石井くるみさんが民泊を始めとした宿泊関連ビジネスの最新情報を紹介します。今回は市街地調整区域について考えます。住宅宿泊事業(民泊)は営業できるのか?長野県の古民家を所有する方から、『古民家を活用して民泊を始めたい』という相談を受けました。田んぼと畑が広がる市街化調整区域内に建つ築190年の素敵な日本家屋です。都心では見かける機会が少ない市街化調整区域は、文字通り『市街化(=まちづくり)』を『調整(=抑制)』するエリアで、原則として住宅の建築や用途の変更などが厳しく制限されています(反対に、まちづくりを積極的に進めるエリアを『市街化区域』に線引きされています)。店舗はもちろん、普通の住宅の建築すら制限を受ける市街化調整区域。ある住宅には、住宅宿泊事業(民泊)を行うことが『できる住宅』と、『できない住宅』どちらのケースもあるので注意が必要です。原則として住宅の建築や用途の変更などが厳しく制限されているので新しく建物を建てることはできません。中には、「例外的に特別な許可を受けて建築された住宅」があります。「農業を営む人が住むための住宅」などが該当します。このように、特定の人のみが住むことができる条件で建築され、居住者と建物がセットになっている住宅のことを「属人性がある住宅」とも言います。●世帯構成員等の住宅(分家住宅など)●収用移転により建築された住宅(代替建築物)●既存権利届により建築された住宅これらの「属人性がある住宅」において、許可を受けた特定の権利がある人が住んでいない状態で、住宅宿泊事業(民泊)を営むことは、本来の目的とは異なる使われかたをしていることになり、都市計画法に違反することになります。具体的に住宅宿泊事業を行うことができるかどうかは、次のように判断されます。