対してあっせん、調停又は仲裁の申請が行われた紛争に係るものにおいて発見された事象であること。2,当該住宅を新築する建設工事の完了の日から起算して10年以内に発生した事象であること。3,通常予測できない自然現象の発生、居住者の不適切な使用その他特別な事由の存しない通常の状態において発生した事象であること。取得していない家では、訴訟にまで発展したら、材料としては弱いと言えます。すると、瑕疵として認められるかどうかも問題です。瑕疵と認定されれば、戦い方もあります。新築住宅を買おうと若しくは作ろうとするならば、その工務店の社内基準を聞いておくと良いでしょう。建築基準法等で定められていない項目については、どういうレベルで作るということをあらかじめ確約を取っておくことが大事です。簡単な方法としては、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ確認すると良いでしょう。作られていないなどと言うのは、完全に証拠がある債務不履行です。着工後に施主の希望や、現場での収まりの問題で、契約図面から変更されたり、追加削除されたりするものもあります。通常は、設計変更を頼まれた設計者がそれを図面化したり、もしくは施工会社に伝達後、あとで設計者が図面を直したりして、すぐに双方が合意したことを確認するために図面に印鑑を押すなどの作業をするのですが、施主と設計者と施行者の信頼関係が成り立っている間は、その類の契約行為が疎かになりやすいのが実態で、後で「言った、言わない」の問題になり、債務不履行を主張しにくくなります。2で書いたように、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ、文章化して合意しておけば、さらに問題は少なくなるはずです。欠陥住宅問題に発展しているケースで一番多いのは「プロに任せたから、こんなことになると思わなかった。」というパターンと、他人に煽られて疑心暗鬼になるパターンです。大手のデベロッパーが、施工会社(ゼネコンやハウスメーカー)から引き渡しを受ける時には、マンションであれ戸建て分譲であれ、ちゃんと自社のコンプライアンスを持っていてチェックしています。それでも、時々、大きな問題に発生するような瑕疵が出てくるわけです。個人で大手デベロッパーのような自社基準を作ることはできませんが、2や3に書いたことぐらいが、出来れば大きな問題に発展することは少なくなるはずです。次回は、それでも欠陥住宅問題が起こってしまったら、どうするべきなのかを書きます。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)先日、このような質問がありました。家族構成はどうなっているか、解りますか?」Q.「奥様がご健在で、賃借人の他に子供が2人います。弊社「では、一般的に考えれば5/6は回収できますね。」という、やりとりでした。簡単な話ですが連帯保証債務も法定相続されます。この場合、連帯保証人が亡くなった時点で、法定相続により、妻帯者が健在なら、妻帯者が50%を相続します。残りの50%を子供たちが相続することになります。子供のうちの一人は自己破産宣告をするということは、ここからは回収不可能です。賃借人からは回収できないので1/6は諦めなければなりません。したがって、5/6だけが回収できるということになるわけです。最大の問題は、連帯保証人の相続人の連絡先がすべて解るかということになります。通常の賃貸借契約の場合、連帯保証人の保証能力が喪失した場合、別の連帯保証人を付けなければならないとなっていることが多いと考えられます。このことから、相続人の連絡先を賃借人から聞き出せば良いだけの話です。賃借人から、してみれば、家賃を滞納して、自己破産をして、その請求が親兄弟に行くというのは、恥ずかしいことかもしれません。故に、それを言いたがらないかもしれませんが、それならば賃借人本人が返すしかありません。貸主としてみれば、当然の権利を行使しているわけですから、そこは強引にでも聞き出すべきでしょう。借用書のある借金(金融機関の借金)などというものに関しては、相続人は理解していることが多いのですが、連帯保証債務というものについての相続を理解していない人が多いのが一般的です。そのため、請求しても「なんで、自分が兄弟の家賃滞納を支払わなければならないんだ!」と、拒絶してくる場合が多いです。そこで、民法896条を説明した上で、連帯保証人としての地位を相続している旨を説明して請求することをお勧めします。相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。このような事態に陥って、お困りの場合、なかなか契約当事者でない人(連帯保証人の相続人)との交渉は難しいかもしれません。その場合は、弊社に一度、お電話でご相談ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)みなさんは「レインズ」というサイトをご存知でしょうか?もっとも、宅建業者で知らない人はいないのは当然ですが、宅建業者でない方だと、意外に知らない人が多いのが実態です。そこで、レインズについてちょっと説明をします。不動産会社が、主に中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークの一つです。System」を省略して「REINS(レインズ)」と呼ばれています。旧建設省がスムーズな取引を促すために作った機関で、正式には指定流通機構といいます。4つのグループがあります。依頼を受けた物件情報を各地域の本部に登録するなどの義務があります。受けた業者が多くの仲介業者に不動産情報を公開することで、より多くのお客さんに情報を公開するシステムが構築されました。