サラリーマンを3年で卒業&セミリタイアを目指す日記スマートフォン専用ページを表示サラリーマンを3年で卒業&セミリタイアを目指す日記アラフォーサラリーマンが不動産と太陽光、節税で不労所得を積み上げ、3年で経済的自由を手に入れ、セミリタイア生活に挑戦する日記です。【!祝!】2016年3月末に無事サラリーマンを卒業しました!予定通り思い立ってから3年で達成です!今後は卒業するまでのノウハウや卒業後の生活などを綴っていければと思っています。2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。最後へ2016年05月10日サラリーマン卒業、そのあと・・・こんにちは、アントレです!GWは南の島でまったりしてました。本ブログもUPしたかったのですが、ほぼ常に飲んでましたので、無理でした(笑)。いえGW中に、サラリーマン卒業後の活動方針について考えてみました。今年の3月末に卒業して4月中は退職後の手続きや送別会など、バタバタしてましたが、GW明けはかなり時間ができることになります。時間的な自由は獲得できたのですが、だからこそ有意義に使っていきたいものです。各事業やプライベートでの活動方針を書いてみました。→所有している一棟マンションの満室化に注力する。旅館業登録をして、マンスリーマンションや、Airbnbマンションとして稼働させ、収益UPを狙う。その他区分マンションについては現状維持。牛渡、鉾田、潮来の物件を確実に軌道の載せる(と言っても、ほぼやることはないんですが・・・)。稼働中の発電所を合法的に増設して、収益UPを狙う。→イーベイからヤフオクやamazon、その逆も含めて事業を軌道に乗せる。全てカード(スルガ銀行プラチナカード)決済で行うことで、ポイント荒稼ぎを狙う(笑)。目標は年間1000万の売り上げ。→A8Netのセルフバックをグイグイやってみようと思います。時間があるので1日1件を目標にやってみたらどうなるか?このブログでも結果を共有したいと思います。→ローリスク/ミドルリターン的なビジネスの構築に挑戦したいと思います。手間や時間をかけずに収益があがるビジネスモデルを作りたいです。今流行りのシェアリングビジネスを軸に検討していきます。それなりにノウハウがあります。同じような志を持っているサラリーマンの方にとってかなり有益なノウハウだと思います。副業はセンシティブでしたので、アントレは今までほとんどシークレットで進めてきました。いわゆるメンターもおりません。そのノウハウを何らかの形で仲間と共有できるようなネットワークを構築してみたいと思います。→GWの暴飲暴食により、人生初の70kgオーバー。65kgまで必ず持っていきます!�Gキャンプ→新しいテントを新調予定なので、月に1回は家族キャンプをしたいです。→やはり、時間ができたのでここにも投資が必要です(笑)。子供たちがそろそろ受験シーズンということで、家庭教師になります。→趣味が自転車ということで、実は日本一周をもくろんでいます!恐らく最速で3か月かかりますが、どういう形で回るのが良いのか、検討中です。宿はAirbnbを活用するのも面白いかなと思っていて、日本一周Airbnbの旅by自転車って感じですかね。不動産事業の現地調査という建付けで、全て経費処理しちゃったりして(笑)ということで、GW中に考えた10個のテーマについて、つらつら書いてみました。短期間で卒業するためには・・・こんばんは、アントレです!今日は天王洲アイルのTYハーバーというレストランに行ってきました。ここのお店の雰囲気は大好きで、月に一度は通っています。ハンバーガーと特大セロリのブラッティメアリーがおすすめです!ちなみにアントレはブラッティメアリーに品質の良いセロリが付いてくるお店は絶対にいい店だと確信しています!さて、最近毎日マラソンしていて息切れしまくってますがちょっと休憩で、他の話題を。やったら短期間でサラリーマンを卒業できるのか?アントレの考えをまとめます。現在サラリーマンの方で経済的自由を勝ち取って卒業したい方にご参考になると幸いです。�@卒業するために必要な軍資金と不労所得の額を見積もる(決める)�Aそれを達成するための投資活動を成功させる(実行する)�B実行した結果、ある程度確実性があることを確認する(実証する)�C�Bの結果を受けて�@を再検証する(分析する)つまり、卒後業に向けたPDCAサイクルを地道に回していくことに尽きると思います。