「友人のマンションより規模が小さいのにウチのマンションは管理費が高い、何故だろう?」そんな管理委託費についての疑問を持っている方。分譲マンションの管理委託費については、相場データがありますので、ぜひ参考にしてみて下さい。この記事では、分譲マンションの管理委託費の相場について解説しています。分譲マンションの管理委託費については、複数の相場データが公表されています。これは裏を返せば、相場データが必要とされている、つまり高い管理委託費を払い過ぎているマンションが存在していることを意味しています。自分のマンションの管理会社に疑問を持ち始めたのは、管理委託費について考える良いきっかけになるでしょう。一度、自分のマンションの管理委託費の負担について、目を向けてみて下さい。分譲マンションの管理委託費の相場はどれくらいか?自分のマンションの管理委託費は、相場よりも高いのか?安いのか?管理会社を変更して管理委託費の削減が出来れば、浮いた分は月々の支払い額の減少という形でバックしてきます。後ほど説明しますが、管理委託費の相場といっても幅があります。マンションの特徴によっても相場自体の幅が変わります。そのため、相場の確認をする前に、自分のマンションについて、最低限、次の項目は把握しておきましょう。戸数がとても少ない、またはとても多いマンションは管理委託費が高くなる傾向があります。・間取りワンルームはファミリータイプよりも管理委託費が高くなる傾向があります。戸数と同じ傾向があり、とても低い、またはとても高い(タワーマンションなど)マンションは管理委託費が高くなる傾向があります。多いほど、管理委託費が高くなる傾向があります。管理会社を一度も変更していない場合、管理委託費が高止まりしている傾向があります。2.相場を見る前に管理委託費の構成要素を知ろう管理委託費は大きく分けて次の5つの項目から構成されています。大まかな項目はこの5つですが、もっと大きく分けると2つに分けられます。それは、人件費と管理会社利益です。このうち、人件費については相場データを参考とすることができますし、大幅に相場から外れることも少ないです。問題になるのは管理会社の利益です。エレベーター点検や清掃業務は管理会社は専門業者に再委託するため、ここで管理会社の中間マージンが上乗せされることがあるからです。最近は、設備点検保守費は組合直契約を薦めてくる管理会社もあるようです。含まれる管理会社の利益に注意をして下さい。参考記事:【要注意】マンションの管理委託費の内訳を見たことありますか?3.具体的な相場の資料は大きく分けて3つあります!3-1.国土交通省のm2単価マンション管理委託費の相場についてですが、複数の相場データが存在します。このうち、国土交通省が公表した「平成25年マンション総合調査」があります。この調査は、管理会社に支払う管理委託費ではなく、マンション住民が負担する「管理費」についてまとめた調査になります。厳密に言えば両者は同じものではありませんが、ほぼ同じであり、管理委託費が上昇すれば管理費も上昇させる必要がある点で、相関関係にあるものです。同調査には、戸数別や地域別に調べた1戸当りの月額管理費と、1m2当りの月額管理費が掲載されています。細かい戸数や地域をひっくるめて、各項目のレンジを示すと次の通りです。1戸当り月額管理費:8,923円~16,595円1m2当り月額管理費:108円/m2~201円/m2皆さんのマンションの月額管理費は、このレンジの中に入っていますか?(修繕積立金ではないので注意しましょう。センターが管理委託費の目安を公表しています。(過去に日経新聞で掲載されました。)この目安は、管理会社に支払われる管理委託費の内訳ごとの相場となっています。(「管理費」ではありません。)この内訳金額の相場を参考に、管理会社の利益がどれくらい自分のマンションの場合は乗っかっているのか、比較してみることをお薦めします。1事務管理業務費:大手は1戸当り月額2,500円。独立系は1戸当り月額1,500円。2管理員人件費:週6回(土曜日は半日)勤務で月額20万円。3エレベーター保守費:独立系はエレベーター1台当り月額3~5万円。4消防設備点検費:1回当り50戸で5万円。5定期清掃:2人で1回当り30戸・3時間で3万円が目安。(30戸の1回当り費用が3万円、ということです。最後にスタイルアクト社が実施した管理費の調査です。この調査は、不動産ビックデータのビジネス展開を行うスタイルアクト株式会社が、1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟の管理費を調査したものです。その結果、マンションの特徴ごとに下記4つの特徴が明らかになった、と公表されています。1ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上2マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる3総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い4タワーマンションは管理費単価が高い(詳細はこちらのサイトをご覧ください。)https://www.sumai-surfin.com/k/201511/mansionPMFee/この記事に最初の方でお伝えした、自分のマンションの特徴を思い出しながら、同調査を参考してみて下さい。4.相場の平均より低いとどうなる?高いとどうなる?相場を調べてみたところで、どうしていいか分からない、という方もいると思います。確かに、全国の平均相場より高いからといって、即、管理委託費が高いのかと言えばそうではありません。自分のマンションの特徴も合わせてチェックして相場と比べてみることで、もう少し細かい比較もできるかと思いますが、最低限、一つだけ言えることがあります。相場のレンジから外れている場合は要注意です。管理会社の利益が大きい、無駄な仕様になっている等の理由が考えられますので、至急、相見積を取って、検討することをお薦め致します。分譲マンションの管理委託費の相場は、比較するためのデータがあります。そのデータはどちらかと言えば平均的なマンションの数値です。相場データを調べるのと同時に、自分のマンションの特徴を把握することが必要です。自分のマンションが持つ特徴が、管理委託費を上げる方向に作用するのか、それとも下げる方向に作用するのかを把握して、相場データのレンジの中での、自分のマンションの位置づけを確認しましょう。6.レンジの確認は一次スクリーニング!詳細は相見積で確認!先程も言いましたが、相場データだけで自分のマンションの管理委託費が高いか、安いかを結論付けることは難しいです。相場データのレンジから外れている場合は要注意です。相場データはそのような1次スクリーニングとして大いに利用できるものです。詳細な分析・比較検討のためには、複数の管理会社から相見積を取得することが必要です。次はこの記事:【忙しい人必見!】分譲マンション管理会社を比較するためには?TweetPocket2018.10.29【忙しい人必見!】分譲マンション管理会社を比較するためには?TweetPocket管理会社のサービスが不満!管理受託費が高すぎるのでは?大規模修繕工事費をぼったくられそうになった!などなど。管理会社に不満のある方、管理会社の変更を検討していませんか?そんな時、次の管理会社候補をどこにしようか?各社を比較検討することになりますよね。この記事では、効率よく、分譲マンションの管理会社を比較する方法を解説しています。管理会社の数は多いです。ホームページの分量も少なくありません。やみくもに管理会社各社のホームページを漁ってみても、時間ばかりかかってしまった、そんな経験を持つ人、いませんか?管理会社には管理会社の比較の方法があります。それを知っているか知らないかで、時間の使い方が180度変わってきます。1.分譲マンションの管理会社を比較したい!どうすればいい?1-1.目的もなく比較することは難しい分譲マンションの管理会社を、各社の特徴などを調べて比較したい。思っている方、比較をする前に、なぜ比較したいのかを、もう一度よく考えてみて下さい。管理会社の数は多いです。やみくもに比較したら、ものすごい時間が必要です。そのため、「目的」に応じて比較することで、効率良く、かつ的を絞った分かりやすい分析が可能となります。「比較して何をしたいのか?」といった目的をまずははっきりさせましょう。1-2.そもそもなぜ比較したいのか?を考えるあなたは、なぜ分譲マンションの管理会社の比較をしようと思ったのでしょう。比較の目的をまずははっきりさせることが必要です。今の管理会社に不満があるから。今の管理委託費が高すぎる気がするから。友人のマンションは住民内でのイベントが多いのに、ウチは全くないから。管理会社のフロントマンが全然対応してくれない..................などなど。比較をしてみたい方のほとんどが、何かしら現在の管理会社に対して不満を持っていて、それを解決したいと思っているはずです。その不満の原因は何か?改善してどうしたいのか?このことについて考えてみることが、効率的な比較のために必要です。1-3.比較方法はマンションによって様々です今すぐにでも管理会社を調べたい、と思っている方、少しお待ち下さい。目的もなく調べても、ただの自己満足に終わりますし、無駄な時間を使うだけです。分譲マンションの管理会社を比較するということは、何かしらの問題点を改善するためにすることだからです。