債券団から6月30日のIMF債務返済期限の延期と包括的救済融資プログラムの延長を拒絶されたことを受け、ギリシャのデフォルトが俄然現実味を帯びてきました。今日の東京市場は持ち直したものの、週明けは全世界の株式市場が下落してしまいました。このような状況になると俄然、ヤル気が出てくるのが私です(笑)。はりきって(?)ギリシャに投資するか否かの検討をしてみました。日本からアテネ証券取引場に直接投資する手段はないので、どうしてもNYSE経由ということになってしまいます。いうギリシャの代表的な20企業に分散投資するETFが上場しています。このETFの上位10位までの構成銘柄は下記です。3.94ご覧のように10のうち、4~7位までは銀行のようです。う~ん、これはさすがにヤバイ構成ですね・・・。29日のNYSEではアテネ証券取引所が閉まった影響で、完全に投機の場になったようです。何と言ってもアテネ証券取引所が閉まって個別株式の取引が中止になったため、GREKを構成する企業の株価が分からなくなり裁定が全くかからなくなったのですから仕方無いですね。私の理論ではギリシャの経済危機は一国の危機というよりは、日本の個別業界の危機程度にしか該当しないと思います。いうことは、参戦するリスクは高いので、投資には慎重にならざるを得ません。火中の栗を拾いに行くのか、判断が少し難しいですね。私はGREKを購入するとは思いますが、大量購入にはならないかなと思っています。「今は貯め時」ってそんなに新鮮?昨日のブログで、書き忘れたことがあったのでご紹介します。私は金融資産に対しては超長期の逆張り投資家を自認しています。この観点からは、市況の良い現在は全く買場ではありません。このため、私の中で現在は「絶対に買うべきではない時期」であり、これは「言うまでもない常識的なこと」という感覚でした。セミナー後の懇親会で「今は貯め時」が意外だという感想が多かったです。1人の方だけなら私も気に留めないですが、結構な人数の方から言われたので私も少し驚きました。受講者の方は、高騰した物件を如何にして購入するのか?を考えても、貯めるという発想が無かったようです。考えてみれば、不動産会社・ポータルサイトなども売買が成立してナンボの世界です。したがって、「現在は買い時ではないので、がんばって現金を貯めましょう!」とは口が裂けても言えないのでしょう。声高に「今は貯め時」と主張する私が、結構珍しい存在だったようです。自分の常識が世間の非常識(?)だったという、興味深い体験をしました。これだけ派手に資産価値が上昇している現状では、指をくわえてひたすら貯蓄に励むことが精神的に辛いことも理解できます。そこで誘惑に負ければ後で苦しむのは自分です。今は、相場感を維持するために株価や物件価格の数字取得には励むものの、基本的には誘惑を負けずに地道にお金を貯めることに徹することが吉だと思います。日セミナー講師をしてきました!昨日は、以前から御世話になっている必殺大家人さんが主催する必殺大家塾でセミナー講師をしてきました。必殺さんとはかれころ5年以上の付き合いで、私の不動産メンターのひとりです。そんな必殺さんからのセミナー依頼だったので、今回は3時間のセミナーを引き受けました。当日は23名の方がお越しいただきました。対象はサラリーとしての年収が1000万円以上の方です。物件に買付を入れました!先日、懇意の業者さんから物件情報を入手しました。今回の物件は私のテリトリーから僅かに外れるのですが、自宅から1kmほどのところにある物件だったので物調を行いました。自宅から1kmとは言え、ほとんど来たことがないエリアです。本当に私の行動範囲は狭いですね(笑)。賃貸需要も若干弱いため、実はあまり興味の無かったエリアなのです。私の住む街は中心部こそ300~400万円/坪程度なのですが、同心円状構造になっており、中心から離れるにしたがってどんどん地価が下がっていきます。私の自宅周囲は150~200万円/坪程度ですが、大通りを渡った今回の物件の所在エリアでは100万円/坪前後にまで下がってしまいます。分かりやすいのですが、投資適格エリアは非常に狭いです。駄ネタ:公務員もツライ?先日、私の住んでいる街の消防署から電話がありました。何だろう?と思ってコールバックすると、所有物件の消防設備に不備があるとのことでした。不備とはテナント内に消火器が設置されていないことです。消防法上は家主に設置義務があるようなので、具体的に家主側でどのような消火器を購入すればよいのか、指示書を郵送してくださいと言って電話をきりました。数日後に再度電話がありました。電話にでると例の担当の方で、直接指示書を手渡したいとのことです。私的には消防署員に会ってもメリットは少なそうです。理由をお伺いすると、規定で管内の対象者に関しては経費削減のため(?)署員が手渡しする規則になっているとのことでした。経費と言っても切手代と封筒代ぐらいなのですが・・・FAXでも結構ですが・・・と言ったのですが、「直接手渡しする規則になっています」の一点張りです。ここまで3分ぐらい携帯電話にかけているので、この時点で郵送費を上回っています(笑)。最大の費用はこの方の人件費です。人件費が無料と思っている時点で「アウト」です。最近はモノが安いので、事業を行う上で最大のコストはヒトであることは周知の事実です。個々の公務員の方は人件費は最大のコストであることを理解されているのでしょうが、このような杓子定規の対応がまかり通っているのは、一納税者としてはちょっと複雑な気持ちです。ご存知の方も多いと思いますが、今年の7月1日から生活保護の住宅扶助が減額になります。4.5%の減額になるようですが、私のホームグランドのエリアでは一律2000円の減額になるようです。税金を真面目に納入している一国民としては、特権階級化した生活保護制度の改善策は望ましいことです。