�@卒業するために必要な軍資金と不労所得の額を見積もる(決める)→子供3人で今の生活レベルを極力維持するとすると、軍資金は5000万、月々のCFは100万と見積もりました。結果としては軍資金3000万程度、CFは120万くらいで卒業してます。資産を全て売り払った場合のキャピタルゲインは現状、約2億と言った状況です。今後、日本の経済状況や子供たちの成長に合わせて色々変化が出てくると思いますが、「まあ、いざとなったらサラリーマン現役復帰すればいいか」といった若干短絡的な考えで卒業しています(笑)ブログで3年で卒業とうたった手前、長期戦にはしたくなかったという別の思惑もありますが。(笑)�Aそれを達成するための投資活動を成功させる(実行する)→そうなんです。ここで成功しなければ元も子もありません。無事卒業された方は色々なやり方があると思いますが、アントレは、不動産投資(含む、民泊)と太陽光発電を軸に進めました(軍資金の一部は外株に投資してますが)。収益を太陽光発電の一括償却で償却し、所得税・住民税を取り返し、軍資金を捻出。捻出された軍資金を不動産や太陽光にさらに再投資、といったサイクルをグリグリやりました。その結果、不動産は区分マンションを10区画(Airbnbは6か所)、1棟をひとつ、太陽光は7基といった結果となりました。ここ3年間は所得税・住民税はゼロで全て再投資してきています。�B実行した結果、ある程度確実性があることを確認する(実証する)→まさに短距離走をしてきたのですが、本当に今後も継続性があるのか?常にエクセルと格闘し、確認してきました。所有物件を売却したらいくらくらいで売れるのか、その際のキャピタルゲインはどのくらいになるのか?も月に3回くらい確認してきています。その結果、全部売っぱらってもかなりのキャピタルゲインが発生する状況で、インカムも1年間は十分目標を達成できましたので、後は卒論を出すだけになったと思っています。�C�Bの結果を受けて�@を再検証する(分析する)→�Bで書いた通り、実行した結果と�@の目標を何度も何度も検証し、足りなければアクセルを踏み、やり過ぎの場合はブレーキを踏むといった作業を繰り返しました。言っても、大量の情報から投資対効果を見越せる案件を抽出する必要があります。これも非常に重要かつ時間をかけてやってきたことです。書きましたが、それぞれのテーマごとに濃密なノウハウが詰まっていて、このテーマ、ヘビーでした。書ききれないですね(笑)。ここまでで現役サラリーマンの方に少しでも参考になると幸いです。ちなみに、、、短期間で卒業したいと思った場合、本業のサラリーマンの仕事はあえて仕事が緩めの部署に移動するなど、あまり時間的拘束やプレッシャーがない状態に持っていくのが賢明です。会社では悪い評価をもらっても動揺してはいけません。銀行融資はどの部署にいるかはさほど重要ではありませんし、会社における個人の評価など知る由もありません(笑)。蛇足ですが、銀行評価における役職は役員よりも管理職程度が良いようです。役員はいわゆる会社におけるオーナー(経営者)に属するので、不安定な役職と認識されてしまうようです。アントレの場合は、約17年もの勤続でそれなりの役職(役員)になってしまいました(自慢?)。ここだけの話、銀行審査では管理職としてきています。もーちょっとゆるい部署や役職であればもしかしたら今の倍くらいの資産規模になっていた可能性があると思っています(あー、もったいない)。あ、あと一つ忘れていけないことは、「卒業したら何をするのか?」です。アントレは漫然と、「社会に貢献する」「家族との時間を確保する」といった程度の考えで、仕事と卒業活動に忙殺されて、卒業してから初めて具体的に考え出すというお粗末な状況になってます。人生におけるサラリーマン卒業はあくまで手段であって、その後どういった人生を送っていくのか、、、非常に重要なことだと感じています。アントレは向こう1年くらいをかけてしっかり設計していきたいと考えています。一棟マンションに行ってみた!こんばんは。アントレです!今日は、所有する一棟マンションに行ってみました。本物件は横浜の某所にある、28世帯のRCマンションです。昨年末に購入したのですが、過去に修繕はあまり行われておらず、悩みどころでした。先日(5/11)関東地方に吹き荒れたものすごい強風でマンションの痛みが心配です。借金へのスタンスアントレです、こんばんは!GW中に手当たり次第に本を読んだのですが(ほぼすべてノウハウ本(笑))、感銘を受けたフレーズを紹介します。