Airbnbの気付き今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした(苦笑)。リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。その後が続きません・・・。今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。リスティング開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層(大人数のグループ客や大家族)でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中(※)なのにヒットしないのです。リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。無法地帯が広がっていました・・・う~ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。やり過ぎな施設が多すぎるのです。確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。ある程度は規制がある方が良いのかもしれません。あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです(笑)。ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日~数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。半年~1年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く(無く)競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと思います。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に新規参入するのは旨味が少ないのではないかと思います。簡易宿泊所あれこれ現在、私は不動産賃貸業から民泊を経て、旅館業への進出を目論んでいます。このため毎日のように旅館業界の関係者と会話しています。人と会うことが億劫になってきました(笑)。いろいろな人とミーティングを繰り返しているのですが、明らかに私と彼らとの視点が違うことに気付きました。彼らの大部分は旅館業もしくは起業家のため、知識や考え方のベースが旅館業界です。私の知識はAirbnbなどの民泊がベースなので、隣接分野の知識は非常に役に立ちます。彼らとの会話の中で、下記のような気付きを得ることができました。日本人の宿泊客はできるだけ避けたい旅館業の方が民泊よりも単価が高い旅館業の方が民泊よりも認知度(集客力)が高い1に関してですが、日本人は週末の土曜日に1泊だけ予約するケースが多いため、日本人の予約を取ると週末を絡めた外国人の長期滞在が邪魔されるからだそうです。近年、日本人の購買能力が落ちて相対的に貧しくなっています。この影響がモロに出ているのが旅館業界のようです。このため、当初は日本人もターゲットにする予定でしたが、外国人メインに変更しました。外国人がターゲットの場合には、Booking.comやExpediaなどのOTAが主戦場になります。当初は楽天トラベルも候補でしたが、日本人客を避けるために出稿を見合わせることにしました。23は民泊では達成できない大海が広がっています。旅館業界の方は民泊に警戒心や敵対心を抱きつつも、規制の緩さや新たな需要の獲得などに興味を抱いているようです。民泊と旅館業の辺縁領域では、民泊の「規制の緩さと新しい需要」+旅館業の「単価の高さ」に金脈が眠っています。この領域への参入者は少ないのでブルーオーシャンが広がっています。早く、開業したい気持ちでいっぱいですが、先日思わぬところで足元をすくわれてしまいました。なんと、消防設備申請が「共同住宅仕様」で提出されていたのです。原因は、消防設備士が「簡易宿泊所=ゲストハウス」を「共同住宅=シェアハウス」と勘違いしたためです・・・。消防設備の許可証が無ければ保健所への申請ができません。心が折れそうになりましたが、ぐっと堪えました(笑)。自分にとって初めての分野を開拓するときにはトラブルが付き物です。余裕のある時にこそ攻めの姿勢を!昨年秋ごろから、スルガスキームに嵌め込まれて破綻したもしくは破綻予備軍が増えているそうです。これらの人は2015年春ごろ(つまり今から1年前)に物件を購入していることが特徴です。机上の知識だけで高額な不動産投資を開始することは危険です。不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資用不動産の市場が非常に高騰しているからです。投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。これは不動産にかぎらず、投資全般に言えることです。不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。ノンバンクでしか融資が下りない融資金利が3%超いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。「自分は特別な人間だから」とは思わないことです。私も常に自分を律することを心掛けています。融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」という図式です。利回りは関係ありません。仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。このあたりは、高属性の人が陥りやすい落とし穴です。高属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。いう逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。土地)のみを手元に残す戦略を採っています。収益物件が高騰している現在は、絶好の物件ポートフォリオ入替えチャンスです。ゼロから始めると最初はどうしても利回り重視の物件選択となります。郊外立地の収益物件には将来性がありません。現在の成功に安心して胡坐をかくのではなく、郊外立地の収益物件の土台が腐りつつある現状を客観的に観察する必要があります。大田区の民泊解禁を検証2016年1月29日に東京都大田区は、全国で初めて民泊を解禁しました。1月27日に消費者生活センターで、規則とガイドラインの説明会が行われました。今回はその内容を検証したいと思います。民泊は国家戦略特区の特例を利用して行います。使用する建物などを同区に申請すると、書類審査や施設検査などを経て、問題がなければ約2週間で民泊事業者として認定されます。加えて、近隣住民への説明やその内容を詳細に書面化することも求められます。転貸で行う場合には、オーナーからの転貸許可証と所有者であることを証明する書類を発行してもらわなければなりません。転貸は、かなりハードルが上ったという印象です。テロ対策のため顔写真など滞在者の詳細なデータは3年間保存し、宿泊中の施設の利用状況も把握しなければなりません。ホテルや旅館でさえ行っていない「顔写真の保管」をすることの意義が不明です。極めつけは、6泊以上の縛りがあることです。6泊で契約して途中でキャンセルすることは可能なようですが、契約期間中は他のお客さんの予約を入れることは不可だそうです。これは収益的にかなり苦しいです。以上のことから大田区の民泊解禁の問題点は、下記のごとくだと感じました。正直な印象は「大田区内で民泊事業を行うことはかなり厳しくなった」です。私が大田区内でAirbnbを展開しているのなら、まず撤退すると思います。規制がきつく収益性が合わないからです。今回の「規制強化」は世界的に急拡大しているシェアリングビジネスの流れから日本が取り残される原因となりそうです。新しいビジネスチャンスが、官の規制のために潰されようとしているのかもしれません。個人的にはちょっと残念ですが、今回の一連の顛末から新しいビジネスアイデアに遭遇したら、まず実践することが大事だと思いました。日本電産の永守社長をご存知でしょうか?日本電産は、連結売上高1兆円・時価総額2兆8000億円超・世界で12万人以上の従業員を抱える電子部品帝国です。その巨大企業を創業した永守社長は、自身が保有している自社株の時価総額だけで2400億円を超える国内10位の富豪です。猛烈な仕事ぶりや独特の経営哲学が異色を放っています。実際の永守社長も非常にワンマンで近くにいると鬱陶しい人ですが、天才経営者であることは間違いありません。2000年以降に海外企業を含めた40以上のM&Aを全て成功させた手腕は圧倒的です。永守社長は再建型M&Aを得意としています。永守社長に関する著書や講演から分析するかぎりでは、再建型M&Aを成功させるポイントは下記の2つのようです。日本電産に勝る「キャッシュになる技術力」を持っている儲かっていない原因が「マネジメントの問題」であるまず1ですが、技術もしくはウリとなる経営資源を持っている企業であることが再建型M&Aの最低条件です。この条件を持っていない企業に対してM&Aを仕掛けても100%成功しません。次に2ですが、M&Aで巨額資金を投下する際には、同時に多額の借り入れや株式発行などの資金調達を必要とします。このため、借り入れの返済や金利・配当負担が大きくなります。資金調達コストが大きいので、結果を出すことが急務となるのです。マネジメントを改善することで収益性を劇的に改善できる案件があれば、素早く確実に結果を出すことができます。「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」を対象することが、再建型M&Aの必勝パターンなのです。このような話をしているかと言うと、不動産投資と再建型M&Aは非常に似ているからです。永守社長の再建型M&Aの必勝パターンは不動産投資に応用できるのです。「素晴らしい技術やノウハウを持っているにも関わらず、当たり前のことを徹底できていない会社」は、不動産でいうと「立地が良いのに管理がダメな物件」です。好立地の収益物件に関しては、流動性が高いので著しく市場価格を逸脱した低価格で購入することは難しいです。残念ながら現在は収益不動産市場はバブル的な様相を呈しています。収益物件に該当しない物件は、好立地物件であっても実需のローカルマーケットに連動しているので、収益不動産市場ほどには価格は高騰していません。このような好立地の実需物件を(収益物件に比べて)安価に購入して再生することができれば、再建型M&A同様に高い確率で不動産投資を成功させることが可能となります。このような投資戦略を可能とするには、下記の能力を磨くことが重要だと思います。ノウハウ私が1棟マンション投資から好立地の築古木造戸建投資にシフトするのは、相続対策だけではなく現時点の不動産投資として最も成功率が高いと考えているからです。不動産市況が劇的に悪化すれば、1棟マンション投資を再開するつもりです。困ったら周囲の意見を聞いてみる!先日購入したゲストハウス用物件の改装で悩んでいます。当初はフルに改装してカッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいましたが、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。今回は物件を現金購入しているので、改装費もニコニコ現金払いを考えています。これだけの改装費は想定外だったので、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予算と見積もり価格の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。中途半端に見積もりの内容を削ったりしても、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。絶対に必要な改装は簡易宿泊所の許可を取得するために必要な改装です。具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。定員を10名に増やすためにはトイレや洗面所を増設する必要があります。実際にはそれだけの大人数のニーズはさほど無さそうであり、コストパフォーマンスが低いので増設は諦めました。外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、OTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付いたため、外観の改装は必要最小限とすることにしました。フルに改装したカッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。自分だけで考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となりました。これは周囲の方とさまざまなディスカッションを重ねた成果です。私は、困ったら周囲の意見を聞いてみます。相談相手はその分野に知見の深い方を選びます。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。不動産投資に前のめりは危険!日経新聞に興味深い記事がありました。首都圏の分譲マンション価格がバブル期並みに上昇し、地価の上昇も全国に広がりつつあります。一方で、分譲マンション価格の高騰に逆らうように都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、マンション賃料が極端に下落している地域があります。相模原市では単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまいました。キャンパスの移転です。青学大の学生をターゲットにしたマンション建設が活発であったため、大学が移転したことで極端な供給過多となったのです。同様のことは千葉県松戸市や東京都八王子市や日野市でも発生しています。値下がりが顕著なのは駅から徒歩15分以上で築年数の古いワンルームマンションだそうです。単身向けのマンションを造り続けた結果、2010年ころから部屋が余り始めて値下げ競争が広がったとのことです。賃貸需要が伸びないにも関わらず、全国的にマンション建設は増加傾向にあります。これは2015年から相続税が引き上げられたためで、賃貸マンションの需給関係は全く無視されています。不動産に関しては需給関係が一度崩れると、その負の影響が何十年単位で継続します。需給関係の崩れは郊外から発生しますが、やがて都心にまで波及してきます。少なくとも現在の相続税制が続く限りは、マンション建築の勢いが止まることはないでしょう。このように不動産賃貸業では負の連鎖が将来的に持続することになります。移民を認める等の大胆な政策変更が無い限り、不動産賃貸業の負の連鎖を止めることはできません。このような状況を考慮すると、不動産賃貸業は「終わりつつある業界」と言わざるを得ません。少なくとも郊外では超長期投資が成り立つ可能性は低いので、不動産経営を行うのであれば、できるだけ都心の物件で実践するべきだと思います。少なくとも現在の状況で郊外の物件購入は非常にリスキーです。ポートフォリオの分散のために不動産投資から完全に撤退することはありませんが、私は不動産の割合を引き続きポートフォリオの半分以内に抑えていこうと思います。人脈って何でしょう?ビジネスを行う上で、人脈は非常に重要です。その一方で、名刺交換しただけの人は「人脈」ではないですし、名刺交換だけで終わった場合には何の意味もありません。人生を好転させる原動力となりうる「人脈」とは一体何なのでしょうか?まず、人脈とは自分が誰を知っているということではありません。名前と顔を知っているだけで恩恵を受けることはありません。人間関係に経済的な観念を持ち込むことは倫理観に反することと思われがちです。ビジネス上で何らかの利益を得る場合にも、最初から最後まで与えられるばかりの人間関係は存在しないと思います。人脈はギブアンドテイクです。相手から恩恵を受けようと思えば、こちらも「特別な何か」を相手に与えることが必要です。言い換えると、相手の役に立つことで相手からも何らかのメリットを享受できます。この観点から、人生を好転させる可能性のある人脈を築くためには、自分の魅力や価値を高めて相手に自分と関わることにメリットを感じてもらう必要があります。単なる顔見知りだからと言って自分が困ったときに助けてくれると考えているようでは、相手にとって非常に迷惑な話です。多くの場合、「友情」ではなく「経済的メリット」が重要な要素となっているのです。社会を上手く渡っていくためには良質な人脈は必須ですが、このためにはまず自分と関わることで相手にメリットがあると感じてもらうことを考えるべきです。相手にメリットを感じてもらうためには、相手にできないことを穴埋めすることが重要です。誰でもできるが面倒な仕事をするだけでは、単なる下請け屋さんに成り下がってしまいます。自分しかできない特技やアドバイスを相手に提供することができれば、相手が感じる経済的メリットは計り知れません。この場合、お互いギブアンドテイクの状態に成りやすいので人脈が威力を発揮します。異業種交流などに積極的に参加して「人脈」を広げようとする方が多いですが、私の経験上ではお互い自分には無い能力を持つ者同士が助け合う方がビジネスにおいて結果を出し易いです。「自分は他の人に何を提供できるのか?」を常に考え続けることは、自分の成功のためにも是非実践していきたい習慣だと思います。以下に私の例をご紹介します。例に漏れず私も「人脈」に助けられています。私が相手にメリットを提供できるプロレベルの能力は下記の3つです。「不動産経営者」だけの方は世の中にごまんと居ますが、3つの異なる分野のそれぞれで裕福レベルの収入を稼ぎ出している人はあまり居ないと思います。1の世界では2や3のプロレベルの方は稀です。同業者であることから無条件に絶大な信頼を得ることが可能です。逆に2や3の世界で1の世界に関して全幅の信頼で相談できるツテを持つ方は稀です。このようにそれぞれの世界でプロレベルの方はたくさんいますが、複数の領域でプロレベルのパフォーマンスを発揮できる人は極めて希少な存在になります。自分で言うのも何ですが、この希少性のおかげで困ったときにはその分野のトップレベルの方が私に手を差し伸べてくれることが最大の強みなのかなと思っています。先日、私のメンターのひとりの方の物件見学会がありました。私は所要で出席できなかったのですが、非常に興味深いことをおっしゃられていたようなのでご紹介します。不動産は「立地」と言いますが、利便性や収益性に加えて土地のブランド価値という観点からも所有物件を評価する必要があります。同じ物件であってもブランド価値の高い立地では高い賃料が出ます。都心の3Aエリアのように投資マネーが潤沢に入っているエリアでは難しいですが、それ以外のエリアでは1棟マンションなどの収益物件ではない普通の住居系物件はマーケットプライスの範囲内です。好立地の収益物件に関しては相当価格が高騰しているため、投資の安全性を考慮すると積極的に購入していくことは難しいです。