私道負担をしなければならない物件を売却するためにできることは?私道に接する敷地を売却するために知っておくべきことみなさんは、建築基準法に「接道要件」が設けられていることを知っていますか?これは、建築物を建てる際には、土地が道路に一定数面していなければならないというルールです。それを順守するために、「私道負担」を余儀なくされる土地があります。古くからある住宅地の場合、道路の幅員が4メートル未満のものも多く、その土地を利用する際には、「セットバック」部分を設けなければなりません。そこで今回は、私道負担を負担しなければならない物件を売却するために、あらかじめ知っておくべき事柄について、お話ししたいと思います。私道負担とセットバックって何?まず、「私道負担」と「セットバック」について理解するためには、私道の定義や接道要件について理解する必要があります。その基本から、説明しておきましょう。私道と公道って何が違うの?道路は、「公道」と「私道」に大別されます。公道とは、国や地方自治体が管理している一般的な道路のことをいいます。一方の私道とは、個人や法人が所有している土地にある道路のことです。そのため、地主だけが単独で私道を所有しているケースや、近隣住民が一定の割合で土地の負担をしているケースなどがあります。>>私道と公道の違いについての詳細はこちら建築基準法における「接道義務」とは?建築基準法第43条によると、幅員4メートル以上の道路に、所有する土地のどこかが2メートル以上接していなければ、建物を建てることはできません。これを「接道義務」といいます。接道義務を満たしていない土地に建物を建てたいのに、公道と2メートル以上接している部分がない土地の場合、幅員4メートル以上の私道をつくって、その基準を満たさなければならないのです。>>接道義務についての詳細はこちら私道にはどんなものがあるの?よく見られる私道としては、広い土地を不動産会社が区分して、建売住宅を何棟か建てた際に、新たに道路をつくったケースがあげられます。この私道は私有地の一部になるので、土地の所有者が許可しない第三者が通行することはできないのが原則です。>>私道にはどんなものがあるのかについての詳細はこちらセットバックって何?かつての日本は、自動車の走行が一般的ではありませんでした。そのため、歴史ある地域では道路の幅員が4メートル未満であることも珍しくなかったのです。昭和25年に検知器基準法が制定されたのですが、それ以前に建てられた家屋については、将来、建物を建て替えるときには幅員を4メートル確保することを前提とすることになっています。これを「セットバック」といい、特定行政庁の指定に基づき、検知器基準法上の道路として認めてもらっているのです。私道負担が生じるのはどんなとき?「私道負担」とは、建築基準法を順守するため、道路の幅員が4メートル、道路に接する土地が2メートル以上になるように、土地の一部を私道として提供しなければならない義務のことです。公道に面している土地を分割する場合、私道負担をしなければ、建築申請は通りません。>>セットバック、私道負担が生じる時についての詳細はこちら私道負担が必要な物件を売却するときに知っておくべきことは?私道負担が必要な物件の売却は、一般の住宅とは異なります。これは、物件によってはセットバックは必要となるので、建物を建て替える際に建ぺい率や容積率が下がったり、公道に面している周辺住宅より資産価値が低いことは否めません。その点を理解したうえで、売却する必要があります。私道負担が必要な物件は建て替えできるの?私道負担が必要な物件を購入し、家屋を立て替えたいと考えるひともいることでしょう。それは、ケースバイケースになるので注意が必要です。セットバックが条件で建て替えができるところもあれば、セットバックをしたことで再建築不可物件となってしまう物件もあるからです。自分が所有している不動産の内容を、いま一度確認してみましょう。私道の維持管理費は誰が負担するの?私道は個人の所有地にできている道都なので、国や地方自治体は管理してくれません。そのため、整備費用や管理費用は、私道の所有者が自己負担することになります。居住する地方自治体によっては、助成金や補助金を支給してくれることもあるので、問い合わせてみましょう。>>私道負担が必要な物件の建て替えや維持管理費についての詳細はこちら私道のみに接している不動産の価値とは?広い土地をいくつかに分けて分譲住宅として販売する場合、住宅の場所によって、公道と私道の両方に接するところもあれば、私道にしか接しない場所もあります。