「スルガのIさんが大変だって言ってるんだろ。辞めとけば・・・」の言葉で却下となりました。立退きで有名なゼネコンとはスルガコーポレーションだったんです。その後、ラシントンパレスは本当にスルガコーポレーションが購入して、餃子の王将も退去して、同社の手で更地となり、建築のお知らせ看板が出ていました。スルガコーポレーションが暴力団関係会社と組んで立退き等をやり、関係者が逮捕されるニュースが出たのは、その直後のことでした。スルガコーポレーションの立退き手法は知ってはいたのですが・・・。光誉実業』でGoogleで検索してください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。立退き・地上げ投稿日:2009.07.03宮下公園をご存知でしょうか?※みやしたこうえん:渋谷区神宮前にある公園です。杉並区宮前にも同じ漢字の公園がありますが、この公園は『みやしもこうえん』と読みます。渋谷から明治通りを原宿方向に歩くと山手線沿いにある細長い公園です。命名件売却で知っている方もいるかもしれません。東京にお住まいじゃない方にはなじみの薄い公園だと思うし、東京に住んでいても宮下公園そのものに行ったことのある方は少ないと思います。渋谷ではちょっとしたシンボルでもあるので、渋谷から神宮前方向に買い物に行ったりするとその脇を通ったりするので知っている方も多いと思います。1980年代ぐらいまでは渋谷のちょっとしたデートスポットだったりしたのですが、最近ではそういう雰囲気の場所ではありません。言うと・・・ホームレスの方の家?が建ち並んでいるからです。ブルーシートで覆われた簡易なものから、かなり立派なものまであります。それが、最近になって渋谷区が宮下公園の命名件を売ったということで有名になりましたが、その公園の命名件料が公園整備に当てられるそうです。イメージが明らかにしかし、まさか『ナイキ公園』なんて名前になるのでしょうか・・・。この公園ですが私にはちょっとだけ悲しい話があります。これは宮下公園のそばに住んでいて、今でもすぐ近くに住んでいる方から聞いた話です。(地上げをしていて、仲良くなった地元の方から聞きました。)この公園はそもそもは東京都の都市計画で1930年に出来た公園です。この頃の渋谷はというと・・・まさに忠犬ハチ公の時代ですから、完全な住宅街だったはずです。宮下公園の周辺も例外なく住宅街だったそうです。当時は宮下公園の脇を渋谷川(今では地下を通っていて渋谷の南口のところから、また地上に顔をだす川です。)が流れ、その公園と渋谷川に小さな店舗併用住宅が並ぶ静かな町だったそうです。太平洋戦争末期になると、当時、山手線が重要な軍事物資を運ぶ鉄道だったそうです。鉄道の周りに住宅があると、光が漏れて夜に空襲の対象になり、また空襲に会うと火事になって鉄道が使えなくなるということから、宮下公園の周りにあった、家は強制的に明治通りの反対側に移動させられたそうです。引き屋が動かしたというから驚きです。当初はみんな、嫌がったそうですが、結局、戦時下で逆らうこともできず家ごと疎開したみたいな格好になったそうです。それでも線路付近は空襲され、家ごと疎開したことで助かった方が多かったということです。その宮下公園から運んだ最後の家も、一昨年、壊されてしまいました。住んでいた方が老人ホームに入ることになり、売却してしまいました。それを買って壊した張本人です。罪悪感を感じた地上げでした・・・。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)昨日は設計事務所との打合せでした。この不景気に超大プロジェクトの計画を設計事務所と打合せしてきました。いうわけで、前回の続きです。程なく、Aさんは帰ってきました。書類を一式もって来ました。Bの土地の謄本類も一式揃っています。Aさんの土地との境界以外の方の印鑑も既に押されています。印鑑証明もついていました。」(さすがに今回は準備悪いなぁとは思わず・・・)「じゃあ、ちょっとパソコンで取りますね。)と・・・怒鳴りたいのを抑えて、家屋調査士のY氏に電話しました。「ええ、うちがやらさせて貰いましたが・・・。「AとBの土地の境界確認は無効じゃないですか?Aの土地の所有者はAさんであって、Aさんの弟にはなんの権利もないですよ。「ええ、ただAの土地の謄本見たら、Aさんは海外にお住まいなので親類の方に代理でハンコウを貰いました。「あのさぁ・・・Yさんもプロでしょ?海外に住んでるから、代わりって通用するんですか?代わりなら代理委任状が必要でしょ。