実需の物件は収益物件ほどには価格は高騰していません。この方は土地を現金で購入して、建物の改装費用のみ銀行融資を受けています。中途半端な改装ではなく、躯体そのものに手を入れるほどの徹底的な改装で物件価値と競争力を劇的に向上させます。土地は永久所有目的で取得し、建物からのCFのみで収益性を追求します。融資は建物だけなので担保評価が十分取れるため、銀行融資を受けるのも容易だそうです。バブル期に日本生命がとった戦略に似ているそうです。土地を購入するための原資は、サラリーマンとしての給与収入や金融資産投資です。アベノミクスによる株式の含み益を実現化して、現物の土地に変えたそうです。このあたりは、株式を永久保有する私とは戦略が異なりますが、大いに参考になる考え方だと思いました。坪はこのエリアの相場並みですが、下記の希少性のため購入を決断しました。今回はハナの差ですが2番手だったので、「融資特約無し」の現金決済を武器にして逆転購入に成功しました。築不詳(終戦直後?)なのですが、実際には20年前に大改修を行っているため建物自体は良好な状態です。当時の工事が「新築」ではなく「修繕」であることがポイントです。基礎と柱の一部のみを残しているため、実際には「新築」と同様なのですが役所的には「築古」なのです。所得税法的には資本的支出になる可能性が高いですが、個人使用の自宅なので経費計上しているわけではありません。最大のメリットは固定資産税が安いことです。あるため固定資産税が異様に安いのです。物件の収益性から考えるとほぼタダみたいな金額です。おいて私が好んで行う手法なのですが、地価の高いエリアにおいては、意外と昔からメジャー(?)な手法なのかしれません。解体してビルを建築した方が収益の絶対値は上ですが、実際の手残り金額は、建物を残してランニングコストを極小化しつつ、ゲストハウス等で運用した方が収益性が高いと判断しました。このため、旅館業法の簡易宿泊所の許可を取得するつもりです。Airbnbでインバウンドビジネスの面白さに目覚めたのですが、今回は本格的にゲストハウス事業に進出しようと思います。簡易宿泊所の許可取得には100万円程度の費用がかかりますが、収入源の多角化のためにも是非実現したいと思います。運営は代行業者に依頼するので自動運転の予定です。猫飼育OKの特約事項例2015.11.16の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事が掲載されていました。「賃貸市場に猫ブーム到来」です。猫が帰る物件は需要に対して供給がまだまだ少ないです。今回は猫共生物件の実態についての取材でした。物件オーナーの視点では、猫可物件にすると下記のようなことが発生することから、できれば避けたい方が多いと思います。ペット嫌いの入居者を逃がす恐れ臭い、汚れ対策に保守の負担が高まる建物の清掃管理の仕事が増える原状回復時に課題を残す猫を飼っていた入居者が退去した後の部屋を原状回復するにはかなりの費用がかかることが多いです。費用をかけても臭いを除去できないことまであります。このため競争力のある物件においては猫を許可する理由が見当たりません。必然的に競争が激しく客付けに苦労している物件のオーナーが、猫許可にするか否かを検討することになります。私も過去に所有していた物件では猫を許可にしている物件がありました。一度空室になるとさまざまな空室対策のテクニックを駆使しても客付けに苦労する物件だったので、やむを得ず猫を許可したのです。退去後の部屋の状況は酷いもので、自分の物件が負のスパイラルに入っていることを痛切に感じ取りました。2013年以降は資産の浄化を進めたため、幸い現在ではペット可の物件は皆無です。高利回り物件購入で資産規模を拡大していくステージは卒業しているので猫物件は自分には関係無いと思っていました。今回の記事を拝読すると、猫可でも収益性を確保できそうなヒントがありました。飼育している猫が原因のトラブルは、飼い主である賃借人が損害賠償に応じる勧告や指示に従わない場合は飼育を禁止にし、悪質と判断した場合は契約を解除して損害賠償を請求することがある上記のような特約事項にするとトラブル発生をある程度抑えることが可能とのことでした。猫を飼っている方は猫可物件が少ないことを理解しているため、これだけの条件であっても飲む可能性が高いと思います。入居以来コツコツと25万円を貯めて、昨日に晴れて猫飼育の申し込みをされたとのことでした。これなら仕方ありません。猫と一緒に暮らしてくれることを期待したいと思います。バブルもそろそろ終了?2015.11.5に、無許可で中国人観光客向けの「民泊」を営んだとして、京都府警は旅館業法違反(無許可営業)の疑いで旅行会社顧問と旅館業者役員を近く書類送検する方針を固めたというニュースがありました。旺盛なインバウンド需要の追い風を受けて、全国的にAirbnbのホストになる人が激増しています。法的にはグレーゾーンなのですが、今回の案件は派手さが目立ったため摘発されたようです。中心部はまだまだ需給関係がタイトですが、郊外では収益性を確保できなくなってきています。この事件は遠い街の出来事と高をくくっていましたが、このニュースのために融資内諾していた決済間際のゲストハウス物件が、融資不可になった(!)との連絡がありました。モロに影響受けてます(笑)。今回は2番手からの逆転物件だったので、敢えて融資特約無しの契約です。したがって、手付流しを避けるには現金決済しかないのですが、決済間際での銀行のちゃぶ台返しは勘弁して欲しいですね。最悪のケースでは現金決済の心積もりで購入交渉を進めていたので手付け流しはあり得ませんが、このような形での融資不可は初めての経験(銀行融資不可自体が初めて)だったので少し驚いています。今回の書類送検の影響がいつまで続くか分かりませんが、遠い街の事件にも関わらず銀行融資に影響が出始めているため、ひとつのターニングポイントとなる可能性もあります。私の方針としては、今回に新規購入する物件は旅館業法に則って簡易宿泊所の許可を取得する予定です。簡易宿泊所の許可取得により、AirbnbだけではなくExpedia等のOTAにも集客チャンネルが開けます。民泊に対する規制が強化されると、雨後の筍のように増加した民泊マンションが淘汰されて、旅館業法の許可がある物件の収益力がアップします。このため、今回の事件は私にとって悪い話ではありません。何よりも宿泊施設運営という自分にとっての未知の領域に踏み込むワクワク感が堪りません(笑)。早く物件の決済を終えて、旅館業法の許可を取得したいと思います。区分マンションは自然の摂理に反す?先日、所有している区分マンションのひとつの管理組合からポンプ工事の請求書が届きました。何でも、突然断水したそうで原因は揚水ポンプの経年劣化で、ポンプは2台ともダメになっていたようです。このポンプ交換の工事費用が180万円かかったらしく、その費用支払いの承諾書へのサインを求められたのです。修繕積立金が800万円ほどしかないのに、今回の修繕で一気に1/4が蒸発してしまいました。築30年のマンションで設備の老朽化は仕方無いとはいえ、先行きが思いやられます。このマンションは私にとっては投資用に購入したのですが、ほとんどの方は終の棲家として購入されています。大規模修繕もままならない状況で、このままいくと将来的にスラム化は避けられないと判断しています。全て自分が所有している1棟マンションなら対策の立てようもありますが区分では如何ともし難いです。マンションはもともと狭い土地に無理をして人間の居住空間を造っています。これは自然の摂理に反する行為なので、設備を維持するためには戸建以上に資金と労力が必要です。マンションは物理的に自然の摂理に反する構造物ですが、それに輪をかけて区分所有という形態は古来からある所有権という概念からも逸脱しています。このように区分マンションという存在は、二重に自然の摂理に反した存在なので、同条件の戸建と比較して資産価値を長期に渡って保つことは難しいです。それにも関わらず都心部では不動産=区分所有マンションという構図が出来上がっています。いうタイトルでも、ほとんどは区分マンションをベースにした検証に過ぎません。このような状況下では、区分マンションは価値があると思い込んでしまいます。これはまさに「皆で渡れば怖くない」方式の考え方で、区分マンションは価値があるという共同幻想の上に成立っているのです。区分マンションを所有している方には気分の悪い話だと思いますが、都心の超一等地の区分マンションを除いて区分マンションに資産価値があるとは決して思ってはいけないと思います。区分マンションに対する基本的な考え方は「ババ抜き」だと思います。利用価値が無くなったり収益を確保できそうなら、早々に売却して区分所有マンションを持ち続けるリスクを回避するべきだと思っています。心の健康も大事!先日、某勉強会で心の健康についての講演を拝聴しました。model)というコミュニケーションツール・プログラムのインストラクターでした。PCM自体は「ふ~ん」という感じでしたが、講演のつかみの部分で約10億円を所有する90歳の資産家が、たったひとつ空室ができただけで空室をとても気にして夜も眠れないという例え話が興味深かったです。これは架空の話なのでしょうが、ニュアンスとしては理解できる状況です。私もどちらかと言えば心配性なので、ひとつでも空室が出ると心配になって気持ちが落ち込みがちです。複数の物件を所有しているので、物理的に常に満室稼働させることは不可能です。理性では理解しているものの、気持ちの面でどうしても気になって仕方がないのです。不動産経営に限らず、投資全般に渡って同じような心理的傾向があります。この細かいことまで気になる性格が、私が躍進できた原動力のひとつだと思います。資産形成にゴールは無いので、どれだけ資産が増えても心理的には常にストレスに苛まれ続けることになります。実は、私は約18年前に掲げた目標を既に達成しています。いう状態なのですが、自分自身の気持ちとしては全くそうではありません。日々些細な(?)ストレスに晒されているのが現実です。ストレスに晒され続けると身体にも良くありません。精神的にも非常に損なことが多いので、ストレスに晒される状況を減らしていく必要があります。そのためには、やはり「気にし過ぎない」ことが大事だと思います。「心配事が現実化したときに、実際にどの程度の損失が生じるのか」を具体的に把握することが一方だと思います。このような習慣を身に着けることによって、心配事という「オバケ」の正体を掴むことが可能となります。意外と金銭的な損失は大きくないことが多いことに驚く方も多いのではないでしょうか。外貨を稼ぐのは生まれて初めて!Airbnbに本格参入して早数ヶ月ですが、Airbnbに連結している銀行口座には凄い勢いでゲストからの入金があります。私の場合、ほぼ100%外国人旅行者なので、この入金は外貨を獲得していることになります。社会に出てからかなり長い年月が経ちましたが、私のキャリアの中で外国からの収入を得ることは外貨預金や株式配当金を除くと、ほぼ初めての経験です。資源に乏しい日本は貿易立国です。外国で稼いで日本国内を潤すことが基本的な収益構造です。国際社会の激しい競争を勝ち抜いて外貨を獲得することは容易なことではありません。トヨタ自動車が日本人の尊敬と注目を集めるのも、彼らが外貨を獲得してくれるおかげで日本人が豊かな生活を送れるからです。外貨を稼げる能力のある存在は非常に希少なのです。オーナー、最近の公務員などの方が、社会的なステータスが高いです。日本全体のことを考えると、これらの人々が外貨を稼いでいるわけではありません。彼らはトヨタ等の一部の日本の至宝が稼いできた外貨でヌクヌクと生活しているという構図が成り立ちます。一部の外貨を稼ぐ能力のある会社が、残りの日本社会の構成員の全てを養っていると言えます。極論すると、有能な1%の会社が99%の普通の国民を養っているのです。「日本にトヨタがあって良かった!」と心の底から思います(※)。私のように国内でしか稼ぐ力の無い人間は、所詮トヨタなどの日本の至宝に養ってもらっているに過ぎないからです。そんなコンプレックスに苛まれている私ですが(笑)、最近はAirbnbでかなりの外貨を稼いでいます。本当は私が稼いでいるわけではなく、先人が築いてきた歴史や文化が稼いでいるのですが・・・しかし、形はどうであれ「外貨を稼いでいる」という事実は重要です。従来のAirbnbは近いうちに規制で潰される可能性が高いので、簡易宿泊所などで遵法性を担保しつつ外貨を稼ぐ手段を構築しようと思います。築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインのエリア内での立地はかなり希少なのですが、立地の希少さに比例して地価も高く収益性を確保しにくいことが難点です。今回は240万円/坪の物件価格に対して、路線価が120万円/坪しかありません。私のメインのエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。このため満額での銀行融資は難しく、かなりの現金を投入することが前提となります。レバレッジをかけてどんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアなのです。なく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。このように、何のバックグランドも無い者にとっては非常に戦い難いエリアなのですが、それにも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。不動産は立地が全てだと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。収益性は低いものの、安定経営を実践できるのです。不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションが大事ですが、もっと大局的に考えることも必要です。この対策として、私は下記の2点を心掛けています。流動性を高める潤沢な金融資産を保有する立地にこだわる換金が容易な規模の物件を多数所有するビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。潤沢な金融資産を所有することで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。2-2と2-3はイザという時に、換金しやすい物件を所有することを意味します。立地が良くても大規模過ぎる物件は、買い手の数が限られるので売却には不利となります。5億円の大型物件1棟よりも、1億円未満の規模の小さな物件5棟の方が不動産投資の安定性が増すと思います。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。オペレーションするなら好立地の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小振りな物件を多数所有する方が安全だと思うのです。資産形成で資格取得が危険なワケ不動産投資は株式投資と比較して、ハードルが高いと考えられています。扱う金額が大きいため、まず知識を仕入れることが重要です。公開市場ではないアナログな市場でお宝物件を探して、価格交渉を行いながら購入する必要があります。このため、なかなか不動産投資に踏み込めない方が多いのが現状です。結論的に言うと、不動産投資を行う上で宅地建物取引士の資格は全く役に立ちません。試験で出題される範囲の知識は知っておく必要がありますが、試験に合格するレベルの知識は全く不要です。私が宅地建物取引士の資格を持っている理由は不動産投資を実践するためではなく、知り合いの会社でどうしても宅地建物取引士の資格保有者が必要だったため頼み込まれたためです。通常、半年の勉強期間が必要なようですが、大学に合格したばかりで頭の働きが人生の最盛期に差し掛かっていた私は、実質1週間の勉強期間で合格しました。大学入試に比べて非常に簡単な試験だった印象です。いう意見もあるかもしれませんが、資格試験の勉強程度で実戦に役立つ知識を身に着けることは不可能だと思います。これは宅地建物取引士の試験に限らず、司法試験や医師国家試験などの最難関国家試験にも当てはまります。これらの最難関国家試験といえども所詮はペーパー試験に過ぎず、実戦では何の役にも立たないのです。それは、資格を取得することに熱中してしまい、肝心な部分の学習が疎かになるためです。これは宅地建物取引士だけではなく、ファイナンシャルプランナー(FP)や○○士などの各種民間資格全てに当てはまります。最近では「家元ビジネス」が全盛で、乗せられてしまいがちなので注意が必要です。学習する分には何の問題もありません。して目的が知識取得から資格取得に変化してしまいがちです。これは特に高学歴で認知能力に優れた人が陥りやすい罠です。認知能力が高いと資格取得が普通の人に比べて簡単にできてしまうので、資格コレクターで終わってしまいがちなのです。投資やビジネスで成功するには、認知能力もさることながら非認知能力の方が重要だと言われています。非認知能力を高めるには実戦の中で能力を鍛え上げるしか方法がありません。資格取得が目的ではなく、投資やビジネスでの成功が目的であることを再度思い出して日々の行動を最適化するべきではないかと、私は常々考えています。昨日の夕方に、懇意の不動産業者の方からメールが届きました。私がターゲットにしているエリアで350万円の廃屋が売りに出たとのことでした。今回の物件は電話でなくメールであるところがポイントです。それほど急ぎの案件ではない(=それほどお買い得ではない)ということです。こちらから電話で物件の概要をヒアリングしましたが、物件の状態はかなり悪いようです。25m2程度の平屋ですが、屋根を葺き替えてユニットバスを入れるとコストが200万円くらいかかりそうです。なると現状では諸経費込みで600万円ちかくになってしまい投資妙味がありません。これが200万円とはいわないまでも250万円ぐらいに価格交渉できればギリギリ合格ラインでしょうか?ただし、この場合でも物件単体の収益性はグロスで12-3%程度です。ネットなので、政令指定都市内の物件としてはそれほど悪い数字ではないのかもしれません。物調して買い付けを入れるか否かを判断しようと思います。それにしても、この業者さんの頭の中では「ボロ家・廃屋」=「私」という等式が成り立っているのは、我ながらちょっと苦笑です。この業者さんから紹介される物件は、このような物件が多いのです。今回の物件のように350万円程度のモノは仲介手数料をあまり取れないため、通常の不動産業者さんはあまりまともに取り合いません。そんな面倒な物件を嫌な顔せずに紹介してくれるので感謝です。自分の理想とする物件を取得するには、懇意の不動産業者さんの力が不可欠です。この業者さんに報いるためにも、取り合えず(低い価格ですが)買い付けは入れようと思います。火プチ・リノベが大流行?先日、某家主の会が主催の大規模修繕セミナーに参加してきました。私は所有物件のひとつで年内の大規模修繕施工を検討しています。この大規模修繕の勉強のための参加です。パネラーの皆様は、そこそこの規模の物件の大規模修繕だったようでかなり熱心に研究されていました。