不動産経営者の立場では経営面での問題が発生する可能性があります。3つの選択肢があります。現実的には2の対応をする家主がほとんどだと思います。そもそも生活保護受給者にとって、自分で支払う必要の無い賃料などはどうでも良い問題です。したがって今回の制度改革は家主に負担を強いるものです。言って「生活保護の住宅扶助削減反対!」と叫ぶつもりは毛頭ありません。このまま生活保護の問題を放置すれば、国の根幹が崩れてしまいかねません。ベーシックインカムの方がまだマシです。不動産経営者(不動産投資家)としては生活保護制度改正を重く受け止めるべきだと思います。少なくとも制度と現実のひずみからの超過利益を前提とした賃貸経営は縮小する必要があると思います。見越して該当する物件を全て売却したため、今回の制度改正では何の影響もありません。現在でもそのような物件を所有している家主の方は多いと思います。今後は現在のような「生活保護バブル」が続くことは予想し難いため、市況の良い時期(現在)に物件売却することで資産組み換えを検討することも必要かもしれませんね。水ギリシャのモラルハザード日経新聞の興味深い記事がありました。デフォルト懸念のくすぶるギリシャからのニュースです。詳細は、日経新聞を参照願いますが、ギリシャでは、かつて裕福だった中間層の間で戦略的デフォルトがごく普通に行われるようになっているそうです。ギリシャでは2001年にユーロが導入された後、国内銀行が貸し出し競争に走り、多くの人々が多額の借り入れを行いました。リーマンショック後も、人々はライフスタイルを変えませんでした。その後に厳しい調整を強いられた結果、庶民の蓄えは大幅に減り、国家のデフォルト懸念から多くの人々が支払いを完全に止め、経済活動が事実上凍結しているそうです。非常に多くの人が税金の申告をやめてしまっただけに留まらず、ギリシャ政府自体も納入業者への支払いを凍結したため、経済の大半を占める小企業の経営が苦しくなっています。企業間の代金の支払いはほぼ止まってしまい、ギリシャの銀行は住宅ローンの戦略的デフォルトによって元利返済が滞っていることに悩まされています。国民のモラルハザードのため債務再編を行った住宅ローンの約70%で元利返済が止まっており、左派政権自身が低所得住宅保有者を差し押さえから守っていることが、問題の悪化に拍車をかけています。6年間にわたって疲弊した状況で暮らしてきた後、ギリシャの中産階級は祖父母から相続した貴重な財産を手放すことにも慣れてきました。アンティークのバイヤーにとっては、本物の経済的混乱が起きたときだけにチャンスが訪れますが、ギリシャでは第2次世界大戦以降は起きなかったそうです。昨年に仕事を失ったマルガリータさんは、以前楽しんでいたが今では手が届かなくなった小さなぜいたく(外国での休暇やヨガ教室、毎年一つ買っていたプラダのバッグ)を数え上げているとのことです。私はこの記事を読んで、日本の将来を連想しました。この記事の主人公のマルガリータさんが日本の高齢者や生活保護受給者に重なるのです。実力以上の生活をしているのは両者に共通します。日本の財政悪化も放置すればギリシャの二の舞になる可能性が高いです。これは債権者が国内に居るか否かは関係ありません。いつまでもこのままの状況が続くとは考えない方が良いと改めて思いました。運用実績(半年)昨年12月に開業した某県某所にある49.5kWhの太陽光発電施設ですが、半年間のトラックレコードが確定したので、ご報告させていただきます。めぼしい売り物件を見つけることが困難となっていますが、相変わらず毎日物件情報には目を通すようにしています。このような市況では、少し観察対象を広げてみるのも一法かもしれません。そこで、今までは出口を考えて1000万円未満の築古木造戸建をメインに観察していましたが、3000~4000万円程度まで価格帯を広げてみることにしました。この価格帯まで物件の条件を広げると、かなりの物件数になります。分母が増えると選択肢も増えるので、検討に値する物件を散見するようになりました。収益性と出口戦略というふたつの問題点をクリアする必要性があります。物件の面積が大きくなっても、それに比例して賃料が上るわけではありません。ある程度の賃料帯になると、それ以上の賃料を負担できる入居者層が居なくなるので、賃料相場の上限は地域によって決まっています。このあたりのバランスを取ることが3000万円の価格帯では難しいのです。出口戦略も難しくなります。1000万円未満の物件であれば、贈与で逃げることができるケースが多いですが、それ以上では贈与税が高額になるため割りに合わなくなってきます。高額所得者ほど有利なのですが、所得税+住民税=30%以上(課税所得金額330万円以上の方)であれば、5年超保有することで、税率の差で節税効果を得ることができます。このように考えることで1000万円未満の物件の贈与ほど有利ではないものの、1000万円以上の物件であっても十分に有効な出口戦略を描くことが可能となります。ともに高騰しているため、投資するべき対象がありません。長期投資家としては今は「休み」の時期であると思います。円安傾向にあるため日本円を所有していても長期的には通貨価値の減価が心配です。このため、現金で資産を保有することに一抹の不安を感じます。考えてみると日本円も通貨の一種です(当たり前ですね)。したがって日本円は、USD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と言えます。日本に暮らしていると自国通貨を投資対象と見做すことは感覚的に難しいです。しても日本円を価値の基準に考えてしまうため、「日本円」を外貨と同列に見ることができないのです。日本円をUSD・EUR・GBPなどの外貨と同列の投資対象と見做すと、少し異なる風景になります。