どうするべきなのかを書きます。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)先日、このような質問がありました。家族構成はどうなっているか、解りますか?」Q.「奥様がご健在で、賃借人の他に子供が2人います。弊社「では、一般的に考えれば5/6は回収できますね。」という、やりとりでした。簡単な話ですが連帯保証債務も法定相続されます。この場合、連帯保証人が亡くなった時点で、法定相続により、妻帯者が健在なら、妻帯者が50%を相続します。残りの50%を子供たちが相続することになります。子供のうちの一人は自己破産宣告をするということは、ここからは回収不可能です。賃借人からは回収できないので1/6は諦めなければなりません。したがって、5/6だけが回収できるということになるわけです。最大の問題は、連帯保証人の相続人の連絡先がすべて解るかということになります。通常の賃貸借契約の場合、連帯保証人の保証能力が喪失した場合、別の連帯保証人を付けなければならないとなっていることが多いと考えられます。このことから、相続人の連絡先を賃借人から聞き出せば良いだけの話です。賃借人から、してみれば、家賃を滞納して、自己破産をして、その請求が親兄弟に行くというのは、恥ずかしいことかもしれません。故に、それを言いたがらないかもしれませんが、それならば賃借人本人が返すしかありません。貸主としてみれば、当然の権利を行使しているわけですから、そこは強引にでも聞き出すべきでしょう。借用書のある借金(金融機関の借金)などというものに関しては、相続人は理解していることが多いのですが、連帯保証債務というものについての相続を理解していない人が多いのが一般的です。そのため、請求しても「なんで、自分が兄弟の家賃滞納を支払わなければならないんだ!」と、拒絶してくる場合が多いです。そこで、民法896条を説明した上で、連帯保証人としての地位を相続している旨を説明して請求することをお勧めします。相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。このような事態に陥って、お困りの場合、なかなか契約当事者でない人(連帯保証人の相続人)との交渉は難しいかもしれません。その場合は、弊社に一度、お電話でご相談ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。検査済証が無いと増築や用途変更はできないか?』で、Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか?A.原則的にはできません。書きましたが、出来る可能性が出てきました。ためのガイドライン』なるものが発行されました。これにより、下記のような建物でも、増築や用途変更ができる可能性が出てきました。今までだと1と3でも、木造2階建て200m2未満の建物以外は、増築や用途変更が不可能2の場合だとすべて不可能と法的に解釈されていました。(建築基準法を棒読みすると、「出来ない」とは書いていませんが、出来るための条件を整えることが不可能と解釈されていた。修繕・大規模な改修が出来るようになりました。合格することで「検査済証」があるのと同等と評価されることで、今まで金融機関が融資の判断基準にしていた検査済証の有無も変わってくると考えられます。ここで注意しなければ、ならないことがあります。今後は、違法増築等に対して厳しく対処してくると考えられることこの2点には注意が必要です。そもそも、検査済証が取得されていない建物は平成11年の段階で約50%あったと考えられています。その後、民間機関に確認申請業務が移行され、かなり改善されました。完了検査を受領しないことに対して、行政期間が甘かったという判断もできます。それにも関わらず、増築もダメ、大規模な修繕や模様替えもダメとも言いきれず、黙認していた観もあります。このガイドラインが出てきたことによって、物理的には、検査済証が無くても、合法的に増築等が出来るようになったので、今後は違法増築等に対して、行政機関が黙認することもなくなってくると考えられます。ある場合で確認申請図面通りに建物が建っている場合には比較的に容易に適合調査ができると考えられますが、確認申請図面が無い場合や確認申請図面通りに建物が建っていない場合などは、まずは現況図面の作成を行い、新築時の建築基準法の技術的指針に適合しているかのチェックが必要となります。建物の図面というのは、建っていない建物の図面を作成するよりも、建っている建物の図面を復元する方がはるかに大変ですし、現在の法律に適合している図面を描くより、新築時の法律に適合しているかのチェックの方が大変です。確認申請図面が無い場合には新築時並みの設計費用が掛かってしまうことにはなりますが、それにより、増築が可能になったり、財産価値が回復するのであれば、一考の余地があると考えられます。確認申請済証や検査済証がなくてお困りの方はリデベにお電話下さい。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。~不動産屋が高い理由~」)で、書いた部屋の施工前の部屋の写真を見せてもらうと、フローリングは部分補修をしてワックスを掛ければ問題ないような状態です。建具を替えた理由は、フローリングを替えるときに巾木を替えるため、造作材の色が変るから建具まで替えたという理由です。303,900円と、こんな内容でした。建物の住み心地というのは、立地や周辺環境と間取りや日当たりなどによって決定されるものです。各住戸のリニューアル工事によって、「住み心地」を変化させることは極めて難しい問題です。住み心地を変化させるためのリニューアル工事は、各住戸の工事よりも共有部分の工事によってできます。当社が水周りやスイッチプレートなどの細かいものを替えたかと言うと、こういう部分は、メーカーの商品の入れ替わり(デザイン変更)が頻繁に行われるため、新築物件と比較すると劣化が激しく感じられるからです。