大規模修繕は利益を生まないため億劫な作業ですが、費用が大きいので沢山勉強する必要があります。セミナー後の懇親会に移動する際に、懇意の大家仲間にセミナー内容の感想をお伺いしました。講演内容自体は目新しいものは無かったで月並みな感想でしたが、少し気になる小話が出ました。何でも、都内ではデザイン事務所が引っ張りだこだそうです。デザイン事務所は大規模修繕の際に、外観のリノベーションを担当します。フロント・リノベーションを施すことで物件は劇的に見栄え良くなります。この手のデザイン事務所は1件あたりのデザイン料で稼ぐビジネスモデルなので、物件規模や大規模修繕の規模はあまり収益性には関係ありません。したがって、できるだけローコストで見栄え良くするリノベーションを希望する物件オーナーと利害相反はありません。都心の物件オーナーは物件売却を目的にプチ・リノベを行うそうです。フロントだけでもリノベーションすることで、物件の見栄えが劇的に改善されることを逆手に取って、物件を高値で売却する手法のひとつとしてデザイン会社を入れてプチ・リノベを施工しているのです。物件にできるだけローコストでお化粧を施して高値で売却するのですが、購入者側の立場からは気をつけないと本来の価値以上の価格で物件を購入することになってしまいます。不動産はあるていど「ババ抜き」の要素があります。立地に優れた物件以外を購入する際には、今一度その物件は本当にそれだけの価値があるのかを考え直した方が良いのかもしれませんね。軍用地投資もそろそろ宴の終わり?先日、沖縄大家の会の代表である下地さんとの懇親会がありました。沖縄大家の会には今年の4月に沖縄弾丸ツアーを決行した際に大変御世話になっています。今回は、下地さんが私のテリトリーの地域にお越しいただく機会があったので、地元の大家の会が下地さんの懇親会を計画したしだいです。半年ぶりにお会いしましたが、やはり非常に感じの良い方です。下地さんから、いろいろ沖縄の不動産事状をお伺いできましたが、その中でも特に軍用地価格の高騰ぶりが話題になりました。軍用地は形態状は不動産ですが、流動性が高く完全に金融商品となっています。軍用地は相続税評価が非常に低いため時価との乖離が激しいです。この特性を利用して、沖縄では鉄板の相続税対策になっています。基本的にはインカムゲインもあるので、長期保有する方が多いそうです。最近のあまりに激しい軍用地価格の高騰ぶりに、古くから軍用地を所有している投資家の中には軍用地を全て処分するケースが散見されるようになったそうです。その理由は、ここまで高騰すると「軍用地バブル」が崩壊するのも時間の問題だと感じたからだそうです。軍用地バブルが弾けた後に、もう一度軍用地投資に再参戦する作戦です。私もこの投資家の意見には賛成です。軍用地が日本国がバックについているとはいえ、資産価格が永久に上昇し続けることはありえません。「必ず」価格が暴落する時が来ます。基本的にどのような資産であっても安値を拾って高値で売却することが鉄則です。軍用地投資といえども例外ではありえません。いつバブルが崩壊するかは分かりませんが、購入するのは「今」ではなさそうです。不動産投資もトレンドの潮目か?2015.8.24号の全国賃貸住宅新聞に不動産投資家の近況を伝えるコーナーがありました。顔なじみの方もちらほら載っていたので興味深く拝読しました。不動産投資の内容もさることながら最も興味深かった点は、現時点でそれなりの規模の不動産投資家になっている方は、2010~2011年にかけて不動産投資を始めた方が多い点です。私のように2004年ごろから開始している方は少数派のようです。その理由を考察する上で、2008年のリーマンショックは外せないでしょう。ご存知のようにバブル崩壊後に不動産価格が最安値をつけたのは2003年ごろです。その後にミニバブルが発生して2006~2007年に不動産価格はひとつのピークを迎えました。2008年に発生したリーマンショックでミニバブルは脆くも崩壊します。物件価格は2003年ほどには安くなりませんでした。物件価格の絶対値としては2009~2012年の方が高めです。その後、2013年から自民党政権に代わって日本経済は息を吹き返します。その波にのって不動産価格も2006~2007年のミニバブル越えを果たしました。2009~2012年に割安に物件を購入した層が、2013年以降の不動産価格高騰期に物件を売却することで巨額のキャピタルゲインを得ました。今回の記事に載っていた方はこの時代の波に上手く乗ることができたのです。2003~2004年ではなく、2010~2012年なのでしょうか?それは銀行融資のハードルが2003~2004年に比べて、2010~2012年で大幅に下がったからです。物件価格は多少割高なものの、銀行融資の窓が開いたためにチャンスをモノにできたのです。このように、2000年代に入ってからも目まぐるしくチャンスの窓が開いては閉じています。現在進行形でチャンスの窓が開いている分野はありますが、不動産に関してはかなり微妙な状況だと思います。これは、百戦錬磨の不動産投資家といえども、昨今の物件価格上昇のあおりで物件の仕入れが一時期ほど上手くいっていないことからも読み取れます。米国のように超長期にわたって不動産相場が強気に推移する可能性も否定はできません。木タワマン節税も風前の灯?相続税増税の影響は不動産市場に大きな影響を与えます。私の近所でも相続税の負担を減らすために、利回り度外視の1棟新築マンション建設ラッシュが発生しています。いう価格でがどんどん売れています。売却後半年ほどすると表面利回り5%にも満たないであろう1棟新築マンションが建設されます。既存家主の私からすると、収益性度外視の1棟新築マンションは地域の相場を悪化させるので何とも迷惑な話です。相続税増税は既定路線なので、しばらくこの流れは続くと諦めています。1棟新築マンションとならんで人気の相続税対策は、おなじみのタワーマンション購入です。人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加えて相続税対策になる点です。不動産の相続税評価額は、更地>建物付き土地>賃貸物件の順なので、賃貸物件購入で大きな節税効果を期待できます。タワーマンションは戸当たりの土地持分が小さいため相続税評価額が大きく下がります。タワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額は更地の約2割まで下がることもあります。このため、タワーマンションを利用した相続税の節税対策は非常にメジャーになっています。速報税理7月11日号」が、タワーマンション節税について「評価方法がパブリック・コメントにかけられる模様」と報じました。タワーマンションを一網打尽にするような規制は現実的ではないという見方が業界では強いようですが、私はこの考え方は国税を甘くみているのではないかと思います。いずれにせよ、現在のようなタワーマンション節税対策が永久に効力を発揮し続けることは考えにくいです。両者の危うい均衡の上に成り立つ手法だからです。単年度決算の個人所得税や法人所得税と異なり、相続税対策は極めて長いスパンとなります。タワーマンション節税のように誰でも簡単に対処できる手法は、相続税対策においては逃げ切れないと思います。不動産業者が煽っている収益性の低い新築1棟マンション建設やタワーマンション購入などの相続税対策は、極めて危険なので近寄るべきではないと思います。先日、いつも御世話になっている某勉強会で「破綻セミナー」に参加してきました。講演は3部構成で、それぞれ異なるバックグランドの持ち主の方が講師をされました。破綻関係の知識は残念ながら(?)私も比較的造詣が深いので、概ね理解できる内容でした。私の場合は父親が戦っている姿を傍観していただけなので、主役であった講師の方とは根本的な深さが違います。破綻時の対応は3者3様で、どの手法が優れているのかは一概に言えません。その中で印象に残ったのは、「何としても生き残る!」という気概を各人がお持ちだったことでした。日本では巨額の債務を抱える人が悪人という概念が一般的ですが、実は債権者の貸し手責任の観点が抜け落ちています。本来なら連帯保証人を捕るのではなくノン・リコースローンを実行するのが筋だと思います。金融機関の審査能力が低いため、貸し手責任を連帯保証人に転嫁しているのです。愚痴を言っても始まらないのですが、本来的には債務不履行に際しても債権者と債務者は同格だと思います。このような観点から、仮に返済が滞ってしまった場合でも「自分の命と引き換えに」「家族やビジネスパートナーを犠牲にして」債権者に義理を果たすことはナンセンスだと思います。不平等なので、ある一線以上のことに関しては債権者に義理立てする必要は無いと思うのです。返済不能になったら、「早めに」「計画的に」対応を考えるべきです。過激な(?)ことを述べましたが、もちろん私は債権者への返済はきっちり守っていくつもりです。自分を信じて融資いただいている銀行を裏切ることは絶対にしたくないからです。戦争や大規模災害などの不可抗力によって債務不履行になった場合には、やはりまずは自分・家族・ビジネスパートナーを第一に考えて「絶対に生き残る!」という気概で対処しようと思います。月号の特集はサブリースに関するものでした。その中で興味深い記事があったのでご紹介させていただきます。買い上がりにやられた?!先日、私の漁場で希少な物件が売りに出ました。かなりの川上物件だったのですが、売主から直接の情報を流してもらった業者さんは2社でした。そのうちの1社のルートで私のところに情報が来ました。物件調査をするまでもなく即買いの立地だったので、坪250万円超の土地価格であったものの間髪入れずに買い付けを入れました。同時刻(30分差)に他ルートで買い付けが入りました。私の方が僅かに早かったので鼻の差で競り勝ちました。意気揚々と懇意の銀行の融資担当者に融資依頼を行いました。路線価と実勢価格の差が激しいので厳しい戦いですが何とかメドは立てています。半分ぐらいは物件を購入したつもりでいましたが、昨日に仲介業者の方から「買い上がり」が入ったとの連絡がありました。とっくに商談中になっているハズなのですが、お構いなく買い上がってくるそうです。本当なのか分かりませんが、複数件の買い上がりだそうです。確かに素人目に見ても極めて希少な立地の物件なので、買い付けが殺到することは容易に予想できます。売主が買い上がりに流れそうという連絡はやはりショックでした。物件の総額からすれば誤差範囲内の金額ではあるものの、少し冷静になって考えてみました。仲介業者は懇意の方なので、いまさら私を騙そううとする理由はありません。したがって、本当に売主が一番手の私を無視して買い上がりを優先しようとしているようです。仲介業者さんは日本を代表する不動産会社のひとつです。今後のつきあいも含めて売主に説得工作してくれていますが、かなり旗色は悪そうです。普通に考えたらこちらも買い上がってガチンコ勝負する方が多いと思います。株式投資家でもある私の経験上では、長期的にみると買い上がった局面で最終的な利益を上げることができた場面はかなり少なかったです。このため、今回は買い上がることは止めにしました。仲介業者さんの説得が効いて購入できればラッキーと思うようにします。市場が熱い時に無理して購入するとロクなことが無いと思うからです。時代で変わる経営者のスタイル2015.8.3の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。全賃オーナーの亀岡大郎氏と全賃新聞に頻回に広告を発注している会社社長との対談記事である「亀岡大郎のトップ対談」です。亀岡大郎氏は大正15年生まれで、戦後日本の経済界を記者として生き抜いてきた方です。大企業の社長に取材したことを誇りにしているようです。「亀岡大郎のトップ対談」では、毎回のように亀岡大郎氏がいかにすごい経営者と懇意であったのかを自慢する場面があって、年甲斐の無いヒトだなぁと思いながらも微笑ましいです(笑)。そんなおちゃめな亀岡大郎氏ですが、今回は珍しく良いことをおっしゃられていたのでご紹介します。経営者に求められるスタイルは時代とともに変わるとのことです。昭和30年ごろは労働争議の時代だったので腕っ節が強くないと経営者は務まりませんでした。昭和40年ごろは世界のマーケットの要請に応じる設備投資のための借金名人が経営者の鏡だったそうです。昭和50年になるとトップセールスで世界中に商品を売りまくるセールスの達人が経営者になりました。バブル後は大型M&Aを成功させる権謀術数に長けた策略家が花形でした。今の時代では財務などの専門知識に長けた経営の実務家が求められているとのことです。このように俯瞰すると、時代によって求められる経営者のスタイルはまるっきり異なることが分かります。不動産でソーシャル・レンディング?2015.7.20号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「ネット上で不動産小口投資サービス」です。事業テナント用の土地活用を行うロジコムの子会社LCレンディングの記事です。LENDING」を開始したそうです。ソーシャルレンディングとは、ネット上でお金を借りたい人と、貸したい人を結びつけるクラウドファンディングです。米国株投資を行っている方にはニューヨーク証券取引所に上場したレンディング・クラブ(ティッカーシンボル:LC)でおなじみのサービスで、金融の世界では革命的なビジネスモデルと言われています。ソーシャルレンディングは、お金を貸したい人とお金を借りたい人をウェブ上で直接結びつけるP2P(ピア・ツー・ピア)レンディングが代表的です。LENDING)で結びつける仕組みです。確かにソーシャルレンディングではありますが、これっていわゆる不動産私募ファンドではないのでしょうか(笑)。「ソーシャルレンディング」という呼称を使用しているところが商売上手だと思います。ソーシャルレンディングは(米国株の)株式投資家にとって常識的な知識ですが、日本の不動産投資家のほとんどは知らない呼称だと思います。記事を誤解しているだけかもしれません。Samui)に来ています。タイのマレー半島東側にあるサムイ島は数少ない乾季のビーチリゾートです。今回は、3ベッドルーム+ダイニングキッチン+プライベートプール付きのビラに9日間滞在予定です。本日は4日目ですが、頭がちょっとバカになってきています(笑)。先日の楽待の不動産投資新聞で興味深い記事がありました。某大家さんが融資交渉先のメガバンク支店長から聞いたという「メガバンク支店長の教え」です。詳細はリンク先を精読していただきたいと思いますが、私の感想を述べてみたいと思います。このメガバンク支店長は下記のようなアドバイスをしたとのことです。フローを厚くすること相続は3代先まで考えて対策しなさい1に関して、不動産で成功している人はどんどん繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くしているとのことですが、私は全く逆の意見です。本当に資金が必要な局面では銀行はアテになりません。2003~2004年や2008~2009年の経済危機の際には、キャッシュフローの厚さよりも自己資金をどれだけ所有しているかが優良物件を獲得できるか否かの分かれ目でした。資金の有効利用の観点からは、資金をベタ済みしておくよりも繰り上げ返済してキャッシュフローを厚くする方が推奨されると思います。経済状況が厳しくなると現金が強さを発揮します。今後も経済危機が発生する度に、現金の強さが再確認できると思います。このため、現在のような状況下では浪費を戒めて、キャッシュを積み上げることに専念するべきだと思います。銀行の立場からも繰上げ返済するよりも、自己資金を積み上げる方が望ましい状況です。このメガバンクの支店長の真意は分かりませんが、少なくともポジショントークで無いことは確かだと思います。資産所有法人の株価評価がマイナスになっている場合が多いです。このように自社株評価がマイナスであるうちに、株を子供や孫に譲渡することで、3代先まで考えた相続対策を行うことは合目的です。この点は完全にメガバンク支店長に同意します。何事も最初の枠組みで、その後の成長性が決まります。枠組み作りは税制を熟慮しながら慎重に構想を練り、実行に移すときにはその都度の経済状況に従って、うまくオペレーションしていくことが理想です。調査のポイント先日、私の投資エリアでの物件情報がもたらされました。今回はレインズに流れた情報なのですが、出稿の日に懇意の不動産業者さんから連絡がありました。関してはレインズの情報も案外バカにできないと思っています。そこで、今回も翌日に物件調査に赴きました。ちなみに、本当に良い物件であれば翌日では手遅れのことが多いです。エリアと価格帯からギリギリストライクゾーンに入っている可能性がある物件だったのですが、結論から言うと全然ダメな物件でした。現状に比べて価格が割高だったのです。ちなみにハウスクリーニングだけで済むレベルであれば、即買付けする価格です。今回の物件は水周りが全くダメで全部入れ替える必要がありました。水周りを含めた総工事費は250万円と見積もりました。アバウトな見積もりなのですが、物件購入の可否を素早く・適確に判断するためにはそれなりのリフォームの目利き力が必要です。今回の最大のネックは既存の浴室にユニットバスが入らないことでした。ユニットバスの最小のサイズは1216で、120cm×160mmです。今回は横幅が内寸90cmだったので、ユニットバスが納まらないのです。大工を入れてお金さえかければ問題なくユニットバスを導入できます。投資収益率を追求する観点からは、躯体に手を入れることはできるだけ避けるべきです。知っておく必要があります。この2点を知っているだけで、工事を安くできるか否かの判断がある程度可能です。閑散期に空室が出ると、客付けに少々苦労します。私の所有物件は学生も社会人もターゲットなのですが、6月以降は留学生がメインになってしまいます。留学生は1年程度の短期の方が多いので、できれば避けたいところです。そこで、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。私のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性の問題からみても避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。7月21日からオープンする予定です。開業前であるにも関わらず、下の画像のように7月・8月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が1週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。税制を知ることは投資の保険になる!私は、新規の投資を検討する際には、損失が発生した際の税制での規定を必ず確認するようにしています。株式や不動産の譲渡損失を損益通算などで緩和できないか等を必ず確認するのです。税制は個人と法人でかなり異なるため、同じ投資対象であっても主体が何者かによって税制面では異なるルールが適応されます。このため、事前に税制面での入念な調査が必要なのです。投資対象の損失を税制面で緩和できるのであれば、それだけ「攻め」の姿勢を前面に押し出すことが可能です。税制面で損益通算できることは、非常に有効な「投資の保険」となりうるのです。