Vol.622018.10.9三井健太のマンションレポートアーカイブマンションアドバイザー三井健太氏が、ご依頼を元に毎回作成される「三井健太の(新築・中古)マンションレポート」。受け取った方の大半が「想像以上・期待を超えた」と感動されるこのレポートは、個人に宛てたものということで長らくネット上には公開されていませんでした。ここではその貴重なアーカイブのなかから個人宛て部分やその他ご依頼者から送られた価格表、間取り図などを削除した抜粋版を特別に公開しています。30年余の研究と業界ウォッチング、そしてマンション愛あふれる三井健太氏ならではの客観的かつ具体的、誠実な助言のエッセンスをご覧ください。※三井健太のマンションマンションレポートについて建物の評価ポイント※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。59点(最高100点)中の下:58以下(★★☆)/中の中:59~65(★★★)/中の上:66~72(★★★☆)/上の下:73~78(★★★★)/上の中:79~85(★★★★☆)/上の上:86以上(★★★★★)三井健太の総合評価リセールバリュー格付け:BAA:最も高いリセール価値が期待される。A:比較的高いリセール価値が期待できる。B:あまり高いリセール価値は期待できない。C:リセール価値が低くなる恐れがある。D:リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。建物評価:建物の評点59は中の中、5段階評価では★★★となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。建物評点(立地評価は含まない)は残念ながら平凡なものとなりました。根本要因は27戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、小規模マンションは存在感に欠けるという点です。威風堂々の建物の方が価値は高く、周囲の建物の列に埋もれてしまう建物は高く評価することはできないのです。エントランスなども天井が高く広くて豪華とはなりにくいはずです。マンションの価値は、後述しますが「差別化された(明確な差別感がある)物件であるか」にかかって来ます。本物件は率直に言わせていただくと、ありきたりなのです。結局、小規模ゆえの項目が足を引っ張った格好ですね。悪い物ではありませんが、優良マンションからはかなり遠いと言うほかありません。そのような場合でも駅に2~3分といった利便性があれば建物の平凡さを補ってくれるのですが、その点も徒歩8分では十分とは言えません。間取り寸評:個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。立地評価:マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の駅から徒歩8分は「遠からず・近からず」です。距離があっても、それを補って余りある要素があればいいのですが、見当たりません。環境は素晴らしいと思いますがインパクトが足りないようです。駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さが必須です。このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。マクロ的な見方で「たまプラーザ」は魅力にあふれる街です。将来のリセールを考えたとき、懸念は小さい街と言えるでしょう。いうマクロの尺度が大事なのです。地域内競争という観点からも検討しなければなりません。この場合は、ピンポイントの立地条件(例えば隣が公園か、河川か、高速道路か、両脇が既存マンションか、工場かといった環境チェック)と、検討マンションの建物価値が格差を生みます。建物価値とは、豪華マンションか安物マンションか、ブランドマンションかノンブランドかといったことです。次の観点で評価してみましょう。1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。居住性や好みの問題、個人的な事情を抜きにして、あくまで資産性の観点だけで言えば、本物件は残念ながらピンポイントの立地は良いとしても、建物価値の面の強みは小さいのです。リセールバリュー:マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、1立地条件(利便性と環境。マクロ的な人気度)、2スケール(存在感)、3外観・玄関・空間デザイン、4建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、5ブランド、6管理体制です。この中で一番比重が高いのは1の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。希少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、ブランド価値5と立地条件1は良いとしても建物分野の2346は並みです。影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、他社並みの高さです。以上の考察から、本物件のRV格付けは、平均的な「B」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「B」とは、地域の平均的な価格維持率(=購入価格からの変動率)のキープは微妙という意味になります。地域の平均とはどのくらいか、そこが問題ですが、「将来価格の予測」はサービスの枠を超えますのでご容赦ください。人気のたまプラのマンション。