現在では円安傾向にありますし、国としてのファンダメンタルもネガティブなことが多いです。日本に在住する者の感覚では日本円の現金を所有し続けるのは少し危ない気がするのですが、冷静に考えるとユーロやブラジル・レアルや南アフリカ・ランドなどの通貨を所有するよりもよほど安全な通貨です。このように考えることで、現在は他と比べて割安になった「日本円という投資対象」を購入する(貯蓄する)絶好のタイミングであるとも考えられるのではないでしょうか?グローバルに考えて価値の基準を何にするかでモノの見方が変わってきますが、日本円も価値の変動する投資対象のひとつと認識することで、資産運用の幅が広がると思います。通貨価値が減少し続ける日本円を所有し続けることは一種の恐怖ですが、いわゆる株式や外貨の逆張り戦略と同等に考えることで、この恐怖を克服して再び日本円の通貨価値が上昇する時期を待とうと思います。土ゲストでセミナー講師をします!来週の週末は東京で必殺さんの主催するクローズドセミナーのゲスト講師として呼ばれています。必殺さんとはかれこれ5年以上の付き合いで、不動産投資でさまざまな事を教わりました。初期のころの私は、投資家としての実力や資金力が決定的に不足していたため、そこそこ高利回りでキャッシュフローは出るものの、オペレーションが難しい物件を中心に所有していました。入居者層は生活保護がメインで、精神を病んでいる方・身体の弱い方・893系の方などが数多く(?)入居している物件を複数棟所有していました。このため非常にトラブルが多く、滞納の督促などは日常業務と化しているほどでした。このような物件を半ば自主管理していたため、必然的に自分の力でトラブルに対処する必要がありました。このような孤独な戦いをしているときに必殺さんと出会い、不良入居者に対応するさまざまなテクニックを教えてもらいました。自力で裁判を行う能力を身につけ、100万円超の未収金回収にも成功しています。2012年末に自民党政権が復活してから不動産市況が好転しましたが、その頃から資産の組み換えを敢行して、現在では2012年以前と比べて劇的に不動産ポートフォリオが変わりました。現在は地価の高い都心の物件にシフトしているため、不良入居者に対応する必要性が一切無くなりました。教えてもらったテクニックはすっかり忘れてしまいましたが、恩を忘れてはいません(笑)。そんな必殺さんから昨年末に講師依頼が来たので、今回のセミナー講師を引き受けることにしました。実は5月に私の別ブログで開催したセミナーとほぼ同じ内容と価格で、ひとり5万円の高額セミナーです。5月のセミナーは私がひとりで取り仕切っていたので大変でしたが、今回は必殺さんが事務的なことを処理してくれるので非常に楽でイイものです。セミナーで新しい出会いがあれば良いなと思っています。金ギリシアで富裕層の高級車購入増加6月13~14日のギリシャ政府とユーロ圏財務相会合(ユーログループ)との交渉は合意に至らずに終了しました。このため、ギリシアがデフォルトする可能性が増しています。お隣のキプロスが2013年にデフォルトに陥った時には、10万ユーロ(1380万円)以上の預金者には特別課税を政府が課して80億ユーロ(1兆1040億円)の税収を得ました。兄弟国でのデフォルトおよび預金封鎖事例を真近で見てきたギリシアの富裕層は、ギリシャ政府が同じようなことを実施するのではないかと懸念しています。預金封鎖が現実味を増してきたギリシャでは、富裕層の高級車購入が増加しているそうです。メルセデスやポルシェなどの高級車の販売は、3月は前月比で47.2%、4月は27.9%増加したと報じられています。同様のケースはロシアでも起きました。ウクライナ問題の制裁後にロシア通貨ルーブルが下落を始めた途端に、ポルシェなど高級車の販売が急増しました。昨日のブログでもご紹介した書籍にも、ハイパーインフレ下の経済では現物資産を購入することで、貨幣価値の下落を防止する行動が有効であったことが史実として残っています。今回のギリシアのケースでは、ハイパーインフレ下のかつてのドイツで価値ある家具や楽器が購入されたように、ギリシアの富裕層は高級車を購入しているようです。世界最大の債権国である現在の日本では遠い国の話のように思えますが、知識として知っておいて損は無いと思います。今日は少しだけ時間ができたので、気になっていたいた書籍を何冊か再度読み返しました。長期固定の金利引下げ交渉に成功!先日、取引先の銀行から長期固定の金利引下げの承認が下りたとの連絡がありました!現在の金利は10年固定で1.5%で、融資を受けた時点での金利としてはまずまずでした。その後に長期金利がさらに下ったため、下記の私の大口融資を受けているは銀行の中では、最も高い金利になってしまいました。全期間固定1.2%(無担保)差し迫って金利交渉しなければならない状況では無いのですが、資金有効利用の観点から手持ち資金での一括返済も選択肢に入れて融資条件を見直してみることにしました。引き下げていただけることで交渉が成立しました。本気で一括返済することを考えていたので、まずは良い結果を得て満足しています。(旧国金)から融資を受けた事務所ビルの金利の高さが目を引きますが、返済がほぼ終わりかけているため、金利部分はほとんどありません。今回の交渉の結果、私の金融機関からの融資条件は下記のごとくとなりました。全期間固定1.2%(無担保)フルローンに近い融資金額ではあるものの、我ながら極めて支払い金利の少ない安定的な状態だと思います。不動産経営の守りはこれで一段落したので、あとは売却を行うべきか否かの検討を重ねたいと思います。どちらを選ぶ?今年も6月の半ばを過ぎました。私の法人の決算期も既に半分が過ぎようとしています。私の法人の収益源は不動産賃貸収入なので、ここまで来れば今年の売り上げ予想を正確に行うことが可能です。例年通りに今年のシュミレーションを行ってみました。