修繕費用はどれくらい見込めばいい?公開日:2018/06/296回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第3回目。これまで、「空室リスク」「賃料下落リスク」についてお伝えしました。今回は、「修繕リスク」ついて考えてみましょう。賃貸住宅事業でかかる修繕について:どんな修繕があるのか?主な修繕項目の洗い出し賃貸住宅経営は、30年~35年の長期にわたります。その間には、小さな修繕から大規模な工事まで、必ず修繕が必要になります。図1は修繕の分類と主な修繕箇所についてまとめたものです。原状回復は、ご入居者からの預かり金でまかなえる部分もありますが、経年劣化に伴う費用は貸主側負担ですので、一部はオーナー様の負担となります。室内の修繕、リフォームなど、住む方が(あたかも新築時のように)快適に住む為に行うのが、「原状回復」です。バルコニーなどの防水の補修工事などがこれにあたります。工事費用がかなり掛かるものもあります。「取り換え」は、水廻り設備や給湯器、エアコン等の取り換えです。耐久年数は物によって異なりますが、概ね15~20年くらいが多いようです。図2は、大規模修繕、取り換えの内容と周期についてまとめたものです。10年を超えたあたりから、色々な個所の修繕、取り換えが必要になり始めます。15年~20年頃に取り換えピークを迎えます。外部修繕工事は、10年目を過ぎたころから出始めます。この時期、結構な金額の修繕、取り換え費用がかかることを覚悟しなければなりません。ハウスメーカーが建てるようなパネル系の外装部材は、汚れが目立ちにくく、塗装もはがれにくいので、この修繕時期は遅らせることができます。10年に1度ですと、30年間では少なくとも2回の工事が必要ですので、こうした修繕時期を遅らせることは、収益率が良くなります。※立地条件などにより状況・年数は異なります。換えは必要ですが、ここでいう「修繕リスク」とは、予想外の出費のイメージです。賃貸住宅経営を始める前に作成する収支計画表にこれらの費用を見込んでおくことは、必須となります。予算化したその費用を使わなければ、その分は利益の上乗せになりますが、もしとっていないとすれば、「思わぬ出費」となります。この思わぬ出費こそが、リスクとなります。収支計画を立てるときには、これらの費用を(多少多めに)見込んでおき、その上で収益が求める数字になっているかで、賃貸住宅経営を始めるかどうかの判断をすべきです。見込んだ形になっていますので、こうした心配は少ないと思います。「もしも、万が一」を考えるのでしたら、それ以上の費用を見込んでおくと、なお安心だと思います。土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。