ところが、このレインズ不要論が存在します。レインズとは、宅建業者専用のサイトですから、一般の方は閲覧できません。ここら辺がアットホームやSUMOなどの民間サイトとの違いです。民間サイトは、不動産業者が任意で掲載するので、一般媒介契約の場合、レインズにも民間サイトにも掲載されないという場合もあります。レインズが一般公開されないかというと、いろいろな意見があるのですが、不動産業者というのは、仲介手数料を売主もしくは貸主と買主もしくは借主の双方から、貰うのが一般的です。レインズを一般公開してしまうと、その情報を掲載した専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を持っている業者が仲介手数料を独占してしまうからです。仲介業者を守るためのシステムというわけです。最近は不動産所有者が昔からの地主から、不動産投資家へと多様化しているので専属専任媒介契約や専任媒介契約が少なくなり、売主や貸主が複数の不動産屋さんと媒介契約を結ぶ一般媒介契約が主流になってきているので、レインズそのものの存在価値が問われている状態になってきました。以前は、お客さんから購入したい物件や賃貸したい物件を探す依頼を受けた時にレインズを見て調べたものですが、最近はあまり役に立たないということで、レインズで調べないで、仲間内の不動産会社に問い合わせて終わりということもあります。専任媒介契約を結べば、その不動産業者は、必ずレインズに情報を掲載しなければならなくなります。時間さえかければ、自分の会社で買主もしくは借主を探せるような物件の場合、レインズに情報を載せて、他の仲介業者と手数料を半分に分けないといけないので、わざと一般媒介契約にする不動産業者もいます。売却や賃貸が難しい物件だけをレインズに掲載するという傾向もでてきたので、レインズにはろくな物件がないということもあります。レインズの会費は自動的に徴収されますが、アットホームやSUMOは各不動産屋さんが掲載料を払って載せています。アットホームやSUMOにも掲載しなくても売却や賃貸ができる本当の優良物件はネットに情報が出ない物件というのもあります。ときどき、レインズに掲載しないことが、不動産会社が仲介手数料を独占したいだけで、売却価格や賃料を損ねることになるので、そういう不動産会社は『悪い業者』という人もいますが、最近ではレインズに載せなければならない苦しい物件と言った方が良いかもしれません。売れ残ったり、借り手がいつまでもつかずにレインズにいつまでも載っている物件を『有名物件』と言いますが、『有名物件』などと業者間で揶揄されるようになると、その物件は収拾が付かなくなります。「これは良い物件だ!」と思っても、本当に良い物件なら、他にも多くの人が良い物件だと思っているはずです。それが掲載されてから、何日も残っているということは、なんらかの問題があるということもありますので注意が必要です。物件情報をご希望の方は、上記問い合わせホーム(←クリックすれば開きます。記入して『送信』ボタンをクリックして下さい。(会社名が必須条件になっています。個人の方は会社名に「個人」と書いて下さい。)直接、お電話でのお問合せにも、お答えします。物件情報をFAXでご希望の場合には、お気軽にお電話ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。投稿日:2011.09.11超久々の更新です。今年に入って、忙しく・・・ちょっと余裕が出てきた頃に震災になりました。私は、震災時にお台場にいて、帰宅難民になっただけなのですが、その後、震災とは関係なく仕事が忙しくなり、ブログの更新が出来なくなっていました。いうのを受けてきました。姉歯問題から、建築士に関する規定が色々厳しくなり、ついに、建築士も定期講習(試験有り)になりました。いうのは、建築の技術に関することは殆どありません。「建築士事務所がどうあるべきか?」とか「建築士法に関すること」などがメインです。そこで、建築士法第21条に関することがでました。建築士は、設計(第二十条の二第二項又は前条第二項の確認を含む。第二十二条及び第二十三条第一項において同じ。)及び工事監理を行うほか、建築工事契約に関する事務、建築工事の指導監督、建築物に関する調査又は鑑定及び建築物の建築に関する法令又は条例の規定に基づく手続の代理その他の業務(木造建築士にあつては、木造の建築物に関する業務に限る。)を行うことができる。他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。建物の鑑定や調査を業(報酬を貰う)とする場合は、建築士じゃないといけないということです。2013/6/17)どうも、受験資格は誰でも受けられる様です。(この団体の理事長さんはちょっとしたハウスメーカーの部長さんだったと記憶しています。時々、テレビで欠陥住宅の解説なんかもしていました。住宅についての技術的知識もそれなりにあるとは思います。)実際に、この資格を持っている人の中には建築士もいる様です。建築士の資格を持ってない人もいます。持っていない人は「業」として、建物の調査をすることは立派な違法行為です。資格というのは、取ろうと思えば、試験勉強さえ上手ければ受かる試験って多いのが実態です。ところが、難しいのは受験資格です。典型例が、建築士や医師です。それは、専門的知識を学ぶのに試験だけでは語ることができない、技術的経験や知識があるからです。「内閣府認証NPO法人」となっていますが、そもそもNPO法人そのものが、内閣府が認証するものです。悪意があるとは思いませんが、如何にも、政府公認団体の様に強調するあたりは、建築士法に違反していて、この団体を既成事実として合法化しようとしている様にも見えます。