残念ながら(?)今年も大過無く賃料を稼いでいるので、このまま行くと期末に苦しむことが予想されます。そこで、何とか費用を捻出する手段を考えましたが、所有物件の大規模修繕や経営者セーフティー共済ぐらいしか妙案が浮かびません・・・。とき既に遅しの感が拭えないので、来期の対策を考えてみました。節税対策で皆がまず考えることは従業員の給与だと思います。私のように家内工業的な法人の場合には、法人税で支払うのか個人所得・住民税で支払うのかをシュミレーションする必要があります。法人所得に対する税負担(実質税率)は下記のごとくです。38.37%一方、個人の所得・住民税負担は下記のごとくです。2796000円)例えば、給与として600万円支給する場合には、基礎控除以外無しと仮定すると課税所得金額は約400万円になります。所得税+住民税=78万円となるので、78万÷600万円=13%です。仮に給与支給をせずに法人の利益に組み込んだ場合には約23%の税額となります。個人の場合には社会保険料もあるので、正確な計算は難しいですが、概ねこのレベルでは個人所得・住民税が有利なようです。来期は更なる個人給与の増額を視野に入れながら、最適解を探っていきたいと思います。早くも相続対策完了?先週のことですが、所有する法人の持ち分を家族に贈与しました。現時点で株価評価がぎりぎりマイナスだったので、贈与税ゼロ円で持ち分を贈与することができたのです。法人の資産評価は不動産に関しては購入後3年以降では土地は路線価・建物は固定資産税評価となります。私が法人で所有している物件は路線価と時価の乖離が激しいエリアの物件ばかりなので簿価が低いのです。それでも、今期を逃すと法人の株価評価がプラスになってしまうので、思い切って贈与することにしました。実に法人の90%の持ち分をコストゼロで贈与したのです(顧問税理士と司法書士への報酬を除く)。この贈与によって、実質的に相続対策が終了してしまいました。何ともあっけない感じです。周囲の資産家は相続対策に四苦八苦していますが、私はほぼ何の苦労も無く簡単に完了しました。この差は何なのかというと、資産継承の枠組みも含めて全くのゼロから絵を描くことができたことに尽きます。相続対策で資産家が悩むことは個人所有の資産を如何にして次世代に移すかです。法人に移すにしても、個人→法人に資産を移転する段階で多額の費用が必要となります。この多額の費用を回避するために(もしくは準備するために)資産家は四苦八苦しているのです。昔は法人で資産を所有する考え方があまりなく、個人で資産を「所有する」ことに価値がありました。個人から法人の大きな流れの中で、資産を継承するには法人に資産を移さざるを得ないのが実情です。個人で所有している資産を現在に最適化するのは非常に難事業です。ゼロから資産形成する場合には枠組みを自由に設定できるので、資産を継承する段階では非常に有利となります。今まで、資産家に生まれた方を羨ましく思うことが多々ありましたが、ここにきてようやく資産家よりも有利だと思えるようになりました。何といっても自由に自分で設計できることほど楽なことはありません。最初に最適な枠組みを作ることが重要なことを忘れてはいけません。一例を挙げると不動産購入等の本格的な資産形成に関する行動を、法人ではなく個人で始めてしまうと取り返しがつかなくなります。タンカーなどの大型船は一度進路を変えると、方向を修正することが非常に難しくなります。資産形成および継承も全く同様だと思います。資産が大きくなってくると、方向転換が容易ではありません。したがって、資産形成の最初の段階で充分に考え抜いて、資産が大きくなってからも維持や次世代への継承をスムーズにできるような枠組みでスタートするべきだと思います。相続放棄には落とし穴アリ!今月に入って継承に関する事案が目白押しでした。プラス方向のことだったので頑張ることができました。一段落して振り返ってみると重大なことが抜け落ちていることに気付きました。それは、「相続放棄」に関することです。相続放棄とは、相続人が被相続人(亡くなった方)の相続財産の相続を放棄することです。約20年前、父の会社は数十億円の借金を抱えて倒産しました。代表取締役だった父は連帯保証人だったので、数十億の負債を抱えています。ほとんどの負債は時効なのですが、いくつかの債務者は今でも時効直前に時効中断手続きを行っているようです。このため、万が一にも相続が発生した際に何のアクションもおこさないと単純相続することになって、膨大な負債を引き継ぐことになってしまいます。父の事業に対して何らかの関わりがあるのなら私にも負債を引き継ぐ道義的な義務があるのでしょうが、全く違う道を進み始めていた私は、父の負債を引き継ぐ道義的な義務も無いと考えています。実際的に、今の私の実力をもってしても父の負債を返済することは物理的に不可能です。自らの破綻を避けるためにも、相続発生時には必ず相続放棄を行う必要があるのです。相続放棄には下記のような極めて重要な注意点があります。相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされる相続権の無い人は相続放棄できない1は相続放棄した人は、最初から相続人ではなかったとみなされます。最初から相続人ではなかったとみなされるため、その人の子への代襲相続も起こりません。2は一見すると当たり前のことに見えます。2が致命的な結末を引き起こす原因となりえます。それは、相続放棄することで次順位の相続人がでてくる場合があるからです。父の相続発生時に相続人は配偶者(母)と子(私たち)になります。父の膨大な負債の存在を知っている私たちは相続放棄を行います。すると今まで相続権の無かった父の兄弟に相続権が発生するのです。父の兄弟に相続権が発生するのは、母や私たち子供が相続放棄した後です。