対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの(以下「重要事項」という。させなければならない。当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。提示しなければならない。マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。されているのであれば、気を付けるべきポイントは一つ。「どのような変更点があるのか」です。管理会社のフロントマンからも説明があるかもしれませんが、念のため、説明後でも質問してみることをお薦めします。「管理組合にとってマイナスな変更点はありますか」のような聞き方で良いと思います。5.「管理組合に不利益な変更点」は必ず理解しましょう!何度も言いますが、「管理組合に不利益な変更点」がある場合は、マンション住民に対する重要事項説明は必須です。重要事項説明で「管理組合に不利益な変更点」について説明を受けたとします。この点に関しては、理解せずに素通りしてはいけません。理解するまで質問しましょう。管理会社と管理組合は通常、月1回ほどの理事会の時しか顔を合わせません。(ひどい時には2ヶ月に1回くらいしか会わない会社もあるそうです。)特に理事会の役員でもない人にとっては、1年に1回の通常総会くらいしか、管理会社のフロントマンの顔を見ない、ということもあるでしょう。逃がしてはいけません。管理会社からしたら、通常総会の日だけ乗り切れば、後はやり過ごせる・・・・・・そう考えているフロントマンは少なくないと思います。6.管理委託契約の重要事項説明でのチェックポイント6-1.ポイントをおさえて効率よく重要事項説明をチェック!これまで説明してきたように、管理委託契約の重要事項説明を甘く見ていたら、損をしていても気が付きません。全てを理解しようとすれば、相当な勉強時間が必要だと思われます。要は大事なポイントをおさえてチェックすれば十分なのです。ポイントは大きく3つです。専門的な知識を必要とするのではなく、重要事項説明の作られた経緯や発生する理由などを踏まえた上で、下記ポイントの視点に立ってチェックすれば、あなたのマンションにとって十分な情報を得られるはずです。重要事項説明は、「管理組合に不利益な変更点」がある契約更新時に、「必ず」行わなければならないものです。等について、目を光らせて下さい。際には、法令上、手続きの流れなどが定められています。その手続きをしっかりと守っているかどうか。これが、管理会社のコンプライアンス意識をチェックする良い機会となります。法令に定められた手続きを省略したり、実施していなかった場合は、管理会社全体についてもカルチャーを疑って下さい。具体的には、管理会社の提示する工事見積の信頼性をまず、疑うことから始めて下さい。6-4.ポイント3「管理会社への質問は、この一言」あなたのマンションが毎年のように重要事項説明をしているなら、管理会社のフロントマンにこのように質問してみて下さい。「管理組合にとって何かマイナスな変更点はありますか?」そして、もし、マイナスな変更点があれば、理解できるまで管理会社のフロントマンに質問しましょう。次にそのフロントマンに会うのは来年になる可能性が高いからです。「管理会社の出してくる工事の見積はいつも高い。自分のマンションの管理会社に疑問を持たれている方。管理会社の変更を検討している方。管理会社に支払う管理委託費の水準について、考えてみたことはありますか?ましてや、その内訳項目について、しっかりと目を通したことがありますか?この記事では、マンションの管理会社に支払う管理委託費について、特にその内訳項目の確認・チェック方法について解説しています。私のマンションでは、分譲当初から同じ管理会社に管理を委託していました。管理人さんの人柄も良く、仕事も真面目にして頂いていたので、住民は皆、管理会社に好意を持っていました。そのため、例えば管理会社の管理委託費の水準に疑問を持つとか、ましてや管理会社の変更・見直しをしてみようなどとは、誰も思いもしないような状況でした。状況が少し変わったのが、初めての大規模修繕工事を控えた年、管理会社から超高額な工事見積が出された時です。私は、「アレ?」と思いました。大規模修繕工事を頼むことになりましたが、その直後、管理会社から管理委託費の値上げを告げられました。「アレ?」とまた思った私は、管理委託費の水準も本当に適正な水準なのかどうか、疑問を持ち始めました。いえ、マンション管理については素人であり、管理会社から重要事項説明を受けてもチンプンカンプンです。このままでは不安でしょうがない。その時、私が調べて参考になったことを、この記事にまとめました。1.今の管理会社に「アレ?」と思ったら、まずは管理委託費をチェック!1-1.管理会社に「アレ?」、でもちょっと待ってください!管理会社に疑問を持つ瞬間は人それぞれだとは思います。管理会社のフロントマンのサービスの質が悪い、管理員の勤務態度が悪い、管理会社から提示される工事金額が信じられない、大規模修繕工事の見積が根拠なく高額である..................などなどです。管理会社に支払っている管理委託費が気になります。良く管理会社を変更して、大幅な費用削減に成功したなどというネット上の広告を目にされたこともあるかと思います。この際、思いきって管理会社を変更しようか。思っている方、ちょっと待って下さい。管理委託費をチェックして下さい。1-2.管理委託費の内訳を知ることは色々役に立つこと!管理会社の変更を検討する前に管理委託費をチェック、でもどうすればいいのか。管理委託費をチェックすることは、後々、管理会社を変更することになった時も、役に立ちます。「内訳」を見ましょう。「内訳」を知ることで、管理会社がどのくらい利益を取っているのか、それぞれのサービス水準はどの程度の仕様となっているのが分かります。管理委託費のチェックには、その内訳項目の分析が不可欠です。2.管理委託費は総額ではなく、内訳をチェック!2-1.そもそも管理委託費とは?内訳はどこで見る?