高い管理委託費を下げたいのに、フロントマンの研修体制を比較してもあまり意味がないですよね?また、マンション内のコミュニティを充実させてくれる管理会社を探したいのに、コストパフォーマンスを比較してもしょうがないですよね。管理会社の比較、というのはマンションそれぞれでやり方が違うはずですし、「比較サイト」などでまとめられるようなものではないのです。マンションによって様々な比較方法は、目的をはっきりさせることで効率的に行うことができます。(逆に、目的もなく、管理会社の情報を調べることは絶対にやってはいけません。時間が無駄になります。)2.管理会社を比較するには相見積を取る!でもその前に!2-1.相見積を取るだけでも結構大変です管理会社の比較のためには「相見積」を取るのが一番効率的です。相見積を取らなくても比較はできますが、管理会社を変更する場合、または比較した結果で管理会社と交渉する場合など、相見積を取っていなければ話は進みません。相見積を取ってやれ、という訳にはいきません。相見積を取るのは簡単ではありません。営業マンからの説明などを受ける必要もあるので、休日の時間を潰す必要もあるかもしれません。2-2.問題点を切り口に相見積を依頼する管理会社を絞り込みましょう先程も言いましたが、やみくもに相見積を取ったところで、良い結果は待っていません。時間だけ掛かり、意味のない結果に終わります。効率的に相見積を取るためには、必要な数に管理会社を絞り込むことが必要です。やって絞り込むのか?その時に必要となってくるのが、「目的」です。管理委託費を下げたいのであれば、コストパフォーマンスの良い管理会社を複数ピックアップして、サービスは良いけど管理委託費も高いような会社はカットします。マンション内のコミュニティ充実が目的なのであれば、サービスや提案力の良い管理会社を複数ピックアップして、管理委託費は安いけどその分サービスが抑えられているような管理会社はカットします。何でもかんでも相見積とか、会社が大きいから相見積、という目的のない理由では、時間だけ無駄になり、良い結果は得られないでしょう。3.管理会社の絞り込みには評判ランキングを使いましょう!3-1.評判ランキングとは?あなたの目的に応じた管理会社の比較をするためには、住民の評判に基づいたランキング結果を利用するのが良いと思います。評判に基づいたランキングとは、住まいサーフィンというサイトで毎年公表されているらです。フロントマン対応などの項目ごとに、マンション住民や理事会経験者からのアンケート結果を集計し、ランキング形式で表示しています。3-2.自分のマンションの問題点と同じ項目を比較しましょう!ランキングと言えば、他にも管理受託戸数のランキングサイトなどがありますが、単なる受託戸数だけを比較しても、各社ごとのフィー水準やサービス内容の比較はできません。この点、評判ランキングでは、サービスやフィー水準ごとに、住民からのアンケート結果が数値化されているので、各社の得意分野や苦手分野が視覚的に把握できます。あなたのマンションが管理委託費を削減したいのであれば、「コスト」の列を見てみましょう。なし」という項目と、「コストパフォーマンス」という項目に分かれます。管理委託費ではなく、マンションのコミュニティのためにサービスをしてくれる管理会社を探しているのであれば、「サービス・イベント」欄を見てみましょう。それぞれの項目でアンケート結果が数値化されていて、視覚的にどの管理会社が、どの項目を得意としているかが分かるようになっています。自分たちのマンションが何を問題としていて、どのように改善していきたいのかをはっきりとさせて、評判ランキング内で、その問題を解決してくれそうな項目に絞って、各管理会社を比較していきます。目的もなく管理会社のホームページを見比べるよりも、はるかに短時間で済みますし、また有意義な方法です。4.評判ランキングだけで本当に大丈夫?4-1.管理会社ランキングで受託戸数を比較!単なるアンケート結果だけを見るだけでは不安、という方もいるかと思います。いう方は下記のサイトで管理受託戸数や、有資格者数を調べられるのが良いかと思います。評判ランキングで気になった管理会社を、会社規模や有資格者数で最終チェックするイメージです。やってはいけないのは、会社規模や有資格者数だけで、管理会社を絞り込むことです。そんな方法で絞り込んだ管理会社では、あなたのマンションが抱える問題点を解決してくれるかどうかは、最後の段階まで分からないですし、相見積や説明を聞いた時間が無駄になってしまう可能性が高いです。会社規模はそれなりでも、とてもサービスが良くて、あなたのマンションの問題点をズバリ解決してくれる、そんな管理会社との出会いを潰してしまう可能性もあります。4-2.タイプ別の傾向も参考に比較する!