銀行の収益の柱は、基本的にはお金を貸して、金利をつけて返してもらって利益を上げることですが、貸し付けを行うからには銀行もリスクを取っているわけで、回収不能になるであろう貸し倒れ損失もある程度見込んでいます。それは損金として計上され、銀行にとっては節税効果になるわけです。長い人生、何があるかわかりません。我々が全てを犠牲にして銀行の借金を返済すればするほど、銀行はローリスクハイリターンな状況になるわけです。そんな絶対優位な銀行なんかより、家族や友人、社員を第一優先にしていきたいですね。銀行にとっては下手な金利交渉などよりも、実は返済が一切停止され、「払えません」と言われることが一番の恐怖で、とはいえ自分が貸した相手に粘着質な非常識な取り立てができるわけもなく、というか、面前の銀行マンは一介のサラリーマンなわけで、完全に事務的に処理され、じきにそれは回収不能債権として銀行から回収専門会社にはした金で譲渡され、うまく交渉すればほとんどチャラになってしまう、、、とのことでした。自宅や資産の差し押さえがあって、それはそれでイバラの道だよなぁ〜。」っと思っちゃいましたが、それはそれで事前に対策をするノウハウがあるようです(笑)。世の中正直者が損をして、情報と悪知恵がある人が得をする仕組みになってるみたいですね。!再びアントレです!昨日は茨城県の鉾田市にある発電所が無事に稼働しました!業者さんの連係作業に実際に立ち会ってみてきました!人生初の連係の立ち合いです(笑)。どんな作業になるのだろう?と、ドキドキしてましたが、既に電柱への接続は済んでいますので、単に集電盤と各パワコンの電源を入れるだけでした。パワコンはスイッチを入れると、300秒のカウントダウンが行われ、ゼロになると、カチカチカチと機械音がなり、その後、発電!順次発電量が表示されていきます。最終チェックがありましたので、1時間くらいで無事作業が完了しました!業者さん、確実な作業、本当にありがとうございました!これでアントレの発電所は5基が無事稼働にこぎつけました!未稼働の残り2基も夏までには何とか稼働させたいと思っています。発電所の除草みたびアントレです!昨日の発電所含めて、茨城県にある各種発電所に除草剤を巻いてきました。購入は地元密着でいつもお世話になっている、「コメリ」さんです!太陽光発電をされているかたの悩みの種に雑草があります。放っておくと人間の背の高さくらいに成長してしまって、発電に影響が出ます。(因みにですが、太陽光パネルはちょっとした影が入るだけでもかなり発電量が下がってしまいます。同じ悩みを持っていらっしゃる方は、どう対策していますか?)業者に草刈りを頼むと数万円の出費です。アントレは、極力低コストで抑えるべく、大型のはさみと除草剤で対応しています。作業はいたって簡単で、大型のはさみで、まずは大型の雑草を切っていきます。ここでのポイントは小物は相手にしないことです。小物は除草剤に担当させます。几帳面にきれいにやりたいところですが、それをやると丸一日かかってしまいますので。肝心の除草剤ですが、コメリさんにはいろいろ商品があり、本当に悩んでしまいます。液体タイプと錠剤タイプがあるようです。(左が錠剤、右が液体タイプ)当然どちらとも、すごい効き目です!と書いてあります。アントレは悩みぬいた挙句、両方購入し、発電所毎に分けて散布することにしました。これによって、どちらの除草剤が効果が高いか、じきに確認できると思います。風上情報!こんにちは、アントレです!一昨日、無事に稼働した発電所ですが、昨日業者さんにお礼を兼ねて改めてお会いしてきました。地主さんは土地のプレミアム感に気が付いていないようで、「いらない土地だから早く持って行っちゃって!」みたいになっているようです。業者さんは不動産業者ではないのとコンプラ上もマージン乗っけて売るなどはできません。この情報をネットに載せちゃうと瞬間蒸発するところを、「お世話になっているアントレさんにまずはご是非検討いただければと思いまして!」って感じです。いやー、本当にありがとうございます!前向きに検討します!ただ、懸念点もいくつか。■既に太陽光で1億以上借り入れている&サラリーマンの与信枠を失っているアントレは、追加融資がムリ■隣接する土地は分割案件となり、同一事業者での売電はムリ■なので仮に融資が下りても、1区画でしか、やれないということで、1区画は自分でやって、残り2区画は転売という形で検討するしかなさそうです。