違法物件だけど売りたい!その方法とは?違法物件を売却するために知っておくべきこととはみなさんも、「違法物件」という言葉は聞いたことがあると思います。その言葉の意味をきちんと説明できるのは、建築や不動産の関係者だけかもしれませんね。違法物件は意図的に建てられるものだけを指すわけではなく、建てた後で法令が変わることで適合しなくなる場合もあります。違法物件であっても売却を考える所有者はたくさんいます。そこで今回は、違法物件は売却することができるのか、そのために何を知っておくべきなのか、実際に売却する方法などについて、お話ししたいと思います。違法物件(既存不適格物件)って何?まず、違法物件について、説明しておきましょう。住宅を建てる際には、建築基準法や都市計画法、居住する地方自治体の条例など、さまざまな建築関係法規を守る義務を負います。そのため、住宅の建築を始める前に、建築士は関係機関に図面を提出し、許可をとらなければなりません。複数ある制限のうち、一つもしくは複数の規定に違反した建築物が建つことは、珍しいことではありません。それを、違法物件といいます。既存不適格物件とは、土地における建物の建ぺい率や容積率がオーバーしてしまっている物件のことをいいます。既存不適格物件の多くは、建物を建てる際に届け出をしたときには法令に適合していたのに、法令が改正されたことで、新しい規定に適合しなくなったというものです。法改正により、既存不適格物件となることがあります。違法物件(既存不適格物件)と判断されるのはどんな住宅なの?では、違法物件(既存不適格物件)と判断される可能性のある住宅の例をあげておきましょう。現行法施行前に建てたもので、幅員4メートル未満の道路に接している住宅などは、違法物件(既存不適格物件)と判断されます。違反建築物は何が違うのかについて、説明しておきましょう。既存不適格建築物は、前述した通り、建築した時点では法令に適合していたものの、その後の法改正に伴って適合しなくなったものを指します。そのため、法律的には実行時に適法であったので、事後に定められた法令によって違法となったことについては「法の不遡及」と考えとともに、すでに建っている既存不適格建築物をすべて違法とすることで起こる社会的混乱を考慮して、半永久的とはいえないものの、現時点では見逃すという考え方になっているそうです。一方の違反建築物は、建物を建てるときから法令に適合していない、あるいは建てた時点では適合していたものの、増改築工事によって不適合が起こったものを指します。これは違法と判断されるので、法的には改善を求められます。>>既存不適格建築物と違反建築物の違いは何?の詳細はこちらそもそも違法物件を売ることはできるの?既存不適格物件や違反建築物などの違法物件が、法律に違反しているのは事実です。した違法物件は売却することはできないのでしょうか。法律的には、既存不適格物件や違反建築物などの違法物件の売却自体は禁止されていません。そのため、違法物件であっても売却することは可能です。違法物件を売却する際には、売り主は買主に対し、告知義務を負います。それは、規格不適格物件や違反建築物は、「瑕疵物件」とみなされるからです。法的瑕疵物件であることを隠して売却したとしても、民法第570条に定められた瑕疵担保責任を負います。そのため、買主が法的瑕疵物件であることに気づいてから1年以内であれば、契約解除または損害賠償を請求できるのです。そのため、違法物件であることを告知し、それでも購入してくれる買主がいれば、売却できるということになります。>>違法物件を売却することはできるの?の詳細はこちら違法物件を売却するために知っておくべきことは?違法物件でも売却できることはわかりましたが、いろいろな条件があることも、忘れてはいけません。住宅ローンには利用制限がある違法物件の中でも、再建築不可物件の場合は、金融機関の住宅ローンが利用できない可能性があります。いうのも、法令を満たしていない物件は、住宅ローンの融資対象にはならないからです。仮に住宅ローンの審査に通ったとしても、担保の価値が低いので、金利も通常より高くなることが多いです。>>違法物件の購入には住宅ローンが利用できないって本当?の詳細はこちら違法物件の告知義務について瑕疵とは、本来あるべき品質や性能、機能が備わっていないという意味で、何らかの欠陥・欠点があることを指します。ありますが、違法物件は法的瑕疵物件にあたります。いう3つの法令のうち、1つあるいは複数の違反をしているもののことです。いう建て替えができないものや、建て替えられたとしても現在より小さく、狭くしなければならないものがあるため、売却にあたっては、重要事項として伝える義務があるのです。>>違法物件であることを買主に隠して売却できるの?の詳細はこちら違法物件を売却する方法とは?違法物件であっても、売却する方法はあります。既存不適格になっている理由や、違反建築物でないことが条件となります。古家付き土地として売却する法令改正などにより、建ぺい率や容積率が少しオーバーした程度であれば、古家付き土地として売却することが可能です。住宅の築年数が経っていたり、建物の傷みが激しいときは、この方法での売却を検討しましょう。買取業者を利用するという方法も!不動産会社に仲介を頼んでも売れない場合は、買取業者を利用するのも方法の一つです。買取業者は現金決済のところが多いですし、瑕疵担保免責で対応してくれるところが多いです。買取価格が低くなる可能性はあります。そのため、不動産一括査定サイトなどを利用して、きちんと買取業者の選定を行うのが得策です。>>違法物件を売却する方法とは?