いや、じゃあ、Aさんの弟さんが私にまるで権利者のごとく、押印したということはAさんの弟さんの詐欺行為ですよね。「本当にAさんの弟が押印したって証拠出して下さいよ。心の中で静かに一言!「Yさんの立場も解らないでもない。焦りすぎたかな・・・。あなたの依頼主が怒らない様にしてあげるよ。二つ、頼みがあるんだけど・・・。Yさんが請け負った、Bの土地の所有者から、今、この土地売買の話が進んでいる金額を教えてもらってよ。それと、Bの土地の所有者の電話番号を今すぐに教えて。」すぐに、家屋調査士から電話が掛かってきました。値段もご丁寧に調べてくれました。私はすぐに、Bの土地の所有者に電話しました。「Bの土地の件なんですけどね。話が二つあるんですよ。AとBの土地の境界確認については無効です。Aの土地の所有者は押印してません。※この金額は当然ですが先に進んでいた話に上乗せしています。Bの土地の所有者はさすがに突然の電話で驚いたのでしょう。「家屋調査士のYさんとは旧知の仲でして、たまたま、話を聞いたんですよ。」Bの土地の所有者は結構、話の解る方でした。AとBの境界の確認が取れていないことをちょっと説明したらわかってくれました。こちらもAとBの境界が確認できてなければ現況有姿で売れないということは必死に境界確認をしていることから想定済みです。Bの土地の所有者には、この家屋調査士Y氏のおかげでもっと高い金額で売れたと思わせることでY氏の面子も保ちました。Bの土地の所有者もちょっとでも高く売りたかったのでしょう。喜んで乗ってくれました。その先に話が進んでいた方との契約が3日後だったというのは、後から知った話でした。本当にギリギリセーフでした。みなさんも、実印を気軽に押さない様に注意してください。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。話)日本社会に於いて、印鑑は大変重要な役割を果たします。実印と印鑑証明・・・これさえ揃えばということが多々あります。今回はそんな印鑑に纏わる話です。去年の暮れに私にAさんがやってきました。Aさんは都内のある地主さん(おばさん)です。(その時、Aさんは悠々自適に海外で暮らしていました。「良かったじゃないですか?」(どう見ても、怒っているので、この発言は火に油を注いでいます。)と、私は現地も見て解っているのですが、皆さんには解りにくいと思うのでまたまた絵を描いてみました。Aさんが欲しがっていたと地はBの土地です。2の道路に20mぐらい面しています。奥行きは6mほどで2の道路(『2通り』と呼びます。)から直接入るような月極の駐車場でした。AさんはAの土地の所有者です。1の道路はAさん名義の私道で幅員は4m、2通りは幅員22mの公道です。この場所の用途地域は商業(容積率500%)です。Aさんの土地は1の道路にしか接道してないですから、容積率は240%です。Bの土地が手に入れば、2通りに面する事になるので容積率は500%となります。面積当りの資産価値は一気に倍以上になるから欲しいに決まってます。Bの土地は奥行きが6m程度しかありませんから、大したものが建ちません。Aさんは自分の土地と合わせれば、100坪を超えます。これならば色々なものが検討できますから、Aさんは他の購入検討者よりもBの土地の評価は高く考えられるので、価格勝負になればAさんが圧倒的に有利です。※ここで一般の方に道路幅員と容積率の関係を簡単に説明します。商業系の場合は道路幅員×0.6×100=容積率になります。都市計画で定められる容積率を超えることはできません。「しかし、日本に帰ってきてすぐによく、Bの土地が売りに出てるという話を聞きましたね?どなたから聞いたんですか?」(少し、落ち着かせるために、やんわりと、話を逸らします。」(Aさんの弟さんはAの土地から、程近いAさん所有のマンションに住んでいます。)「弟さんは、Bの土地が売りに出ているとよく、知っていましたね。「それがねBの土地の所有者が売却するに当って、境界を確定したかったみたいなの。私の気持ちも知らないで、その書類に弟が勝手にハンコウを押しちゃったのよ。「じゃあ、買えばいいじゃないですか!」(買えないから、私のところに来た事はもうわかってるんですが・・・)「私だってそう思ったわよ。それで家屋調査士に誰に電話をすれば良いか聞いたら、仲介業者を教えてくれたの。これから打合せに行かなくてはならないのでこの話は明日に続きます。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。