水周りやスイッチなど、前居住者が触ったものの中で新規入居者が嫌悪感を感じるものはなるべく交換してあげるという効果もあります。ちなみに火災報知機は法律の変更に伴うものです。(E社は忘れていました。)さて、この部屋はE社が前話で提案した内容で施工した後、2ヶ月で入居者が決まりました。決まったのは、3月中旬で、もっとも入居者の入れ替わりが多い時期ですから、決まって当然なのですが、113,000円で募集して、結果的には110,000円で決まりました。その2ヵ月後、このマンションオーナーから、再び依頼がありました。E社が施工した部屋の下階の部屋が空いたので、リニューアルの提案をして欲しいとのことでした。こちらの部屋も状況は殆ど変り無かったのですが、フローリングは補修の必要性もありませんでした。給湯器が壊れかかっていたので、給湯器を交換しました。他の内容は、上記の内容とまったく同じです。工事が終わったのは、6月の中旬でした。私はマンションオーナーに115,000円で募集をするように提案をしました。結果は、7月1日からの入居希望者が、115,000円で成約しました。入居者がどんな視点でものを見ているかのマーケティングは、殆ど行っていません。言うならば、マイソク(物件の広告)に書ける項目を増やしたいだけです。風呂・トイレ別、エアコン付、ウォシュレット付、光回線など、とにかく項目を増やしたいだけです。それに食いついてきた入居希望者をなんとか営業力で説得します。家賃を下げるのも営業力と称しています。今回の物件では『大規模リフォーム済み』とマイソクに書かれていました。フローリングを交換したことを大規模リフォームと言いたかったのでしょう。客付けさえできれば良いと考えており、入居者目線でのリフォームの提案は出来ません。それによって、入居者は長期に渡って賃借してくれない物件になってしまいます。たしかに、最近はインターネットの物件検索サイトなどでも設備の選択欄があります。マイソクに書ける項目を増やすことで、インターネットの物件検索サイトでも、選ばれる可能性は高くなります。ある程度の設備が整っていれば、後は実際の物件勝負になります。当社は設計事務所であることの強みを活かし、戸建分譲住宅や分譲マンションなどのマーケティングデータをもとに、人気の住空間を常に研究して、それを賃貸住宅にも反映させています。費用対効果の大きいリフォームの提案を行っております。リデベにご相談ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)当社のお客様である、マンションやアパートのオーナー様から、空室対策に関する相談を受けます。その多くの物件は、立地的にかなり厳しい物件であったり、かなり老朽化している物件だったりと、その理由は様々です。立地的に厳しい物件は、なかなか手の施しようが無いというのが実態です。老朽化した物件であっても、そこまでの手入れの状況次第ですが、築40年以上の物件となると、やはり、かなり厳しいものがありますが、立地的条件と物件の状況によっては、何とかなる場合もあります。今回は、物件も平成に入ってからのもので、立地的条件も整っているのに空室がどうしても出来てしまうという物件についての問題点について検証します。マンションやアパートと言うのは立地的条件が整っていれば、新築から築5年目ぐらいまでは、事故でもない限り、周辺相場賃料とほぼ同等であれば、それなりの入居率は見込めるはずですが、築10年を超えてくると賃料の下落が始まります。これは、築年数による経年劣化よりも、細かい設備が新しい物件と比較して見劣っていたり、室内のデザインが流行から遅れていたりするのが主な原因です。E社に任せていました。大手の賃貸専門不動産だけあって、それなりに入居者を付けるのですが、平均入居年数が3年弱と入居者が安定しません。入居者の出入りが激しいのは賃貸物件のオーナーにとっては、次の入居者が入るまでの間、賃料が得られないだけではなく、原状回復工事なども少なからず出費があるはずです。この賃貸マンションオーナーから当社に入居者が安定するにはどうすればいいかと言う依頼がありました。入居者が安定することは、実はすごく簡単なことです。『住み心地のよい住居を提供すること』この一言につきます。そこで、まずはそのマンションの空室を見させて貰いました。その部屋は前入居者が6年間住んだそうで、このマンションの中では長く住んでいた入居者でした。間取りは1LDK(34m2)です。中に入って気がついたことは、フローリングでした。新品のフローリングです。「そろそろ、原状回復工事と一緒にリニューアル工事をした方が良い」と勧められて工事をしたそうです。リビングと寝室の間のドア・洗面所のドア・トイレのドアと、こんな内容でした・。気になったのは値段です。建具やフローリングは良く知っているメーカーのもので、仕入れ価格も概ねわかっていました。それだけに、あまりに高いと感じました。E社は、業者を手配する能力はありません。そこで、工事を別のH社に丸投げしています。H社自体もフランチャイズリフォーム会社です。H社は、通常の工務店と比較するとフランチャイズ手数料を工事費の20%取ります。通常の工務店に工事を依頼するよりも1.5倍も高いことになります。これはE社に限ったことではありません。どこも似たようなものです。リニューアル工事を依頼して、「高い」と感じたマンションオーナーの方も多いと思います。提案の問題点は高いだけではありません。次回は、その提案内容の問題点について考察します。当社は設計事務所であることの強みを活かし、当社では、戸建分譲住宅や分譲マンションなどのマーケティングデータをもとに、人気の住空間を常に研究して、それを賃貸住宅にも反映させています。費用対効果の大きいリフォームの提案を行っております。リフォームはリデベにご相談ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。簡単にお見積り作成・送信ができます。金額の参考にもご利用ください。