の詳細はこちらリフォームや建て替えも検討しよう2004年の法改正以降、建物を段階的に改修できるようになっています。そのため、既存不適格物件の場合は、リフォームや建て替えをしてから売却するという方法もあります。リフォームを活用するメリットは?違法物件であっても、売却することに法的な問題はありません。そのため、耐震を含めた構造上、重要な部分の補強と床下メンテナンスを行う、水回りやフローリングをきれいにするなど、リフォームをしておくと、売りやすくなるというメリットはありそうです。>>違法物件をリフォームすることで売りやすくできるって本当?の詳細はこちら違法物件を建て替えたら、どうなるの?違法物件であっても、規格不適格物件の場合は、建て替えることで、通常の売却が可能性があります。違法物件の中には、再建築不可物件もあるので注意が必要です。>>違法物件を建て替えたら売りやすくできるって本当?の詳細はこちらリフォームと建て替え、どちらがおすすめ?違法物件を売却することが目的の場合、かかる費用や建て替えが可能なのか否かなど、条件を考慮したうえで、リフォームか建て替えかを検討するのがおすすめです。リフォームや建て替えをしてから売却することで、利益が見込めるのかどうか、立地条件も含めて考えることが重要です。>>違法物件の売却にリフォームと建て替えのどちらが有利なの?の詳細はこちら所有する違法物件に合った売却方法を検討しよう!法令改正により、既存不適格物件が多数発生していることを考えると、違法物件は予想以上に多いものです。規制が緩かったこともあり、建築設計確認を行った後で多少の変更があっても、工務店も臨機応変に対応してくれたため、結果的に容積率をオーバーするというケースは少なくありませんでした。現在は、わずか1�uであっても、容積率をオーバーすると、住宅ローンの担保にはなりません。いえ、対策を講じることで、売却することはできるので、自分にメリットのある方法を探してみましょう。違法物件と言われるのはどんな建築物なの?日本では、住宅だけでなくさまざまな建物をつくる際に、守るべき法律や法令を制定しています。違法物件とは、これらの法律や法令に違反している物件の総称で、法的瑕疵物件と呼ばれることもあります。何が違法物件にあたるのかを、きちんと理解することから始めましょう。「違反建築物」に大別されます。このどちらも法的瑕疵物件となりますが、受け止められ方は大きく異なります。建築物にまつわる法令が改正されたことにより、すでに建っている建物が新しい規定に適合しなくなってしまったもののことをいいます。建物を建てた時点では、きち...続きを読む違法物件を売却することはできるの?自分が所有している不動産が違法物件だと、売れるのかどうか、気になるひともいることでしょう。売り主には買主に対する告知義務があります。違法物件は法的瑕疵物件となりますので、その告知義務や期間についても、お話ししたいと思います。違法物件を売却することは可能なのかまず、違法物件を売却できるかどうかですが、売ることは可能です。違法物件は法的瑕疵物件となりますので、価格は相場より安くなるのが一...続きを読む違法物件の購入には住宅ローンが利用できないって本当?違法物件は法的瑕疵があるので、相場より安い価格で購入することができます。そのため、立地条件のよい違法物件の場合は、比較的売却しやすいものです。買主があらわれたとしても、住宅ローンが利用できない、あるいは利用制限がかかることがあるので注意が必要です。その点について、説明しておきましょう。違法物件だと住宅ローンが利用できないことがあるそもそも住宅ローンとは、土地あるいは建物の購入資金として融資...続きを読む違法物件であることを買主に隠して売却できるの?売り主が所有している不動産を売却する際には、物件に関する告知義務を負います。売買契約を結んで引き渡しが終わっていたとしても、貸主が何らかの瑕疵を見つけた時点で、契約解除や損害賠償を請求することができます。そこで、法的瑕疵とは何か、法的瑕疵物件の告知義務について、説明しておきましょう。「違法建築物」に大別できます。売却する方法に、「古家付き土地」として売るというものがあります。古家付き土地って何?「古家付き土地」とは、ほとんど経済的な価値がない古い建物がついた土地のことをいいます。古家付き土地として売却できる!立地条件のよい...続きを読む違法物件をリフォームすることで売りやすくできるって本当?既存不適格建築物の場合は、リフォームを行うことで、現在の基準を満たせる可能性があります。できなかった場合でも、リフォームして見た目が美しくなることで、購入意欲が増す買主がいるかもしれません。リフォームで売りやすくなる違法物件を売るために、30坪の木造2階建ての家を解体するとします。その費用は、1...続きを読む違法物件を建て替えたら売りやすくできるって本当?違法物件を売却するにあたり、全面リフォームをするか、建て替えをするかは、かかる費用とそれによって売却価格がどう変わるのか、持っている物件の法的瑕疵の内容を検討し、決定する必要があります。建て替えで売りやすくなる可能性もある既存不適格建築物の場合は、建て替えをする際に、現行の基準を満たせば、通常物件として売却できる可能性は...続きを読む違法物件を売却するにあたって、リフォームと建て替えのどちらが有利なの?違法物件を売却するために、リフォームや建て替えを検討しているひとにとって、どちらが有利なのかは、気になるところでしょう。違法物件の法的瑕疵が何かによって、どちらを選択すべきかが変わります。そのポイントを、整理しておきましょう。