「やっぱり、俺が行った方が良かったかな・・・」この類のやり取りは何度もしたことがあります。『金銭債権の強制執行権』だけです。債務者に支払い能力や財産がある場合に限ります。退去の約束を公正証書にして、賃借人がその約束の期日までに退去をしなかったとしても、その賃借人をその公正証書で退去させる強制執行権にはなりません。退去の約束をさせる場合には『和解調書』(『即決和解』とよく言われるもの)を裁判所で作ってもらう必要性があります。効力が無いかというと、そうでもありません。公正証書というのは、裁判の時に重要な証拠になります。賃貸人と賃借人が合意解約を締結し、それを書面にしたとして、その書類に実印で捺印し、印鑑証明を添付したとしても、賃借人がなんらかの形で賃貸人に脅されたと言い出せば、話はややこしいことになります。公正証書の場合は、公証人という第三者が、内容を読み返し、賃貸人と賃借人にその内容を説明します。その上で、公正証書に押印するので、退去の約束をしたという、ほぼ完璧な証拠になります。賃貸人にとって、賃借人に立退きを迫るときというのは、概ね早く出て行ってもらいたい場合が殆どであり、できれば裁判を省略して、裁判費用も掛けたくないはずです。公正証書は重要な証拠になるので裁判には勝てる可能性が極めて高いですが、裁判を経由しないと公正証書の約束を実行できないという場合があるわけです。公正証書を締結しているということで賃借人に精神的圧力を与えることができるという効果もあります。他にも、金銭に関わらない契約内容の部分、例えば『本業務が完了するまでは、私は貴方に誠意をもって協力します。』などという部分を公正証書にしている事例を見たことがありますが、公正証書の意味を理解していないで、上記の通り、後の裁判の際の証拠作りをしたかったのかとしか思えません。公正証書の趣旨を理解していて、この類の約束を公正証書にして証拠作りをしようとしているということは、余程、相手を信用していないということですが、裏を返せば、証拠作りをしないと相手が約束を守ってくれない、つまり、相手に信用されていない人のやることとも言えます。以前、『立退きの際には内容証明を送ってはいけない』という記事を書きましたが、『立退きの際には公正証書は効力を発揮しない』ということも、よく覚えておいてください。債権者が「支払いを怠った場合には、強制執行をされても異議を申し立てません。」という主旨の内容です。これが無いと、公正証書が在っても、裁判を経由しないと強制執行はできないということです。前述の和解調書は個人でもできますが、基本的には弁護士を必要とします。リデベでは、弁護士費用も含めてトータルでご相談に乗ります。お急ぎの場合には、すぐにリデベにご相談ください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。きが絡んでいる不動産売買の仕事をやっています。私自身が立退きを請け負っている訳ではなく、その売主さん(法人)自身がやると言うので見守ることにしました。本当は激しく不安だったので、私が請け負いたかったのですが、その売主さん、立退きの委託手数料が無い・・・、というか、そんな手数料払わなくても自分でできると言うので、私は相談役に徹することにしました。テナントにアポイントを取る時期になってきたので、売主の部長に電話をしました。『ん?連絡が来ない?そりゃ、立退きするのに、賃借人から連絡は来ないだろ・・・。「弁護士に言われたので・・・」これだから、立退きや地上げを弁護士入れてやろうとすると、ややこしいことになるんです。ここで、内容証明をご存知無い方に、内容証明について説明します。※ご存知の方は飛ばしてください。内容証明とは郵便事業株式会社(所謂、郵便局です。)が、『○年○月○日に誰から誰あてに、どのような内容の文書が差し出されたかを差出人が作成した謄本』によって証明するものです。松浦亜弥様、勝手に事例に使って申し訳有りません。差出人は本名じゃないとダメです。実際に松浦亜弥に上記内容で内容証明を送っても無視されると思います。受け取って貰えないかもしれません。横20文字、縦26行など書式が決まっています。この手の内容で度が過ぎるとストーカー規制法に引っかかるかもしれません。内容証明に絵文字は使ません。(英語も固有名詞だけです。)とこんな内容でもO.Kです。この内容証明を松浦亜弥さんが受け取ると、松浦亜弥さんは、私が松浦亜弥さんのファンであることを宣言したことを「知らない、聞いてない」とは言えなくなります。それを郵便事業株式会社が証明してくれる訳です。こんなことに使う人はいません。養育費などの支払催告などなど・・・主に、相手側が債務不履行状態にある時に、それを催促するのに使います。『催促に応じない場合は出るところに出て話をつけよう!』と宣言している様なものです。出るところとは法廷です。相手にケンカを売っている様なものです。弁護士はこれをやりたがります。そりゃ、裁判になった方が収入が増えますから・・・。内容証明を見た相手がビックリして、催促に応じてくれれば良いのですが、応じない場合は法廷闘争になっちゃいます。