したがって、父の相続発生時には相続放棄する資格が無いのです。何もアクションをおこさないと父の兄弟が膨大な負債を抱え込みます。いう順番に相続放棄を行う必要があるのです。土コインパーキングの稼動状況は?先日の青空駐車場の件で、懇意のコインパーキング業者さんに賃料査定依頼したのですが、その際に4月にオープンしたコインパーキングの稼動状況を訊いてみました。実は、賃料の減額交渉を切り出されるのが怖いのであまり触れたくない話題だったのですが、根がバカなのか自らその話題に切り込んでしまいました(笑)。間があったので少し緊張しましたが、5月半ばぐらいから法人利用が増えてきたため、想定まであと少しまで来ているとのことでした。いや~、心臓に悪いです。確かに自分の中では最低ラインを設定しているので、それより下回る減額交渉が来た場合には自主管理に切り替える心積もりです。理屈では分かっているのですが、まだ自主管理の経験が無いのが不安です。自主管理と言っても、単に個別業者に自分で発注するだけの話なのですが、完全お任せ状態ではなくなるので自分が最前線に立たざるを得ない状況が発生する可能性があります。私は毎日忙しく働いているので(※)、できるだけ「既に終わった案件」に対して時間を割きたくないのです。完全お任せパターンは非常に楽で理想的な状態ですね。サラリーマンの仕事で忙しいのではなく、新しいチャレンジや新規の事業展開で時間を取られているのです。現在取り組んでいることは、短期決戦できそうなジャンルです。ここ数日はこの業務に掛かりっきりなので、早く自由になって再び自由を堪能したいものです。域外からの鯨買いの影響は?先日、自宅前の100坪の土地で地鎮祭がありました。この土地は1年ほど前に売却の話が出て、内々に私に購入依頼の打診がありました。当時は坪120万円(総額1億2000万円)でした。私は11年前に80坪の自宅を5400万円で購入しています。坪70万円弱で購入しているので、坪120万円で購入する気持ちには全くなれませんでした。この土地のことは考えないようにしていましたが、半年ほど前に坪200万円で売却されたと聞いたときには腰が抜けそうになりました。新築投資用マンション建設目的での購入らしいです。地鎮祭には壮年の金髪の男性(日本人)がフェラーリで登場しました。訊けば、この方は小売店を多店舗展開している事業で成功した方だそうで、目的は節税対策のようです。表面利回りは5%にも届かないことが予想されます。単体の事業として考えると全く収支が合わないですが、節税目的であるなら納得できます。これは特殊な事例ではありません。現在、自宅から半径200m以内で4ヶ所の投資用マンション建設が始まっていますが、他の3ヶ所は相続税対策のようです。いずれも5%にも満たない表面利回りで、私のような投資家とは戦う土俵が違います。私の住む街は全国的にも地価高騰の激しいエリアで、この2年ほどは節税対策の資金(鯨)が大量に流入しています。利回りが低すぎるため、長期的には経営を維持できるとは思えません。リーマンショックのようなパラダイムシフトが発生するときに、投売りされるであろうこれらの新築物件を虎視眈々と狙いたいと思います。青空駐車場は消費税がかからない?4月から稼動しているコインパーキングは本当にやることが無くて非常に楽です。自動運転資産として申し分無く、その存在さえ忘れてしましがちです(笑)。このことに味をしめてしまい、大通りに面した空き地をみると目が自然に行くようになりました。先日普段通る道に目測60坪ぐらいのいい感じの駐車場に「売物件」の看板が置かれていました!週1回程度通っていますが、売物件の看板を見るのは初めてです。不動産業者さんに電話して概要を訊いてみました。この物件は75坪で私が前を通った1時間前に看板を置いたところだそうです。金額は6000万円と、そのエリアではかなり安い物件でした。そこで、簡単にシュミレーションしたところ、月極めなら2%ちょっとになりそうでした。う~ん、これでは全く話になりません。そこで、懇意のコインパーキング業者さんに連絡して、この土地の査定を依頼しました。いう時に懇意の担当者が居ると便利で良いものです。私の予想では3.5~4%ぐらいです。2割自己資金を入れると、CFは少しプラスプラスになりそうです。消費税を考えるとCFはほぼゼロになってしまいます。今回の物件はアスファルト舗装の月極め駐車場です。この物件の登記簿謄本上は、土地のみで建物はありません。駐車場なのでアスファルト舗装されているのですが、実質的にも「土地」のみの売買になります。貸地からの賃貸料は、消費税非課税になります。いう考えが浮かびました。結論から言うと、当然この物件からの賃貸料(駐車場収入)には消費税が課税されます。その理屈は、アスファルト舗装は構築物として固定資産に計上されているはずだからです。構築物の簿価もあるはずなので、この物件を購入した場合には99.9%の土地+0.1%の構築物という按分になります。構築物の成分が少しでもあることから、賃貸料は消費税課税になるのです。した頭のトレーニングですが、世の中なかなかうまくできているものです。税の支払いから逃れる術はなさそうですね(笑)。】アスファルト舗装していない青空駐車場で、所有者が全く手を加えていない場合には消費税非課税になります。この場合、砂利をいれたりロープを敷いた時点で消費税課税になるようです。物事には裏表アリ私は先日から某オンライン英会話で英会話レッスンを受けています。創造した新しい業界です。オンライン英会話は、Skype(スカイプ)を使ったインターネットサービスです。オンライン英会話が流行ってる最大の理由は、料金が格段に安いことです。従来の「駅前留学系の英会話スクール」では、1レッスン数千円が相場です。オンライン英会話では1ヶ月間毎日25分間話しても、月額料金が4000円~6000円で収まるサービスが多いです。