一般的には、個人よりも法人の方が税制面で有利ですが、REITの分配金に関する規定のように、個人では分離課税の選択可能であるのに、法人では配当金の損益不参入の適用が無いものがあるので油断できません。このため、新しい分野の投資を行う場合には、「知っている」と高をくくらずに、謙虚な気持ちで税制を確認する必要があります。損失発生時に税制面での補填が得られる工夫を施すべきだと思います。代表的な税制面での「投資の保険」は、高額所得者の築古木造戸建投資です。これなど購入時に少し工夫をするだけで、強力な税制面でのサポートを得ることができます。日Airbnbの完全代行2ヵ月ほど前にAirbnbのセミナーに出席して以来、ちょっとしたマイブームになりましたが、すぐにオペレーションが面倒臭いことに気付いてフェードアウトしていました。熱しやすく冷めやすい自分に、我ながら感心してしまいます(笑)。言っても新しいモノにはグリップしてみたくてたまらない私としては、やはりAirbnbも外せませんでした。自宅から徒歩10分のところにある物件とは言え、自分の時給を考慮すると、オペレーションを自分で行うことの経済性の無さが最大のネックでした。最近ではAirbnbにも完全代行サービスがあることを知りました。私の不動産メンターのひとりが同じエリアで完全代行でAirbnbに参入するとのことで、私も完全代行依頼をすることにしました。最初のハードルは、いかにして自分の時間を使わずに(楽して)Airbnb事業を立ち上げるかです。今回私が利用したサービスは、部屋のコーディネートが5万円、部屋の家具設置代行が3万円/日でした。先週末に買付けした物件ですが、残念ながら買主様から良い返事をいただくことはできませんでした。同時期に不動産業者からも買付けが入ったそうですが、私の金額は業者さんの金額よりも低かったそうです。これでも結構がんばって高めの価格で勝負したつもりなのですが、不動産業者さんよりも低い買付価格だったとは少し驚くとともに、改めて市況の良さを思い知らされました。う~ん、これではしばらく私がターゲットとするエリアでは物件を購入することができそうにありません。今年は減価償却目的の物件がひとつ卒業して行ったので何とか新規物件をゲットしたいところです。この流れはしばらく続きそうな気がします。株式市場などでは価格が目に見えるのでトレンドの変換を掴み易いですが、不動産は相対取引なので、トレンドの変化が金融資産と比べてゆっくりです。これは不動産の良い点でもあり悪い点でもあります。少なくとも不動産価格には「慣性の法則」がかかるので、よほどのことが無い限りしばらく全体的な買場は来ないと思います。いつもブログで言っているように、今は我慢の時なので根気良く現金を貯めようと思います。木インターネットファックスは便利!先日、取引銀行に急ぎで資料を提出する機会がありました。ご存知のように銀行業界は不動産業界以上に保守的(?)な業界で、未だに電子メールでのやり取りはご法度となっています。時間が無いときには不自由この上ないのですが、今回は比較的資料の枚数が多かったので、資料を担当者に取りに来てもらうか郵送するかの二択でした。FAXでもいいのですが、数十枚の資料をプリントアウトして、それを更にFAXするのは非常に手間で時間がかかります。下手するとその作業だけで1時間ぐらいはかかりかねません。悩みましたが、ふと妙案を思い浮かべることができました。インターネットファックスを利用して電子データのまま、直接先方にFAXすれば良いのです!しかし、数十枚もFAXした経験が無いので、恐る恐るインターネットファックスで送信してみました。するとモノの数十秒で全ての資料を送信終了することが出来ました!う~ん、これは劇的に業務がはかどりました。一応念のために融資担当者に電話で確認したところ、届いています!という心地良い返事でした。先方もあっという間に欲しい資料が届いたので満足気です。これは、インターネットファックスという一種の「時短グッズ」を私が手に入れた瞬間でした。今までインターネットファックスは、空室が発生したときに業者さんに一斉送信する際に利用しているだけでした。銀行業界という超アナログな業界の方とスピーディーに仕事を進める上で、インターネットファックスは強力なツールとなることを発見しました。今後は、お互いの時間を節約するためにも、銀行業界の方と仕事を進める際には、インターネットファックスを積極的に利用していこうと思います。所有物件の路線価の結果は?相続税などの計算の基準となる路線価が公表されました。全国平均では7年連続の下落となりましたが、下げ止まりの傾向が強まり、三大都市圏では、海外の投資資金などを背景に去年よりも上昇しました。今年の路線価は全国の平均で去年を0.4%下回り、リーマンショック以降7年連続の下落となりましたが、下げ幅はこの7年で最も小さくなり、下げ止まりの傾向が強まりました。自分の所有物件の路線価を調べてみました。メインの4物件では2勝0敗2引き分けで、まずまずの成績だと思いました。実際の路線価は下記のごとくです。)しかし、実勢価格の上昇ぶりと比べると非常に控えめだと思います。これではますます路線価と実勢価格の差が大きくなっていきます。相続や贈与には有利な状況です。興味本位ではあるのですが、既売却物件の路線価も調べてみました。こちらは0勝1敗1引き分けでした。路線価の推移を見る限りでは売却して正解だったのかもしれません。物件に買付を入れました!先日、懇意の業者さんから物件情報を入手しました。今回の物件は私のテリトリーから僅かに外れるのですが、自宅から1kmほどのところにある物件だったので物調を行いました。自宅から1kmとは言え、ほとんど来たことがないエリアです。本当に私の行動範囲は狭いですね(笑)。賃貸需要も若干弱いため、実はあまり興味の無かったエリアなのです。私の住む街は中心部こそ300~400万円/坪程度なのですが、同心円状構造になっており、中心から離れるにしたがってどんどん地価が下がっていきます。私の自宅周囲は150~200万円/坪程度ですが、大通りを渡った今回の物件の所在エリアでは100万円/坪前後にまで下がってしまいます。分かりやすいのですが、投資適格エリアは非常に狭いです。駄ネタ:公務員もツライ?先日、私の住んでいる街の消防署から電話がありました。何だろう?と思ってコールバックすると、所有物件の消防設備に不備があるとのことでした。不備とはテナント内に消火器が設置されていないことです。消防法上は家主に設置義務があるようなので、具体的に家主側でどのような消火器を購入すればよいのか、指示書を郵送してくださいと言って電話をきりました。数日後に再度電話がありました。電話にでると例の担当の方で、直接指示書を手渡したいとのことです。私的には消防署員に会ってもメリットは少なそうです。理由をお伺いすると、規定で管内の対象者に関しては経費削減のため(?)署員が手渡しする規則になっているとのことでした。経費と言っても切手代と封筒代ぐらいなのですが・・・FAXでも結構ですが・・・と言ったのですが、「直接手渡しする規則になっています」の一点張りです。ここまで3分ぐらい携帯電話にかけているので、この時点で郵送費を上回っています(笑)。最大の費用はこの方の人件費です。人件費が無料と思っている時点で「アウト」です。最近はモノが安いので、事業を行う上で最大のコストはヒトであることは周知の事実です。個々の公務員の方は人件費は最大のコストであることを理解されているのでしょうが、このような杓子定規の対応がまかり通っているのは、一納税者としてはちょっと複雑な気持ちです。ご存知の方も多いと思いますが、今年の7月1日から生活保護の住宅扶助が減額になります。4.5%の減額になるようですが、私のホームグランドのエリアでは一律2000円の減額になるようです。税金を真面目に納入している一国民としては、特権階級化した生活保護制度の改善策は望ましいことです。不動産経営者の立場では経営面での問題が発生する可能性があります。3つの選択肢があります。現実的には2の対応をする家主がほとんどだと思います。そもそも生活保護受給者にとって、自分で支払う必要の無い賃料などはどうでも良い問題です。したがって今回の制度改革は家主に負担を強いるものです。言って「生活保護の住宅扶助削減反対!」と叫ぶつもりは毛頭ありません。このまま生活保護の問題を放置すれば、国の根幹が崩れてしまいかねません。ベーシックインカムの方がまだマシです。不動産経営者(不動産投資家)としては生活保護制度改正を重く受け止めるべきだと思います。少なくとも制度と現実のひずみからの超過利益を前提とした賃貸経営は縮小する必要があると思います。見越して該当する物件を全て売却したため、今回の制度改正では何の影響もありません。現在でもそのような物件を所有している家主の方は多いと思います。今後は現在のような「生活保護バブル」が続くことは予想し難いため、市況の良い時期(現在)に物件売却することで資産組み換えを検討することも必要かもしれませんね。めぼしい売り物件を見つけることが困難となっていますが、相変わらず毎日物件情報には目を通すようにしています。このような市況では、少し観察対象を広げてみるのも一法かもしれません。そこで、今までは出口を考えて1000万円未満の築古木造戸建をメインに観察していましたが、3000~4000万円程度まで価格帯を広げてみることにしました。この価格帯まで物件の条件を広げると、かなりの物件数になります。分母が増えると選択肢も増えるので、検討に値する物件を散見するようになりました。収益性と出口戦略というふたつの問題点をクリアする必要性があります。物件の面積が大きくなっても、それに比例して賃料が上るわけではありません。ある程度の賃料帯になると、それ以上の賃料を負担できる入居者層が居なくなるので、賃料相場の上限は地域によって決まっています。このあたりのバランスを取ることが3000万円の価格帯では難しいのです。出口戦略も難しくなります。1000万円未満の物件であれば、贈与で逃げることができるケースが多いですが、それ以上では贈与税が高額になるため割りに合わなくなってきます。高額所得者ほど有利なのですが、所得税+住民税=30%以上(課税所得金額330万円以上の方)であれば、5年超保有することで、税率の差で節税効果を得ることができます。このように考えることで1000万円未満の物件の贈与ほど有利ではないものの、1000万円以上の物件であっても十分に有効な出口戦略を描くことが可能となります。長期固定の金利引下げ交渉に成功!先日、取引先の銀行から長期固定の金利引下げの承認が下りたとの連絡がありました!現在の金利は10年固定で1.5%で、融資を受けた時点での金利としてはまずまずでした。その後に長期金利がさらに下ったため、下記の私の大口融資を受けているは銀行の中では、最も高い金利になってしまいました。全期間固定1.2%(無担保)差し迫って金利交渉しなければならない状況では無いのですが、資金有効利用の観点から手持ち資金での一括返済も選択肢に入れて融資条件を見直してみることにしました。引き下げていただけることで交渉が成立しました。本気で一括返済することを考えていたので、まずは良い結果を得て満足しています。(旧国金)から融資を受けた事務所ビルの金利の高さが目を引きますが、返済がほぼ終わりかけているため、金利部分はほとんどありません。今回の交渉の結果、私の金融機関からの融資条件は下記のごとくとなりました。全期間固定1.2%(無担保)フルローンに近い融資金額ではあるものの、我ながら極めて支払い金利の少ない安定的な状態だと思います。不動産経営の守りはこれで一段落したので、あとは売却を行うべきか否かの検討を重ねたいと思います。土コインパーキングの稼動状況は?先日の青空駐車場の件で、懇意のコインパーキング業者さんに賃料査定依頼したのですが、その際に4月にオープンしたコインパーキングの稼動状況を訊いてみました。実は、賃料の減額交渉を切り出されるのが怖いのであまり触れたくない話題だったのですが、根がバカなのか自らその話題に切り込んでしまいました(笑)。間があったので少し緊張しましたが、5月半ばぐらいから法人利用が増えてきたため、想定まであと少しまで来ているとのことでした。いや~、心臓に悪いです。確かに自分の中では最低ラインを設定しているので、それより下回る減額交渉が来た場合には自主管理に切り替える心積もりです。理屈では分かっているのですが、まだ自主管理の経験が無いのが不安です。自主管理と言っても、単に個別業者に自分で発注するだけの話なのですが、完全お任せ状態ではなくなるので自分が最前線に立たざるを得ない状況が発生する可能性があります。私は毎日忙しく働いているので(※)、できるだけ「既に終わった案件」に対して時間を割きたくないのです。完全お任せパターンは非常に楽で理想的な状態ですね。サラリーマンの仕事で忙しいのではなく、新しいチャレンジや新規の事業展開で時間を取られているのです。現在取り組んでいることは、短期決戦できそうなジャンルです。ここ数日はこの業務に掛かりっきりなので、早く自由になって再び自由を堪能したいものです。域外からの鯨買いの影響は?先日、自宅前の100坪の土地で地鎮祭がありました。この土地は1年ほど前に売却の話が出て、内々に私に購入依頼の打診がありました。当時は坪120万円(総額1億2000万円)でした。私は11年前に80坪の自宅を5400万円で購入しています。坪70万円弱で購入しているので、坪120万円で購入する気持ちには全くなれませんでした。この土地のことは考えないようにしていましたが、半年ほど前に坪200万円で売却されたと聞いたときには腰が抜けそうになりました。新築投資用マンション建設目的での購入らしいです。地鎮祭には壮年の金髪の男性(日本人)がフェラーリで登場しました。訊けば、この方は小売店を多店舗展開している事業で成功した方だそうで、目的は節税対策のようです。表面利回りは5%にも届かないことが予想されます。単体の事業として考えると全く収支が合わないですが、節税目的であるなら納得できます。これは特殊な事例ではありません。現在、自宅から半径200m以内で4ヶ所の投資用マンション建設が始まっていますが、他の3ヶ所は相続税対策のようです。いずれも5%にも満たない表面利回りで、私のような投資家とは戦う土俵が違います。私の住む街は全国的にも地価高騰の激しいエリアで、この2年ほどは節税対策の資金(鯨)が大量に流入しています。利回りが低すぎるため、長期的には経営を維持できるとは思えません。リーマンショックのようなパラダイムシフトが発生するときに、投売りされるであろうこれらの新築物件を虎視眈々と狙いたいと思います。青空駐車場は消費税がかからない?4月から稼動しているコインパーキングは本当にやることが無くて非常に楽です。自動運転資産として申し分無く、その存在さえ忘れてしましがちです(笑)。このことに味をしめてしまい、大通りに面した空き地をみると目が自然に行くようになりました。先日普段通る道に目測60坪ぐらいのいい感じの駐車場に「売物件」の看板が置かれていました!週1回程度通っていますが、売物件の看板を見るのは初めてです。不動産業者さんに電話して概要を訊いてみました。この物件は75坪で私が前を通った1時間前に看板を置いたところだそうです。金額は6000万円と、そのエリアではかなり安い物件でした。そこで、簡単にシュミレーションしたところ、月極めなら2%ちょっとになりそうでした。う~ん、これでは全く話になりません。そこで、懇意のコインパーキング業者さんに連絡して、この土地の査定を依頼しました。いう時に懇意の担当者が居ると便利で良いものです。私の予想では3.5~4%ぐらいです。2割自己資金を入れると、CFは少しプラスプラスになりそうです。消費税を考えるとCFはほぼゼロになってしまいます。今回の物件はアスファルト舗装の月極め駐車場です。この物件の登記簿謄本上は、土地のみで建物はありません。駐車場なのでアスファルト舗装されているのですが、実質的にも「土地」のみの売買になります。貸地からの賃貸料は、消費税非課税になります。いう考えが浮かびました。結論から言うと、当然この物件からの賃貸料(駐車場収入)には消費税が課税されます。その理屈は、アスファルト舗装は構築物として固定資産に計上されているはずだからです。構築物の簿価もあるはずなので、この物件を購入した場合には99.9%の土地+0.1%の構築物という按分になります。構築物の成分が少しでもあることから、賃貸料は消費税課税になるのです。した頭のトレーニングですが、世の中なかなかうまくできているものです。税の支払いから逃れる術はなさそうですね(笑)。】アスファルト舗装していない青空駐車場で、所有者が全く手を加えていない場合には消費税非課税になります。この場合、砂利をいれたりロープを敷いた時点で消費税課税になるようです。不動産を購入する際に、一般的に銀行融資は切っても切り離せない関係です。国内不動産ではメガバンク・地銀・信金・ノンバンク・生保・公庫などから資金を調達することがほとんどです。ある程度の富裕層になってくると外資系金融機関から融資を受けるという選択枝もあります。外資系の場合には国内の金融機関には無いユニークな融資パターンがあります。自分達のニーズとうまくマッチすれば、外資系金融機関も融資を受ける選択枝のひとつと考えるべきだと思います。注意するべき点に、「融資適格エリア」があります。これは、このエリア内の物件にしか融資しませんという外資系金融機関の行内規定です。国内の金融機関にも融資できるエリアが決まっています。メガバンクは支店の存在する都道府県なら融資可能であることが多く、地銀や信金では基本的には地元の物件しか融資対象になりません。外資系金融機関はどうかというと、エリアの選定が興味深いです。私が拝見した某外資系金融機関の資料では露骨に融資可能なエリアを選別していました。3大都市圏のうちでも選りすぐりのエリアを「区」単位で色分けしているのです。同じ都市の中でも○○区はOKだが、××区は不可というように色分けされているのです。融資適格エリアは外国人目線で土地の価値があるエリアであり、外国人の人気エリアが一目で理解できます。この色分けは私の考える投資適格エリアと肌感覚でほぼ一致していました。露骨過ぎるので一般には出回らない資料でしょうが、私も外国人の考える融資適格エリアへの集中を考えていこうと思います。友人から知り合いのマイホーム購入に関する相談に乗ってほしいとの依頼がありました。30歳台半ばの女性で、現在の分譲マンションを売却して、郊外の新築戸建を購入する直前だそうです。人生最初で最大の買い物なので、かなり迷っているとのことでした。この大学時代の友人は株式の中~短期売買で財を築いているのですが、不動産に関してはほぼ素人なので、私に白羽の矢が当たったようです。勤務が終わってから近くのカフェで物件資料を確認しました。資料が一切ありませんでした。今週に仮契約とのことなのですが、公的な資料が一切ありませんでした。一般の方向けとは言え、数千万円台の新築戸建を売るにしてはお粗末過ぎる気がしました。線路から10mしか離れていないので、騒音が厳しそうです。業者さんからは騒音はすぐ慣れますよ!と言われているそうですが、ご本人もこの点は気になっているようです。ご主人が「住環境の良い新築戸建」という条件に惹かれてかなり乗り気だそうです。子供には野山で遊ばせてあげたいという希望があるようで、情緒的には理解できます。