ホームインペクションを依頼する時は、ホームインスペクターという資格?を持っているかよりも、ちゃんと、この業務を行える資格(建築士)を持っているかを確認してからの方が良いと思います。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)最近、こんなことがありました。ある、資産家が投資目的でマンションの1戸を買おうとしました。投資用マンションと言ってもワンルームではなく、都心の一等地で、広さも部屋数もかなりあります。1億円以上するものです。その投資家は、自分の預金を担保に金融機関から借り入れで買う予定でした。金融機関は東○三△銀行です。「う~ん、融資は難しいですね。言って、公正取引法違反の様な気がします。他の金融機関よりも業績が良いからと言って、いきなり上から目線・・・。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。投稿日:2010.05.22昨日、私の弟子?の紹介である会社の社長とお会いしました。その会社というのは、賃貸マンションを経営する会社で、その収益源は家賃収入です。その会社、ファンドの様に投資家から、資金を集めて投資しているわけではありません。考えてみれば、不思議な会社です。簡単に言えば、自己資金+銀行からの借り入れだけです。それだけなら、地主さんなんかでは普通なんですが・・・この会社、このやり方で土地から購入して、マンションを建て・・・極々短期間に数十棟の賃貸マンションを所有しています。どれだけ、エクイティがあるのやら・・・さて、その辺の財務状況は良くわからないのですが、その社長の個性的なこと・・・この社長、2ちゃんねるなどにも色々と批評されています。良い評判は殆どありません。会社では独裁者的存在の様です。会って話してみると、経営者的には共感できる部分が多々ありました。いうよりも、経営者としてBESTを尽くすと「ああ、なるんだろうなぁ・・・」と感じた次第です。良い会社ってなんでしょう?それは勝つ会社です。その為に何をするか、よく考えなければなりません。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。投稿日:2010.05.14プロパストがついに倒産しました。以前にも書いていたように、いつ倒産してもおかしくない状態でした。本社も六本木の泉ガーデンから、虎ノ門の雑居ビルに移転・・・そう言えば、倒産したエスグラントもそんな感じでした。アイ○ィーユーも、有楽町の東京宝塚ビルから、神田の雑居ビルに移転してるし、クオ○ケーションも代々木の代々木1丁目ビルから、原宿の雑居ビルに移転してる・・・大丈夫かな・・・。プロパストは過去には随分とお付き合いのあった会社です。21世紀に入るまでは名前すら知らない会社だったのですが、平成16年ごろから急成長した、新興不動産といわれる会社のひとつでした。あとは・・・ダヴィ○チ、アイ○ィーユー、原○産、クオ○ケー○ョン・・・(まだ、結構あるか・・・。)その間に、いつの間にか聞いたことの無い会社の台頭もあります。新陳代謝とはこういうものなのかもしれませんが、お付き合いのあった会社だけに、ちょっと感慨深い思いがあります。1-30-1、代表津江真行氏ほか1名、従業員38名)は、5月14日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。申請代理人は鈴木学弁護士(港区赤坂1-12-32、電話03-5562-8500)ほか。監督委員には土岐敦司弁護士(港区虎ノ門4-3-1、電話03-5408-6160)が選任されている。賃貸用マンションの売買が中心だったが、96年にテナントビルを竣工させて以降、自社開発に注力。折からの不動産市況の活況もあって郊外のマンションを分譲販売するほか、オフィスビルのリニューアルや土地再開発事業などを、SPC(特別目的会社)を通じて手がけて急成長し、2006年12月にはジャスダックに上場を果たした。2社でグループを形成。2008年5月期は、マンション分譲販売が好調だったほか、マンションの一棟売りや土地再開発プロジェクトの売却もあって、過去最高の約1021億5800万円の年売上高を計上していた。その後はサブプライムローン問題に端を発した不動産市況の急激な悪化から消費者のマンション物件購入意欲が減退して販売不振に陥ったうえ、金融市場の混乱から資金調達も困難となった。ともに大幅に下方修正していた。した状況を打開すべく、2008年12月19日には大幅な人員削減を中心とした経営合理化策を発表していたものの、資金繰り悪化に歯止めがかからず、期限の到来した建設代金や借り入れ元利金および税金などの支払いがなされず、2009年5月期第2四半期決算短信および四半期報告書における継続企業の前提に関する事項が注記されたことに加え、2009年3月31日に2009年5月期第3四半期の決算短信を発表すると同時に同四半期報告書において監査法人から監査意見不表明を受けており、動向が注目されていた。その後も、棚卸資産の評価損や一部プロジェクトの売却損など大幅な損失処理により2009年5月期は268億円の最終赤字となり、債務超過に転落。差押を受けた結果、事業の継続が困難となったことから民事再生手続きにより、再建を図ることとなった。負債は約554億4700万円。上場廃止基準の特例の規定に従って上場を維持しつつ、再建を図っていくとしている。出典:帝国データバンク株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。簡単にお見積り作成・送信ができます。金額の参考にもご利用ください。