管理委託費とは、マンション住民で構成される管理組合が、自分たちのマンションの管理を、その道のプロである管理会社に委託する際に、管理組合から管理会社に支払われフィーのことです。管理委託費は管理委託契約書で確認することができます。管理委託契約書は契約・または更新後に理事長にだけ交付すれば良いことになっているため、確認したことがない方もいるかもしれません。その時は、総会で配布される重要事項説明書を見てみましょう。ことがない限り、重要事項説明書に管理委託費の内訳は記載されているはずです。2-2.管理委託費の内訳を表示するようになった経緯とは?というのは、もともと管理委託費は総額だけの表示をしている管理会社が多かったのですが、総額だけでは管理サービスの内容も分かりづらいし、比較もできないだろうということで、国土交通省が管理委託費の内訳を表示するように指導した経緯があるからです。国土交通省の指導は、標準的な管理委託契約書のフォーマットを公開することで、管理委託契約書に、内訳を記載させるようにしています。一定規模以上の管理会社であれば、通常は重要事項説明書にも記載しているはずです。(記載がなければ、もしかすると一刻も早く、管理会社を変えた方がいいかもしれません。)2-3.具体的な管理委託費の内訳とは?管理委託費の内訳は大きく分けると4種類あります。1事務費2管理員の人件費3清掃人の人件費4設備保守点検の費用1の事務費とは、管理組合の収入と支出の管理がメイン業務であり、付随するサービスとして、管理組合の運営支援、マンションの小規模な修繕のサポート、管理費滞納者への対応などがあります。お分かりのように、この1事務費は、管理会社のサービス部分の費用になります。2と3はその名の通り、管理人さんや清掃員さんのお給料です。4設備保守点検費用は、項目が多く、ややイメージしづらい費用かもしれません。(エレベーター、消化器などの消防設備、屋上にある貯水タンク、機械式駐車場などの、要はメンテナンス費用のことです。)3.時間をかけても意味がない?管理委託費の内訳をチェックするポイント!3-1.専門家でないと見ても分からない?勉強する必要がある?管理委託費の内訳を見る、と言っても、何をどう見ればいいのか。管理会社に勤めているわけでもないし、設備関係の専門的知識があるわけでもない。管理人さんとかのお給料は、知り合いのマンションとか聞いたら分かるかもしれないけど、大変だし、そもそもそんなこと聞けるのか疑問ですよね。なんかは、設備それぞれの専門会社があるくらいなので、専門的知識を勉強しようと思ったら、どれくらいの時間がかかるか、想像できません。勉強する必要はありません。ポイントをおさえれば、「アレ?おかしいな?」って思えるはずです。そのポイントって一体どんなものでしょうか?ポイントはたった「3つ」です。内訳の例示がされています。この例示の中で最も特徴的なのが、管理会社の利益の表示パターンです。パターンはざっくり分けて2パターンです。1管理会社の利益をハッキリと表示しているパターン(「管理報酬」とか、「管理手数料」などの内訳で表示されています。)に管理会社の利益を少しづつ乗っけているパターンそのため、まずは「管理報酬」や「管理手数料」などといった、管理会社の利益となる項目の表示があるかないかをチェックすることが大事です。管理委託業務の各業務の内訳を明示する場合のサンプルが3パターンほど記載されています。このサンプルと、あなたのマンションの管理委託契約書の内訳(契約書がなければ、重要事項説明書を見ましょう。だいたいのマンションでは、サンプルの3パターンのうちのどれかに当てはまるものと思われます。ここは、この程度のチェックで宜しいかと思いますので、チェックレベルとしては易しいです。サンプルのどのパターンにも当てはまらない、独自の内訳項目が使われている場合は注意が必要です。従っていない可能性が高いからです。その結果、一般的な管理委託料水準ではなく、高額なフィーを支払ってしまっている場合も考えられます。「事務費」とは先述の通り、管理会社の事務作業代金のことです。実は、他の管理委託費内訳である各人件費や設備保守点検費は、フィー水準の相場のようなものが把握し易いものと言えますが、こと「事務費」については、独自の基準があるわけではないため、比較検討が難しい項目となります。そのため、この項目については、事務費に対応する管理会社のサービスや仕様を確認し、場合によっては管理会社に質問してみるのも良いかもしれません。競合他社の相見積を取得した際に、重点的にチェックして頂きたい項目となります。等の視点から、厳しくチェックすることをお薦めします。4.専門的な知識も身につけて、もっと細かく見るべき?確かにサラリーマンをしながら理事会の役員、特に理事長として活動する場合、平日はほぼ時間がなく、休日の時間を使うしかありません。ただでさえ、理事長の業務があるのに、それに加えて管理委託契約書の勉強なんて、そんな時間ないよ、と思われますよね。先ほどの3つのポイントをおさえて、全体的な視点で、まずは管理委託契約書の内訳をチェックしてみることをお薦めします。時間があるなら、専門的な知識の勉強をして、項目ごと(特に設備保守点検費については、各設備ごと)に精査していく必要があるのではないか、またはその方がより良いチェックができるのではないか、と思われる方もいらっしゃいますよね。確かに、専門的な知識を持つ人が見れば、より詳細な分析は可能かもしれません。費用対効果を考えてみて下さい。世の中のマンション理事会のほとんどの方は、その道の専門家ではありません。そんな方々が管理会社のサービス分析が上手くできていないかというと、そんなことはありません。専門知識が不足している分は、競合他社の相見積でカバーすれば良いのです。相見積を取るだけでも、競合他社の情報収集、絞り込み、管理会社営業マンからの説明を聞くなど、なかなかの時間を割くことが必要です。一から設備保守点検の勉強をするよりは、遥かに短時間で効率的な管理委託費の分析ができます。専門的な知識がない私たちは、ポイントをおさえた分析と、相見積による情報収集にこそ、時間を割くべきなのです。