マイホーム購入も投資活動の一環と考えている私の視点では、やはり都心で教育レベルの高いエリアの不動産を購入するべきだと進言しました。この方も、線路に近い物件スペックに少々迷いがあったようなので、この物件は仮契約は見合わせる方向で会はお開きになりました。不動産は20年落ちを狙え!」という言葉を贈りました。土デッドクロスをイマイチ実感できない昨日は、某家主の会にデッドクロスの勉強に行ってきました。勉強会は2部制で、第一部でデッドクロスの基本的な説明がなされ、第二部では実際にデッドクロスを乗り切った方の経験談をお伺いする構成でした。不動産におけるデッドクロスは、非常に有名な概念です。簡単に説明すると、下記の式を満たす状態になればいわゆるデッドクロスの状態ということになります。実際にお金は出ないのに経費にできる減価償却費が、実際にお金が出るのに経費にできない元金返済を下回った状態です。この状態が続くと帳簿上は黒字となり、現金がないにもかかわらず税負担が増します。これは不動産経営の宿命のようなモノなのですが、実は私自身はあまり切実にデッドクロスを意識したことはありません。私の不動産経営歴は今年で約12年なので、そろそろデッドクロスを意識する時期です。出席者の多くは真剣にデッドクロスに悩み・解決策を模索しているようでした。私はCFベースで物件毎の収支を管理しているにも関わらず、何故か蚊帳の外で全然自分のこととは思えないのです。少なくとも毎月モニタリングしている中では、デッドクロスの発生を予見できません。この会に出席している悩める子羊との違いを考えてみました。して、その理由に辿り着いたのですが、極めてシンプルな事柄でした。私がデッドクロスと無縁である最大の理由は、そもそも借入金が非常に少ないためだったのです。物件価値を厳しめに簿価ベースでみても、総資産に対する負債率は30%台・返済比率は20%台に過ぎません。銀行からの融資比率が低いため、元金返済>減価償却費という状態にならないのです。気付いたのですが、デッドクロスに陥りやすいのは地主系家主が相続税対策で建物をフルローンで新築した場合です。当初はCFが良好なのですが、築15年前後からデッドローンに苦しむケースが多いです。そもそも最近の不動産投資家のように短期で物件を売却するような方や私のように負債率の低いケースでは、基本的にはデッドクロスとは無縁と言えます。建築費の高騰が鎮静化したら私も新築マンションに参入するつもりなのですが、少なくとも私が現役の間にはそれほど大きな問題になることはなさそうです。事務所ビルの売却を検討?現在、満室稼働中の事務所ビルがあります。この物件は私の本拠地から自動車で2時間ほどの大都市郊外圏の幹線道路沿いにあります。この物件は約10年前に取得しました。)から何とか融資を受けて購入した思い出深い物件です。融資期間は15年だったので残債の減少速度も速く、現時点で数百万円しか残債がありません。この意味ではお気楽な物件なのですが、事務所ビルなので空室発生時に客付けで苦労します。現在は満室なのですが、空室発生時にはさまざまな空室対策のテクニックを駆使してもなかなか決めることが難しい物件です。この手の物件は住居系以上に立地が全てなので、空室対策を打ちにくいのです。私は、不動産経営の肝はリーシングとファイナンスだと思っています。したがって、この2つに関しては全て自分で行うことにしています。逆にこれ以外の業務のほとんどは外注して他人の時間を買っています。満室稼動ならまだ売却しなくてもよいのでは?という意見もあるかと思いますが、確かにぜんぜん売却する必要性はありません(笑)。私は「都心への資産組替」を敢行しています。私から見るとこの物件は「遠隔地物件」になります。目が届きにくいため、どうしてもランニングコストが割高になりがちで、かつ一度空室が発生すると埋めることが難しいため精神的負担になる物件なのです。現在は空前の売手市場のため、売却してより都心の物件への資産組替を敢行するには良い時期だと考えています。そこで、売却益と課税関係のシュミレーションを行いました。数社に打診したところ、現状では買値よりも少し高く売却できる可能性が高いことが分かりました。簿価はまだ十分残っているため、売却益にかかる税額は意外と少ないことが判明しました。う~ん、これは「今」なのかもしれません。売却してキャッシュを得ても、現状では他に投資対象が無いので、しばらく(数年?)は寝かしておくしか方法がありません。資金を全くうまく利用できていない状況なので、もし上場企業の社長ならモノ言う株主から即解雇されてしまいそうです(笑)。動くときでないときに動くとロクなことがありません。ワンルームマンション投資での嵌められ方の記事を書きました。この問題はあまりおおっぴらにはなりませんが、結構な数の方が犠牲者になっていると思います。実態を紹介しただけでは既に捕まって苦しんでいる方の救いになりません。そこで、何とか現在の苦境かた脱出する方法を考えてみたので、下記にご紹介します。基本的には2000万円の価値しかないモノを3000万円で購入する経済行為なので、本質的な救いは全く無いのが現実です。融資を受けている金融機関はノンバンクやS銀行が多いため、通常の銀行での借り換えは、基本的に不可能であることが多いです。変動で高金利のため、長期保有は極めて危険です。3は中途半端に給与所得者としての所得があるため、実際の交渉の場では説得力に欠けそうです。4は、いよいよダメになった時以外には選択し辛いですし、自己破産するとその後の経済活動に相当な制約を課されますので、可能な限り避けたいところです。私が犠牲者であるのなら、2を数年~10年以上かけてゆっくり損切りしていくと思います。実際的にそれ以外で残債を捻出する方法がありません。これほど人生の幅を狭めて、かつ狂わせてしまうものかと改めて投資用ワンルームマンション投資の罪の深さに愕然としました。その中に私とほぼ同年齢、かつサラリーマンをしている兼業大家さんが居ました。立場的には私とほぼ同様です。その方は、遠隔地に物件を所有しているのですが、いわゆるS銀行スキームで投資をしています。地方にある積算の出る大型RC物件を、S銀行から融資を受けて購入しているのです。傍から見ていると結構危なっかしいのですが、この点は本人も理解しています。積極的にS銀行を利用して資産を拡大しようとしているそうです。ご本人曰く、「毒を食らわば皿まで」だそうです。比較的名前の通っている企業に勤めているものの、親から譲り受けた資産があるわけでもないので、資産を急激に拡大するために個人属性がメインのS銀行を最大限利用するつもりだそうです。自分の属性で借りれる限度まで融資を受けて、そのタイミングで他行に借り換えする目論見です。それまではS銀行の高金利にも我慢するとの決意を語っていました。一度借り換えを実施すると、S銀行からは二度と融資を受けることはできません。この方は不動産投資で最もハードルの高い初回融資を、S銀行を利用して獲得する戦略を採っているのです。思い切ったことをするモノです。小心者の私ではとても実行できない大胆な戦略です。現在進行形でS銀行からの融資で新規物件購入する計画を立てつつ、平行して他行と借り換え交渉を行っています。タイミング的には悪くないので、慎重にやれば成功しそうな印象を受けました。お勧めできる手法ではないですが、ハイリスク・ハイリターンを理解しているのなら、アリな投資戦略かなと思いました。鈍感力が必要か?先日に退去のあった部屋なのですが、管理会社から雨漏りしている可能性があるとの連絡がありました。壁の端にカビが生えていたのですが、どうも外部からの水の浸入が原因であるようなのです。この物件は築30年なので、雨漏りがあっても不思議ではありません。「雨漏りの可能性アリ」という連絡は、精神的にダメージをくらってしまいます。私は中古の物件しか所有したことがないので、基本的には雨漏りとの闘いです。自慢ではないのですが、雨漏りが発生していない物件をまだ所有した経験がありません(笑)。このため、雨漏りには慣れっこのハズなのですが、全然精神的に耐久性がないのです。今回は退去後の部屋なので、入居者からクレームがあるわけではありません。それでも、雨漏りと聞くとちょっとブルーになってしまいます。どちらかのケースが多いと思います。1はそれなりにお金がかかるのですが、2であれば窓枠のコーキングを打ち直すだけなので、さほど費用は掛かりません。今回の物件は数年前に屋上防水工事済みなので、2である可能性が高いです。頭では分かってはいるのですが、それでも精神的なブルーさを消し去ることができないのは、少し感覚が過敏過ぎるのかもしれません。これと同じブルーさは、空室発生時にも感じてしまいます。1室が空室になったところで、月間フリーCFの1%程度の減少に過ぎません。そもそも私の場合、不動産からの収益が全体の1/3程度にしか過ぎないので、仮に全空になったところで致命的ではないのです。それでも1室空室になっただけでも「すぐに満室にしなければ!」という強迫概念に駆られるのは、我ながら少し過敏過ぎるかもしれないと思います。この感覚のおかげで今まで結果を出してきたのだと思いますが、そろそろもう少し「鈍感力」を鍛えた方が次のステージに進むためにも良い気がしてきた今日この頃です・・・。投資用ワンルームマンションにひっかかる人が絶えません。融資を引きやすい専門職や公務員の犠牲者が多い傾向にありますが、サラリーマンでもヤラレテいる方が多いです。私の周囲にも犠牲者が多いですが、自分がヤラレテいることに気付いていない人が多いことも特徴です。典型的な投資用ワンルームマンションは下記のような物件が多いです。価格は3000万円前後ノンバンクもしくはそれに類する銀行からの融資サブリースで空室リスク無しを謳っている3000万円前後は、一般サラリーマンでも融資を組んで購入できる価格帯です。ワンルームにも関わらず表面利回りが4%前後しかないのは2000万円の価値しかない物件を3000万円で購入するからです。債務超過の物件であるため、大手金融機関では融資を組むことができないことも特徴です。医師などの高額所得者にも関わらず、ノンバンクもしくはそれに類するS銀行やO銀行から融資を受ける人も多いです。所得の限界まで複数のワンルームマンションを購入させることで、ターゲットから極限まで搾り取ろうとします。マンション販売業者は、販売した瞬間に利益が確定するからです。最近ではマンション購入者が数年で破綻するケースが多いため、金融機関はマンション販売業者からも裏で担保を取るケースが多いそうです。これがきっかけとなって破綻するマンション販売業者が後を絶たないことを考えると、本当の勝者はノンバンクなどの金融機関なのかもしれません。いずれにせよ、投資用マンションを購入した人には塗炭の苦しみが待っています。少なくとも現在の日本の経済状況では負債の鎖から逃れる術が無いため、人生を台無しにしてしまう可能性が高いのです。このような投資用ワンルームマンション投資には引っかからないようにしたいものです。木コンセプト・リノベーション先日、同じエリアで木賃アパートを展開している大家さんの物件を見学に行ってきました。今回見学した物件は3軒長屋の真ん中で、築50年ぐらいの木造家屋でした。エリア的には中心部からやや離れた利便性に劣る立地なのですが、不思議な雰囲気のある地域で、クリエイターなどの一風変わった方が比較的多いそうです。今までは築古木造家屋で建物のスペックが低いため、家賃を下げて入居者を募る価格勝負の泥沼にはまっていました。家賃を下げると入居者の属性も下がるため、滞納等のトラブルが多発します。家賃の価格競争の罠にはまると、底なし沼のような悪循環に陥ってしまうのです。物件スペックが極度に悪化すれば、価格競争を仕掛けても入居希望者が現れなくなってきます。築50年を越える木造家屋は、このあたりのぎりぎりのライン上に立っている物件です。エリアの潜在力が低ければ、いわゆる「廃屋」になってしまう危険性があるのです。このように座して死を待つか、数百万円単位の資金を入れて物件を再生するのかは難しい経営判断になります。今回の物件オーナーは座して死を待つのではなく、新しい分野への進出を決意しました。今回の物件は500万円かけてのフルリノベーションだったのですが、非常に感度の高い物件に仕上がっていました。エリアの特性とマッチしており、これなら入居付けは容易だなと感じました。今回のリノベーションが成功すれば、所有する木賃アパート群に大規模工事を行い、物件を順番に再生していく計画だそうです。スペックだけで勝負しても新築には敵いません。築古物件では、エリアや物件の特性を考慮したコンセプト・リノベーションでオンリーワンの戦いをする選択肢があることを、今回の物件見学会で学びました。介護事業は儲からない?2015.5.18の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事がありました。破産したコバヤシ・ファシリティーズの承継物件建て直しについての記事です。コバヤシ・ファシリティーズの破綻は以前にブログでご紹介しました。当時、コバヤシ・ファシリティーズの倒産は、単なるディベロッパーの破綻だと思っていました。全賃の記事を読んだ限りでは、どうも介護事業のつまずきもあったようです。コバヤシ・ファシリティーズのから高齢者住宅の運営権を承継したゴールドエイジコンストラクションへのインタユー記事なのですが、入居率が95%を超えているにも関わらず、毎月の収支は赤字とのことです。少ないからだそうです。それなら家賃や介護報酬を値上げすればよいのでは?と思いました。介護報酬は介護保険により報酬が規定されています。家賃は年金から拠出している方がほとんどなので、容易に値上げすることはできません。このため、稼働率を高めるほかには売り上げを伸ばす方法がありません。したがって、効率的な人員配置による人件費削減で支出を抑えるしか利益を生み出す方法が無いそうです。正直に言って、これはかなり厳しい状況だと思います。損益分岐点が高い事業は非常にリスキーです。ビジネスは成長分野と見做されて盛り上がりましたが、基本的に国に首根っこをつかまれている分野なので、政策しだいでどうにでも転んでしまう怖さがあります。この記事内でゴールドエイジコンストラクションは家主に支払う家賃の減額交渉について言及してません。遠くない将来に家賃の引き下げ交渉は必至ではないかと思いました。世の中にはおいしい話が続く状況はなかなか無いようですね。孤独死対策の保険の申し込み4月末に退去になった戸建物件の入居が決まりました。今回はゴールデンウィークを挟んだのでハウスクリーニングに手間取ってしまい、内覧開始が5月11日で入居申し込みが5月17日でした。私は狭いエリアでのドミナント戦略を採っているので、空室対策が各物件ともほぼ同一のリストとツールを利用可能です。日常的に所有物件の周知を徹底しているため、空室期間も短い傾向にあります。今回の入居者は物件の近所に住む方の親御さんでした。親を自分たちの近くに呼び寄せたいのですが、同居は無理なので私の物件に入居申し込みをされたという経緯です。今回の物件は5年前に徹底的に手を加えたため、古き良き日本の木造家屋の外観を残しながらも居住性は抜群に良い物件です。このため、地域の相場よりもかなり高い強気の賃料設定にしています。この賃料設定が影響しているのためなのか分かりませんが、入居者が2年毎に入れ替わります。2年毎のリーシングが面倒なので、今回は敢えて高齢者(70歳)の方を受け入れることにしました。近くに娘夫婦が居るという安心感があるので、末永く借りて欲しいものです。高齢者を迎え入れるにあたって、孤独死の可能性が問題になります。実は私は所有物件で孤独死を経験したことがあります。そのときの経験から、今回はアソシアの大家の味方という家賃保補償保険に加入することにしました。この保険は家賃補償がメインなのですが、特約の修理費用保険金で入居者の孤独死に対応できます。この特約は、居住者が亡くなったことで部屋に損害が発生した場合に、被保険者が負担した修理費用を1回の事故につき、300万円まで補償してくれます。基本的には1棟単位であり、1棟の中にある指定の部屋のみが保険に加入することはできません。このため、1棟単位でこの保険に加入すると年間の保険料が高くなります。現時点では区分所有や戸建賃貸の場合には、1戸単位でも加入できるようです。1戸であれば年間保険料が4~5000円程度におさまります。このため、区分所有や戸建賃貸に高齢者が入居予定の際には、加入しない手はないと思います。今回の戸建物件では、早速アソシアに申し込みました。無事審査が通って保険加入できればいいなと思っています。出口完了!4年前に購入した築古木造戸建があります。4年間で減価償却をほぼほぼ食い尽くしてしまい、このまま持ち続けると逆に私の所得税を上げてしまう要因となります。そこで購入時から計画していたように、身内に贈与することにしました。金融資産の贈与に関しては、その評価に悩むことはありませんから、基本的には事務的な手続きだけです。不動産の贈与に関しては評価額から贈与契約書まで細心の注意を払って贈与を実施する必要があります。不動産の贈与は、金融資産の贈与とは全く異質なのです。今回、私は下記のようなステップを踏みました。贈与税の申告書作成134は顧問税理士に、2は懇意の司法書士に依頼しました。3に関しては家屋調査士の方がより望ましいかもしれませんが、今回はワンストップサービスで、顧問税理理に業務依頼しました。実務上は、まず3で不動産価格を評価してもらいます。評価額が贈与するにあたって妥当な価格であると判断できれば、124のステップを開始するという流れです。昨日、登記完了の報告が司法書士からありました。購入から出口まで5年越しの事業でしたが、当初の計画通りに実行できてホッとしています。築古木造戸建投資を一通り経験できてよかったです。金いきなりAirbnbに予約が入りました!一昨日、少し苦労してAirbnbに物件を登録したところ、昨日に早速申し込みが入りました!Airbnb恐るべしです。今回は家賃5万円の部屋を1泊68USDで登録しました。2泊の申し込みなので、68USD×2泊×119円=16184円です。2泊3日で月間家賃の1/3の稼いでしまいます。これ以外にも清掃費が30USDなので15000円程度は手元に残る計算です。周辺の相場を見ながらなのですが、68USDは私にとってかなり高めの価格設定でした。予約が入ったので、拍子抜けしてしまいました。このペースで予約が入れば笑いが止まらない計算になります。本当にそのような夢のような話があるのかを、しばらく検証したいと思います。今回はイスラム教徒の若い方でした。イスラム教徒は礼儀正しい方が多いと思っていますが、やりとりの文面からもいい感じの印象を受けました。いくつかリクエストを受けましたが、第一号の方なので基本的にはできるだけ面倒なリクエストは断りました。他の部屋では調理用品なども準備しているようですが、私の部屋では一切ありません(笑)。何でも断食月らしくて、イスラム教徒用の食事を作る必要があるとのことでしたが、「調理器具は準備できない」と返事しました。私は、可能な限りシンプル・ローコスト運営に徹するつもりです。このため、少し申し訳ないなと思いながらもリクエストをお断りしたしだいです。Airbnbを本業にしている方にとっては言語道断なのでしょうが、そこは考え方だと思います。今回の方は私の物件から徒歩圏内にある某国立大学でのカンファレンスに出席する予定とのことでした。