ザイ・オンラインの記者が自腹で挑戦!?2012年12月10日公開(2019年10月9日更新)ダイヤモンド不動産研究所ダイヤモンド不動産研究所100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。»バックナンバー一覧Tweetシェアサラリーマンでもできるの?不動産投資のイロハからオベンキョー!ザイ・オンラインの記者が自腹で挑戦!?オイシイ投資情報に目がないダイヤモンド不動産研究所記者が無謀にも自腹(!)で不動産投資に挑む企画。“金持ち父さん”になれるのか、それとも...。ダイヤモンド不動産研究所お得意の自腹投資企画。みたいなお金持ちがやるものでしょ、という常識を覆す、サラリーマンが挑む不動産投資の真実をセキララに報告する!つねに独自の投資手法を工夫しているJACKさん。不動産でも、株で鍛えた得意の“営業マン接待ワザ”を情報収集や価格交渉に活かしている。現状の難点は、金融機関の融資が厳しいこと。以前なら、都銀でも頭金ゼロで借りられたが、現在は、2~3割程度の自己資金は必要だという。「いまの狙いは不動産投資ですね!」――という“金持ち投資家”のひと言からスタートした不動産投資への挑戦。上記のJACKさんに会い、まずは2月に購入した物件を見せてもらった。駅から徒歩5分のワンルームで家賃7万3000円。850万円から値切って765万円で購入。立地の良さも幸いし、即、入居者が決まったという。順調じゃないっすか!「いやいや、最初の物件を買うまでに100件以上チェックしましたよ」とJACKさん。それは、実質利回り10%以上と投資資金収益率(ROI)にこだわったゆえ。5~10年以内に回収できるかを目安としている。市販ソフトで金利上昇リスクや空室リスクも考え合わせて、念入りにシミュレーションしたという。たしかに不動産は買ってしまったら、株と違って簡単には手放せないもんな。!おいしい物件ってそうそう表に出てこないらしい。そこでJACKさんが編み出したテクは、不動産屋の営業マンと仲良くなること。いい物件の情報が公になる前に、営業マンから入手するというわけだ。したり、近隣の他の不動産屋も回って、賃貸需要や家賃相場などを聞き回ったり...。価格交渉に使えるという。「最初は土地勘があるところがいいですよ。知っている場所なら、家賃や賃貸ニーズがなんとなくつかめますよね」(JACKさん)なるほどー。取材後、とりあえず物件を探すべく「健美家」で都内を検索してみる。物件とひと言でいっても、区分所有(マンションの一室)、戸建て、一棟アパート、一棟マンションなどのタイプがある。初心者なら区分所有から始めるのが無難かなと検索すると安い物件はあるけど、狭い20平米以下がほとんど。思い切って一棟アパートも見てみるが、表面利回りで7~10%ぐらい。ローンを組むと、回収が厳しそう。うーん、ちょっと行き詰まった感あり。200万円の一戸建てを買って、利回り20%以上って言ってたなあ。よし、今度は“競売のカリスマ”、藤山勇司さんに会いに行こう!「通常想定する予算からゼロをひとつ外す」が藤山さんの物件取得イメージ。数千万円ではなく数百万円。それを実現する手段が競売というわけ。現在の年間家賃収入は4200万円。平均利回りは34.8%!驚異的な数字も独自のノウハウがなせるもの。時には自ら物件のリフォームも実践し、コストを削減している。家が欲しいけど予算が...という人にもぜひ競売を活用してほしいと語る。94戸の物件を持ち、自ら競売物件のマンションに住む藤山さん。現在、入居者待ちという部屋を見せてもらう。築35年というが、部屋はキレイ。ちなみにこの2Kの部屋は520万円で落とし、現在8万5000円の家賃設定(表面利回り20%!)。よって見事に生まれ変わった。理解」の必要性を教わる。競売だと、知識、身内の理解あたりがネックか。不安もないわけではない...。こちらのビビリを見透かしたのか、「初心者なら、競売物件を独自の格付けで評価している無料サイトが参考になりますよ」と藤山さんが教えてくれた。藤山さん自らも競売のイメージアップをはかるべく、同サイト運営をアシストしているんだとか。サイト「981.jp」を見せてもらう。エリアや価格などの希望条件を入れ、簡単に競売物件を検索できる。判断した格付け(星)が出ているのが面白い。してくれる機能もあるというから、忙しい会社員にはいいかも。気になる物件があったら、サイトからダウンロードできる物件明細書などをチェックすることが必須となる。物件の詳細を見ていくと、結構メンドーな競売物件もまぎれているからだ。「たとえば借地権付き物件。地主とのトラブルで土地の賃貸借契約が解除されているようなものもある」と藤山さん。物件を落札したとたん、建物を取り壊して土地を返却せねばならない恐れもあるわけだ。土地と建物が共有名義で競売対象は片方の債務者の分だけ!というややこしいケースも。競売だけに、油断は禁物だな。実際の入札手続きは、裁判所で入札証を手に入れ、保証金を入金(振り込み)し、入札証と添付書類(住民票)を裁判所に持参するか郵送すればいい。手続き代行を頼みたい場合は、「981.jp」を通じて提携業者に依頼できる。手数料は成約価格の3%で、ローン手続き代行の相談も可能だ。業者を選ぶ際は、物件がある土地に店舗がある(土地勘がある)会社がいい、と藤山さん。代行を依頼する如何にかかわらず、業者宛にメールで質問できる。業者選びで悩んだら、いくつかの業者にメールを出してみて、対応を見てみるのもよさそうだ。藤山さんによると、初めて買うなら戸建てがおススメと言う。戸建てのほうが需要の割に供給が少なく、所有権付なら担保価値が高いのがその理由だ。作戦としては、300万円以内でまず一軒目を買い、今度は1軒目を担保に2軒目を狙っていく。して物件数を増やし、年をとったらそのうちの一軒に自分が住んでもいい...。妄想が広がったところで「物件を買ってからが、スタートですよ」というお言葉をいただく。