参考記事:【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということ5.管理会社の変更を検討している方も、まずは管理委託費の内訳をチェック!これまでご説明してきたように、管理委託費の内訳分析はとても役に立ちます。現在の管理会社のフィー水準が高いか、安いかを知る手掛かりとなるだけではなく、管理会社変更の際の、競合他社を選択する際の指標となります。管理会社を疑い始めた人も、管理会社を変更することを決意した人も、どちらもまずは管理委託費の内訳を分析することが必要となるのです。逆に言えば、管理委託費の内訳を分析することなく、自分のマンションの管理を良くすることはできません。「敵を知り、己を知れば百戦して百戦危うからず」マンション管理の質の向上のためには、まず、自分のマンションの管理委託費の内訳をチェックしましょう。6.ポイントを絞った効率の良い管理委託費のチェックをしましょう!繰り返しになりますが、一から管理や設備の勉強をしている時間があったら、1社でも多くの相見積を取得して下さい。細かい内訳項目を細々と調べている時間があったら、1社でも多くの営業マンから説明を受け、質問をして下さい。専門家ではない私たちは、専門的な知識と詳細な分析力という土俵ではなく、ポイントをおさえた分析と多数の相見積を取得する情報収集力で勝負をするべきなのです。世の中の本質は、全体のうちの20%の中に80%分が含まれているらしいです。管理委託費の内訳を分析するときにも、細かい80%のことよりも、重要な20%に的を絞って、効率的な分析・チェックを心掛けましょう!TweetPocket2018.10.23【忙しい人必見!】マンションの管理会社を変更するということTweetPocket少し管理会社のサービスに疑問を感じてる方。管理会社の出してきた大規模修繕の見積りが高過ぎて不信感を持った方。管理会社のフロントマンが信じられない方。管理会社に支払っているお金が高いんじゃないか、と思っている方。え?でも、管理会社は変更できないんじゃないの?と思っている方。管理会社は変更できます!替えるためには相見積を取りましょう!でも、相見積を取っても変更しなくてもいいんです!え?どういうこと?つまり、管理会社を変更してもしなくても、相見積だけは絶対に取りましょう!ということです。この記事では管理会社の変更について解説しています。管理会社の変更には手間もかかれば、欠点もあったり、はたまた管理組合の皆さんの合意形成にも一苦労と、なかなか重い腰が上がらないのが現状です。管理会社の変更にはメリットがあります。具体的には、管理会社を変更しようと試みることに、メリットがあるのです。その試みとは、つまり、「相見積」のことです。この世の中は競争社会です。管理会社の業界も一昔前までは、一度受託したマンションはずっと同じ管理会社、ということが通常だったようです。最近では管理会社見直しコンサルタントなども存在しており、管理会社見直しは当たり前になってきているようです。(私の知人の話でも、3回管理会社変更している、とのことです。)つまり、管理会社の業界も競争社会だということです。あるならば、競争してもらうためにどうすれば良いか?そうです、まずは複数の管理会社で相見積を取ることから始めればよいのです。管理会社変更のためには何をどうすれば良いのか。簡単な手順は次のようなものです。1現在の管理会社の問題点をまとめる。)2別の管理会社の見積書を取得する。3理事会で比較検討を行い、変更する管理会社を決める。おおまかなに言うと、1〜4の手順が管理会社変更のために必要なプロセスとなります。(新旧管理会社間の業務引き継ぎなどもありますが、それはあくまで業者間の話です。)1-2.絶対にやらなければならないことでは、1〜4の中で、特に重要なことは何でしょうか。1のマンションの問題点を細かく分析して、綺麗に資料などにまとめることでしょうか。それとも、3で時間をかけて議論を行い、納得のいく形で変更する管理会社を決めることでしょうか。4で総会でのマンション住民の全員合意を目指して、説明会や資料作成に時間をかけることでしょうか。1や3、4もいずれも大事なことではありますが、2の相見積の取得に関して手を抜くと、全体に影響を及ぼし、特に管理会社の変更により、さらに管理が悪化してしまう可能性も否定できません。管理会社変更のために、最も重要なこと、時間をかけるべきことは、「相見積を取ること」です。2.相見積を取るメリットは?どのくらい取ればいい?2-1.相見積を取るメリット相見積を取ることによって、各社のサービスが、管理委託費、という数値になって提示されます。この数値が高いか、低いか、がまず第一の比較対象となるわけです。現在の管理会社と比較して、すごく安くなっていることもあれば、あまり変わらないこともあります。その時に、次に見るのはサービスの内容です。点検業務の網羅性や、管理員の勤務時間や雇用形態などをチェックしていきます。することで、費用対効果が見えてきます。相見積を取得することで、現在の管理会社を含め、複数社間での管理サービスの比較検討がやりやすく、かつ、分かりやすくできるようになります。2-2.相見積を取る会社の数はどのくらい?良く言われるのが、3〜5社です。なかには10者弱取得して、日程調整と営業マン対応に大忙しだった、という強者もいるようですが、サラリーマン理事の方は、休日などに対応可能な無理ない範囲で、取得する会社数を決められるのが宜しいかと思います。数を絞るための事前調査は手を抜かずにしっかり準備するようにしましょう。満足度ランキングなど、自分たちのマンションに合った管理会社を数社、選びます。その数社の営業マンに、実際にマンションを見てもらい、具体的な見積書を作成してもらい、必要に応じて、理事会向けのプレゼンなどを実施してもらっても良いでしょう。必要な相見積、資料などが揃ったら、理事会でどの管理会社に変更するかどうかを話し合います。ここでは金額だけでなく、管理サービスとのバランスも含めて検討するようにしましょう。3-2.