いえ、都心近郊の32円案件で1区画700�uはありますので、面積的に50kw以上の過積載も十分可能!これはかなりプレミアムな土地で、500万近くで転売可能と踏んでいます。27円もプレミアがついてきているので、こちらは300万くらいでしょうか。100万で買った土地を整備して、取得価格は300万。仮にこれを全て転売すると、1300万になりますので、差額は1000万!いやー、持つべきものは友に加えて、信頼のおけるいい業者さんですね!以上、完全にアントレの捕らぬ狸の皮算用でした(笑)。本当にうまくいくかどうか、継続してブログでUPしていきたいと思います。新築区分マンション投資の醍醐味!おはようございます!アントレです!今回は新築区分マンションについて考察したいと思います。不動産投資において「新築区分マンションに手を出してはいけない!」といった言葉をよく耳にします。本当にそうでしょうか?アントレの答えは「ものによっては投資価値あり」です。アントレは過去に4つの区分マンションを買っています。2014年9月それぞれの今の残債と売却予想額(by住まいサーフィン売却査定)と想定収益は以下の通りです。�C4200万→6000万→1800万ということで、合計約1億円位の含み益状態です。上手く売れるかどうかわかりませんが、今であればほぼ市場価格なので、大丈夫でしょう。(今後どうなるかは、神のみぞ知るですが・・・)(2013年に5880万で買った低層マンション。渋谷と代官山にアクセス可能で芸能人も多くいます。今売ったら8000万は固い状況です)買った時期が良かったんだよね?と言われそうですが、どの時期にも価格の歪みがあるわけで、アンテナを張り巡らせてそれを見つけて実際に購入して収益を上げるというアクションはとても重要だと思っています。上記マンションは新築でしたが、同じ地域の他の新築や中古マンションに比べて、何故か価格が安かったのです。「新築区分マンションに手を出してはいけない!」と、多くの声が上がれば上がるほど、価格の歪みを誰よりも早く見つけるチャンスです!特に、ランドマーク的なマンションや最上階もしくは逆に最安値の部屋がおすすめです。最上階は、最上階マニア?のような人がどの時代にもいらっしゃいますので資産価値が下がりにくいです。最安値も、そのマンションの贅沢な共有施設を最上階の方と同様に使用できることになりますので、お得感があり、資産価値が下がらない傾向にあるようです。「新築に手を出してはいけない」といっている業者さんは、いわゆる大手デベロッパーが関与している新築大型物件に絡むことができません。ゆえに、中古物件を何としても自分が仲介したい初心者を目の前にして、「手を出してはいけない!」となってしまうわけです。逆に小規模の新築自社物件を持っている業者は自社物件を何としても自分が仲介したい初心者を目の前にして、「節税にもなりますし、新築はお勧めです!」となってしまうわけです。アントレ的にはどちらも完全NGです。自分の都合優先で、目の前の皆さんを「お金」とみてしまっている業者はたくさんいます。経済合理性を考えると当然なんですけどね。言うと、新築区分マンション投資の最大の醍醐味は、大手デベロッパーが値付けを間違えた物件、これに尽きます!上記の変な業者は関われませんし、まさに皆さんの目利きが問われるわけです。新築であれ、中古であれ、鉄筋であれ木造であれ、不動産であれ、太陽光であれ、しっかり勉強して情報収集していい物件を確実に買っていくことがポイントになりますね。年金の相談に行ってきた!こんにちは!アントレです!今日は増上寺の横にある、港区立芝公園にやってきました!とてもいい天気で気持ちがいいですね。この公園に来たかというと、港区役所に行ったからです。港区役所に行ったかというと、国民年金の相談です!今までは会社が払ってくれていたので、あまり意識していませんでしたが、サラリーマンを卒業すると、年金を自分で払う必要があります。アントレは3末で卒業したので4月分からは自分で納付です。気になる納付金額は、、、ズバリ16260円/月となります(ちなみにこの納付額は自営業の方は一律同額となります。みなさんもサラリーマンを卒業すると、この額を納付要です!)。アントレは配偶者がいるので、倍額の32520円/月となります。いうことは、年間約40万になりますね。加えて奥さんのも同じ分だけあります。)さて、アントレは市役所で具体的に何を相談したかというと、ズバリ、保険料納付の免除!です。