法のくすり箱Q、私の持家の敷地は借地ですが、このたびの転勤を機会にこの家を処分しようと思っています。知人が買い受けたいと申し出ましたので、一応地主にそのことを話したところ、この際土地を返してくれといわれました。地主が承諾しなくても友人に家を売っても大丈夫でしょうか?A、地主の承諾を得ないままであなたが借地上の建物を売ると、あなたは、無断で借地権を譲渡したとの理由で、地主から土地の賃貸借契約を解除され、土地を明け渡さなければならなくなります(民法612条)。建物の使用は必ず土地の利用を伴いますから、借地上の建物の売買は、たんに建物だけでなく敷地の借地権も建物とともに売ることになります。その結果、借地人も変わることになりますが、勝手に借地人が変わっては(地代支払や良好な利用確保の点で)地主にとって大問題です。そこで地主の利益保護のために、法律は、その承諾を義務づけたものです。したがって、建物の売買に先立って、あなたは、地主から借地権譲渡の承諾書をもらっておく必要があります。一般に、地主に承諾料を支払って承諾してもらうことも少なくありません。ところで、地主が承諾をしないとか、ひどく高い承諾料を吹っかけて折り合いがつかないような場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可をしてくれる制度があります(借地借家法19条)。申し立てれば必ず許可になるというものではありませんが、譲渡しても地主に不利になるおそれがないと裁判所が判断すれば許可をしてくれます。許可に際して、裁判所が賃料の増額や金銭の支払(借地権価格の10%程度)を付随処分として命ずることもあります。いずれにせよ、建物を友人に引き渡す前にためしてみてはいかがでしょう。ちなみに、この家を売らずに友人に貸すだけという場合には、地主の承諾は不要です。借地上建物の賃借人といえども建物の利用に伴って土地を利用することは事実ですが、地主が他人に土地を貸すときには、その土地上建物に借地人自身が住むことも第三者に居住させることも、ともに承諾しているとみるべきであるからです。その者だから土地を貸したという格別の事情や、いかがわしい風俗営業を行う者には貸さないといった合理的理由に基づいて、借地上建物を自由に他人に貸すことを制限する特約がなされたときには、これに従うことになります。ホームページへカエル「借地・借家Q&A」目次にもどる次のページ(法のくすり箱「借地上の建物売却——地主への承諾料は?」)に進む。