いよいよ変更する管理会社を決定?各社から取り寄せた相見積を分析して、いよいよ変更する管理会社を決定しようとする時、ふと思われるかもしれません。「アレ?実は今の管理会社もなかなかサービス良いかもしれない.........」そうなんです、今の管理会社を変えない、という選択肢も、相見積結果によっては十分あり得ます。相見積の結果、管理会社を変えないという結論になった時、今までの努力が全て水の泡..................にはなりません!苦労して取った相見積を、今の管理会社にぶつけてみましょう。出来れば、フィー水準やサービス内容について、競合他社のこういう所が良い、という言い方で管理費削減やサービス改善をアピールしましょう!苦労して集めた相見積は必ず活かされるはずです。4.管理会社を替えれば全てが上手くいく?4-1.管理会社変更の結果、オールオッケー???相見積を複数社取得し、今の管理会社を競合他社と競争させる。良いサービスや管理費削減が期待できるなら、管理会社を変更する。そこまでの流れは確かに理解できるけど、管理会社を変更すれば良いことばっかりなのでしょうか?答えは「No」です。管理会社変更の見積サイトなどでは、管理会社変更によるメリットがアピールされています。そんなメリットばかりなのでしょうか?実は管理会社を変えてしまったばっかりに、管理サービスの質が落ちた、というマンションもあるようです。管理員の勤務態度が著しく悪いと思ったら、正社員ではなかった、とか、管理会社のフロントマンも契約社員で、何も知識がなく対応も遅くなった、とかです。他には、管理費が随分削減されたのはいいけれども、必要なサービスまで削減されてしまい、結局、以前の管理会社に戻した、なんて話も聞いたことがあります。管理会社を変更したら、必ず良いことばかり、というわけではありません。5.相見積を取ることのメリットは多い!管理会社の変更が全て良い結果につながる訳ではないとしても、その過程で競合他社を分析し、相見積を取得し、管理サービスを比較検討する、という一連のプロセスは、あなたのマンションに大きなメリットをもたらします。管理会社の変更が100%良いことばかりではなくても、相見積を比較検討することは120%の成果をもたらすでしょう。具体的には、相見積というのは、管理会社各社のサービスを金額に数値化したものですので、管理組合の合意形成に当たって、とても役に立つ資料になります。取得した相見積を現在の管理会社にぶつけて、管理費削減や管理サービス改善の交渉を行えます。明らかに他社の方が良い、というのであれば、思い切って管理会社を変更してしまうこともできます。このように、管理会社を変更する、しないに関わらず、相見積は取得して分析しておくべきものなのです。6.相見積を取らないマンションは努力が足りない「悪い管理」マンション!あなたのマンションにお住まいの方、皆さんが現在の管理会社に何の不満もないのだから、相見積を取るなんて失礼だし、分譲から今まで相見積を取ったこともない..................そんなマンションの管理はさぞ良いのかと思いきや、実はそんなマンションこそ、危ないのです!実は私が住んでいるマンションが、まさにそのパターンでした。住民に人気の管理人さん、人当たりの良い管理会社のフロントマン、頼めば何でも管理会社がやってくれる..................アレ、おかしいな?と思ったのは初めての大規模修繕の見積書が管理会社から提示された時です。「今のままでは積立金が足りません。借金する必要があります。借金する所は管理会社から紹介します。数年前に修繕積立金が足りないから増額を管理会社から薦められ、提案の通りに増額したのにも関わらず、管理会社から提示されたのは、積立金残高をはるかに上回る大規模修繕工事の見積書。それを機会に色々なコンサルや知人の相談してみると、長期修繕計画の設定もぼったくりだし、管理委託費もサービスの割には高額。怒った理事が管理会社変更を提案しても、事情が飲み込めない住民の反対にあい、管理会社の変更もできなき始末。全ては、「良い管理会社さん」と根拠もなく信じ込んできた自分たちが招いたことでした。確かに管理会社から相見積を取るだけでも、作業としては大変です。いって、盲目的に同じ管理会社に管理を委託し続けるのは、競争原理が働かない環境を作るだけで、何の良いこともありません。相見積を取得しないマンションは、「悪い管理」のマンションです。管理会社の担当からそんなことを言われて困っている方。「借金しないと大規模修繕工事ができません!」いざ、大規模修繕工事の準備を始める際、初めて取得した見積りで借金の可能性が判明したマンション。毎月の負担が1万円弱、増えてしまった.........そんな経験をされている方、いらっしゃいませんか?この記事では、修繕積立金を増やしたり、借金体質の原因となる「長期修繕計画」について解説しています。ガイドライン」の主要なポイントも記載しています。マンションを長期間、きれいに使用するためには、自分の部屋(専門用語では「専有部分」と言います。)をキレイにするだけでなく、エレベーターやエントランス、屋上や廊下などの住民みんなで共同して使用する部分(共用部分)の手入れをしていくことが重要です。この共用部分の手入れをするために、主に必要とされるお金を「修繕積立金」と言います。定期的で大掛かりな共用部分のメンテナンスを「大規模修繕」と言います。修繕積立金の負担が軽いか、重過ぎるかは、長期修繕計画の適切さに依存していると言っても、過言ではありません。1.管理会社の思い通りな長期修繕計画になっていませんか?1-1.そもそも長期修繕計画って何?長期修繕計画とは、一言で言うと、将来の大規模修繕工事の具体的な予定のことです。「長期」は25年から30年をイメージして下さい。注意すべきなのは、長期修繕計画を作るのは専門家でも、管理会社でもなく、マンション住民で構成される管理組合なのです。長期修繕計画は、単なる計画ではありません。長期修繕計画の内容次第で修繕積立金の額が変更されます。それはつまり、変な計画が立てられてしまうと、余計な修繕積立金を支払わなければならなくなってしまい、毎月の出費が増えてしまいます。