また、受託戸数や有資格者数などの定量的な側面だけでなく、デベロッパー系や独立系などの会社の成り立ちや資本関係等から見た、定性的な側面から比較する方法もあります。デベロッパー系はサービスやイベント対応は良いが、管理委託費水準は高い傾向にある、だとか、独立系は管理委託費水準は安いけど、修繕工事費用などが割高な傾向がある、などです。この方法も評判ランキングで絞り込んだ結果の最終チェックには適していますが、この方法単独で絞り込むを行うことはオススメできません。大まかな傾向が分かるだけで、フロントマンによってはその傾向が緩和されたりする可能性もあるからです。参考記事:【忙しい人必見!】分譲マンションの管理会社の調べ方!5.やみくもに相見積を取ってもダメ!問題点に着目した比較方法を!繰り返しになりますが、複数の管理会社を比較しようとする場合、やみくもに各社のホームページを見て回ることは絶対にヤメましょう。意味がないどころか、大切な時間をドブに捨てるようなものです。効率的、かつ有意義な管理会社の比較を行うためには、まず、あなたのマンションの問題点をはっきりとさせて、その問題点を解決してくれそうな管理を絞り込むことから始めて下さい。その絞り込みには、マンション住民のアンケートに基づいたランキングが便利です!評判ランキングの項目に注目して、あなたのマンションの問題点に関する解決力を比較しましょう。6.管理会社の比較の前に、まず自分のマンションの問題点を知ることが重要です!6-1.問題点をはっきりさせることが比較のポイントです!度々の繰り返しになりますが、管理会社の比較をするためには、最初に自分のマンションが抱える問題点を把握することが必要です。その問題点を解決させることを「目的」として、目的を達成してくれそうな管理会社はどこかな〜、という視点で管理会社を比較しましょう。実際に私のマンションの場合の比較方法をご紹介します。私のマンションは戸数が少なめでした。管理会社は独立系でしたが、新築分譲当初から受託していた会社だったため、管理委託費は高く、かつ、高い修繕工事をふっかけられ続けていたため、修繕積立金もカツカツでした。マンション住民の皆さんは、フロントマンの対応もそこそこ、管理人さんは良い人だから、「何の不満もない」という人がほとんどでした。そのため、評判ランキングの中でコストパフォーマンスが良い管理会社を上位5社ピックアップしました。会社規模と得意とするマンション規模などを考慮して、コストパフォーマンスがそこそこ期待でき、かつ管理受託戸数が多い管理会社を、デベロッパー系と独立系からそれぞれ1社ずつ追加して、計7者から相見積を取得しました。このようなイメージです。次に見る:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということTweetPocket2018.10.29【忙しい人必見!】分譲マンションの管理会社の調べ方!TweetPocket分譲マンションにお住まいで、管理会社に不満があるけど、どうしていいか分からない方。管理会社を変更したくても、次の管理会社をどうやって探したらいいか分からない方。管理会社が管理委託費の値上げを要求してきたけど、他社で相見積を取ろうかな、と思っている方。過去に悪いことをやっていたり、最近業績が伸び悩んでいたりと、どこの管理会社が良いかどうか、探すだけでも一苦労です。コンサルティングを頼もうにも、費用の関係でマンション住民の合意形成の必要があったりと面倒くさいですよね。この記事では、管理会社を変更するために、次の管理会社候補をどうやって調べるか、探し出すかを解説しています。私のマンションの管理会社は、新築当初から同じ会社でした。代々の管理人さんも良い人ばかりで、管理会社には何も不満はない、と「信じて」いました。とあることをきっかけに、管理会社のランキングを目にしたところ、かなりの低いランキングだったことに驚きました。管理を受託している戸数は業界内でも多い方なのですが、いかんせん評判が良くない。頭をひねっていた所に、管理会社が提示してきた大規模修繕工事の見積書を見て、不安が現実に変わりました。明らかに高額とわかる、信じ難い金額がそこには記載されていました。知人の話では、長年、相見積も取らずに同じ管理会社を使い続けるなんてあり得ない、と言われました。そんなことをしていると管理会社にナメられてカモにされるぞ、とも言われました。それから、管理会社の特徴を調べて、管理会社を変更しようとした時に、役に立ったことをまとめてみました。1.分譲マンションの管理会社を変更したい!でも、管理会社の調べ方が分からない!1-1.マンションの管理会社に不満!変更したいけど、どうしていいか分からない!管理会社のフロントマンやサービス、提案内容などに不満や不安を感じ、管理会社の見直しや変更を考えている方。