投稿日:2019.11.26マンション売却築年数と検索すると、実際には不動産の売買をしたことがないであろうと思われる人の書いた記事がたくさん検索結果として表示されます。マンションの売買(購入と売却)を年間400件超、そしてマンションを購入するために年間2500件を超える物件調査をおこなっている東京テアトルが、実際の売買で役に立つマンション売却と築年数について解説を致します。マンションを手放すのに時期として良いのは築年数が何年頃か?築年数と売却価格にはどんな相関関係があるか?など売却を検討する時の参考にして頂ければと幸いです。築年数がキーワードですが、そもそもマンションを構成する土地と建物のうち土地については、築年数という概念が当てはまりません。土地は築年数が経過して古くなったからといって、価格が上がったり下がったりするものではありません。築年数が影響を及ぼすのは建物だけであり、築年数が古くなっても土地価格の評価に影響するわけではありません。分譲マンションは、区分所有建物という建物になります。用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことです。この建物部分の査定額は、原則年数の経過とともにマイナスの評価をします。建物は築年数が経過して古くなると経年劣化しますので、資産価値が減価します。結果として築年数が経過すると、建物の売却価格は下がることになります。どこかで聞いたことがあると思いますが、このように徐々に劣化する資産の価値を帳簿上毎年減額(減価)することを減価償却といいます。詳細は他の記事でご説明致しますが、不動産売却の時の所得費などでも同様に減価償却費相当額を差し引くことになります。建物の独立した各部分を「専有部分」と呼びます。この専有部分を所有する者のことを「区分所有者」と言います。エントランス、廊下、エレベーター、階段などのように区分所有者が共同で利用する建物の部分を共有部分と呼びます。これらの共有部分は、区分所有者で共有することになります。マンションの敷地(土地)も建物の共有部分と同様に区分所有者の共有となり、その共有持分は敷地権(敷地利用権)と呼ばれます。区分所有権、建物や建物付属物の共有持分ということになります。マンションを売却するということは、部屋=専有部分(区分所有権)だけでなく、共有部分の共有持分と敷地権(敷地の共有持分)を売却するということになります。インターネット設備等)バルコニー、サッシュ、窓、玄関ドア、専用庭等バルコニーは部屋に付いているので専有部分と思われるかもしれませんが、実は共有部分になります。バルコニーは、共有部分ですが接する部屋(専有部分)の区分所有者が専用使用できる部位という位置づけになります。ガラスなども同様の位置づけになります。専用使用できる権利、専用使用権は敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。新築マンションは購入後1年で価値が急落して、以降築年数20年目あたりまで急激に価値は下落すると言われています。一般的には築年数21年目以降は緩やかなペースで下落すると言われています。実際の中古マンションの成約価格や成約m2単価を見ながら、築年数と価格の変化や関連を確認してみましょう。算出している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」のデータを参考に計算をしてみます。築10年以内のマンション築6年~10年のm2単価は、築浅物件(築年数5年以内)と比べ約15.9%程度下落した価格になっています。以降10年間の5年単位下落幅より大きい下落となっています。築11年~20年のマンション築11年~20年以内のm2単価は、築浅物件と比べて約25~35%程度下落した価格となっています。この10年間は、5年単位で約10%程度の下落幅となっています。築21年~30年のマンション築21年~30年のm2単価は、築浅物件と比べて約52%~63%程度下落した価格となっています。築浅物件のおよそ50~40%がこの築年数の金額の目安となります。この10年間は、築21年~25年目の5年間の下落幅が大きく、築26年~30年の5年間の下落幅は緩やかになっています。築31年超のマンション築年数31年を超えたm2単価は、築浅物件と比べて約60%強程度下落した価格となっています。築浅物件のおよそ40%弱がこの築年数の金額の目安となります。築年数31年超になると下落幅がより緩やかになっています。築年数と中古マンション価格のまとめ実際の中古マンションの成約m2単価などを見て分かったことをまとめてみます。新築の雰囲気が残る築0年~5年と比べて、使用感の出てくる築6年~10年の5年間下落幅は約16%と、以降10年間の下落幅より大きい。その後の築20年までの10年間は、5年間下落幅が約10%と築6年~10年の5年間下落幅と比べて緩やか。築21年~25年の5年間下落幅は、約18%と下落幅が前の5年間より大きい。経験則ですが、築年数20年超は、耐用年数を超えた水回りなどの住設機器が、経年劣化によって見た目の不衛生感が強まり、故障不具合なども急激に増えてきます。見た目が汚く、大規模リフォームをしないと水回りが使えない状態の物件が増えます。大規模リフォームには大きなコストがかかります。このコスト負担が嫌われ築21年~25年の物件は売れ行きが悪くなり、結果成約価格が大幅に下がるのではないかと考えます。