すると1〜2万円単位の影響があります。)1-2.あなたのマンションの長期修繕計画は正しいですか?管理会社のいいように作られていませんか?私のマンションではいつのまにか、長期修繕計画の大規模修繕費用の総額が倍になっていました。「マンションを買うということは、管理を買うこと」と良く言われますが、その「管理」には、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」が大きく影響します。「管理」ということで、管理会社のブランドなどを想像する方も多いと思いますが、それは違います。実際にはその管理会社が、専門知識のないマンションの住民を食い物にすることで、「長期修繕計画と修繕積立金の状態」をメチャクチャにして、「管理」を悪くしてしまうこともあるのです。2.管理会社からカモ扱いにされると、長期修繕計画が変わる?2-1.素人ばかりの管理組合、理事は輪番制、というのがヤバイ!私も反省していますが、「全くの素人なので管理会社さんにお任せしようと思います。」と当時は管理会社のフロントマンに言っていました。他の住民の方々も口々に、「専門的なことは分からない、管理会社さんにやってもらおう」と言っていました。異変に気が付いたのは、管理会社から出された大規模修繕工事の見積りを見た時です。積立金残高よりかなり高く、借金しなければ工事できないような高額な見積りでした。管理会社側は借金を薦めてくる有様です。思えば、私のマンションには素人ばかり、ということを自分たちで管理会社にアピールしていたように思います。振り返ると、徐々に、積立金は増額され、長期修繕計画はより高額な工事代金に見直される始末です。管理会社はマンション住民の素人度合いをランク付けしている、という噂を聞いたことがありますが、私たちのマンションは管理会社にとっては、まさに葱を背負ったカモだったのでしょう。2-2.管理会社は全部お世話してくれる所ではない!そもそも、管理会社はあくまでマンション管理の会社であって、工事業者や設計会社ではありません。大規模修繕については、管理会社お任せパターン以外の方法だと、管理会社はノータッチ、という会社がほとんどだと思います。(つまり、管理会社に利益がない以上、手伝わない、ということです。)しかも、日常の管理委託費の収入だけでは厳しい管理会社も多く、大規模修繕受注は管理会社にとっても大きな収入の機会なのです。私たちのマンションは、すったもんだの挙句、自分たちで大規模修繕をする道を選びましたが、その途端、管理会社は管理委託費を値上げする!と言い出す始末。管理会社はマンションのためではなく、自分たちの会社の利益のために動いているのです。管理会社にいいようにやられているけど、自分たちには専門知識がないから.........と泣き寝入りする必要はありません。「管理会社は変えられる」のです。管理会社を変える、という考え方はなかったようですが、最近では管理会社見直しを専門とするコンサルティングなども出てきていますし、友人の話でも、相見積もりを取って管理会社を変えて、管理費が安くなった分、修繕積立金に回した、なんていう話を聞きました。管理会社に何でもお任せ、と思っている方、管理会社を相見積もりで競争させる、という視点を是非持って下さい。平成25年度の全国総合調査では戸当たりの平均的な修繕積立金は1戸当たり約11,800円という調査結果が出ています。この調査と比較して、あなたのマンションの修繕積立金は高いですか?低いですか?参考記事:【忙しい人必見!】大規模修繕の費用はどのくらいの負担?規模や築年数、過去の大規模修繕工事のやり方により、幅がありますが、平均と比べてあまりにも高すぎる場合はご注意ください。管理会社にナメられている可能性もゼロではありません。3-2.新築は安い、カモられている管理組合は高い新築マンションの場合、購入者の月々支払いを減らすために、当初は低めの修繕積立金の水準を設定しているケースが多いです。購入当初は安いのですが、そのままの水準では、いざ大規模修繕工事、という時に積立金が不足します。そこで、段階的に修繕積立金を増額していくマンションがほとんどです。概ね5年毎に長期修繕計画を見直すため、そのタイミングで修繕積立金を増額することが多いです。その見直しのタイミングが重要です。管理会社が長期修繕計画を作成するケースでは、気をつけないと、増額幅が大きく、月々の負担が大きくなってしまうケースもあります。マンション内に専門的知識を持つ住民がおらず、管理会社にナメられているケースでは、そのような形でどんどんカモにされていきます。実際に私のマンションがそうでした。ひどいのは、長期修繕計画内の工事金額自体が当初の計画値の2倍弱に跳ね上がっており、その工事金額をもとに、修繕積立金が設定されたことです。ガイドライン」があります。平成20年6月に国土交通省が策定したものです。使った長期修繕計画の作成方法が記載されています。4-2.ガイドライン制定の経緯もともと長期修繕計画は、修繕積立金の額、すなわち毎月の出費に大きな影響があるにもかかわらず、標準化された統一的な形式がなく、作成者ごとにバラバラでした。そのため、比較可能性がなく、検証することが難しい状況にありました。そこで、平成20年に国土交通省がガイドラインを定めました。定める際の基本的な考え方を示すことでした。4-3.ガイドラインの性格ガイドラインの性格としては、将来の修繕工事を確定するものではなく、定期的な調査・建物診断により見直されるものです。長期修繕計画の金額が変わる場合というのは、例えば以下のような場合です。)4-4.ガイドラインの対象期間ガイドラインの対象となる長期修繕計画の期間は、新築マンションでは30年、既存マンションでは25年です。その理由は、一般的な12年周期の工事を2回行う、という前提のもと、ガイドラインが作成されているからです。最近は建物の品質も良いらしく、10〜12年という短い期間ではなく、15年周期の大規模修繕工事を推奨する動きがあります。(一般社団法人マンション大規模修繕協議会などの機関が推奨しています。)