Tumblrおはようございます、gatsbyです(>_<)今日は、過去の不動産ドジッ子回顧録ではなく、アパートを買うにあたっての注目点を書いていこうと思います。不動産投資をしている人にとって、アパートを買うためにチェックする一つに、物件の「利回り」という物があります。出てくる数字をさします。これを「表面利回り」と言います。それと、もう一つ、「実質利回り」というのがあります。上記が「実質利回り」と呼ばれ、手に残るお金に大きく影響する数字です。年間経費とは、私の場合、確定分を計算します。修費を月々、みなし金額で計算に入れる人もいます。(月3万とか5万とか。建物の古さで金額は考えていきます)ふう。数字や計算を羅列するのは好きじゃないんで、上手く書けなかったらごめんなさい。(+_+)ここで例を挙げてみますね。gatsby君が3000万のアパートを買いました。一年間の家賃は300万です。年間経費は60万です。「表面利回り」と「実質利回り」を出してみましょう!これらの数字を当てはめてみます。300万÷3000万×100=10%この10%というのが「利回り」と言われる数字です。今度は「実質利回り」を出してみましょう。(300万ー60万)÷3000万×100=8%この8%というのが「実質利回り」と言われる数字です。単純に考えれば、年間10%のお金が入ってくれば、10年で元が取れる計算になります。「実質利回り」でも8%なので12年半で元が取れる計算になります。(実際、そんな単純に回収はできません・・・・・。)世間で「利回り」と言えば、「表面利回り」を指します。不動産会社は、アパートを売るためには少しでも「利回り」が高い方が売りやすいからです。ここまでが、基本です。実際にアパートを買った後の話もしましょう。gatsby君はアパートを買うために、一割の頭金を入れて足りない2700万円を金利2%で15年ローンを組みました。銀行への年間のローン支払い=約208万とします。年間家賃300万ーローン208万=年間手残り92万(表面利回り)不動産屋は買う時に言います。「年間家賃からローンの支払いを引いても92万円も残りますよ。将来の私的年金にもなりますよ。」はい、そんな残りませんから!!書いてて、完全に一人ボケツッコミをかましました!!実際、浅はかな不動産営業マンは、新米投資家に平気でそう説明します。さっき書いた「実質利回り」でやってみましょう。告費等がかかってくると、もうマイナスです!そして、あ~ら不思議、不動産屋の話から一気に手残りは60万も減り、破産大家の出来上がりです!!その上、見落としがちなのは、年収が大幅に上がるということです。勘違いされてる人が多いのが、銀行のローンの経費としての取扱いです。皆さんはローンを払っているのだから、それは経費だと思われがちですが、実質、ローンの金利しか経費と認められません。年収400万の人が300万の家賃収入があったとします。金利は20万だったとすると、単純計算ですが年収は680万になります。(もちろん、経費とか控除で年収は下がりますが、今は割愛します)上記の通り家賃収入は、ほぼ所得となり、サラリーの年収に上乗せとなります。そのおかげで年収は大幅に上がり、高くなった所得税と保険料を払う羽目になるのです。今日は説明がチョット長くなりすぎました。「お金が残るアパート経営」デス。今日は説明文が長かった・・・・・できれば応援してね。週が明けてもグ...2016-09-09一棟目のアパート経営から・・・深淵の暗闇で空を見上げる、私。セールじゃ...2016-09-07一棟目のアパート経営から・・・残酷な現実に叩き落される、私。ふるさと納税、3kgのイチゴ!新年早々、不動産ではなく株を買ってみました。息子の誕生日のお願いで{ドラゴンクエストウォーク}を始めました。gatsbyさん、逆張り投信を買う。(2)ゼロから始めた不動産投資はてなブログをはじめよう!GATSBYtanさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。