理事会なんて輪番制だし、マンション管理の専門知識なんてないから、そもそも管理会社についての知識なんて持っている人は少ないと思います。管理会社の変更のためには、出来るだけ多くの相見積を取りたいけど、数ある管理会社の中から、どうやって絞っていいか分からない。参考記事:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということそんな人のために、効率よく管理会社の特徴を把握し、相見積のために業者数を絞り込むための調べ方・参考サイトを解説します。1-2.管理会社の調べ方は定量的かつ定性的分析を使いましょう!簡単です!どんなものの分析でも定量的な側面と定性的な側面から分析が行われます。管理会社の調べ方も例外ではありません。そんなに難しいものではありません。定量的な側面とは、つまり、管理している戸数や管理組合の数、またはその増減率、管理会社の売上や有資格者の人数などから、管理会社の特徴を把握するやり方です。(評判ランキングなどもこちらに含まれます。)定性的な側面とは、管理会社がどのような系列に属するか(デベロッパー系や独立系など)、また得意とする地域はどこか、などから管理会社の特徴を把握するやり方です。管理している戸数だけ調べても足りませんし、独立系であることが分かったとしても、絞り込む根拠としては不足しています。管理会社の調べ方は、定量的で定性的な分析が不可欠なのです。2.まずはランキングで大まかなイメージを、把握しましょう!2-1.受託戸数ランキングで会社規模を把握する!まずは定量的な側面から分析を始めてみましょう。有資格者数などのカテゴリー別に調べることができますが、そのような詳細分析の前に、まずはザックリとした業界ランキングを把握すると良いです。した把握のためには、ランキングデータが適しています。ランキング」と入力してみて下さい。毎年の管理会社の受託戸数のランキングが数件ヒットします。このランキングを見れば、管理している実際の戸数を把握できるため、管理会社の規模と業界内での位置付けが分かります。この受託戸数だけでは管理会社の良し悪しは判断できません。受託戸数ではランキング上位でも、次に説明する評判ランキングでは最下位に近いという管理会社もあるからです。2-2.会社規模からは見えない評判ランキングを確認する!会社規模、管理を受託している戸数では上位ランキングに位置している会社でも、実はマンション住民からの評判が悪い場合があります。管理受託戸数は、会社合併や新築分譲マンションを受託したりすると増加します。そのため、必ずしも管理の質の良さとは比例しないのです。そのため、管理受託戸数だけでは、業界内の位置付けの確認という意味では不十分です。そこで、マンション住民からの評判を反映したランキングがありますので、こちらを確認すると良いでしょう。(出典:住まいサーフィンHP)このサイトで掲載されているランキングは、管理受託戸数とは比例しない、マンション住民の評判に基づいたランキングなので、会社規模が大きいのに評判は良くない、という管理会社を確認することができます。ちなみに、私の住んでいるマンションは受託戸数ランキングでは上位でしたが、評判ランキングでは最下位に近い会社でした。(何となく納得感が強かったのを覚えています。様々な角度から分析!受託戸数だけでなく、マンション住民からの評判についてもランキングで確認し、業界内の位置付けを把握したら、具体的に相見積用の業者を絞り込むための、より細かな分析をしていくことになります。受託しているマンションの戸数など、項目別に調べることができます。https://mansionkanri-erabi.com/ranking/(出典:マンション管理選べHP)このサイトでは様々な項目のランキングを表示し、管理会社を分析することができますが、特に注目して頂きたいのは次の2ポイントです。3-1-1.地域別ランキング管理会社によって、得意・不得意な地域というのはあります。管理しているマンションが集中しているエリアであれば、フロントマンの効率が良くなったりもします。そのため、自分のマンションがある地域に絞って、ランキングを確認すると良いでしょう。管理会社によっては戸数が多い大規模マンションの受託戸数が多い場合や、小規模なマンションの受託戸数が多い場合などがあり、それぞれに持っているノウハウが異なる場合があります。そのため、気になる管理会社が、自分のマンションと同じくらいの戸数のマンションを扱っているかどうか、イメージを掴みましょう。(出典:マンション管理選べHP)3-2.国土交通省HPで業務停止処分などが調べられます!得意な地域や戸数規模などを調べて、いくつか自分のマンション向けの管理会社をピックアップしたとします。それだけで安心するのはまだ少し早いです。