KGS株式会社サイトマップ一部も、ぜんぶも。再エネの運用を効果的な提案でお手伝いいたします。郊外・田舎の土地を高く売るための太陽光用地という選択2017/06/20太陽光用地だと郊外・田舎の土地でも通常よりも高く売却することができます本記事を読んでいただいている方は・土地を相続したけれど住んでいるところが違うので持っていても仕方がないと考えている・遊休地があるけれど固定資産税だけ支払っていてなんの活用法もないと思っている・地元の不動産に土地を売ってほしいと依頼しているけれどもよい返事が一切もらえていない上記に当てはまる方だと思います。本記事ではそのような余った土地を早く、しかも通常よりも高く売却する方法についてご紹介させていただいております。実際に売却に苦労した方からすると、『土地価格よりも高い金額で売れるわけがない!』と考えるかもしれません。確かに人口の減少や都心部に人が集まっていることで、今までよりも高い人気な土地が出てくるよりも、価値が下がり続けている土地の方が多いため、あなたがお持ちの土地は今までと同じような売却方法だとそもそも売ることが難しく、不動産が負動産になる可能性の方が高いと思います。ある用地を売却をすると今まで利用価値がないと思われていた土地が引く手あまたな人気な土地に変わります。売れない・なんの価値もない土地が高価格で売却できるのであれば、そんな方法知りたくありませんか?それは太陽光発電事業用の土地として販売を行うことです。太陽の光が当たる場所で一定の広ささえあれば、太陽光用地として活用することができます。太陽光用地は多くの方が探していて、条件の良い土地はあっという間に売れていくのです。本コラムではなぜ、太陽光用地にすると土地が売れるのか?という点から気を付けるべき点などをご紹介していきたいと思います。太陽光発電所用として土地を売るためには適切な時期があります。考えている方はまず相談することをおすすめします。僻地や離島の場合7.まとめ1.なぜ太陽光発電用に売ると高く売ることができるのか?売ることが難しい、人気のない土地を太陽光用地として売却すると、なぜ高くしかも早く売れるのでしょうか?太陽光発電事業を全く知らない方だと騙されるのでは?と勘ぐってしまうと思います。そんな方へ、この項目ではなぜ太陽光発電用地に人気があるのか?またその人気を支える制度や実際の相場についてご紹介していきたいと思います。固定価格買取制度により高い売電収入を得ることができる太陽光発電用地として多くの土地で売買が成立したのは実はここ3-5年くらいの話です。この3-5年の間に何が行ったのか?どのような人たちが土地の購入を行ったのか?その後どのように土地を活用しているのかをご紹介します。ここ数年太陽光バブルという言葉が生まれるくらい太陽光発電所の建設ラッシュが起こっています。再生可能エネルギー(太陽光・風力など)で発電した電力を20年間、決められた高価格で電力会社は買取を行わないといけないことを定めた制度です。この制度が始まったことで太陽光発電所の建設を行うことにより、アパートやマンションなどに投資を行うよりもはるかに低リスクで高収益を得られることができるようになりました。その結果、投資に興味がなかった多くの方が太陽光発電所の設置に踏み切りました。※約10-14%程度の利回りを20年間確保することが可能になっています太陽光発電所の設備認定と設置件数の推移2017年3月末にはなんと9,487,500世帯分(年間)を補える電力が太陽光発電所から作られている!資源エネルギー庁発表の固定価格買取制度における再生可能エネルギー発電設備の導入状況(平成29年3月末時点の状況)によると累計2,875万kWの発電所が設置されています。:資源エネルギー庁太陽光発電などの導入状況などについて太陽光発電は陽が当たることだけが条件なので、交通の便などは一切関係ありません。太陽光発電で作った電気を高く長く買い取ってくれるので、多くの方が土地を探し始めたことによる土地を高く早く売却できる理由をご紹介しました。ここではどのような土地が太陽光発電に向いているのかをご紹介したいと思います。太陽光発電所が発電するためには太陽の力が必要になります。そのため太陽光発電に向いている土地は日陰になるようなものが少ない土地となります。そんなこと言われなくてもわかる!といわれそうですのでもう少し細かく紹介していきたいと思います。早く・高く売却できる太陽光発電所に向いている土地1大きさは300-500坪程度が望ましい2電柱が近くにある3凸凹の土地よりは平らな土地4いびつな形でも大丈夫ですができれば四角の土地5地目は農地以外なら原則OK1大きさは300-500坪程度が望ましい設置数が多い太陽光発電所は、低圧の発電所といわれるもので発電所のパネル容量が50-90kW程度のものです。50kWから90kW程度の発電所の設置には土地の形にもよりますが300~500坪程度の広さが必要になります。300-500坪よりも大きくても小さくても売却は可能ですが小さい土地は買い手が付きにくくなります。