これは、収入や扶養家族の人数等、一定の要件を満たせば、保険料の納付が免除もしくは減額になる制度で、たまたまネットで調べていたら出てきたので、慌てて相談に行ったのが、今日でした。相談した結果は、、、、28年4月〜6月→全額免除、7月〜3月→3/4免除という、予想以上の勝利でした!相談に行かなければ、年間40万払っていたところ、相談に行った結果、73170円になりました。これは別に不正をしているわけではなく、アントレは収入は多いのですが、不動産の経費や減価償却が半端なく計上されていて、そして何よりでかいのが、太陽光発電の一括償却で、所得はほぼゼロに近い状態です。これに3人の子供もいるということで、このような結果となりました。前出の札束は、担当者さんから「今すぐ破棄いただいて、結構ですよ〜、奥様分も♪」と、ありがたいお言葉をいただきました(担当者は結構ノリの良い女性です)。不動産と太陽光、恐るべしです。太陽光のグリーン投資減税はやばいですね。うまくやれば所得税ゼロ、住民税ゼロ、年金ゼロにもっていけます。ちなみにこの納付免除ですが、将来もらえる保険料が多少、少なくなってしまいます。65歳になったときにもらえる年金が恐らく数千円少なくなってしまいます(ま、そもそも制度が破たんする可能性もありますし、ノープロブレムってところです)。ちなむと、免除期間は未納扱いにならず、しっかり納付期間としてカウントされるのと、免除期間でも国が半分出してくれているとのことでした。親方日の丸です!さらにいうと、年金は300か月(25年)の納付期間があれば受給資格が生まれるとのことです。299か月だと、1円ももらえません。逆に300か月を超えると、納付額に応じて受給年金額が増えていくことになるそうです(ごくわずかですが)。年金額は毎年見直され、値上がりしていく見込みだそうで、一度納付してしまうと、免除要件を満たしていても、返納は絶対にできないとのことでした。免除要件に該当するかは、窓口に問い合わせないと教えてくれないとのことです。知らずに払っちゃったら取り返しがつきません。親方もそこまで融通は利きません(笑)。今回はタマタマ情報をキャッチしたアントレですが、知らず知らずで払い済み、払い中の方も多いのでは???日本の年金制度、皆さんはどう思われます?アントレは、極力免除要件を満たしつつ、きっちり300か月で納付をストップして、65歳でささやかな年金をもらう(年金なんかあてにせず、不労所得を積み上げて、海外移住する)のが一番クレバーかな、と思ってしまいました(笑)。今日は暇だったので、役所の担当者さんに年金について根掘り葉掘り聞いちゃいました。」で見積もりをしてくれた業者さんが、説明のために家に来てくれました。やったーこれでセルフバック報酬15000円獲得だ!と心の中で叫びながら、見積もり結果をしっかりと確認させたいただきました。中で密かに話題になっている、過積載。その名の通り、パネルを少し?多めに設置するという意味です。具体的に言うと、太陽光発電所は経産省から設備としての認定を受けて、その際にどういったパネルやパワコンを設置するのか、メーカーや容量、型式など、事前に申請する必要があります。申請通り工事をしないと、認定取り消しになるわけで、全国の発電所はその認定された内容に則り設置されています。この設備を何キロワットで発電するの?といった項目は低圧では50kw以下となるのですが、どういう設備で50kw以下の発電をするつもりなの?と聞かれることとなります。その際にポイントとなるのがパネルとパワコンの容量となります。わかりやすいのがパネル容量=パワコン容量=50kwなのですが、両製品とも規格はそれぞれですので、完全一致することはありません。そこでルール上は「パネルかパワコンの小さい容量の方が50kwを超えないこと」となっています。物件は、パネルが50Kw、パワコンが44Kwとかになっているわけです。最近登場し始めた低圧物件では、パネルが80Kw、パワコンが49.5kw等、パネル側の容量をパワコンに入力できる最大限にすることで、パワコンをフル稼働させ、トータルの売電金額を底上げする物件が存在してきています(逆にパネル容量<パワコン容量の物件は、アホということになります)。これも下がり続けている売電単価への対策として出始めてきている感じです。新規の物件については、そういうのが増えてくるのは当然のこととして、今回業者さんと話をしたのは、既に稼働中の物件に後から増設は可能か?というテーマでした。