立退きや地上げの場合、当然ですが、スピード勝負です。法廷闘争になれば、調停に持ち込むだけでも半年、1年は軽く掛かります。そんなに気長にやる訳にはいかないことが殆どですし、裁判費用だってバカになりません。相手が家賃未納などの債務不履行や重大な契約違反の場合の立退きを除けば、賃貸人は不利な条件ですから法廷闘争に持ち込んでも、満足な結果が得られるとは限りません。立退きの場合は内容証明はあまり使わないのが普通です。ヤクザ屋さんが脅しや暴力に訴えて、立退きをやる場合は別ですが、一般的には賃借人に頭を下げて、相手の気分を害さないように、やんわりと立退きをやるのが普通です。ちなみに脅しや暴力で無理な立退きをやると逮捕されます。私も内容証明は100じゃ効かないぐらい書いていますが、その時は訴訟覚悟でやっています。」と、相手を怒らしてから、頭を下げるという、良くわからない手法を取っています。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。立退き・地上げ投稿日:2010.01.05現在、しがかり中の案件で立退きが絡んでいる案件があり、本日はその打合せを電話で午前中にしていました。その会話の中で昔の立退き交渉のことを思い出しました。平成17年ごろの話です。私はあるマンションの立退きをやっていたのですが、そのマンションは8割の賃借人が法人です。場所も渋谷のど真ん中ですから、法人が多く入っているのは仕方がないのですが、それにしても間取りが普通の居住用だったので、事務所としての使い勝手はそんなに良くなかったと思います。そのある法人との交渉です。法人は、自称IT系の事業を行っているということです。商業謄本も『ITの○○を行う。』等のことが書いてありました。帝国データを取り寄せようとしたのですが、会社が小さすぎてデータが無いとのことでした。私は立ち退き交渉に原則的には弁護士に出ていただくことはありません。同業者の方なら解ると思いますが、弁護士を入れると時間が掛かるからです。基本的に弁護士は成功報酬の他に実働した労働単価を請求してきます。裁判になれば、その裁判1回につき、いくらと言うような請求をしてくる弁護士がいます。弁護士が入って裁判になれば時間も掛かり、得をするのは弁護士だけということが多々あります。3年前のスルガコーポレーションの一件以来、立退き交渉を弁護士以外がやると、弁護士法72条違反になるという懸念が発生しました。それ以来、立退きに関しては弁護士に依頼すると言う法人が多くなり、立退き交渉に時間が掛かるようになりました。弁護士法72条に抵触するとはいえません。スルガコーポレーションの場合は反社会的勢力との絡みがあって、別件逮捕的なことがありました。ところが、その立退きの時に、私は弁護士を入れざる得ない状況が発生しました。相手が弁護士を介してでないと話さないと言ってきたのです。私が直接、その弁護士と話すこともできたのですが、相手が弁護士を出してくる場合はこちらも弁護士を用意した方がいいことが多いです。私は弁護士を用意したとしても、私も一緒に行くことが多いです。その時、私は交渉先の弁護士の事務所に私が依頼した弁護士とともに行きました。「あっ・・・」と言うと、相手の弁護士が「お久しぶりです。『ついこないだ、会ったばかりのような・・・』と思いつつも「お久しぶりです。「よお、久しぶり!何年ぶりかなぁ・・・。」どうも私ではなかったようです。(心の中では「Roots飲んでGo」みたいな気まずさでした。)弁護士同士が随分前に同じ弁護士事務所の先輩後輩だったようです。立退き交渉は駆け引きも何も無く、1週間で万事終りました。いう偶然があると、立退き交渉はあっと言う間に終ります。今回もこういう風に済めばいいなぁと思いました。立退き・地上げ交渉のコンサルを承っております。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。立退き・地上げ投稿日:2009.09.26立退きや、地上げをやっていると、様々な人に会います。基本的には「会って良かった。」「自分の人生の糧になった」ということは殆ど有りません。こっちからは、「そこから、出て行ってください。」「あなたのその土地を売ってください。」という話を持ちかけるわけですから、自分の為になる話を聞けるということは殆どありません。(稀にはありますが・・・)もっとも、為になる説教を拝聴しに行っているわけではないので、仕事が成立すれば、別の意味で十分に自分の為にはなっています。会いたくない人という方が多いかもしれません。そこは仕事なので・・・。立退きの仕事を何軒かこなして、少しは、この仕事に慣れてきた頃でした。私はあるマンションの立退きをしていました。そのマンションは7階建てです。4階部分までは1階と同じ大きさで建っているのですが、5階からは斜線なりに後退しているので、7階からは6階、6階からは5階、5階からは4階のベランダ(ルーフバルコニー)が覗き込める様な構造になっていました。立退きは殆ど終わり、6階の一部屋と7階の一部屋を残すのみでした。ここからが大変なのです。