いうスクールが普通です。従来型の英会話スクールでは、わざわざスクールまで足を運ばなければなりませんでしたが、オンライン英会話では自宅のPCの前で行うので通学の時間がゼロです。従来の業界の常識を破壊する画期的なビジネスモデルなので、破竹の勢いで業界規模が拡大しています。私は、オンライン英会話をAirbnbやUberのようなシェアリング・ビジネスの一種だと考えています。残念ながら参入障壁が低いので、レアジョブの成功を目の当たりにしたさまざまな企業がこの分野に参入しているので、競争は激化しているようです。ここまでは投資家・消費者サイドの見方です。一方で、サービスを提供する講師サイドからの視点を探ってみたいと思います。オンライン英会話の講師に登録するためには選抜を潜り抜ける必要があるようです。選抜を潜り抜けるだけではダメで、消費者である私たちから選ばれなければなりません。これには、ルックスが最も重要な要素になっているように見受けられます。ルックスが良いだけではダメで、実際にレッスンを行う時のフレンドリーさや英会話の質なども人気に影響を与えます。創意工夫で消費者に選ばれる努力をした人だけがお金を稼ぐことができます。インターネットを利用したシェアリング・ビジネスでは、私はAirbnbのサービス提供者サイドの経験がありますが、オンライン英会話の講師の立場はAirbnbのオーナーと同様であることに気付きました。して消費者の目を引くことができるかが重要なポイントなのです。これはブログやHP運営のSEO対策にも通じます。サービスの質はもちろんですが、トップページに入ることが最も重要なのです。日本でオンライン英会話が話題になるときには、消費者サイドの視点がほとんどです。インターネットの向こう側では講師間の激烈な競争が繰り広げられていることにも気付くべきでしょう。不動産を購入する際に、一般的に銀行融資は切っても切り離せない関係です。国内不動産ではメガバンク・地銀・信金・ノンバンク・生保・公庫などから資金を調達することがほとんどです。ある程度の富裕層になってくると外資系金融機関から融資を受けるという選択枝もあります。外資系の場合には国内の金融機関には無いユニークな融資パターンがあります。自分達のニーズとうまくマッチすれば、外資系金融機関も融資を受ける選択枝のひとつと考えるべきだと思います。注意するべき点に、「融資適格エリア」があります。これは、このエリア内の物件にしか融資しませんという外資系金融機関の行内規定です。国内の金融機関にも融資できるエリアが決まっています。メガバンクは支店の存在する都道府県なら融資可能であることが多く、地銀や信金では基本的には地元の物件しか融資対象になりません。外資系金融機関はどうかというと、エリアの選定が興味深いです。私が拝見した某外資系金融機関の資料では露骨に融資可能なエリアを選別していました。3大都市圏のうちでも選りすぐりのエリアを「区」単位で色分けしているのです。同じ都市の中でも○○区はOKだが、××区は不可というように色分けされているのです。融資適格エリアは外国人目線で土地の価値があるエリアであり、外国人の人気エリアが一目で理解できます。この色分けは私の考える投資適格エリアと肌感覚でほぼ一致していました。露骨過ぎるので一般には出回らない資料でしょうが、私も外国人の考える融資適格エリアへの集中を考えていこうと思います。経営者セーフティー共済も節税にあらず経営者セーフティー共済は、法人決算対策の切り札と見做されるケースが多いです。ご存知の方も多いと思いますが決算が迫っていても経営者セーフティー共済を利用することで240万円を全額経費にできます。共済の掛金は、最大で1年間分の掛金を前納することができます。支払って貯めておける資金の上限は800万円です。順調に毎年240万円ずつ支払っていけば、3年程度で満額になります。共済に加入をすると、1年間は解約をしてもお金が戻ってきません。12か月以降は下記のような解約率になります。100%上記のように、12ヶ月を経過すれば80パーセントの資金は保全されます。その後は期間の経過に応じて解約金の割合も比例して上がってきます。40ヶ月が経過すると解約金は100%となり、全額戻ってきます。お金を支払うのにお金は減らなくて、支払った分は全額が経費で落ちます。厳密に言うと、資金は一時的に手元から無くなるが、任意の時に資金を再び呼び戻せることが可能な制度です。何の問題もなく非常に有利な共済に見えます。結論的に言うと、経営者セーフティー共済は納税の先送りに過ぎません。共済金の還付を受けた時点で、100%益税となるからです。コンサルタントや税理士事務所の多くは、共済金の還付時期に合わせて役員退職金を損金として落とすことで、共済の還付金が益税となることを防ぐことを提唱しています。考えてみれば分かることですが、役員退職金も一時的な節税効果に過ぎず、極論すれば税の先送りにしか過ぎないと思います。このように経営者セーフティー共済は、狭義では節税商品ではありません。法人生命保険と同様に納税時期を調整するツールと考えるべきだと思います。友人から知り合いのマイホーム購入に関する相談に乗ってほしいとの依頼がありました。30歳台半ばの女性で、現在の分譲マンションを売却して、郊外の新築戸建を購入する直前だそうです。人生最初で最大の買い物なので、かなり迷っているとのことでした。この大学時代の友人は株式の中~短期売買で財を築いているのですが、不動産に関してはほぼ素人なので、私に白羽の矢が当たったようです。勤務が終わってから近くのカフェで物件資料を確認しました。資料が一切ありませんでした。今週に仮契約とのことなのですが、公的な資料が一切ありませんでした。一般の方向けとは言え、数千万円台の新築戸建を売るにしてはお粗末過ぎる気がしました。線路から10mしか離れていないので、騒音が厳しそうです。