不動産にとって立地が重要であることを改めて感じました。木Airbnbに参戦しました!先週の週末にAirbnbのセミナーに参加してきましたが、早速アカウントの作成および物件の登録を行いました。アカウントの登録自体は簡単ですが、「認証」の作業が結構鬱陶しかったです。認証にはオンラインとオフラインの認証がありますが、オンラインはFacebook・G-mail・LinkedInのひとつでの認証となります。いずれかにかなり良く利用するアカウントを持っていなければ認証されません。個人情報が売り渡されるようなのでちょっと抵抗感があったのですが、Airbnbをスムーズに利用するには仕方無いですね。アカウントの作成の次は、いよいよ物件登録です。4月末退去で今週はじめに原状回復が完了した部屋があったので登録してみました。当初、メンテナンス系の仕組みを作ったので楽勝だと思っていましたが、細かい貸し出し条件の設定に苦労しました。地域の相場を知るために近隣の物件の価格を調べました。価格帯はビジネスホテルよりやや安価なところが多いようです。check-inやcheck-outの時刻や鍵の受け渡し法など決めることが満載です。これらが全て英文表示となるため、他の物件の記載内容をコピー&ペーストする作業が必要でした。これはいわゆる英文の「キメラ」ですが、他の方もコピペしているようで、内容的におかしな部分が多いです。shrine」というフレーズがあったりします。この時点で日本の物件は諦めて、英語圏の物件の紹介文をコピペすることにしました。nativeの方が英文が柔らかくてしっくりします。顧客層が外国人なので、自然な英語の方が良いと思いました。私はhearingやreadingは普通にできますが、writingはどうしても堅い英文しか無理でした。そんなこんなで2時間ほどかかり、ようやく物件を掲載することに成功しました。あとは、室内のマニュアルを英文で作成する必要がありますが、これは知り合いの大家さんに雛形をもらおうと思います。つづきです一昨日のセミナーの2部では、Airbnb経験者による座談会もありました。知り合いの不動産経営者なので、ざっくりした本音ベースの話しを御伺いすることができました。ユーザー層は8割程度が外国人(欧米:アジア=1:1)で、ゲストは高学歴・高収入の方が多いためかマナーが非常に良く、日本人ゲストの方がむしろマナーが悪いそうです。(3000円前後で利用可能)があればOKです。手間暇掛けたくなければ、ネットで検索すればAirbnbの代行サービスもいくつかあるようです。プロによる物件の写真撮影が無料とのことでした。今週からスタートを画策している物件は、Airbnbと平行して賃貸募集も行うので、プロの物件写真もゲットできてお得感があります。所有物件に空室が発生するたびに、賃貸募集と平行してAirbnbを利用して小銭を稼ぎつつノウハウを蓄えようと思います。好感触であれば100%インバウンド目的の物件を購入もアリです。問題点は、いかに運営を自動化できるかと円安トレンドが変換したときの対応法だと思います。Airbnbの運営に関しての問題点は、部屋のクリーニングとリネン・タオル交換をどうするかです。ハウスクリーニングは、管理会社と交渉して1回3000円で了承を得ました。リネン交換は訪室時に近所のクリーニング屋さんに出してもらうことにしました(1000円)。ミニ冷蔵庫付きの部屋なので、部屋の備品はタオル・シャンプー・ゴミ箱しか置かないつもりです。部屋のランニングコストを下げるために、使用条件を「禁煙」としました。Airbnbは、ヤフオクのようにホストとゲストのレビューによって、サービスの質や人気度が担保されています。良いレビューを集めるほど有利になるので、早期に参戦するメリットが大きいです。すると2015年現在の「チャンスの窓」かもしれないという期待を抱きながら、しばらく試行錯誤してみようと思います。それにしても、世の中はチャンスに満ちていて楽しいモノですね(笑)。すごいな!昨日はAirbnbのセミナーに参加してきました。本当はセミナーの前に知り合いの新築マンションお披露目会に参加予定だったのですが、仕事の都合で間に合いませんでした。サラリーマン稼業って窮屈ですね。Airbnbとは、2008年にサンフランシスコで創業した、世界中のユニークな宿泊施設をネットや携帯で掲載・発見・予約できるコミュニティー・マーケットプレイスです。アパートだけでなく、お城や船なども宿泊することができるサイトです。2015.5.10現在、世界191ヶ国34,000以上の街で、貸す人と借りる人をつないでいます。Airbnbは空き部屋を収入に変えることができるので、世界的に爆発的な人気を呼んでいますが、日本では少し遅れて2013年ごろから東京・大阪・京都を中心に広がり始めました。インターネットの発達により、従来ではどこにあるか分からなかった需要を探しあてることが可能となったことがAirbnb成功の背景になっています。このAirbnbが何故有望な金鉱である可能性があるのかと言うと、需要と供給が極端に乖離しているマーケットが、現在の日本のホテル業界だからです。円安によるインバウンドの激増が追い風となって、宿泊施設の不足が大きな問題となってます。少なくとも円安が続く限り、現状の高いレベルのインバウンドが見込めます。いった外国人の多いエリアでは、ハイシーズンになればビジネスホテルでさえも予約が難しくなります。5月は気候が良いので、街を歩いていても外国人だらけです。3大都市圏の好立地エリアでは「寝ること」さえできる施設であれば、まさに「入れ食い」の状態です。これが意味するところは、上記エリアの物件を高利回りで取得できるチャンスです。従来の賃貸物件しか選択肢が無い状況では、低利回りのため投資としては成立し難いです。Airbnbを利用することで膨大なインバウンドにアクセス可能となれば状況が激変します。多少物件価格が高くても、立地さえ良ければ投資としては充分に成り立つのです。私は好立地(特に住居系)でのインバウンド目的の投資を下記のように分析しました。インバウンドの影響が地価に反映されていないう~ん、これはやってみない手は無い気がします。善は急げ!なので、今週中にAirbnbのアカウントを作成して、さっそくインバウンド市場に参戦しようと思います。資金を調達できるか否かは、資産形成において最も重要なポイントのひとつです。この問題をクリアした人間の前に富への扉が開かれると言っても過言ではありません。株式投資において、私は複数の収入源からの「キャッシュ産生能力」を解決策としています。実際に2002年の金融危機・リーマンショック・東日本大震災などの暴落時も、この能力を利用して資金を調達しました。不動産に関しては一物件あたりのロットが高いので、全て自己資金だけで賄うことは無理があります。このため、銀行融資を利用することは必須です。危機時には銀行融資は極端に細ります。これは担保があったとしてもあまり変わらないようです。抵当権の無い物件があっても、必ずしも融資を受けることはできないそうです。預金が1億円あったとしても8000万円程度しか融資を受けることができないケースが多いそうです。極端な金融収縮の際には銀行自身が生き残りに必死なため融資は完全にストップするからです。先日お会いした桁違いの超富裕層の方も同様の悩みを抱いており、未だに解決法を見出していないとおっしゃられていました。この方でさえ悩むほど危機時に融資を引くことは難しいようです。ひとつのヒントとして、不動産購入資金としてではなく、運転資金として融資を受けることも一法かもしれないとのことでしたが、この手法が使えるのはかなり図体の大きな法人だそうです。不動産投資がかなりメジャーになった関係で、毎月のように不動産投資関係の新刊が登場しています。amazonからのセールスメールがうっとおしいほど送られてくるのでちょっと迷惑です(笑)。それでも一応は新刊の内容を確認するのですが、目次やレビューでだいたいの内容を把握しますが、最近はステマが多いためレビューさえも信頼することができません。内容的には最近の風潮を反映して、「郊外の全空物件に手を加えて短期間で売却する」ことによって資産規模をどんどん拡大していく手法の書籍が多いです。これはこれで現在のトレンドに沿った戦略だし、彼らに悪気はないと思いますが、彼らの売却先の悲惨な末路が予想できるだけにちょっと複雑な気持ちになります。大々的に書籍で「カモにお化粧した物件を売りつける」行為を推奨するのはどうかと思います。確かに不動産や株式には「ババ抜き」的な要素がたぶんにあることは否定しません。「シロウトの大家」が相手の無知につけこむ手法を書籍にして更に多くの人に推奨するのを見るのはちょっと辛いです。願わくば犠牲者がこれ以上増えないことを祈るのみです・・・。先日の銀行員によるセミナーの後に懇親会に出席しました。その懇親会で同席だった方が、とんでもないレベルの方でした。年齢は私よりも少し上でしたが、資産レベルのゼロが一桁違ったのです。寡黙な方で、最初は周囲の話を聞いては頷くだけのリアクションでした。何となくオーラを感じたので、思い切って所有物件数をお伺いしたところ、数十棟レベルの方でした。物件数など重要ではないので、私は所有物件数で驚くことありません。いわゆる「メガ大家」の方は、図体だけ大きくて財務状況がボロボロの方が多いからです。この方は財務的にもピカピカでした。銀行対策を重視されていましたが、その姿勢や考え方が半端ではないのです。銀行のスコアリングを上げるために親族ではない第3者を役員に迎えるほどです。訊けば、この第3者は相当な資産家らしく、いわゆる勝者連合だそうです。これだけではなく銀行に対する印象を良くするため、空室率の計算は部屋数ベースではなく賃料ベースでの空室率を算出していました。賃料ベースの空室率は初めて聞くので驚きましたが、確かに安い部屋など多少空室になっても財務的には問題になりません。あと物件の売買で銀行のマイナス評価を回避するため宅建免許も取得しているようです。宅建免許を取得しているためレインズにアクセスできますが、物件の仕入れの際にレインズやネット情報は一切見ないそうです。全てインナーサークル内で回っている情報で購入するそうです。40歳台半ばの方ですが、同年代の幼馴染が地元不動産業界の役員レベルに収まっているため、インナーサークル内だけで優良物件が売買されているそうです。エリア別で考えているそうです。地位(ぢぐらい)の高いエリアの物件は1、それ以外は2です。私などは1しか考えていないのですが、この方はキャピタルゲインも狙っているので2も積極的に購入しています。キャピタルゲインで銀行評価を上げることが目的です。この方に私のバックグランドと投資方針を話したところ、もっと属性を生かすようにというアドバイスを受けました。具体的にはもっと積極的に銀行融資を受けて物件を購入するようにとのことでした。今まで財務基盤の強化をメインに据えた自分の投資方針に自信がありましたが、ここまで実力差のある方から言われるとちょっと不安になりました(笑)。この連休でもう一度考えてみたいと思います。株だけでなく不動産もババ抜き物件価格の高騰が続いています。物件価格の高騰は、資産価値の増大やキャピタルゲインを得る絶好のチャンスですが、銀行にとって不動産ファイナンスのババ抜きの側面があります。我々の立場では、一度物件を売却すればその物件との縁は切れてしまうため、その物件が売却後にどうなろうが知ったことではありません。売却後も銀行はその物件の融資を行うケースがあるからです。A銀行で融資を受けていた方が売却した結果、次の方がB銀行からの融資で物件を購入するとします。この方が物件を売却する際には、新しい所有者が再びA銀行で融資を引く可能性があるのです。実際に私のケースでも、これに近いことがありました。物件に対して融資できる銀行には限りがあるので、このようなことは珍しいことではありません。物件価格が上昇している時期には、銀行にとっては担保物件は変わらないのに融資金額のみ増大することになります。融資金額の増大分だけ銀行にとってのリスクが増えるのです。頭金○○円となった場合に銀行融資が絞られる潮目になることがあります。このような時期は、物件価格が天井に近い可能性があり注意が必要です。銀行融資では紹介者がポイント昨日は、現役銀行員によるセミナーに出席してきました。この方は某メガバンクの行員で私も一度融資依頼したことがあります。結局、地元の地銀に融資をお願いしましたが非常に良い提案をいただきました。今回は有利な銀行融資を獲得する方法を主に教えていただきました。主なポイントは下記のごとくです。融資の案件に応じて銀行を選択することも一法だそうです。同じ案件でメガバンクおよび信金・信組ともに取り組めそうなら、融資条件から言ってメガバンクが有利です。メガバンクは敷居が高いので、かなり実力を蓄えてからのチャレンジになりますが・・・3月期決算の銀行では9月・3月は忙しいですが、最近では4半期決算なので6・12月も忙しいとのことでした。借換え等の急を要さない案件は5月下旬~6月、新規客なら4月・10月がお勧めだそうです。銀行の支店には都市型と住宅地型があるが、案件が多いことと優秀な営業マンが多いことから都市型がお勧めです。都市型店舗に行く場合には紹介が一番です。紹介の場合は紹介者が凄くなければ効果が低く、最も良いのはSクラスの担当者が付いている紹介者に紹介してもらうことです。実際に、Sクラスの担当者は紹介がベースとなります。Sクラスの担当者の特徴ですが、30~35歳で銀行員人生が決まる影響で、都市型店舗の30~35歳の銀行員が脂の乗った優秀な行員である可能性が高いそうです。銀行員で融資が決まることが多いので、優秀な担当者を探すことが最も重要です。このためにも力のある有力な紹介者と懇意になることがポイントになります。昨日は天気が良かったので、散歩がてらブラブラと物件の見回りを行いました。最初の目的地は昨日にご紹介した1棟マンションでした。共用部の塗装がかなりいい感じで満足しました。新規オープンしたコインパーキングでした。オープンして1ヶ月も経っているのに昼間に見に行くのは初めてです(笑)。日イイ感じで共用部の塗装完了!先週は、物件のブラッシュアップのために築後初めて共用部の内廊下の塗装を行いました。5階建てのマンションなのですが、3日程度の日程で終了しました。2015.4.13号に表題のような記事が載りました。直近の不動産市場の勢いは全く衰えていないようで、東京都心部の物件は5%台が主流だそうです。中には3~4%台での取引もあるようで、都心部の物件の過熱感が良く分かります。ここまで利回りが低いと、レバレッジを考慮しない場合にはREITの方がまだマシだと感じるほどです。私のメインのエリアでは6~7%台が主流であり、まだ東京都心部ほどの利回り低下は無いのですが、物件自体が枯渇しており新規で購入しようと思っても「タマ」が無い状況です。記事では、このような激しい不動産価格上昇を受けて個人投資家による短期転売が激増しているようです。確かに私の周囲でも転売を得意とする投資家が目立っている印象です。このこと自体は悪いことではないのですが、現在の状況はいわゆる「ババ抜き」だと思います。都心に引きずられて上昇している郊外物件(政令指定都市も含む)は、購入に対して慎重になるべきでしょう。転売によるキャピタルゲインを得るためにお化粧された収益物件を、最近では以前に増してよく見かけるようになりました。売却する方に悪気は無いですが、このような物件を嵌め込まれたら人生が終わります。このような物件が成約するたびに、将来的に人生を終わらせるであろう方が量産されています。少なくともお化粧されて商品化された物件には近付かないことが吉だと思います。み」「満室」で現所有者が購入後2年以内の物件は危険な香りがします。転売目的の投資家は極めて優秀です。彼らと同レベルで物件運営できると考えるべきではないでしょう。担当者に事務所までお越しいただいて今期の法人決算と個人確定申告書を提出しました。プレゼンテーションを行いましたが、好業績だったので我ながらスマートにまとめることができました。例年以上に気合を入れてプレゼンテーションを行ったことには当然下心があります。その下心とは、融資の固定金利の金利改定交渉への下準備です。失礼にならない程度にお伝えしました。具体的に私が大口融資を受けているは銀行の金利は下記のごとくです。全期間固定1.2%(無担保)いずれも1%前半であり、1.5%が最も高い金利水準となっています。1.5%でも10年固定としては結構な低金利ではありますが、言ってみるのはタダなのでそれとなく打診してみました。意外なことに、この担当者からは前向きに検討するとの返答をいただきました。手持ち資金での一括返済をちらつかせたことがそれなりに効果を発揮している印象です。同行内での固定金利の金利改定交渉は一度だけ実践しましたが、その時には0.4%程度の引き下げを獲得しました。固定金利の改定交渉はあまり一般的ではないですが、(やや)強気に交渉したいと思います。昨日の沖縄ツアーのつづきです。今回もさまざまな方と出会う機会がありましたが、最も感銘を受けたのは「単なる大家ではない」方が多かった点です。どちらかでしたが、今回の沖縄の方との交流で私の既成概念は崩れ去りました。沖縄大家塾の勉強会の後に企画していただいた物件見学会では、沖縄大家の会の下地代表にご案内いただきましたが、この方がお話しされた内容が非常に興味深かったです。単なる成功した大家に満足することなく、賃料収入という安定的なキャッシュフローを土台として、自分の専門分野(不動産賃貸業)の周辺領域に攻め込むマインドを垣間見た気がします。違う領域ではなく自分の専門分野に隣接した領域に進出する点が流石だと思いました。完全な異業種ではゼロからのスタートですが、関連分野なら蓄積してきた経験・知識・人脈を利用することが可能です。安定的なキャッシュフローがあれば、仮に新規事業で失敗しても痛手はありません。安定収入をベースに関連領域への進出を目論んでいます。ポイントは下記の3点だと思います。私は「サラリーマンの仕事が忙しいのに、どうしてそんなにいろいろ手を出すの?」と訊かれることが多いですが、やはり新しいことへのチャレンジは純粋にスリリングで楽しいと思います。これができるのも安定的な定期収入が存在するおかげです。無意識のうちに採っていた戦略を、今回の沖縄ツアーのおかげで意識する機会を得ました。人との交流は大事ですね。沖縄大家塾に参加してきました!先週末は1泊2日の弾丸ツアーではありますが、沖縄に出張に行ってきました。目的は4.19に開催される沖縄大家塾に参加することです。前日に那覇入りして、投資家仲間と一緒に飲み会を開催しました。飲み会には沖縄大家塾の宮城塾長をはじめ3名が参加していただきました。最初は私の得意とするエリアとの差が大きくて分からないことが多かったですが、徐々にエリアの特性を理解できるようになりました。翌日は、いよいよ沖縄大家塾に飛び込み参加です。2かごしま喜努愛楽大家の会代表の久保さん(リッキーさん)の講演でした。川上物件って本当にあるの?昨今の不動産価格の高騰で、物件が欲しいけど購入できる物件が無いという人が増えています。極端な話では、物件を所有していること自体が羨望の眼差しで見られるケースもあるとか・・・。これは極端だと思いますが、確かに「購入できる」物件情報が枯渇していることも事実です。このような状況では「きっとどこかに川上物件があるハズ」という都市伝説が生まれてきます。