賃貸マンションや賃貸アパートの場合、最初に下記の様なお手紙を居住者に出します。本建物は老朽化の為に建直すことになりました。退居して頂くようご協力お願いします。お預かりしています敷金につきましては、今回は本建物取り壊しの為、満額お返しいたします。このお手紙の時点で結構な人が退去に同意してくれます。借家法を理解していないので、家主に出て行けと言われた時点で断れない。『建物老朽化』は住んでいる人にとっても心理的に不安になります。建物を傷つけて、「明らかに敷金が返ってこない」、もしくは「預け入れ敷金以外にも取られるかな?」と思っている居住者にとってみればラッキーな話です。ワンルームなどで多いのですが、そもそも、長期間住もうと考えていない居住者もいます。この様な人は立ち退き費用すら殆ど掛からずに出て行ってくれます。学生や低所得者が多い共同住宅では意外にあっさりと終ることが多いです。(借家法を知らないか、知っていても戦う術を知らない為。)しかし、最後の方まで残っている方と言うのは、それなりに交渉が私からみれば苦戦しているから残っている方です。立退きというのは100戸のマンションの99戸が出て行ってくれても、最後の1戸が退居してくれなければなんの意味もありません。最後が踏ん張りどころなんです。いうわけで、あと2戸だからと言って気は抜けません。私は6階の一室の方(Nさん)と立退きの交渉をしていました。Nさんは某一部上場企業の法務部の課長さんです。独身ですが、家賃25万の2LDKに住めるだけの財力はあります。それ故に最初は苦戦したのですが、やはり知識のある方なので、時間を掛けて交渉することでやっと着地点が見えたころでした。Nさんは、仕事でいつも遅いので、打ち合わせはいつも夜になってしまいます。その日はNさんの部屋で打ち合わせになりました。あらかた、その日の打合せが終わった頃に、上の階からドタドタと走るような、そして、なにやら大声が聞こえました。「7階の方はなんか騒いでいるみたいですね。以前から、奥さんのヒステリックな叫び声とか聞こえるんですよね。「では、Nさんがここにお住まいの間、ご迷惑お掛けしました。「もっとも、私も殆ど寝に帰っているみたいなもんで、あまり気にしていませんでした。」と、話をしていたその時でした。Nさんのバルコニーに何かが落下するのが窓越しに見えました。Nさんが干していた、シーツ?ごと、バルコニーの床に何かが落ちました。Nさんと私は顔を見合わせて、バルコニーに向かいました。その時、私はぞっとしました。シーツに包まった物体が動いているんです。頭の中では上の階の人が暴れて、バルコニーに落ちたと思いました。Nさんt私は恐る恐るですが急いでそのシーツを剥がすと・・・なんと、中から出てきたのは犬です。グレート・ビレニーズです。(超大型犬で重さは40kg以上ある大きな犬です。)シーツに一度、引っかかったせいか、どこも怪我はしてなさそうです。犬も興奮していて、物凄い顔で睨まれました。大家でもある私は慌てて、7階に行きました。奥様は相当、ヒステリックになっています。『そりゃ、立退き交渉で毎日来ているよ。「管理会社でもありますが、所有者でもあります。」と、言ったところで相手も少し、バツが悪くなった様です。「はい、当マンションはペットの飼育は禁止しております。賃貸借契約書にそれは明記させて頂いておるはずです。「いえ、そういう意味ではありません。」と言うよう、ビックリする様な人でした。この契約違反を理由に私がその方に立退きを迫ったのは言うまででもありません。犬の大きさには、相当、驚きました。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。『ゲイの街』と答える方が多いと思います。私も以前はそう思っていましたが、今では、私が立ち退きにチャレンジしようとして会社の許可が出なかったところとして記憶に残っています。その場所はタイトルの『ラシントンパレス』というホテルでした。※同じく新宿にある『ワシントンパレス』とは全く関係有りません。新宿駅東口を出て、新宿通り(アルタや伊勢丹のある通り)を新宿を背に歩いて行って、丸の内線の新宿3丁目駅を過ぎた右側にありました。私のところに物件情報が入って見に行くと、残っているテナントは1つだけ。小さな飲食チェーン店です。事前に売りに出ていた価格とで収支を組めばバッチリ合います。そのテナントは『餃子の王将』です。この手のチェーン店展開しているテナントというのは、通常の場合、金銭解決できるのが一般的です。相手も完全な営利団体ですから、相応の対価を用意すれば話に乗ってきます。考えてみると、あと『餃子の王将』を立ち退きすれば、解体して更地で売却できるはずです。更地にすれば相当の高値で売却できるのに、なぜ自分で立退きしないんだろう・・・。そこで私は当時、付き合いのあった、立退きで有名なゼネコンのI氏に相談に行きました。「あはは、相澤さんもチャレンジしようとしてるわけね。「いやいや、相澤さんがチャレンジするならうちは手を出さないけど、一筋縄ではいかないよ。「でも、『餃子の王将』だけですよね。「今の所有者だって、なかなか(立退きが)上手いんだよ。「それは、知ってます。