500-1000坪程度だと融資の問題があり、購入できる方が少なくなってしまい、売却に時間がかかってしまいます。1000坪以上の土地も売却は可能ですが、制度の問題で売却に時間がかかったり、売却が決まったとしても融資の問題など、途中で計画が終わってしまうことがあります。そのため、早く高く売るためには300-500坪程度の土地がベストです。2電柱が近くにある太陽光発電所で発電した電気は各電力会社の電柱につないで電力会社に買ってもらいます。そのため電柱が遠くにある場合、発電所までの電柱を立てる必要があり、費用が多くかかってしまいます。土地費用が安かったとしても、建柱費用などが高くなりすぎて太陽光発電ができなくなる場合があります。採算が合わず土地の売買が成立しないことがあります。太陽光発電所の設置は平らな場所でないとできないというわけではないのですが、あまりにも凸凹がひどい場合は整地が必要になります。草が生えている程度であれば、そこまで大きな手間や費用は必要ありません。凸凹がひどい場合、平らにするために土を新たに入れたり、ローラーをかける必要がでてくると費用が高くなってしまい、土地の費用を下げて売るなどの選択が必要になります。太陽光発電所を設置する土地はいびつな土地でも大丈夫なのですが、いびつな土地は坪数が大きくても設置できる太陽光発電所容量が少なくなってしまうので、坪単価が下がってしまいます。詳しくは事項でご紹介しますが、太陽光発電所用の土地の価格はどうしても設置可能パネル容量で査定されますので、四角の土地が方が早く高く売却できます。5地目は農地以外なら原則OK雑種地や宅地などを気にされる方は少ないので、地目が宅地だからすぐに売れるなどはあまりありません。固定資産税が高すぎる土地の売却は難しいですが、そうでなければ特に問題はありません。農地は基本的に太陽光発電所の設置ができませんので注意が必要です。※設置ができる農地もありますので詳しくは3.農地も売ることができるのか?をご確認ください。これらの条件をふまえて太陽光に向いている土地かどうかを確認しましょう。坪単価はどれくらいになるのか?土地を売りたいと考えている方の一番の興味は、坪単価がいくらで売却できるかだと思います。高く売れるといってもどれくらいの価格になるのでしょうか?太陽光用地も場所によって価格が異なります。これぐらいの価格ですというのは難しいのですが、買いたたかれないように最低限押さえるべきポイントを確認しておきましょう。太陽光発電用地としての土地価格は、事業収支で決まります。通常、土地の売買の際に価格を決める参考になるのは、地価公示価格です。太陽光発電用地の場合、あくまで事業収支として考えたときにどれくらい利回りが確保できるのかが重要になります。適用される売電価格と発電所設置費用と土地の費用を計算して、利回りが12%前後取得できる金額になれば土地の売買は比較的スムーズにいきます。発電所設置費用は設置する会社によって異なりますがおおよそkW15~16万円程度となります。土地のサイズにもよりますがこの設置価格で現在の売電単価から土地の金額を考えていくと、300-500坪程度の土地で坪単価3,000円から5,000円程度になります。※概算価格になり実際には算出してみないとわかりませんただし、土地の条件が良ければ坪単価5,000円以上での取引も行われています。希望金額を伝えて相談するのが良いと思います査定、お問い合わせはこちらから太陽光発電用地の査定は売電単価と発電量で決まります!土地価格は、下記2点で決まります。・何円の売電単価が取得できるのか?・何枚のパネル設置が可能なのか?売電単価が変わってしまうと土地の査定金額が大きく下がってしまうので売電単価の締め切りには注意が必要です。売電単価が土地最低金額にどれくらいの差を与えるのかは下記表をご参考ください。※上記表はあくまで概算になります土地によって査定金額には差がありますが売電単価が1円異なることで低圧の発電所であれば20年間で200万円程度収入が異なります。査定金額は売電収入によって決まるため売電単価が下がると土地の価格も下がってしまいます。売却までの流れ太陽光発電用地として土地を売る場合、売買契約を交わしてから早くても3-6か月程度の時間がかかります。太陽光発電所は実際に設置する場所が決まってから発電所の設置ができるまでに様々な申請や許可を取る必要があり、これらの手続きに3-6か月程度の時間がかかってしまうためです。契約書には太陽光発電所が設置できる状態にならなければこの契約は白紙とするなどの特約を盛り込んだものを交わします。購入者側都合でキャンセルすることもできませんが土地や周りの状況で設置ができなくなった場合に売買が成立しないようになっています。※電力会社からの負担金が高額なため太陽光用地として売却できな場合もあります弊社のように土地を買って発電所を作ってから販売している会社に土地を売る場合は2つの方法があります。弊社のような業者の場合、土地代金を3-6か月後ではなく契約締結後すぐに支払うことがあります。