例えば、30年の期間を考えた場合、10年サイクルであれば3回、15年サイクルであれば2回で済みますので、長期的な視点で考えれば、大規模修繕費用を節約することができるのです。大規模修繕工事を自分たちのボーナスのように考えている管理会社にとっては、是非とも10年周期でやりたい所だと思いますが、私が設計コンサルの方などに聞いたところ、建物の品質が良くなってきており、15年周期の大規模修繕でも問題ないらしいです。(実際にその設計コンサル会社は、15年周期での大規模修繕を薦めているそうです。)4-5.ガイドライン参考時の注意点ガイドラインに基づく長期修繕計画の見直しタイミングは5年毎とされており、修繕積立金も合わせて見直すような指針になっています。ガイドラインの考え方では、一部の大規模修繕に関する調査などでは含まれない、調査・診断費用を含みます。設計・監理料についても含んだものとして、考えられています。(ガイドライン以外の調査などでは、設計監理料は別で計算されている場合もあるので注意しましょう。:【忙しい人必見!】国土交通省が調べた大規模修繕の費用また、ガイドラインが想定する工事は、あくまで修繕工事であって、性能向上目的の工事(資本的支出扱いとされるもの)は含まれないことに注意しましょう。)5.あなたのマンションの長期修繕計画は、ガイドラインと同様の項目になっていますか?もう一度確認します。あなたのマンションの長期修繕計画は、ガイドラインに従って作成されていますか?ガイドラインには、長期修繕計画を作成する上で、標準とする項目が記載されています。この標準的な項目と自分たちのマンションの長期修繕計画を比較してみて下さい。計画上の工事金額か高い、安いという以前に、ガイドラインに従っていない長期修繕計画である場合は、論外であり、非常に問題があると思われます。そのような場合には、外部専門家への相談、管理会社の変更などを検討した方が宜しいかと思われます。管理会社は決してマンションの味方ではなく、あくまで営利企業です。営利企業である以上、競争は避けられません、つまり相見積を取って管理会社の変更を検討することは当たり前のことなのです。全てを管理会社任せにするのは即ヤメにして、自主的な長期修繕計画の見直しを検討しましょう。6.長期修繕計画は自分たちが作るもの!人任せにするのはヤメましょう!先程の通り、管理会社は基本的にはマンション住民の味方ではありません。従って、長期修繕計画を管理会社主導で作成するのは言語道断です。ナメられている場合には、変に高額な長期修繕計画が立てられ、不要な分まで修繕積立金の値上げを要求されることにります。管理会社任せにせず、自主的に長期修繕計画をチェックし、作成するようにしましょう。いうと、機械式駐車代は修繕費用が高額になることが多いからです。最近の新築マンションでは、戸数に対して駐車場台数が足らない場合でも、機械式駐車場だけは作らない、というマンションもあります。最後に、本記事に書かれたことを見直してみると、修繕積立金の減らし方として、次の3ポイントがあることが分かります。見直す・管理委託費の削減分を修繕積立金に回す・機械式駐車場を撤去する以上のポイントを是非実行して、財政状態の良好なマンションを作りあげましょう。TweetPocket2018.10.15【忙しい人必見!】大規模修繕とは?建築基準法との関係は?TweetPocket大規模修繕とは何か。建築基準法との関係はどうなっているのか。建築士の資格がない人に大規模修繕工事の設計をされている.........大規模修繕工事が始まったけど、工事現場で良く見る建築看板がない.........管理会社の人は大規模修繕工事は役所への届出は必要ないって言ってるけど.........そろそろ自分のマンションが大規模修繕を迎える方。今、まさに大規模修繕の問題に直面している方。そんな方向けに、実際に体験したことも交えて、まとめた記事です。私のマンションでは住民に建築関係の専門家がいないせいで、危うく高額な大規模修繕費をぼったくられるところでした。「他人の言いなりにならずに、自分たちで大規模修繕工事をやりましょう!」ということです。この記事は自分たちで大規模修繕をやるために、調べた結果をまとめてあります。1.大規模修繕工事が始まったけど、建築看板がない.........設計コンサルの担当者が建築士資格者じゃない.........1-1.そもそも大規模修繕とは?そもそも大規模修繕とは何でしょうか?実は大規模修繕には大きく分けて2タイプあるのです。一つ目は、私たちが良く街を歩いている時に目にする、マンションの大規模修繕。(マンション全体がネットで包まれている光景を目にしたことはあるはずです。)次に二つ目は法律上の大規模修繕です。(正確には「大規模の修繕」と言います。)ここでいう法律とは、建築基準法のことです。建築基準法とは、国民の生命などを守るための建築物関連の基準です。この私たちが一般的に使うマンションの「大規模修繕」と建築基準法上の「大規模の修繕」とは言葉こそ同じですが、内容は全然違うものです。マンションの大規模修繕工事が始っても建築看板がないのも、建築士資格をもっていない人が大規模修繕の担当者で設計監理をやっていても問題がない「時もある」のです。1-2.大修繕の設計は、建築士資格がない無資格者でもできる先ほどの通り、マンションの大規模修繕は建築基準法上の大規模な修繕とはイコールではありません。建築基準法の規制の対象にならない「時もある」のです。設計コンサル会社の担当や管理会社の建築担当の方などの名刺に「一級建築士」と書かれていないことが起こりうるのです。マンションの大規模修繕工事の設計コンサルは、一級建築士などのような特別な資格がなくても出来ることもあるのです。1-3.大規模修繕の設計コンサルの担当者は、有資格者とは限らない!繰り返しになりますが、マンションの大規模修繕の設計コンサルの担当者には、一級建築士などの資格を持っていない人もいます。そのことはほとんどの場合、問題になりません。