実は今までご紹介したサイトだけでは、過去の管理会社の成績までは分からないからです。成績というのは、業務停止処分などの履歴のことです。下記の国土交通省HPでは、登録されている管理会社を検索することができます。過去の処分履歴も確認できます。http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/mansionInit.do(出典:国土交通省HP)さらに、このHPで確認できない管理会社の場合、無登録の可能性もあります。その点にも注意しましょう。4.数字からの分析だけじゃなく、定性的な分析もしましょう!4-1.系列による特徴という切り口で!ランキングから始まり、売上や受託戸数などの項目別数値を調べることで、管理会社の営業力や得意分野が見えてくると思いますが、それだけでは足りません。管理会社の持つカルチャーや社風など、行動の基盤となる特徴を掴むには、数字だけを比較しても分かりません。その成り立ちや資本関係などに応じた定性的な分析が必要となります。分かりやすく、一般的な切り口として、系列による特徴がありますので、それを見ていきましょう。・親会社などからの制約がなく、マンション住民の意見を聞いてくれる場合が多い・管理組合の運営面でのサポートや提案を得意としている場合が多い・管理委託費を安くおさえて、工事や補修関係で利益を上げようとする傾向がある5.管理会社は定量的かつ定性的に調べましょう!受託戸数だけでは不十分です!管理会社に不満がある。管理会社の変更を考えている。そのために複数社の相見積を取りたい。そのためには、まず管理会社が管理(受託)している戸数を知ることで、管理会社業界の中の会社規模が把握できます。それだけでは不十分です。処分履歴などを調べて、さらにどのような成り立ちの会社か、という定性的な部分も考慮しましょう。定量的かつ定性的な分析の後に、効率的な相見積を行うために、数ある管理会社の中から、複数社をピックアップしましょう。6.「安かろう悪かろう」は絶対にダメ!管理会社選びは慎重に!これまでの管理会社の調べ方に従って、複数社の相見積を取ったとしましょう。そこで、一番安い見積を出してきた管理会社に即決定する。これでは失敗する可能性があります。(実際に、安かろう悪かろう、で失敗したケースはあるようです。)大事なのは、焦らないことです。一度管理会社を絞り込み、相見積やプレゼンを経て、もう一度、最初から分析してみても良いと思います。これまでご紹介してきた調べ方は、効率的な方法だと思っています。マンションは管理を買う、と言われているくらい、管理会社選びは資産価値を大きく左右する重要なことです。効率良く手早く済ますのではなく、定量的かつ定性的な分析は最低限と考え、後悔しない管理会社選びをするようにしましょう。ものを聞いたことがありますか?「ない」という方のマンションはかなり問題がある気がします。「ある」という方でも、しっかりとその内容を分かっている人はどのくらいいるでしょうか。何かお決まりの儀式みたいなアレでしょ、では済まされません。「重要事項」というくらいですから、内容を把握していないと恐しいことになりますよ!この記事では、管理会社と締結する管理委託契約に関する「重要事項説明」について、効率よくチェックするポイントを解説しています。マンションの管理会社を盲目的に信頼しては絶対にダメです。新築当時から管理会社が変わっていないマンションや、管理人さんが人気のマンションなどは要注意です。管理人さんは、第一線から退いた方がやられていることが多いですが、さすが経験豊富なだけに、サービスもコミュニケーションも行き届いていることが多いです。管理会社、ではありません。私の知人のマンションでは、住民から大人気の管理人さんがいましたが、管理会社の言うことを聞かなかったので、住民の反対があったにもかかわらず、変更させられてしまいました。話が逸れましたが、管理委託契約の「重要事項説明」についても同様です。盲目的に管理会社さんがしっかりしてくれているから、と内容の理解もせずに、契約してしまうのは、目隠しをして横断歩道を渡るくらい危険なことです。1.要確認!管理委託契約の重要事項説明が行われる時は「悪いこと」が起きる?1-1.そもそも管理委託契約の「重要事項説明」って何?管理委託契約の重要事項説明とは、簡単に言えば、管理委託契約の解説書のようなものです。管理委託契約の契約「条件」について説明したものになります。通知することにより、標準化・統一化が図られてきました。そのため、その中には管理会社が行う管理業務が記載されています。管理委託契約の解説書である重要事項説明書には、管理会社が行う全ての管理業務の詳細が記載されている「はず」なのです。(詳細というのは、実施時期や回数、作業人数などのことです。