いう命題に対する答えは、当然「川上物件は存在します」となります。川上物件の定義が問題となりますが、レインズに載る前の物件を川上物件とすると、ほぼ全ての物件は川上物件であった時期があるわけです。考えてみれば当たり前ですね。川上物件=美味しい物件ではありません。川上物件とは単に情報が拡散していない物件情報なので、川上物件は端にも棒にもかからないモノがほとんどです。川上物件の中には、稀に非常にお買い得のお宝物件が紛れ込んでいます。このため、川上物件を紹介してもらえることは不動産投資家にとって非常に重要なことになります。やったら川上物件を紹介してもらえるようになるのか?それが分かれば苦労はしません(笑)。これでは話が終わらないので、私の個人的経験をお話します。大前提として物件を購入する能力が無ければ話になりません。物件情報をもたらしてくれる人の目的は仲介手数料です。彼らは確実に購入できる人にしか、川上情報を伝えることはしません。ことが重要となります。不動産投資家やブロガーには「川上物件なんてあるワケ無いでしょ」という人が居ます。実際には川上物件をゲットできない人は、不動産投資において成功することは困難と言わざるを得ません。成功している不動産投資家のほとんどの方は、日々川上情報に接しています。これらの情報がもたらされることは、投資家としての実力のバロメーターでもあるからです。本当に美味しい情報は川上物件の中にもめったにありません。川上物件とは単に情報が拡散していない物件に過ぎないからです。言いつつも、成功するためには川上で情報を得ることは必須です。所有物件の空室率の改善や資産性アップを目的として、リノベーションを選択する大家さんが多いです。私もリノベーションを検討したことがありますが、部屋の基本スペックが低いと厳しいことが多いです。リノベーションをするにしても、結局は部屋の広さが最大の魅力となります。間取りが狭いワンルームマンションなどでは、リノベーションをするにしても限度があるのです。天井高のある物件は見栄えが良いですが、天井を抜くと温度変化が激しくなり居住性が悪くなります。RCや鉄骨なら木造ほどには影響は少ないかもしれません。リノベーションを行うにあたっての収益性に関しては、リノベーションを売りにしているデザイン会社のプレゼンテーションは感性に訴えることが多いですが、収益性の開示が少ないのが残念です。高額な費用がかかるケースが多く、借り入れの少ない地主系オーナーだから成り立つ側面もあります。地主系と投資系では最初の立ち位置が異なることが多いので注意が必要でしょう。最後にリノベーションの極意ですが、新築マンションに近づけないようにすることがポイントです。費用をかけて新築と張り合っても、新築に勝てる可能性は極めて低いです。新築マンションと張り合わずに、別の価値感で勝負します。設備は最小限・素材は本物を使用します。○○風の建材、過剰な設備機器はNGで,古いものもあえて残す潔さがポイントになります。最小限で済む、年月を経るほど味わいが増す建材などが理想です。分かっていても安価な素材を選択しがちですが、このあたりは考え所でしょう。効果的なリノベーションは室内ではなく、共用部に行うモノです。予算が決まっているのなら共用部に予算の大部分を割き、室内には最低限しかリノベーションしないことが吉だと思います。贈与を検討中4年前に購入した築古木造戸建ですが、平成26年度で建物部分の減価償却をほぼ終了しました。今年からは節税効果は全く見込めません。そこで、この物件の贈与を検討することにしました。なるため、築古木造戸建では建物価格の全てが譲渡益になってしまいます。これでは減価償却分の税の繰り延べにしかなりません。贈与する場合には、贈与価格は固定資産税評価額でもOKです。贈与には譲渡益は無いので減価償却分が税の繰り延べにはならず、固定資産税評価が高くない場合には大きな節税効果があります。贈与する場合に問題になるのは、固定資産税評価です。築古木造戸建の場合には建物部分の固定資産税評価は極めて低い価格になっていることが多いです。実質的には土地の固定資産税評価額が贈与する際の価格の算定基準になります。この価格が数百万円程度であれば、多額の税金を払うことなく所有権を移転することが可能となります。高い場合には、贈与税の税率が高くなるために、かえって支払うべき税額が高くなってしまうことです。時価で1000万円程度のことが多いと思います。沖縄への弾丸ツアーを決行します今週の土日に沖縄の軍用地視察ツアーに参加することになりました。軍用地に関しては、当ホームページ内のこちらでもご紹介していますが、再度現地で確認する予定です。サラリーマンの仕事が忙しいので、18日夜に那覇着・19日の朝から沖縄大家塾に飛び入り参加、その後に軍用地を視察してから沖縄を後にする予定です。文字通りの弾丸ツアーで結構なハードスケジュールですが、今回は投資家仲間数名で沖縄を回ります。18日の夜は仲間と那覇でどんちゃん騒ぎしようと思います(笑)。19日の沖縄大家塾は初めての参加ですが、こちら(本州)の建物と構造が違いそう(RCが多い・ピロティー形式の建物が多い・貯水槽がある等)なことが興味深いです。投資家仲間数名で飛び入り参加するので、誰か分からないかもしれませんが・・・。あと1週間を切っていますが、軍用地について自分でまとめた記事を中心にもういちど復習しようと思います。今週は軍用地三昧の一週間になりそうです。固定金利の金利引下げ交渉開始!昨夕は、近くの銀行にお伺いしました。週末の夕刻なのに行内にはたくさんの銀行員の方が働いていました。3月期末を越えて少しヒマになっているのでは?と思っていましたが、どうもそうではないようです。今回の銀行訪問の目的は、他行で融資いただいている1棟マンションの借換についての協議目的でした。現在の銀行からは期間25年内10年固定1.5%で融資を受けています。融資実行していただいた3年前の10年固定金利としては、1.5%という数字は決して高くはないと思います。昨今の金利情勢からは、1.5%も金利を払っていることに疑問を感じるようになりました。そこで、金利の交渉を行うことにしたのですが、まず足元固めで他行ではどれだけの融資条件を引けるかをヒアリングすることにしたのです。昨夕の銀行の担当者の方は非常に優秀な銀行マンです。個人的にはかなり好印象な方で、どれぐらいの条件を提示していただけるか興味深く拝聴しました。条件面では借換え時から10年固定で1.2~1.25%程度とのことでした。借換え時の抵当権設定費用を考えると微妙なラインですが、決して悪い数字ではありません。現在融資いただいている銀行から全く譲歩が無い場合には、借換えも十分に検討する余地ありです。今回は積み上がった余剰資金で融資を一括返済することも視野に入れています。昨日は日経225が2万円台を回復しましたが、しばらくチャンスの窓が開きそうにありません。両睨みで、現在の融資銀行との交渉を進めて行きたいと思います。そもそも論として固定金利の金利引下げ交渉は可能なのか?という話があります。私の経験上では特約を新しく巻き直すことは可能であり、全て交渉次第だと考えています。我ながら結構強気ですね(笑)。上げ膳据え膳では儲からない東急リバブルは大手不動産業者ですが、最近になってリバブルマンション投資サポートという投資家向けの保証サービスを始めました。対象は東京23区内の投資用区分所有マンションです。3つのメニューから構成されている保証サービスで、年金問題や相続対策のために増加している投資用区分所有マンションのニーズに対応しているとのことです。1の賃料保証は、物件引渡しから1年間のみ最長で3ヶ月間の保証です。2の住宅設備保証は、物件引渡しから1年間のみガスコンロなど対象になる設備の不具合の修理・交換費用の保証です(上限10万円)。3の売却保証は、同社媒介によっても一定期間内に売却できない場合には、あらかじめ決められた金額で同社が物件を購入するといった保証で、上限は5000万円だそうです。これらの保証サービスは結構なことだと思いますが、ひとつひとつの保証内容は大したものではありません。「相続」目的で投資用区分所有マンションを購入するような知識や経験に乏しい層には心強い保証サービスかもしれません。このような上げ膳据え膳のサービスは、どこかで帳尻を合わせられます。今回のケースでは「実質的に消費者に何の利益も無い」ということで帳尻が合っています。上げ膳据え膳のサービスに誤魔化されて大きな金額を投入する愚は犯さないようにしたいものです。両手狙い2015.4.11号の週刊ダイヤモンドに、住友不動産の特集がありました。住友不動産は一応財閥系の不動産会社ですが、野武士的な風土のある会社だそうです。今日は融資を受けている銀行の担当者に自宅までお越しいただきました。目的は法人決算および個人確定申告の報告です。支店までお伺いしたかったのですが、仕事の都合上お越しいただくことになりました。自分が運営している法人および自分自身の個人確定申告ですから当たり前と言えば当たり前なのですが(笑)。この一年は新規融資も無かったので、担当者とお会いするのは半年ぶりです。この半年という期間は微妙に長かったようで、私の流れるような(?)なプレゼンテーションが不発に終わりました。詳細・コインパーキング開業の報告などはスムーズに説明しましたが、今後の方向性の話で少し銀行担当者との意識に差を感じたのです。実は、顧問税理士に話をする感覚で銀行の担当者と会話したのですが、経営方針や投資戦略の方向性がイマイチ理解されていない印象を受けました。これは、私の説明能力の欠如が原因です。本日の報告がイマイチだからといって現状には何の影響もありません。プレゼンテーションを得意(と自分で思っている)とする私としては釈然としない気持ちです。再来週にもう一行の銀行担当者と面談予定です。実は、こちらの銀行とは金利交渉を計画しています。現状で期間25年・当初10年固定1.5%なのですが、10年固定1.1~1.2%程度に巻き直ししたいなと・・・。ハードルが高そうですが、「手持ち資金での一括返済」という隠し玉(?)があるので意外と受け入れてもらえる可能性もゼロではないと考えています。次のプレゼンテーションは頑張ろうと思います。木コインパーキング開業!昨日、ついにコインパーキングが開業しました!物件の契約をしてから早1年経ちましたが、購入までのプロセスも含めて多くの産みの苦しみを乗り越えてようやく開業に漕ぎ着けました。今朝は7時45分から所有物件前で、管理会社と塗装業者の方と打ち合わせをしました。以前のブログ内で、物件の修繕はできるだけ先送りしていることをお伝えしました。先日拝聴した講演の影響であっさりこの方針を撤回することにしました。物件の共用部をブラッシュアップして、物件価値および賃借人の定着率を向上させようという目的です。我ながら腰が軽いというか、すぐに人の意見に流されてしまいます(笑)。今回の方針転換は今までの物件運営でも腑に落ちるところが多かったので、信頼に足る経営方針であると考えました。人と同様に物件も「見た目」が非常に重要だと思うからです。共用部のブラッシュアップと言っても、大々的にフロントリフォームするわけではありません。コストパフォーマンス重視なので、単に錆びついた鉄部や壁面・天井の塗装をするだけです。時期的にも新年度入りしたので、各業種の職人さんの忙しさも一段落しています。したがって、時間的余裕があるので3月に急いで施工するよりも、新年度入りした4月に施工する方が、何かと有利に交渉を進められると思い、あえて4月まで打ち合わせを待っていました。今日は、1時間弱現地で打ち合わせをしてから、急いで出社しました。いう時には職・住・財が近接していると、非常に楽で機動性があります。近くの物件は楽でいいですね。日あの人気物件は今・・・2015.3.16号の全国賃貸住宅新聞に興味深い記事があったのでご紹介します。「あの人気物件は今」というコラムの「家具付きの先駆なるも狭さで失敗」です。1985年前後から今で言うサービスアパートメントが登場しました。当時はそうした言葉は無く、単に家具付き物件と称していたようです。最近の大規模分譲マンションではコンシェルジェサービスも散見します。当時は時代が早すぎたようで、途中でサービスを停止して一般賃貸化している例が多いとのことです。そのうちのひとつで築地の物件の現状をリポートされていました。この物件は専有面積17m2前後のワンルームで、賃料10万円~でベッド・デスク・TVが付いており、フロントでは各種取次からベッドメーキングまで提供していたそうです。現在ではサービスはもちろん家具も撤去されており、単なる普通のワンルームマンションになっています。このマンションは投資家向けに分譲されたワンルームマンションです。建物全体は大手管理会社が担当しているため、さほど劣化していないようですが、住民の質はかなり変わったようで属性が悪化したため家賃も7万円ほどだそうです。敗因は共用部が無かった点に加えて部屋が狭く、管理・サービスを一貫して提供できなかったためと考察されています。部屋の狭さをソフト面で長期にわたってカバーすることは容易ではなさそうです。極狭の分譲ワンルームマンションは、相当な立地面のアドバンテージが無いかぎり、「お化粧」を施して時期を見て売却することが望ましいと思います。私は自分の時間を大事にしているので、極力時間を節約する仕組みを構築しています。これは仕入れ(=物件情報の収集)に関しても該当します。最近のように市況が良いとお買い得物件は枯渇しています。物件情報を収集しても成果を得られる可能性は低いです。このため、物件情報の収集もできるだけ簡素化しています。ネット検索も良いですが、アナログに紙ベースの広告を一覧すると効率が良いです。電話して資料請求しました。通常、FAXで資料が届きますが、私はあえてメールでPDFの資料を貰います。この方が物件情報をストックする手間がかからないからです。Googleのストリート・ビューで簡易な「物件調査」を行いました。周囲の環境はなかなか良さそうです。後は収益性が問題となります。今回の物件は駐車場だったので、近所の不動産会社に賃料相場の確認をしました。これに加えて来月オープン予定のコインパーキング業者の担当者に査定を依頼しました。ここまでの所要時間は約10分です。物件価格はまだまだ高いので、今回の物件を購入できる可能性は低そうです。このようなことを繰り返すことでに1/100のチャンスを掴むことが可能となります。金これって、安愚楽牧場と同じでは?2015.3.23号の全国賃貸住宅新聞で興味深い記事がありました。「コバヤシ・ファシリティーズ倒産」です。コバヤシ・ファシリティーズって何?という方がほとんどだと思います。コバヤシ・ファシリティーズとは、生活支援型シニア賃貸マンションや住宅型有料老人ホーム「ライフコート」の建築請負を主体に事業を展開していた企業です。「家主と地主」で、頻回に派手なブチ抜き広告を打っている会社だったからです。広告では「医療関係の建築に特化」を謳っており、一見非常に信用力が高そうな印象を受けました。この広告をみてこの会社に工事を発注した方も多いと思います。法的な責任は無いと思います。広告を受託するにあたり、その会社の信用調査まで施行する義務は無いからです。ある程度の信用を置いています。これが裏切られたわけですから(そもそも信用する方が悪いという話がありますが)、ちょっといただけないです。今回の教訓は、いくら新聞や雑誌に立派な広告が掲載されていても、そのこと事態を信用力の判断材料にしては、絶対にいけないということだと思います。大きな工事を発注する際には、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの信用調査会社で必ず信用情報を取得するべきだと思います。自分の身を守るために、このことはベターではなくマストだと思います。ちなみにコバヤシ・ファシリティーズのHPには、2015.3.27現在で自社が倒産したという告知はされていないようです・・・。土あなたの物件の2015年公示地価はどうでしたか?3月18日に国土交通省が1月1日における公示地価を発表しました。三大都市圏では住宅地と商業地が2年連続で上昇するなど、回復基調が鮮明になってきているようです。路線価の発表の方が担保評価に直結するため直接的なインパクトがありますが、公示地価は路線価発表の前哨戦的な意味合いなので、マクロレベルでの地価の動向を探る上では非常に参考になります。私の所有物件の近くの標準地の今年の公示地価を確認したところ、全ての地点で上昇していました。自宅裏の標準値は昨年比で4%超の上昇で、同じ県内の住宅地では上昇率1位でした!まさか近くの標準地が県内一の上昇率だとは思いもよりませんでした。実際の地価上昇率は4%程度ではないと思います。直近の取引事例ベースではありますが、10~20%は上昇しています。公示地価はかなり控えめな印象ですが、行政があまりエキセントリックな数字を公表すると悪い影響が出るからなのでしょう。いずれにせよ、自分の所有物件の地価が上昇するのは良いことだと思います。地価上昇分だけ銀行の担保評価が上がるので、新規の物件を購入する際に有利になります。このことは一度財務状況が好転しだすと、どんどん順回転し始める好例だと思います。地価上昇は都心部のみで、全国的には地価は下げ止まっていません。不動産価値の二極分化がますます進行しているのです。都心の一等地の物件を購入することを目指すべきだと思います。つづきです値引き交渉のポイントを下記に列記します。新入社員の営業マンの初受注(上司がついてくるので知識は問題なし)会社の決算期を意識する(上場企業なら四半期決算を意識する)一方、値引き交渉にばかり気を取られていると思わぬところで足をすくわれます。下記に具体的な注意点を2つ記載します。現場対応が疎かになるので、決算期ギリギリの完成は見合わせるほうが無難12月完成物件は控えるべき(固定資産税も含めて)熟練した不動産経営者にとっては30年一括借上げなどほとんど意味の無いものだと思いますが、このようなハウスメーカーを利用するメリットとして提携ローンがあります。3年以内に融資先がデフォルトすると、銀行の融資担当者の評価はガタ落ちになります。このため、一括借り上げという条件があると融資担当者も安心するため、ローンを非常に組み安くなるのです。このようにいろいろな業界裏話をしていただきましたが、その中でハウスメーカー営業マンの赤裸々な頭の中を説明してくれました。非常に興味深くて他の職業でも当てはまるところがあるのでご紹介します。彼らは気持ち的に、常に真っ暗なトンネルの中にいるそうです。トンネルを抜けたら(=受注)周囲が一瞬だけ明るくなりますが、またすぐに元の真っ暗闇に戻るそうです。最後に、元ハウスメーカー営業マンのよもやま話を列挙します。一括借り上げの20年後の計画書を提出するが、実際にそこまで考えているオーナーは少ない。月30年一括借上げの真実?昨日、所属する某家主の会の定期勉強会に出席してきました。勉強会の講師は、30年一括借上げで売上を伸ばしている某ハウスメーカー(D社)に勤務していた家主の方です。業界の内実を拝聴したのですが、思っていたほど悪徳商法(失礼!)ではないことが意外でした。この手の一括借上げを武器にしている会社は、売上を立てるためには何でもするイメージだったので・・・。それはさておき、人の居ない山奥にでも営業に出かけてマンションやアパートを建築すると思っていたのですが、意外にもD社は入居付けできない地域では建築営業しないそうです。