不動産投資家が利用するノンリコースローンのコベナンンツについて説明しました。今回はファイナンスの一般的な知識として優先劣後構造について説明します。1.優先劣後構造とはファイナンスを行う際には、優先劣後構造を設ける場合があります。それぞれの資金調達先に応じたファイナンスを行う必要があるためです。リスク・リターンを数種類に分けて、それぞれ投資家を募集します。各部分をトランシェ(Tranche)といいます。不動産ファイナンスを例にすると、下記のように分類されます。エクイティ返済順位としては、シニアが最も安全で、次にメザニン、エクイティが最もリスクが高くなります。正しい認識だと思います。以下で、トランシェについて説明します。2.シニアとは「シニア(Senior)」とは、通常の貸付だと思ってください。従って、『いつ・いくら支払う』というものが契約上定められています。返済条件に制限はありませんので、最も返済順位が高いトランシェです。不動産ファイナンスの場合、通常は、銀行からの融資で調達しますので、シニアのプレイヤーは銀行(レンダー)です。3.メザニンとは「メザニン(Mezzanine)」は「中二階」という意味ですが、「シニア」と「エクイティ」の間にあることからきています。2つを記載していますが、メザニンという場合、負債と株式が混在します。劣後ローン等を返済できないような契約になっています。そのような返済条件に制限を付けることによって、シニアよりも劣後させるというテクニカルな調整をします。償還を前提とした設計になっている場合が多くみられます。優先株式は法的な債務では無いため、法的債務(負債)に劣後します。シニアよりも劣後します。メザニンのプレイヤーとしては、金融機関やファンドが考えられます。4.エクイティとは「エクイティ(Equity)」とは、単純に言うと株式です。優先株式を償還するまでは、配当を行わないなどの取決めを設けます。不動産ファイナンスでは、匿名組合出資をエクイティとして扱う場合があります。不動産から発生するほぼ全てのリスクとリターンを負担します。エクイティが最も高いリターンを要求することになります。不動産案件の投資は、基本的にエクイティが主導で行います。自己の投資額を少なくして、利回りを上げようとするわけです。レバレッジに関する考え方は、以前説明しましたので、ここでは詳細は割愛します。エクイティのプレイヤーは、いわゆる不動産投資家です。上記コラムは、週刊ビル経営(2014年02月10日号)に掲載されたものです。基に記載をしておりますので、現時点の内容と異なる場合があります。詳細は、下記をご覧下さい。ビル経営者および不動産関係者のための業界新聞です。