この場合土地を遊ばせておかないといけない点や販売できないリスクなどが考えられるため、掲載している坪単価3,000-5,000円よりも安く購入させていただいております。お金を払うので、その分安くなりますということです。2土地をできるだけ高く売却したい場合すぐにお金が必要ではなく、できるだけ高く買い取ってもらいたいと考えている方には土地を預けてもらうことをご提案しています。弊社で土地を買って発電所を建設し、販売が決まった段階でできるだけ高い坪単価で売却させていただくといった方法です。この方法であれば販売会社自体にリスクがほとんどないため、高い価格で土地の売却ができることが多いです。資金が必要で土地をすぐ売りたいということでないのであれば多少時間がかかりますが、土地を預けるほうが販売価格は高くなります。詳しい流れやご不明な点がございましたら、いつでもお気軽にご相談ください。土地を持て余してしまっているけれど、ご先祖様から受け継いだ土地を簡単に売却することはできない・・・とお考えになられている方もおられると思います。そのような方には土地を貸すことをおすすめします。どれくらいの期間貸せるのか太陽光発電所は固定価格買取制度によって20年間と買取期間が明確になっているため、20年間の賃貸契約になります。契約の際に20年間の地上権の設定を行うため、貸した後に何かに使いたいとなっても使うことはできなので注意が必要です。気を付けなければいけないこと賃貸契約を締結するにあたり気を付けなければいけない点を紹介していきます。1期間契約中に解約はできません。先ほど少し記載しましたが賃貸の場合、地上権の設定を行います。そのため地権者様が急に何かに使いたくなったとしても使うことはできません。途中で発電所を中断して返してもらうことはできませんので、あらかじめご注意ください。2固定資産税の支払いは地権者が行う賃貸契約の場合、土地の名義は変わりませんので固定資産税は借りた人ではなく、地権者様が支払う必要があります。太陽光発電所を設置することにより固定資産税が変わることもありますのであらかじめ確認しておきましょう。賃貸といってもアパートやマンションのように毎月賃料をもらうことはありません。ほとんどの場合は初年度(発電所完工時)に20年分の賃料を一括で支払ってもらいます。賃料に固定資産税も含まれていますので、将来的に固定資産税を払うことができなくなることがないようにしましょう。20年後の返却時にどうするのか?固定価格買取制度が終る20年後に、設置されている発電所をどうするのかをはじめに考えておかないといけないのも賃貸の特徴です。ある選択肢は下記3つです。売電期間が過ぎたからといって電力会社が急に電気を買わなくなることはないといわれています。そのため、継続してそのまま利用してもらうか、設備と土地をセットで土地のオーナーに返却するようにしていることが多いみたいです。設備と土地をセットで返却をしてもらったとしても修理や交換などで収支がマイナスになってしまう可能性もありますので注意が必要です。査定、お問い合わせはこちらから3.農地も売ることができるのか?地目が農地の土地でも太陽光発電用地として売却することができる場合があります。農地だからできないというわけではありません。太陽光用地として売却が可能な農地は地目変更が可能な農地です。お持ちになられている農地が地目変更可能かどうかについては担当の農業委員会に確認すれば教えてくれます。農地の種類は下記のとおりです。許可されている土地も太陽光用地として使用することができない場合があります農地だとしても土地の価格は基本的にはあまり変わりません。農地転用ができない場合は、ソーラーシェアリングという農業をしながら頭上で発電事業を行う方法で販売できる場合があります。ソーラーシェアリングの場合、農業法人か農家でないと土地が購入できない点、実際に発電事業を行うまでの手続きが煩雑でなかなか事業開始ができない等現実的でない点が多いです。農地の場合地目とは別に農業振興地域というものに指定されている場合があります。農業振興地域の場合、農地転用ができる土地だったとしても農業振興地域の除外を行わないと農地転用を行うことはできませんので注意してください。農業振興地域は除外申請を行うことで基本的には指定地域から外すことができます。除外申請の受け付けは1年のうちに2回ほどしかありません。そのため、タイミングを逃してしまうと契約に至るまでに時間がかかりすぎてしまい販売が難しくなることがあります。購入者にとって良い条件でないと時間がかかる土地は購入しにくいので、売却するときはよく相談するようにしましょう。4.2019年2月以降土地売却をお考えの方へ太陽光用地として土地の売却をする際、査定に最も影響を与えるのは毎年設定される売電単価といわれるものです。売電単価は年度ごとに替わるのですが2019年度の売電単価は18円とすでに決まっております。KGSではできるだけ高く売却することができ、さらに売却手数料を0円とすることで地権者様にできるだけ多くのお金を残す太陽光発電事業者の紹介に取り組み始めました。