マンションの大規模修繕は、建築基準法上の大規模な修繕とは必ずしもイコールではないので、有資格による設計監理が必ず求められるものではないからです。以上のように、大規模修繕工事の設計と工事監理には、必ずしも一級建築士の資格は必要ありません。一級建築士が設計監理を行う場合は、事前に重要事項説明が義務づけられています。設計監理の業務を行う者が一級建築士かどうかは、重要事項説明の有無により分かるのです。工事に代表されるものです。一方で、法律上、すなわち建築基準法上の「大規模の修繕」は、一般的に使われる大規模修繕とは異なる部分が多く、基本的には別モノです。2-2.建築基準法上の大規模修繕とは?建築基準法上の「大規模の修繕」のイメージとしては、建物の骨格を半分以上イジる、そんなイメージをすれば分かりやすいと思います。建築基準法上の定義は次の通りとなります。建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう2-3.一般的な大規模修繕とは?それでは、一般的に使われる大規模修繕とは、どのような工事なのでしょうか。先ほどの建築基準法上の定義との対比で言えば、構造、つまり建物の骨格には影響しない工事、言わば、表面上の工事、というイメージです。屋上防水工事や外壁タイル補修工事は?建物の骨格部分をイジる工事じゃないか、と思われるかもしれません。これらの工事は屋上や外壁の表面を変更する工事のため、建築基準法上の「大規模の修繕」には当たりません。3.建築基準法上の「大規模の修繕」とは?3-1法律上の定義では建築基準法上の「大規模の修繕」の定義はどのようになっているのでしょうか。繰り返しになりますが、条文を記載します。建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう具体例は、マンションの一般的な大規模修繕のイメージから挙げようとすると難しいですが、大規模な耐震改修では建築確認が必要になる場合があるようです。4.じゃあマンションの大規模修繕は無資格者でも自由にできるの?大丈夫?4-1.工事金額はとても大きいのに、無資格者でも可能なマンションの大規模修繕.........これまでご説明してきたように、一般的なマンションの大規模修繕の設計監理は、一級建築士等の有資格者でなくても出来てしまいます。これは無資格だから即問題、ということではありません。経験豊富な工事業者等なら、信頼してお任せすることはできると思います。管理組合が施工業者を特命発注する責任施工方式であれば致し方ないと思われますが、第三者による工事のチェック機能が売りとなる設計監理方式においては、有資格者による設計監理が望ましいと考えられます。戸数が多く、工事金額が大きくなるようなマンションでは、一級建築士の有資格者のよる設計監理を入れるべきではないでしょうか。4-2.大規模修繕で建築確認が不要なものでは、一般的な大規模修繕で、建築確認が不要な工事にはどのようなものがあるのでしょうか。シーリング補修」などは建築確認が不要な場合がほとんどです。規模や工法によっては建築確認が不要になります。4-3.【注意!】大規模修繕で建築確認が必要なもの上記のように、代表的な大規模修繕の中でも建築確認が不要な工事もあるのですが、次に記載する工事は、建築確認が必要となりますので、注意が必要です。上記以外にも建築基準法上の「大規模の修繕」に該当するようであれば、建築確認が必要となります。注意すべきこと!「定期報告制度」その他に注意しておくべき事項として、全面打診調査の義務があります。建築基準法が平成20年4月に改正された際に、定期報告制度の一部が厳しくなりました。具体的には、建物の新築、または大規模修繕から10年を経過した場合、そこから3年以内に外壁タイルの全面打診調査をしなければならないことになりました。改正の趣旨は、タイル落下による事故防止です。調査は義務であることに注意が必要です。調査の方法としては足場を組む方法以外にも、ゴンドラやブランコ、ドローンによる赤外線調査など種類がありますが、いずれにしても結構な費用がかかるため、注意が必要です。5.建築基準法とイコールではないけど、担当者の資格は必ずチェック!以上、説明を続けてきましたが、皆さんが良くイメージする大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」には該当しない場合がほとんどです。その場合、一級建築士による設計監理が必ずしも必要とはされません。一級建築士が設計監理を請負う場合には、重要事項説明の義務がありますので、自分たちのマンションの大規模修繕工事を担当する設計監理会社が、有資格者かどうかは気にするようにしましょう。6.工事業者の選定基準うんぬんの話よりも、まず、建築士による設計監理かどうかを問題にしましょう!大規模修繕の設計コンサル会社に話を聞くと、大手デベロッパーよりも、大規模修繕工事の実績が多い専門業者を薦められたり、工事業者の選定基準云々の話を聞かされます。そんなことよりも、まず、工事を第三者の視点から適正にチェックしてくれる工事監理会社が、一級建築士の有資格者によるものかどうかを気にすることの方が大事なのではないでしょうか。工事業者の実績云々のリスクは、結局のところ、工事後のアフター保証が倒産により受けれなくなるリスクくらいしかないためです。人の言うことを参考にすることは大事ですが、自分でも勉強して、確かめるようにしましょう。TweetPocket2018.10.04【忙しい人必見!】大規模修繕の費用はどのくらいの負担?TweetPocket新築マンションを購入しようとしている方、修繕積立金がどれくらい将来上がるか気になりませんか?一戸建と比べて将来的にどっちが得なのか?比べたいですよね?また、中古マンションを購入しようとしている方、購入後すぐに一時金徴収なんて話があったら怖いですよね?購入しようとしているマンションの修繕積立金は十分な水準なのか?高すぎないか?安すぎないか?次の大規模修繕はいつなのか?積立金の貯金は十分か?気になり出したら止まりませんね!大規模修繕費用の負担については、修繕積立金に具体的に現れます。