はじめる為の基礎知識ツイートシェアはてブLINEPocket老後2,000万円問題も話題となり、本業以外の収益の柱を作りたいと考えている方が多くなっています。個人の方にも流行ってきていますね。この記事をご覧になっている方も、賃貸経営をやりたいお考えなのかと思います。本記事では比較的基礎的な内容を解説しながら、賃貸経営の知っておくべき内容を解説していきます。そもそも賃貸経営とはどういうことでしょうか。賃貸経営とは、所有する不動産を賃貸し、その入居者から家賃等をもらう不動産事業です。所有している土地に賃貸物件を建設して経営するのが一般的ですが、新たに土地を購入してアパートを建設するケースや土地と中古アパートを購入するケース等もあります。ようは不動産という商品を購入し、それを貸し出すことでリターンを得る事業です。よって購入価格をなるべく低く抑え、そして高い賃料を得るということが賃貸経営の成功のカギになります。本記事では、不動産投資や賃貸経営をこれからスタートし資産形成を始められる方向けに基礎知識となるよう執筆いたしました。不動産投資会社のプロに代行してもらうにせよ、自分で知っていないと、後で泣きを見る可能性があります。ここに書いてある知識を身に着けてくださいね。相税について理解を深めるためのモデルケース■儲けの指標となる「利回り」その購入価格と賃料のバランスを見る指標として「表面利回り」という言葉があります。表面利回り(グロス)=総潜在収入/物件価格あくまで潜在収入であるため、入居者がいてもいなくても表面利回りは一緒の数値になります。大手建設会社の提案で、土地を所有している場合で「表面利回り7%弱」一般に「表面利回り10%」を超えるような提案だとかなり目を引く物件と言えます。実際に賃貸経営を行っているとなかなか潜在収入がすべて入ってくるケースは少ないのが現実です。賃貸経営には空室という問題があるからです。賃貸経営を行っていると、その物件を直す修繕費用というものも掛かってきます。税金というような支出もあるため、一概に「表面利回り」だけで物件を判断できないわけです。そのため、そのような諸経費を引いた額で物件の価値を見る「実質利回り」という考え方があります。「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。(500万円-100万円)÷(5,000万円+300万円)×100=7.5%ただ、この実質利回りも、あくまでも瞬間的な数値でしかないのです。この利回りの計算結果は、年ごとに変化する可能性が高いため、不動産業者が物件の広告を行う際には表面利回りを用います。表面利回りでまず見てみて、その次に実質利回りを算出してみることが一般的な物件の目利きの仕方となります。ここまでわかっていれば、まずは実質利回りを計算した結果、自分に具体的な手取りがいくらになるのかをチェックすることが可能となりますね。表面利回り・実質利回りそれぞれ、色々な物件を比較するときの第一段階の目安という程度に考えておくことが大事です。土地活用をする際には多くの場合税金のほかにも借入金という概念もついてきます。(15万円+30万円+67万円):2000万円×100%=1.9%※この返済後利回りのことを「実質利回り」という方もいるので注意しましょう。この返済後利回りで2%を超えてくると1つの目安としてはクリアという段階です。3%を超えてくるとなかなか出てこない提案になっていると思います。1つの目安として覚えておきましょう。上記の項目が一般的に必要なランニングコストとなります。一般のアパート・マンションでは目安として年間の賃料収入の20%ほどがかかってくると覚えておきましょう。※提案される商品がそれぞれどれぐらい費用がかかるか自分で計算できるようにしておくことで、営業のカモにされずにすみます。いう税金がかかってくるためです。固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを「固定資産」といいます。)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。仕方(目安として下記の通り。*0.3%土地都市計画税=固定資産税評価額*0.3%/3※固定資産税と都市計画税の土地の評価は建物を建てた場合にそれぞれ6分の1評価、3分の1評価になります。節税対策としての土地活用は、上記の評価額を減らす目的が一番の理由になります。目安として取得価格の80%ほどになります。土地活用や不動産投資を行うのであれば、たいていの場合で金額が大きくなるため銀行融資が必要になります。う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法。一般的には収支計算がしやすいため、元利均等返済を利用するが、なかには元金均等返済を求める金融機関もあるので注意しましょう。土地活用を行う理由としてよくある理由の1つが、相続税対策です。不動産は数億になる可能性のある資産であり、1つのマンションで相続時にかかる金額が数億節税できる場合も少なくありません。親からの相続の土地で投資や活用を考えている場合は相続税対策についても抑えておかなければなりません。(財産を遺して亡くなった方)が亡くなった際に発生する相続税の税率と控除額を表した表です。見てお分かりの通り、もし仮に1億円の現金を所有している方がいれば(1億-700万円)×30%=2,790万円が税金としてかかってしまいます。(実際には控除がさらにあるため、これほどにはなりません)多額の相続税になるということがわかります。相税について理解を深めるためのモデルケース実際にモデルケースをみてみましょう。土地の所有者である父が、自分でその土地の上に賃貸用建物を建築し家賃収入を得ている状況です。父から息子に相続した場合の、税計算上の課税価格はどうなるか考えてみましょう。1億円(全額借入で相続時の借入金残高は8,000万円とする。土地の評価額が貸付建付地7,900万円であり、小規模宅地の特例1,975万円も適用できます。建物の評価額は3,500万円であり、建物価額ではなく固定資産税評価額を基に評価されます。借入金による債務控除8,000万円を受ける結果、課税価格は1,425万円に圧縮されます。更地のままであれば1億円の課税価額であったが、大きく減税されていることがわかります。不動産投資をする不動産コラムツイートシェアはてブLINEPocketfeedly不動産売却の仲介契約の種類について~メリットやデメリット、更新や中途解約はどうなる?注文住宅と規格住宅の違い「メリットデメリット」についてRECOMMENDこちらの記事も人気です。法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。WEB・IT分野などなど。元ITコンサルタントで、テクノロジーを使った企業の業務効率改善が得意。元ITコンサルタント、今は不動産業界の経営コンサルタントをしています。日々の業務の効率化が趣味。