不動産投資においてのリスク軽減では、「収益シミュレーション」を事前に行うことが重要な要素です。収益シミュレーションといっても「具体的な収益」を出すためには「必要経費」を正確に把握していなければいけません。計算する際にどの程度の経費を織り込んでおけばいいものか、わからないという方も多いのではないかと思います。そこで今回は、不動産投資の「収益シミュレーションを正確に行うために最低限必要な要素」について解説をします。収益シミュレーション計算まずは、購入を検討している物件の価格に対して、「自己資金」をいくら使えて、「借入金」がいくらになるかという内訳を把握しておく必要があります。リスクを減らすためには借入金を極力減らすことが大切ですので、資本金はできるだけ多く準備しておくことをおすすめします。以下の項目でも詳しく説明しますが、借入金に対する自己資本の割合(自己資本比率)が高いほどリスクへの耐性が高くなります。不動産投資の「リスク」はあらかじめ対策をしておくことで最小限に抑えたり、回避したりすることができます。不動産投資において「考えられるリスク」とそれぞれの「回避」「軽減」の対策について解説をしていきます。続きを見る稼働率と賃料シミュレーション例えば、投資物件として、中古アパートを一棟購入したとします。返済額シミュレーション上記のアパート(部屋数は8室、家賃を10万円)で、価格は土地と建物を合わせて合計10,000万円とします。10,000万円の投資額に対して、全額借入をした場合と半分の5,000万円の借入(自己資本比率50%)をした場合で想定賃料を計算してみます。0%10,0002%約505,883約6,070,60050%5,0002%約252,942約3,035,300上記の賃料シミュレーションと比べて、経費を度外視した場合、フルローン(自己資本比率0%)の場合は、稼働率が70%以上は必要。借入金が半額の場合は、稼働率40%以上であれば返済ができるということがわかります。このようにシミュレーションができれば、一旦は稼働率がどれくらいあれば赤字にならないかという目安になります。借入金を少なくすることで「空室リスク」に備えることができるということがわかります。経費のシミュレーション上述の通り、賃料と返済額のシミュレーションで大まかな収益シミュレーションはできました。実際には、様々な運営上のコストがかかります。管理会社に任せることが多いと思います。基本的に「毎月」「賃料の何%」という形で支払うことになります。管理では共用部(エントランス、廊下など)の修繕を定期的に行う必要があり、その修繕に係る費用も毎月のコストに含まれます。新築の場合比較的安い場合もありますが、経年劣化と共に見直されていくものですので、最初は安かったとしても徐々に増えていくものだと覚えておくといいでしょう。専有部は家主の負担ですが、共有部の水道代金や電気代等はオーナーが支払うものです。呼ばれる生命保険の一種ですが、マイホームを買う際にも入ることが多いと思います。被保険者(ローンを借りた人)が亡くなったり高度障害になった際に、物件のローンを代わりに支払ってくれるという保険です。不動産投資では万一被保険者が亡くなった場合、残された方がローン返済無しで収益物件を手にできるということになります。基本的にはこの保険に加入することになると思いますので、こちらも月々のコストに入れておくべきものとなります。まとめ収益シミュレーションは、基本的には「家賃収入-経費=収益」で求められます。ここで重要なのが、経費をどれだけ精度高く試算できるかです。どこまで細分化するかは考え方次第ですが、上記の項目を最低限、押さえておくことで、ある程度精度の高いシミュレーションになると考えられます。最近は頭金なしで不動産投資を始められるようになりましたが、その分返済額は大きくなり、「空室リスク」、「金利上昇リスク」等の影響を大きく受けることになってしまいます。不動産投資が全くの無駄になってしまうことも考えられますので、そうならないように事前のシミュレーションはできるだけ精度高く行えるように心がけましょう。始める際には、まず勉強をすることが大切です。ここではわかりやすくジャンル別で選んだ本「20選」を紹介します。続きを見る本日は以上です。ありがとうございました。TwitterSharePocketHatenaLINEコピーするおすすめ記事1【メンズ】歩きやすくて”おしゃれ”なスニーカー「5選」【2020年版】スニーカーは「デザイン」重視で購入する方が多いと思います。良いなと思って購入をしても、履いてみると「重い」「硬い」など歩きづらいと感じた経験はないでしょうか。本記事では実際に使ってみた感想を実績も交えてご紹介させていただきます。金融庁が厳選した商品を購入することで比較的安全に運用できるつみたてNISA。...4外貨建て保険に入った後悔をお伝えします【他の金融商品との比較も解説】ここ数年かなり販売が伸びているという「外貨建て保険」。皆さんも銀行や保険会社などでおすすめをされたことがあるのではないでしょうか。...5ロボアドバイザーの比較【おすすめは3社】お手軽に投資ができることで話題のロボアドバイザー。ロボアドバイザーに任せて積立で投資を行えるものですが、ここ最近商品も多く登場しました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。おすすめ記事PREV【ジャンル別】不動産投資におすすめの本「20選」【2019最新版】NEXT【新ビジネスとして期待!】コミュニティー形成でリアルなつながりを創出サイト管理者きょう会社員としてプロモーションの仕事をしつつ、副業ブログでは「自由に生きる!」を実現することをテーマに資産運用、働き方、街ぶら、旅行など幅広く情報発信をしています。