業者さんからは騒音はすぐ慣れますよ!と言われているそうですが、ご本人もこの点は気になっているようです。ご主人が「住環境の良い新築戸建」という条件に惹かれてかなり乗り気だそうです。子供には野山で遊ばせてあげたいという希望があるようで、情緒的には理解できます。マイホーム購入も投資活動の一環と考えている私の視点では、やはり都心で教育レベルの高いエリアの不動産を購入するべきだと進言しました。この方も、線路に近い物件スペックに少々迷いがあったようなので、この物件は仮契約は見合わせる方向で会はお開きになりました。不動産は20年落ちを狙え!」という言葉を贈りました。土デッドクロスをイマイチ実感できない昨日は、某家主の会にデッドクロスの勉強に行ってきました。勉強会は2部制で、第一部でデッドクロスの基本的な説明がなされ、第二部では実際にデッドクロスを乗り切った方の経験談をお伺いする構成でした。不動産におけるデッドクロスは、非常に有名な概念です。簡単に説明すると、下記の式を満たす状態になればいわゆるデッドクロスの状態ということになります。実際にお金は出ないのに経費にできる減価償却費が、実際にお金が出るのに経費にできない元金返済を下回った状態です。この状態が続くと帳簿上は黒字となり、現金がないにもかかわらず税負担が増します。これは不動産経営の宿命のようなモノなのですが、実は私自身はあまり切実にデッドクロスを意識したことはありません。私の不動産経営歴は今年で約12年なので、そろそろデッドクロスを意識する時期です。出席者の多くは真剣にデッドクロスに悩み・解決策を模索しているようでした。私はCFベースで物件毎の収支を管理しているにも関わらず、何故か蚊帳の外で全然自分のこととは思えないのです。少なくとも毎月モニタリングしている中では、デッドクロスの発生を予見できません。この会に出席している悩める子羊との違いを考えてみました。して、その理由に辿り着いたのですが、極めてシンプルな事柄でした。私がデッドクロスと無縁である最大の理由は、そもそも借入金が非常に少ないためだったのです。物件価値を厳しめに簿価ベースでみても、総資産に対する負債率は30%台・返済比率は20%台に過ぎません。銀行からの融資比率が低いため、元金返済>減価償却費という状態にならないのです。気付いたのですが、デッドクロスに陥りやすいのは地主系家主が相続税対策で建物をフルローンで新築した場合です。当初はCFが良好なのですが、築15年前後からデッドローンに苦しむケースが多いです。そもそも最近の不動産投資家のように短期で物件を売却するような方や私のように負債率の低いケースでは、基本的にはデッドクロスとは無縁と言えます。建築費の高騰が鎮静化したら私も新築マンションに参入するつもりなのですが、少なくとも私が現役の間にはそれほど大きな問題になることはなさそうです。有用な情報の採りかた一考インターネットが世に浸透して20年近く経ちました。情報革命といえる大きな変革が発生して、誰でも簡単に情報に接することが可能となりました。私の場合、主に「専門家」が「有償」で提供する情報を情報源にすることが多いです。最近では「資産管理法人の形態の最適解は?」という命題に対して、某税理士法人のオーディオ教材を購入しました。これらの教材は主に税理士対象のモノですが、素人が聴いても有用なことが多いです。確かにインターネットの普及で情報そのものの価値は大幅に下がりましたが、逆に膨大な情報の海の中から有用な知識を拾い上げる技術の重要性が増していると思います。有用な情報を担保するモノとしては、やはり専門家というブランドが有効だと思います。専門家がセレクトして分かりや安くアレンジした情報は何者にも変え難い価値を発揮します。今回購入した某税理士法人のオーディオ教材は、1時間の講義で5000円でした。この教材から学んだことは2~3点で、1.5倍速で聴講したので40分の時間+5000円のコストとなります。結論は、2~3行で言い表すことができるのですが、その情報の真贋を専門家が判断しているので、現時点では正解に最も近い知識を得たことになります。このようにして、私は興味のある分野の知識を取得しているのですが、現状ではまあまあ満足する結果を得ています。これに加えて裏を取れる専門家やメンターが近くに居れば鬼に金棒だと思います。事務所ビルの売却を検討?現在、満室稼働中の事務所ビルがあります。この物件は私の本拠地から自動車で2時間ほどの大都市郊外圏の幹線道路沿いにあります。この物件は約10年前に取得しました。)から何とか融資を受けて購入した思い出深い物件です。融資期間は15年だったので残債の減少速度も速く、現時点で数百万円しか残債がありません。この意味ではお気楽な物件なのですが、事務所ビルなので空室発生時に客付けで苦労します。現在は満室なのですが、空室発生時にはさまざまな空室対策のテクニックを駆使してもなかなか決めることが難しい物件です。この手の物件は住居系以上に立地が全てなので、空室対策を打ちにくいのです。私は、不動産経営の肝はリーシングとファイナンスだと思っています。したがって、この2つに関しては全て自分で行うことにしています。逆にこれ以外の業務のほとんどは外注して他人の時間を買っています。満室稼動ならまだ売却しなくてもよいのでは?という意見もあるかと思いますが、確かにぜんぜん売却する必要性はありません(笑)。私は「都心への資産組替」を敢行しています。私から見るとこの物件は「遠隔地物件」になります。目が届きにくいため、どうしてもランニングコストが割高になりがちで、かつ一度空室が発生すると埋めることが難しいため精神的負担になる物件なのです。現在は空前の売手市場のため、売却してより都心の物件への資産組替を敢行するには良い時期だと考えています。そこで、売却益と課税関係のシュミレーションを行いました。