この場合、資産価値は変わります。私道のみに接している物件の方が、資産価値は下がります。私道負担については、その私道を利用するひとすべてに負担義務がありますので、購入前にしっかり確認しておくとよいでしょう。何につけても私道所有者の承諾が必要って本当?広い土地をいくつかに分けて分譲住宅として販売する場合は、私道が分譲住宅の購入者の持ち分割合で私道負担を行っているのが不通です。地主が私道を単独で所有していることもあります。この場合は、私道の地下を通る給排水管やガス管などの工事をする際に、所有者の承諾を得なければなりません。>>私道のみに接している不動産の価値や私道所有者の承諾についての詳細はこちら私道負担が必要な物件を売却する方法とは?私道負担が必要な物件の価値について振り返ると、売却できないのではないかと不安になるひともいそうですが、そんなことはありません。いえ、私道負担が必要な物件を売却するにあたっては、不動産会社の力量によるのが現実です。そこで、より信頼できる不動産会社を見つけるためにも、不動産査定一括サイトを活用することをおすすめします。売りたい物件の情報を入力するだけで、複数の会社から査定額の見積書が届くので、それに基づいてどの不動産会社に仲介を任せるかを検討することができます。不動産会社を見極めて、私道負担が必要な物件を売却しよう!不動産会社にも、得意分野があります。そのため、私道負担が必要な物件を売却した実績がある不動産会社かどうかを確認することも大事です。大手不動産会社ではなく、地域に精通した中小の不動産会社の方が、購入者情報に長けているケースもあります。不動産会社を決める前に、きちんと担当者と面会すること、売却したい私道負担が必要な物件を一緒に見に行ったうえで、納得のいく説明をしてもらえるかどうかを見極めて、任せる業者を決めましょう。不動産会社に仲介をお願いしても買い手が付かなかった場合は、買い取り専門業者に売却するという方法もあります。自分にとってプラスのある売却ができるように、進めていってくださいね。私道と公道の違いや私道の種類について知っておこう日本では、建築基準法で土地が一定の基準で道路に接していなければ、建物を建てることができない「接道要件」が定められています。道路には、「私道」と「公道」があります。そこで今回は、私道と公道の違いやその見分け方について、お話ししたいと思います。私道と公道の違いとは?私道と公道の一番の違いは、所有者です。分譲住宅が...続きを読む建築物敷地に課されている接道義務とは?所有している土地に建築物を建てる場合、守ら化ければならない法令がいくつもあります。その一つが、「接道義務」です。接道義務を遵守するためには、道路の定義について理解しておく必要があります。そこで今回は、接道義務と建築基準法上の道路の定義について、お話しします。建物を建てる場合に守らなければならない接道義務って何?建築基準法第43条に、「接道義務」があります。これは、建物を建てるにあたって、敷...続きを読む敷地の前がみなし道路は要注意!敷地のセットバックや私道負担について建築基準法が施行される前にできていた住宅街には、道路の幅員が4メートル未満のところも少なくありません。建築基準法を守るために、そうした地域に建つ家屋を、すべて建て替えてもらうというのは、現実的ではないですよね。そのため、特定行政庁は、将来的にセットバックをすることを前提に、「みなし道路」や「2項道路」「42条2項道路」として認めています。そこで今回は、その肝となる「セットバック」について、...続きを読む私道負担が必要な物件は建て替えはできる?私道の維持管理費はどうなるの?広い敷地をいくつかの区画に分けて、分譲住宅として販売する場合、どうしても私道をつくらなければなりません。そのため、その分譲住宅を購入する所有者は、基本的には私道負担をすることになります。した私道負担が必要な物件は、将来的に建て替えることができるのかについて、お話ししたいと思います。私道負担が複数の地域は所有者全員の承諾が必要私道は、個人または法人が道路を所有し、維持管理をしている道路のことをい...続きを読む私道負担が必要な物件の不動産価値はどうなる?私道に関する注意点とは?地主が土地を売却した後、区分けをして分譲住宅を何棟も建てることがよくあります。その場合、どうしても私道をつくらなければならず、私道負担をすることになります。同じ分譲区画なら、不動産価値は変わらないのでしょうか。私道負担が必要な物件の不動産価値の違いについて、お話しします。