KGSで土地の調査をし、太陽光発電所の設置が可能と判断して、発電事業者を直接地権者様に紹介し土地の売買契約を締結することで土地の締結を早く、仲介マージンを発生させない契約にすることで土地をできるだけ高く早く売却します。残念ながら土地の価格は今までの売電単価と同じというわけにはいきませんが、地権者様にとってメリットのある価格であると自信をもってお伝えできます!査定、お問い合わせはこちらから5.土地売却と税金について太陽光用地として売却するときだけに限らず土地の売却時に必ず話題になるのが税金についてです。弊社は税金のプロではないので専門的なことは税理士さんに相談が必要ですが最低限知っておくべきことをご紹介しておきます。土地を売却することで得た収益には税金がかかります。販売金額から取得金額と経費を差し引いた金額が利益になり税金の計算するときの金額になり、この金額を譲渡所得といいます。古くから持っている土地で取得費用がわからない場合販売金額の5%で計算することができます。取得金額がわからない土地を300万円で売却する場合、15万円を取得費用とすることが可能です。土地売却に掛かる手間は経費にすることができます。経費として差し引くためには購入者と仲介会社や弊社のような間に入る会社によく相談することが重要です。税金は進め方によって高くも安くもなりますので、信頼できる会社と一緒に進めるようにしましょう。※払うべき必要のあるものはしっかり払いましょう査定、お問い合わせはこちらから6.郊外・田舎以外の土地についてここまでは有効活用方法が少ない郊外や田舎の土地をベースに太陽光発電用地として販売するためのメリットなどについてご紹介していきました。ここでは住宅地や山、僻地や離島などの土地を太陽光発電用地として売却することができないかご紹介していきます。住宅地を太陽光発電用地として販売するのは難しくなってきています。理由は大きく2つあります。冒頭でご紹介した利回り12%程度の確保が難しくなることが多いです。購入者の中には、20年後に別の用途で活用するから多少高くてもかまわないと考えている方もおられます。20年後はわからないことが多いため、このように考えている購入者は少ないです。2近隣トラブルが起こる可能性が高い2017年4月1日から始まった改正FIT法で、近隣トラブルを抑えるための説明会など住民の同意が必要になりました。近隣住民とのトラブルが全国的に多く新しく発電事業を行う場合注意が必要になっています。この2点から住宅地を太陽光発電用地として売却しても買い手が付きずらかったり、希望価格で売却できないことがあります。太陽光用地として山を売却しようとしても現在ではよほど条件を良くしないと買い手がつかない状態です。現在では1つの場所に1つの発電所しか設置ができなくなったため、木を切ったり整地する費用が事業収支を悪くしてしまいます。様々な法律に引っかかり太陽光発電所の設置ができない場合もあり、山の売却は難しくなっています。僻地や離島の土地は価格は安いのですが、そもそも太陽光発電所が設置できない場合があります。九州電力管内の離島は九州電力が買取できませんとパブリックコメントを上げており、売電できない離島は今後も増えていくといわれています。※参考九州電力HP僻地においても太陽光発電所の設置はできるけど買取がスタートするまでに数年以上かかってしまう等、特殊な場所に指定されている場合があります。これらは電力会社に聞けばすぐに調べてもらえますので、僻地や離島に土地を持っていて売却したいと考えられている方は電力会社に確認してみましょう。7.まとめ太陽光発電用地として土地を売却することで、土地を早く・高く売却できることを何となくご理解していただけたのではないかと思います。よって定められた電気の買取価格が年々安くなってきているため、太陽光事業をやってみたいと考える事業者は今後減っていくことが考えられます。そのため土地を売却したいと考えられている方は、できるだけすぐに売却のために動くことをおすすめします。弊社は宅建免許を持っているわけではありませんので売買の仲介などはできませんが直接買取をさせていただくこともありますのでお気軽にお問い合わせいただければと思います。2018年/1月12日以前の土地売却に関して※2017年度の売電単価取得のために必要な電力会社への申請は1月9日をもって締め切られました。※18円の売電単価は想定の価格になります(2017年11月現在来年度の単価はまだ発表はまだされていません)※土地価格はあくまで概算になります土地価格は売電単価によって変わります、21円の売電単価を取得するための期限が経済産業省と各電力会社から発表がありました、高額売却をお考えの方は下記表を参考に期日までに査定と電力申請の申し込みをされることをおすすめします。※期日までにご依頼をいただいても21円の場電単価が確定できるわけではありません。なっとく再生可能エネルギー発表の土地についてと増設について2017年8月31日:公布により、これまで通りの増設ができなくなりました。太陽光発電にとって、土地選びはとても重要なものです。