D建託や○○パレスはこの限りではないのでしょうが、D社の営業が来るということは、入居付けが全くできない地域ではないということなのでしょう。そんなことは調べれば誰でも分かることですが。このD社は業界2番手なので、それなりの苦労はあるそうです。世間の人は、条件が同じなら業界No.1の企業を選択します。No.2やNo.3の企業が注文を取るには、安い等の何らかの理由が必要なのです。言って原価を割る仕事は取らないそうです。われわれがマンション等を建築する際、ハウスメーカーは原価割れの受注はしないので、いかに建築価格を原価に近付けるかがポイントです。このような際に、本体工事と屋外給排水工事や外溝工事を別途工事とすると、別途工事にかかる利益率が控除されるため、その分安くなるとのことです。Dハウスのように工場で生産している企業の場合、値引きをしたからといって品質は落ちないそうです。したがって、できるだけ値引き交渉は行うべきでしょう。困ったら、他の人に相談!私は自分の事業の経営判断や不動産・株式の投資判断について100%の決定権を持っています。ゼロから全てを築き上げたので当然と言えば当然なのですが、常に自信を持って判断しているわけではありません。いや、むしろ常に複数の選択枝を決めあぐねて悩んでいると言った方が正確かもしれません。学校の試験と違って、実社会では”正解”はありません。最良の選択枝は結果を見るまで誰にも分らないのです。経営判断や投資判断は結果に直結します。ゼロから富裕層に到達するほどの資産を築くためには、これらの判断をより正確に行っていく必要があります。実際にこのような判断をどのようにして下せば良いのでしょうか?私のケースでは、困った時や判断に迷う時には、他人に相談することで解決しています。「他人」と言っても全くの第三者は良くありません。身内もしくはかなり親しい知人や友人がベストです。この際に、これらの人たちが相談内容に精通していればベストですが、そうでなくても問題ありません。他人に相談するのはアドバイスや良い解決策を教えてもらうためではなく、相談することでごちゃごちゃだった自分の考えをまとめるためだからです。出来上がってくるのです。忘却の彼方にあった有用な記憶を思い出すこともあります。したがって、私は少しでも判断に迷えばすぐに相談します。他人への相談を恥ずかしがることは一切無いと思います。相談相手からもらったアドバイスを100%鵜呑みにして採用することはありません。最終判断はあくまでも自分で下す必要があります。相談はあくまでも自分の考えをまとめるために行うものであり、他人の判断に依存するわけではないのです。全国の有力大学の合格発表は今週前半に固まっています。私の所有物件の近くの某旧帝国大学でも合格発表がありました。毎年、結構なお祭り騒ぎなのですが、そのテンションのまま合格者の宿探しが始まります。時期的には繁忙期最後の書き入れ時です。この時期を逃しても、私の物件は社会人需要が豊富にあるので困らないのですが、朝一番でこの大学に合格した方から入居申込が入りました。今回は、現在の入居者の退去が今週末なので内覧無しで決まりました。実はこの物件は、入居促進のために共用部の塗装を検討していました。決まったため塗装は来期に延期しようと思います。オーナーの考え方によると思いますが、私はできるだけランニングコストを低く抑えることを経営方針にしています。先送りできる修繕はできるかぎり先送りするようにしています。今回の入居者の方ですが、大学1回生なので連帯保証人は親御さんです。全国屈指の難関大学なのでご両親は高属性の方が多く、今回の方も優に年収4桁を越えておられました。築30年近い物件なのですが、未だに何の苦労もなく高属性の入居者で満室経営を維持できるのは、「立地」のおかげです。不動産は立地が全てだと実感しています。私の前所有者は、20年以上クロスの張替え無しの清掃のみ(!)で経営していたようです。家賃は漸減していたものの、それでもある程度の入居者は確保できていました。このように立地に優れた物件は維持管理やオペレーションが非常に楽で、ランニングコストも低く抑えることが可能です。このため最初の利回りが多少低くても、最終的な手残りが多くなる傾向にあります。難関大学の難関学部に合格されて一家を挙げて喜びに浸っておられますが、私も切れ目無く満室を維持できて嬉しいです。立地の良い物件は最高の資産であることを再確認しました。昨日は時間があったので、自転車で所有物件めぐりをしました。昨日のブログで話題にした物件を皮切りに、合計3箇所の物件を回りました。約1時間ほど自転車に乗っていたので少し疲れました。コインパーキング用地です。週明けから外溝と舗装工事が始まります。先週の水曜日には隣家補修も終了したという報告を受けていたので確認をしました。確かにいい感じで板金が張られており、施主としても満足のいく工事でした。気持ち良く現場を去ろうとしたのですが、何か少し違和感を感じました。「この違和感は何なのだろう???」としばらく考えていたのですが、ふと足場が残っていることに気付きました。明日から外溝・舗装工事なのに、まだ足場が現場に残ったままなのです・・・。これには少しショックを受けました。実は隣家補修はお任せしているコインパーキング業者さんの懇意業者さんの見積もりが高かったので、普段使っている工務店に私が直接発注しました。工務店から工事完了の連絡があったことに気を良くして自ら確認することを怠ったのです。昨夜の時点でマズイな~と思っていたのですが、案の定今朝8時過ぎにコインパーキングの担当者から電話がありました。私:「申し訳ないです・・・」そんなこんなで、朝からバタバタと各業者との調整に追われました。今回は比較的スムーズに行っている現場だっただけに、ちょっとしょんぼりでした。この程度のことで落ち込んでいるようでは、この仕事は勤まりません。昨日の「物件の所在地を忘れた」ぐらい、物件に関わらないこととのギャップに驚かれるかもしれませんが、私はキャッシュを生む仕組みを作り上げる時には全力で取り組みます。生みの段階ではコストカットが最重要課題なので、トラブルの連続です。キャッシュを産生する仕組みが出来上がると、あとは基本的には放置して甘い蜜を吸い続けるのです(笑)。所有物件の場所を忘れてしまった(笑)今日は時間があったので、珍しく退去後の貸家を見に行きました。午前11時に退去立ち合いを管理会社がしてくれたので、退去後の部屋の確認に行ったのです。リーシングまで含めて約5回ほどしか現場に行っていません。実はこの物件は私の自宅から徒歩10分ほどの場所にあります。私がターゲットとするエリアからはやや外れているので、隅々まで熟知しているわけではありません。約半径1kmのエリアが私の漁場ですが、微妙にその境界から外に出た場所です。今日は買い物ついでに、物件の近くで自動車から降ろしてもらって見に行ったのですが、物件の場所が分かりませんでした・・・。徒歩10分ほどの距離にある自分の物件の所在地が分からないとは、ちょっとアブナイかもしれません(笑)。このようなことが起こる原因は、所有物件にめったに行かないことが原因です。今回の物件には購入時から2年近く行っていませんでした。いうか、購入から大規模修繕の際に5回ほど行ったきりです。基本的に、私は所有物件を自動運転しています。私が行かなくても勝手に物件の運営が回る仕組みを構築しているのです。このような仕組みを作ってしまうと、多少の金銭的なロスはありますが、ほとんど時間を取られることはありません。私は自分の時間を最優先しています。時給単価を2万円に設定しているので、時給換算でそれ未満の仕事は基本的に外注しているのです。それでも仕組みさえ作ると、きっちり利益を出すことはできます。手間暇かけて丹念な管理をすると多少手残りの利益は多くなりますが、少額の利益を取るために自分の時間を犠牲にすると、トータルでは事業を拡大することができません。何に重きを置くかですが、私は有意義な人生および手残り現金の極大化に最も価値を見い出しているので、このような資産や事業の「自動運転」を最終目標にしています。昨夕のことですが、知人との会食前にちょっと時間があったので寛いでいたときのことでした。昨夕は結構高い料亭での会食予定だったので、気分は上々でした(笑)。方から美味しい物件の紹介を受けました。今回も同じ曜日・タイミングで、その方から電話があったのです。勢い勇んで電話にでると、案の定新規物件の紹介でした。今回もまだ表には出ていない案件のようです。物件は2つあって、両方とも興味深い物件でした。最初の物件はいわゆる”億ション”です。私の住む街の極めて稀少な立地にある新築マンションのモデルルームが売りに出るとのことでした。ふたつめは、これまた私の住む街にある有名な高級邸宅街にある400坪の豪邸でした。価格は約4億円とのことです。う~ん、両方ともちょっと手が出ません(笑)。方にとって、この街の物件は私に声掛けするというパターン(?)ができているようです。ありがたい話だったのですが、今回は丁重にお断りしました。400坪の豪邸の方は、将来的に手に入れることができればかっこいいですが、今の私ではまだまだ実力不足です。これからも精進しようと思いました。所属させていただいている某家主の会のメーリングリストで興味深い投稿がありました。以下に、メール内の日時や氏名は改変して要旨だけを記載いたします。登場人物は両者とも私ではありません。完済!2012年3月に私の不動産ポートフォリオのメインの一角を占める物件を購入しました。この物件は、私の出身大学の目と鼻の先にあり、売主が売却の意志を表明した10分後に買い付けを入れた物件です。この物件は時価と路線価が非常に乖離している物件で、購入当時でさえも約2倍の乖離がありました。アベノミクス以降は劇的に地価が高騰している地域で、現在では表面利回り6~7%程度で推移しています。このように時価と路線価が乖離している物件を購入する際の最大のハードルは銀行融資です。対応方法がありません。2はあらかじめ準備が必要(というか、財務体質を地道に上げるしか方法がありません)なので、今回のような突然売りに出た物件を購入するには1しか方法がありません。当時はJ-REITや電力株をちょこちょこ購入していたので、手持ちの余裕資金はあまりありませんでした。しても欲しい物件だったので、やむを得ず小規模企業共済からも一般貸付を受けました。小規模企業共済の一般貸付は低利かつ確実に融資を受けることができます。”貸付”というよりも、預けている共済金を”引出す”感覚です。実際、支払済み共済金の範囲内しか融資を受けることはできません。この貸付も含めたあらゆる金策を駆使して、何とか決済を乗り切ったのです。その小規模企業共済の一般貸付も本日で完済となりました!3年に渡って半年毎に返済しましたがようやくゼロになりました。実は、融資を売却や中途での一括返済以外で完済したのは初めてです。金1000万円も得した!顧問税理士と来期の法人決算対策を練っていましたが、新しい発見がありました。平成21年に任意売却で750坪の土地を1275万円で取得しました。法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの期間内に取得をした国内にある土地で、保有期間が5年を超えるものは長期所有土地となり、1000万円特別控除があったのです。確かに購入当時にもこの特別控除の存在は知っていました。当時は売却などは全く視野に入れていなかったので、この特別控除は忘却のかなたでした。今年の9月で飯場として利用している建築業者との賃貸借契約が終了します。このタイミングで売却を検討しているのですが、売却益をどうするかで悩んでいたのです。取らぬ狸の皮算用ですが、3000万円程度で売却できそうな感触なので2000万円近い譲渡益をどのように消すかが課題でした。今回の特別控除で1000万円を消せることになりました。これだと、何とか残りも対応できそうな感触です。税理士的には普通のことなのかもしれませんが、教えてくれたことは非常にありがたいです。期せずして1000万円もらったようなものですね。不動産は資産ではなく負債!?Yahoo!ニュースで興味深いニュースがありました。私たちのような不動産経営者にとっては「何を今更言ってるの?」ですが、一般の方にもようやくこのような認識が広がってきたようです。(住宅用地特例)見直しなどで、これまで空き家の状態で放置していた不動産所有者が注意を払い始めたようです。現在の日本ではリゾートマンションだけではなく、農地や山林ではない非線引き都市計画区域(いわゆる無指定区域)なども”負債”だと思います。無指定区域に土地を所有していると、利用価値が無いにも関わらず、それなりの固定資産税を徴収されるからです。不動産神話が崩壊するまでは、これらを所有することに一定の価値があったかもしれません。ことが無い限り、経済的な利用価値の無い不動産の価格が上昇することは考えにくいです。先祖代々の土地だからという理由だけで、所有し続ける方も多いと思います。不動産を所有することよりも、自分達が幸せになることの方が大事なことではないのか?と思います。経済的に利用価値の無い不動産は早めの対応を心掛けるべきなのかもしれませんね。懐かしさよりも安堵感が勝る!?今日は珍しく自動車通勤をしました。途中で結構ゴミゴミした狭い道の続くエリアを通るのですが、この周囲には平成元年前後の築古物件が立ち並んでいます。このエリアの近くで既に売却済みではあるものの、かなり苦労して運営していた所有物件がありました。通勤経路の関係で直接その物件を見ることは無いのですが、地域の雰囲気を感じて懐かしく感じます。いや、正直に言うと懐かしいさもあるものの、安堵感の方が多いかもしれません。いうのも、この物件を所有した8年間は本当に大変だったからです。物件スペックや地域柄が悪いと言えばそれまでですが、1ヶ月に一度は何かトラブルが発生していたような気はします。入居者は生活保護を受けている高齢者が多かったことから常に孤独死発生を恐れていました。滞納が発生すると「もしや?」という疑念が湧き起るのです。今思えばほとんど病的ですね(笑)。結局孤独死は1名だけでしたが、一度経験すると忘れることができないのです。私は、この2~3年ほどで不動産ポートフォリオを劇的に変化させました。株式ポートフォリオがほとんど変化無いこととは非常に対照的です。現在の不動産ポートフォリオでは生活保護は”ゼロ”です。現所有物件は手のかからない物件ばかりで、半数は自宅から徒歩圏内ではあるものの、この3年間全く見に行ったことが無い物件まであります。1棟マンションでさえも昨年春以来まだ一度も行っていません。不動産経営を始めた10年前と比べて、現在の私はかなり考え方が変わってきています。当時は自分の労働力を投入してでも、収益性を上げることに注力しました。今では自分が設定した時給以上の仕事しか行わなくなりました。このため、不動産に関しては必然的にほとんどやることがありません。これが良いのか悪いのかは分かりません。この手法が可能な物件は、必然的に立地の良い物件ということになります。今後は不動産で自分の労働力を投入することは無いので、購入するとしたら立地の良い物件を狙うしかない状況なのです。税金を現物資産に変える昨日、デザインリフォームのセミナーに出席してきました。講師の方は、私と同年代の現役家主の方です。以前からfacebook上で何度も物件リフォームを拝見していました。このため、どれだけ素晴らしいリフォームをされているのかは、表面的には知っていましたが、どのようにしてこれらのデザインリフォームが生み出されるのかは初めてお伺いしました。プロ顔負け(というか、デザインリフォームで入居者を集客しているのでプロです)の高いレベルのデザインリフォームで、センスの全く無い私では少し応用は難しいと感じました(笑)。空室が発生するたびに、どんどんデザインリフォームをしていく理由は得心するものでした。曰、他の物件に埋没すれば早晩価格競争に巻き込まれます。これを避けるためには、提供する商品に付加価値が必要となります。この付加価値のひとつとしてデザインリフォームを提供しているとおっしゃられていました。事業で利益を出すと、当然納税する必要があります。納税は国民の義務ですが、経営者の立場(CFの観点)からは納税はマイナスに働きます。このため、デザインリフォームにお金を費やすことで、本来なら納税するはずだったお金を実物資産に変換することが経営上は重要であることを力説されていました。木リーシングでの気付きあれこれ先日出席した某家主の会で拝聴した講演で、リーシングについて気付いた点があったのでまとめてみました。この方は不動産業者であり家主でもある方です。不動産業者ではあるものの自社決め率は20%程度で、他の80%は他社からの紹介とのことでした。最大手の大東建託でさえも自社決め率が60%とのことで、決して低すぎる数字ではなさそうです。関わらず重要となってきます。この方はSNSを利用して不動産賃貸業者との関係を構築することを力説していました。確かにSNSを利用することは大事だと思いますが、少々速効性に欠けることが難点です。講義内でもおっしゃられていたようにFAX+メール戦法が常道のようです。熟練家主では実践している方が多いと思いますが、この方はナント週2回(月・金)もFAXしているようです。う~ん、ちょっとクド過ぎではないでしょうか(笑)。月曜日のFAXは要らない気がしますが、このあたりはその人の考え方に寄るのでしょう。私にリーシングの手解きをしてくれた名古屋の某凄腕家主の方からは、木曜日の深夜を勧めていただきました。物件広告を添付するとデータが大きくなるのでスパムメールに振り分けられる危険性があり、ダウンロード方式の方がお勧めだとおっしゃられていました。この3つを駆使すれば大抵の物件を埋めることができますが、これで埋めることが難しい物件は売却を検討した方がいいかもしれません。この講師の方も同様のことをおっしゃられていました。ときどき埋めることのできない空室は無い!とおっしゃられる方が居ますが、費用対効果を考えるとこの意見には賛同いたしかねます。火サービス提供者へのシフト先日の勉強会で講師の方が、ホリエモンの「不動産業界に新しい波がやってきている」という記事について触れていました。この方は大家+不動産業者なので、業者目線でこの記事に注目したようです。モバイルブロードバンドインターネットの劇的な普及によって、情報の非対称性が解消する傾向にあります。その大きな流れの結果、中抜き業者の利益率が低下しつつあるという指摘です。これは様々な業界で進行中の地殻変動ですが、最終的にはほとんどの業界で中抜きが進行して、その位置で収益をあげていた企業は利益を出すことが難しくなることが予想されています。このことは、資産形成を考える上でも重要なことで、自分の属しているビジネスがその業界でどこに位置しているかを充分に再確認する必要があります。自分の所属しているポジションが中抜き産業に位置するのなら、将来的な業態変換や他業種への参入などを検討するべきかもしれません。最近までは顧客に近い立場の企業や人間がより大きな力を持っていました。これからは顧客に近いだけでは、その力を維持することが難しくなるかもしれません。営業等の中抜きポジションから、何らかのサービスを提供する側にシフトする必要がありそうです。今は絶好調であっても変化の激しい世の中なので、私も軸足をサービス提供者にシフトするつもりです。日本国内への配送に適用されます。