築26年以降は、内装や住設機器の価値がゼロに近くなるので、築26年も築31年も専有部分の価格差は無くなると考えます。建物の緩やかな減価のみが下落幅の要因となるので、成約価格の下落幅も緩やかになると考えます。(マンション相場の上下の影響は除いて考えています)築後何年が売り時か?中古マンション価格上昇局面この数年間は、中古マンション価格が上昇局面にあったので、同じ築年数でも数年前に比べると成約価格が上がっています。新築マンション価格の上昇に引っ張られて中古マンション価格は上昇するので、新築と比較される築年数の浅い物件ほど価格は上がっています。「築年数〇年が売り時」というような記事がありますが、最大の売り時は、今回の上昇局面のようなマンション価格が上がっている時期に売却、特に築浅物件を売却をすることです。築10年が売り頃とか、内装の痛みが少ない築浅が売り頃などの記事等がありますが、実は不動産会社の都合です。築浅の方が査定価格が高くなり、不動産会社の売り上げとなる仲介手数料の金額も高くなります。築年数の古い物件に比べ築浅の方が購入希望者の反響も取り易く、売却活動もし易いことが築浅のタイミングで売った方が良いですと業者が言っている理由です。実際の中古マンションの成約m2単価から分かることは前項で説明をした、成約m2単価の5年間下落幅が大きい期間の前(大幅値下がりする前)がポイントで「売り時」と言えるかもしれません。築0年~5年:最新の設備が整い、内装のダメージも少ないので、下落が少ない価格での取引が期待できます。綺麗に使っていれば大規模リフォームが必要とならない分、下落が少ない価格での取引が期待できます。マンション売却と築年数のまとめ築年数と売却時期マンションの建物部分については、築年数が売却額を左右することはご理解頂けたと思います。築年数によりその左右する幅(築浅からの下落幅)は変わってきます。実際の中古マンションの成約m2単価で見たように、築年数が新しい方が築浅物件からの下落幅は小さくて済みます。築年数が新しいということは、その物件に居住している年月が短いということになります。そもそもの目的である居住に供した年月が短ければ価格は高く、居住に供した年月が長ければ価格が低くなるのは至極当然のことです。家族が増えたから売却して住み換える、勤務地が変わったので通勤の便利な場所に売却して住み換える、というように築年数で売却するのではなく、理由やニーズがあるから売却するのが一般的です。古くなったので売却という理由もありますが、その所有者個別の使い方による室内状態によりますし、リフォームなどのコストをかけたか否かにもより、単純に築年数が何年で売却を選択した方が良いという単純な答えは無いと考えます。築年数が何年だからではなく、理由やニーズがあるので売却して住み換えると考えた方が、より良い売却が出来るのではと思います。説明したように部屋(専有部分)や建物(共用部分)を年数使えば、その価値が減価するのは当然のことです。空き家にしていない限り減価相当の価値、利益、収益を得ているからです。)が重要であり、相場の上下の局面では影響が大きいと考えます。ブランド力のある人気エリア、希少性の高い駅近物件、地位が高く環境の良い住宅地などが、今回の価格上昇局面でも、大幅に資産価値を上げています。建物が古くなると、資産を維持するコスト、マンションであれば大規模修繕など建物修繕費用は古い方が費用がかかるようになります。月々の修繕積立金の値上げが必要になるなど維持管理費用が高くなるというデメリットが考えられます。そのほか必ずしもすべての物件に当てはまるわけではありませんが、下記のような築年数の経過による流通性の低下、売却査定額のマイナスが考えられます。一定以上古くなると、買主の住宅ローン借入れ期間が短くなることがあります。期間が短いと返済額が増えるので、買主が限定され流通性が低くなることが考えられます。一定以上古くなると(25年超)、原則住宅ローン控除が使えなくなります。控除の使える築年数の物件に競合負けを見込むとすると、査定額を割り引いて考える必要が出てきます。最後に最後に築年数は関係なく、どんな築年数でも”お部屋はそのまま、立ち会い1回で売却可能”な売却方法である東京テアトルの直接買取をご紹介します。弊社の直接買取なら一括査定も売却のコツも必要ありません。郊外、駅15分超、バス便など都心へのアクセスが悪い、古いのでお部屋の内装状態が悪く故障もある、事件事故(孤独死、自殺)などがあった、日当たりや眺望などの住戸条件が悪いなど、一般的には売り難いとされるような物件でも、原則問題なくお取り扱いをさせていただきます。「築50年のマンションは売れない」というようなネットの記事があります。築年数が50年前後の古い物件は良い建物と良い管理という条件が付きますが、50年を超える物件でも買取実績はたくさんございます。築浅物件でも売却期限が決めっていて早く売却したい方、築古物件だけどリフォームなど手間をかけないで売りたいなど、早く手間なく売却をお望みの方に特にお薦めです。買取の詳細、メリットデメリットや注意点など詳しくは下記関連記事をご参照ください。関連記事:直接買取と仲介のメリットデメリット賃貸中物件など一部お取り扱いが出来ない物件もございます。詳しくは下記連絡先へお気軽にお問い合わせください。マンションの売却のご相談、売却価格の査定(仲介、買取)などは無料で承っております。折り返し電話をご希望の方お問い合わせサイトマップ。