「契約前」に、「管理組合」(マンションにお住まいの皆様、とイメージして下さい)に対して行われるものです。「必ず」ではありません。ある一定の条件を満たせば、例外的に理事長にだけ、説明をすればよいことになっています。「マンション住民が損しない時」なのです。例を一つ挙げるなら、同じサービスでの更新時に、管理委託費を下げる時です。マンション住民が受けるサービスは変わりませんが、管理委託費が下がるのであれば、損するどころか、得しますよね。(ただし、サービスを減らしたことにより管理委託費も下がる場合などは、重要事項説明をしなければならない場合もあります。)これを反対に考えてみて下さい。「マンション住民が損する時」なのです。2.重要事項説明が発生するタイミングが超重要!2-1.重要事項説明って義務?任意?管理委託契約の重要事項説明は、平成13年のマンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行により、「義務」付けられたものです。重要事項説明の目的は、管理委託契約の「相互」理解のためです。この「相互」というのは、管理会社とマンション住民のことです。重要事項説明を受けたけど、マンション住民側が理解していなければ、何と言いますか.........要は「負け」なのです。2-2.重要事項説明を絶対にしなければならない時は?重要事項説明は、管理委託契約の内容が実質的に変更になる場合には、必ず行わなければならないものです。重要事項説明を行わなくてはならないのです。そのため、重要事項説明が発生したタイミングというのは、マンション管理にとって、超重要なタイミングなんです。3.「悪いこと」って何でしょう?それは「損すること」です。「管理組合の不利益」になるような更新時には、必ずしなければならない、と言ってきました。この「管理組合の不利益」とは、どのような場合でしょうか。「マンション住民が損する時」のことです。実は法令上、例示がされています。気をつけて頂きたいのは、この例示は、重要事項説明を管理組合向けに「しなくてもいい」時です。この例示を反対解釈すると、例えば、「業務委託費を据え置くか、減額する」時には重要事項説明を「しなくていい」のです。これを反対に解釈すると、業務委託費を増額するときは、「必ず」重要事項説明をしなければならない、ということになります。参考までに法令によりの例示は次の通りです。(ざっくり言うと、マンション住民が損しないパターンが例示されています。範囲を拡大するが、委託業務費を据え置くか、減額する場合(4)従前の管理委託契約より、委託業務費の支払時期を後に変更(前払いを当月払いもしくは後払い、または当月払いを後払い)する場合(5)従前の管理委託契約より、更新後の契約期間を短縮する場合(6)管理委託契約の対象マンションの所在地の名称が変更される場合3-2.重要事項説明が行われる時には「管理委託費」の値上げを疑おう!繰り返しになりますが、重要事項説明は、マンション住民が損する時には「必ず」行われるものです。(そんな時でもやらない業者は、もちろん論外です。)この記事の始めの方にも言いましたが、管理会社は法人だし、専門家なのだから、その管理会社が行う重要事項説明については、何も考えずに聞き流せばいいや、というのは危険です。何回も言いますが、重要事項説明が行われる時は、マンション住民が損する時なのです。「管理委託費の値上げ」を疑いましょう!(というか、内容次第では反対しましょう。)4.毎年のように重要事項説明があるけど.........4-1.重要事項説明の一連の流れから、管理会社のコンプライアンス意識を見る!先程の通り、管理委託契約の重要事項説明は管理会社の「義務」です。契約更新時で管理組合に不利益になるような契約内容の変更が特段ないのであれば、理事長にだけ説明を行えば良いことになっています。「アレ?うちのマンションは毎年、総会で重要事項説明しているけどな......」というマンションもあるかと思います。手堅く、契約内容の変更がなくても、毎年のように重要事項説明が行われるマンションもあるでしょう。それはそれとして、実は重要事項説明に関しては、もう一つ見るべきポイントがあるのです。それは「正確な手続きがされているか」です。重要事項説明を行うときには、事前にマンション住民の見やすい場所に掲示を行なったり、必ず契約前からでなくてはならないなどなど、決まりごとがあります。その決まりごとをキチンと守っていれば、真面目なフロントマンなのでしょうが、やっていない場合はフロントマンの勤務姿勢、さらには管理会社のコンプライアンスに対する意識を疑いましょう。コンプライアンスに対する意識が低いと、管理会社から出される工事見積、特に大規模修繕工事の見積などは疑ってかからなければなりません。この「手続き」に関しても、大事なチェックポイントになります。