毎度お世話になります。ご周知のとおり、2025年国際博覧会(万博)の開催地に大阪が選ばれました。HP大阪では万博のほか2024年IR誘致などもあるので、その経済効果は計り知れない規模になり、東京一極集中が続く我が国において、地盤沈下が続いていた大阪・関西圏が再び商都として輝きを取り戻す起爆剤になると信じています。万博開催にあたってより大きな応援ができるよう、当社はこれからさらに事業を発展させてまいります。前々回からのつづきとなります。前回は物件の真の利回りについて解説いたしました。前回の記事はこちら今回は不動産投資ならではの、融資を利用した際の投資効率の見方について解説いたします。今回は自分のお金に対して、何倍の利回りがあったかを示す指標についてです。※最近新たな読者層の方々が増えており、過去のブログをご覧いただけれれば良いのですが、そういう方ばかりではないのでこうして改めて発信させていただきます。Return)投資・資産運用をしようとした場合は、自己資金で行うのが一般的です。(一部、先物や株では信用取引・空売りなどがありますが)不動産投資がほかの投資より優れているのは、融資を利用できるからです。言い換えると、他人のお金で資産運用が出来、他人のお金を運用することで出た投資利益の一部を投資家が受け取ることができ、結果的に投資パフォーマンスが劇的に高まるわけです。よって、不動産投資においては、前回解説した物件の真の利回りであるFCRを求めるだけでは不足しており、自分が投下した現金に対してどういうリターンがあったかを知る必要があるわけです。自己資本をE(エクイティ)とすれば、自分のお金に対するリターンはCCRという数値で表すことができます。【%】これだけではわかりにくいので、ちょっと例を示します。ケース1では自己資金1000万円で中古区分マンションを現金購入した場合、ケース2では自己資金1000万円、借入9000万円で1棟マンションを購入した場合で自己資本の投資効率を比較します。7.0%当たり前のことですが、自分のお金1000万円を投下して、年間で70万円のキャッシュフローがあったので、単年で見た場合の自己資金に対する利回りは7%であるという事です。24.3%このように、現金購入時と比べて、4倍近く投資効率が上がりました。この数字だけでは投資全体の評価にはなりませんが、二つのケースを比較すると、不動産投資による借入により自分のお金が効率よく働きお金をもたらしてくれることが良くわかります。注意点としては、この投資指標のみで投資判断することは危険が伴うという事です。悪意ある業者は、この指標のいい面だけを前面に出して物件を売り込んできますので注意が必要です。危険な例を一つ出してみます。20.5%現金1000万円と比較すると、3倍近く投資効率が上がっていますが、これは危険な投資です。理由はいろいろあるのですが、ぱっと見でわかるのは返済比率が高すぎるという事です。(返済比率は60%を超えています)最近まで続いた不動産投資ブームでは、このように少ない自己資金により、大型の物件を購入することでCCRを高め、「高い投資効率です!」等と謳い、販売されたケースがかなり多いです。物件そのものの利回りの低さ、返済比率の高さ、今後の賃貸付の見通しなど、問題のある投資が多く、今後数年以内に問題が顕在化することを予想しています。次回は、融資を伴う不動産投資おいてのより突っ込んだ投資分析指標を解説します。それにより安全性なども評価可能となります。藤原個人のTwitterを始めました。不動産関連のつぶやきをしていますのでぜひフォローくださいませ。レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産の売買・賃貸管理を行うベンチャー企業で実務経験を積む。平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。資産運用プラットフォーム事業を展開中。お客様の経済的安定を実現する為、圧倒的顧客ファーストのサービスを提供する。不動産投資のプロが教える成功のための原理原則。これさえ読めば失敗なしの不動産投資の教科書です。