数社に打診したところ、現状では買値よりも少し高く売却できる可能性が高いことが分かりました。簿価はまだ十分残っているため、売却益にかかる税額は意外と少ないことが判明しました。う~ん、これは「今」なのかもしれません。売却してキャッシュを得ても、現状では他に投資対象が無いので、しばらく(数年?)は寝かしておくしか方法がありません。資金を全くうまく利用できていない状況なので、もし上場企業の社長ならモノ言う株主から即解雇されてしまいそうです(笑)。動くときでないときに動くとロクなことがありません。ワンルームマンション投資での嵌められ方の記事を書きました。この問題はあまりおおっぴらにはなりませんが、結構な数の方が犠牲者になっていると思います。実態を紹介しただけでは既に捕まって苦しんでいる方の救いになりません。そこで、何とか現在の苦境かた脱出する方法を考えてみたので、下記にご紹介します。基本的には2000万円の価値しかないモノを3000万円で購入する経済行為なので、本質的な救いは全く無いのが現実です。融資を受けている金融機関はノンバンクやS銀行が多いため、通常の銀行での借り換えは、基本的に不可能であることが多いです。変動で高金利のため、長期保有は極めて危険です。3は中途半端に給与所得者としての所得があるため、実際の交渉の場では説得力に欠けそうです。4は、いよいよダメになった時以外には選択し辛いですし、自己破産するとその後の経済活動に相当な制約を課されますので、可能な限り避けたいところです。私が犠牲者であるのなら、2を数年~10年以上かけてゆっくり損切りしていくと思います。実際的にそれ以外で残債を捻出する方法がありません。これほど人生の幅を狭めて、かつ狂わせてしまうものかと改めて投資用ワンルームマンション投資の罪の深さに愕然としました。火NISAで海外投資は妥当か?NISAで国際分散投資型ファンド・オブ・ファンズをドルコスト平均法で積み立てている方から、このまま投資を続けるべきか、一度全て売却して現金ポジションを高めるべきかという質問をいただきました。このファンドは日本を含めた世界中の株式と債券をそれぞれ50%ずつ組み込んだファンドです。ETFを株式と債券をそれぞれ50%ずつとなるように配分しているようです。この質問に対して、私は下記のような論点で回答しました。そもそもNISAでの投資は妥当なのか?国際分散投資型ファンド・オブ・ファンズを選択する是非は?ドルコスト平均法での積立てを続けるべきか、売却して現金ポジションを高めてチャンスの窓を探すのを待つ方が良いのか?1に関しては、こちらの理由で現行のNISAでは個人投資家唯一の強みである長期保有という武器を全く使えないので、少なくとも本気で資産形成を志す個人投資家はNISAには近づかない方が無難だと思います。自分でも下記をミックスすることで創り上げることができるポートフォリオです。VT(世界株)BND(米国債)BNDX(米国以外の債券)信託報酬はオリジナルに比べてやや高いですが、概ね許容範囲内です。強引に株式と債券を50%ずつにしていることはいただけません。現在は、債券バブルなので、BND、BNDXとも割高です。このあたりのアセットアローケーションは自分で行う方が良いでしょう。私なら現在のタイミングで債券投資は行わないと思います・・・3に関しては、少なくとも含み益を得ているのならNISAなら譲渡益が掛からないので売却も悪くないと思います。チャンスの窓が開いたときにいきなり勝負することは難しいと思います。経験を積む意味でマネックス証券等の外国株手数料の安いところでVTなどをドルコストで購入することも一法です。基本はキャッシュ(日本円)を積み上げています。円高に振れるタイミングをひたすら待つつもりです。予想が外れたらみすみす外貨資産を購入するチャンスを逃すことになります。こればかりは神様しか分からないので・・・。私の15年の投資歴を振り返ると、「欲しい」気持ちが強いときに購入すると、たいてい上手く行きません。本当に儲けるときは、心配で夜も眠れないほど切迫した状況下です。「破綻は無いハズ・・・」と理性で恐怖の感情を捻じ伏せて購入するときでした。この意味では現在は「外貨資産をかなり欲しい」状況です。したがって経験則では購入するタイミングではなさそうです。その中に私とほぼ同年齢、かつサラリーマンをしている兼業大家さんが居ました。立場的には私とほぼ同様です。その方は、遠隔地に物件を所有しているのですが、いわゆるS銀行スキームで投資をしています。地方にある積算の出る大型RC物件を、S銀行から融資を受けて購入しているのです。傍から見ていると結構危なっかしいのですが、この点は本人も理解しています。積極的にS銀行を利用して資産を拡大しようとしているそうです。ご本人曰く、「毒を食らわば皿まで」だそうです。比較的名前の通っている企業に勤めているものの、親から譲り受けた資産があるわけでもないので、資産を急激に拡大するために個人属性がメインのS銀行を最大限利用するつもりだそうです。自分の属性で借りれる限度まで融資を受けて、そのタイミングで他行に借り換えする目論見です。それまではS銀行の高金利にも我慢するとの決意を語っていました。一度借り換えを実施すると、S銀行からは二度と融資を受けることはできません。この方は不動産投資で最もハードルの高い初回融資を、S銀行を利用して獲得する戦略を採っているのです。思い切ったことをするモノです。小心者の私ではとても実行できない大胆な戦略です。現在進行形でS銀行からの融資で新規物件購入する計画を立てつつ、平行して他行と借り換え交渉を行っています。タイミング的には悪くないので、慎重にやれば成功しそうな印象を受けました。お勧めできる手法ではないですが、ハイリスク・ハイリターンを理解しているのなら、アリな投資戦略かなと思いました。日本国内への配送に適用されます。