立退き・地上げ投稿日:2009.06.21『立退き屋』だとか『地上げ屋』と聞いて、良いイメージを持つ人はいないと思います。私もまったく、良いイメージがしません。会ってみると、やはり、あまり良いイメージの人はいません。私は自分では普通のイメージの人だと思っています。設計の仕事をしているときにも同じ身なりだったんですけど、やっていることと身なりが重なるとあまり良いイメージにはならないのでしょう。ちなみに、立退きの話の時にも書きましたが、地主さんを脅したり、不法占拠をして地上げをする人もいないことはないですが、今どき、そんな地上げをする人って、かなり古い人です。私はそんな地上げの仕方はしません。格好悪いですし・・・。逮捕されちゃうし・・・。色々な地上げをしてきましたが、今回は後始末の話です。私が地上げに失敗した数少ない話です。梅雨の季節でやはり、雨の降る日でした。私の知り合いの分譲住宅業会社に勤めるM氏から電話がありました。「それが困ったことになったんだよ。」さて、私はこのM氏とは前から知り合いで、今回のこの物件のことは前から聞いていました。話が解りにくいので、まずは下の絵を見てください。境界や建物の位置を示すものです。一団の土地の様に見えても実際には何区画にも分かれている土地だったりするのですが、それが公図を見れば解ります。ちなみにこの区画の単位は『筆』です。M氏はAの土地を買いました。面積は250坪ぐらいの土地です。目的は宅地を分割して分譲住宅を作って売る予定で購入しています。Aの土地はBとCの土地の所有者でもあるJさんです。BにはJさんの子供夫婦が住んでいますが土地はJさんのものです。CにはJさんが住んでいます。Aの土地はJさんとJさんの子供夫婦が庭として使っていました。M氏はBとCの土地も売却して欲しかったのですが、それはどうしてもJさんが嫌だということで買えませんでした。D~Hはそれぞれ、Dさん~Hさんが持っていました。1~4はアスファルト敷きの道路状になっています。1と4は幅員が8m、2と3は幅員が6mでした。この絵だけだとなんの問題もないかと思われます。「はぁ?そんなこと、ちゃんと重説に書いてあったでしょ。「俺、Jさんから直接買ってるんだよ。仲介はさんでないから、重説ないんだよ」M氏はこの業界で30年近くはやってるベテランです。たしかにM氏はいい土地を見つけて、直接、所有者に交渉してきます。安く買えるというのがM氏の持論でした。4、未満の道路でも建築基準法施行前からある道路で行政から認められている道路のこと。建築基準法42条2項に定められる。この場合、すでに6mあるので私が「二項道路」というのは間違いで、「私道」と聞くのが正解である。3の土地も2の土地もHさんのものだったんだよ。」たしかに業者が個人から、買うのに重説なんか作りません。「それがさぁ、Hさんの土地にはアパートが建っていて、謄本に出ているHさんの所に行ってもHさんいないんだよ。それで、困って相澤に電話したわけだ。「じゃあ、とりあえず謄本送ってください。」FAXされてきた謄本を見ると・・・たしかに2はHさんの土地でした。○○町の役所の道路課に行ってみると、たしかに2の土地は道路でもなんでもありません。ちなみに3の謄本を取り寄せると、やはりHさんの土地で役所では道路にはなっていませんでした。Mさんが既にやったことですが2の土地の謄本に書かれてあるHさんの住所△△町に行ってみました。普通に家が建っています。表札はHさんとは全く関係のない名前です。無駄と思いながらも、その家を尋ねると「ここは借家なんだよね。貸主はHという名前じゃないよ。」(じゃあ、誰だ・・・)事務所にもどってパソコンで、△△町のHさんの土地の謄本を取ってみてやっと解りました。Hさんは平成元年に亡くなっていました。HさんからHさんの子供?と思われる人に登記され、Kさんに売却されています。あの手この手で調べて、Hさんは相続人がご子息しかいないことまでは解りました。○○町の土地はHさんの名義のまま、相続による名義変更が行われていなかっただけなんです。私はM氏にその旨を伝えました。「日本人だから、たぶん大丈夫じゃないですか?」(どうせ、ハンガーリ語なんか書けないだろ!)M氏はHさんのご子息に手紙を出しました。・M氏は今でも返事を待っているそうです。株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。げ等、貴方の問題を解決します。1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。簡単にお見積り作成・送信ができます。金額の参考にもご利用ください。