この記事では大規模修繕工事の費用が形と、なって現れる修繕積立金の相場について記載しています。修繕積立金の相場は色々なデータが発表されています。新築マンションにはこのような相場データと比較することで、修繕積立金の水準が安いか高いかを比較することができます。中古マンションは個別性が強く、なかなか相場に当てはめるだけでは正確な判断が難しいです。掛けてきた金額、借金の額などです。これからの修繕積立金の負担、すなわち大規模修繕費用の負担がどれくらいになるかは、新築マンションと中古マンションを分けて考えていく必要があります。修繕積立金のデータとしては、国土交通省が公表している「平成25年度マンション総合調査結果」があります。タイプや戸数、築年数別に幅がありますが、平均でザッと12,000円前後です。(部屋の広さで大分変わるのですが、ここでは3LDKの部屋をイメージして下さい。)この他、平米単価で比べる方法もありますが、大事なのはこのような相場水準を目安として、下にあるか、上にあるか、です。(とのくらい下なのか、上なのか、という細かな金額ではなく、大雑把なイメージを掴むレベルで考えて問題ありません。)ここで重要なことがあります。それは、新築マンションと中古マンションとでは、相場水準との比較の仕方が異なることです。新築マンションの修繕積立金は、マンションデベロッパーが販売し易くするために、低く抑えられていることがあります。足らなくなってしまうことがあるのです。(もちろん、マンションによっては始めから適正な水準の積立金を設定しているところもあります。)この場合、設定されている修繕積立金と相場を比較すれば、将来的に少なくともどれ位積立金を値上げすれば良いか、イメージを掴むことができます。中古マンションの場合はそう簡単にはいきません。中古マンションは築年数や戸数などが様々なこともありますが、それ以上に影響があるのが、これまでの大規模修繕に上手くお金を使っているかどうかです。マンションの住民の方に専門家がいたり、または専門家に良く相談して大規模修繕を実施しているマンションなどは適正水準に近い積立金が設定されている可能性が高いです。管理会社の言いなりになっているマンションや、相見積などを実施せずに施工会社の言い値で大規模修繕をしてしまったマンションなどは、積立金を絞り取られ、挙句の果てに借金をしているマンションもあるかもしれません。その場合、不足分や借金返済のために、積立金の額が上乗せされている可能性があります。3.新築マンションは相場データを活用、中古マンションは過去の大規模修繕履歴と今後の大規模修繕計画をチェックでは、具体的にどのように修繕積立金の負担が適正かどうかを調べるのか、説明していきます。新築マンションの場合は単純に設定されている修繕積立金と、相場データを比べます。購入しようとしている新築マンション(3LDK・75平米)の修繕積立金が5,000円だとしましょう。この金額を、先程の相場データの平均積立金(12,000円)と比較します。この場合、差額の7,000円が将来の上昇幅の可能性の目安になります。新築を買った瞬間は安いけど、いずれ毎月+7,000円になる可能性がある、ということです。(最近は、このような急激な積立金上昇を避けるため、新築当初から適正水準の積立金を設定しているマンションも見受けられます。)これに対して、中古マンションはチェックする項目が変わります。平均的な積立金の相場水準と比較しても意味がありません。それでは中古マンションは何をチェックすればいいのでしょうか。チェックすべきものは、積立金残高と借金の有無です。積立金残高が多い場合、過去の大規模修繕のやり方が上手だった可能性が高いです。適正な相見積などを実施して、ぼったくりを避け、上手に大規模修繕を実施してきたんだと、推測できます。逆に積立金が少ない場合、現在の積立金水準ではもしかしたら足りなくなる可能性が考えられます。借金をしているマンションであれば、より将来の積立金不足が懸念されます。この時、相場水準と比べて現在の積立金水準が低ければ、まだマシです。現在の積立金水準が相場より大分高いうえに、積立金残高も少なくて借金もしているマンションは要注意です。積立金が高くなっていく可能性が高く、最悪の場合は一時金として何十万円も徴収されることがあります。4.修繕積立金を見るだけで、大規模修繕費用の負担が本当に分かるの?修繕積立金はあくまで積立金であって、大規模修繕費用の負担は工事金額の見積書などをチェックしなければ分からないでしょう、そう考える方もいらっしゃると思います。確かに、負担という意味では、まさに大規模修繕工事の金額はそのまま、負担と言えます。工事金額だけではダメなんです。工事金額の見積書だけ見ても、得られる情報は限定的なのです。それは何故かというと、工事金額は今現在の数字・工事金額ですが、修繕積立金は過去の借金や残高、将来の計画を反映した数値だからです。過去にどれだけ大規模修繕工事の費用負担をしてきたのか、これから将来にわたってどのくらい負担が増えるのか、などはまさに修繕積立金をチェックすることで分かることなのです。5.修繕積立金の相場データの使い方は新築マンションと中古マンションでは違う!修繕積立金をチェックすることで、大規模修繕の負担レベルを把握することができます。新築マンションと中古マンションではチェックの仕方が違います。新築マンションは相場データと比較します。中古マンションは修繕積立金の残高と借金の有無をメインにチェックして下さい。相場データは、標準・平均的なグレード・設備・築年数の水準として使用すれば、将来の増額見込を判断する指標となります。気をつけるべきなのは、新築マンションと中古マンションとで、相場データの使い方が違うことです。6.何はともあれ一番重要なのは「次の大規模修繕」!逃げずに自分でも勉強しましょう!相場データとのチェックで、問題かな、と思っていてもあきらめないようにしましょう。中古マンションの場合には、過去の大規模修繕工事の失敗などで、相場水準より高い積立金となっているかもしれません。あきらめないで下さい。次の大規模修繕を頑張って乗り切りましょう。自分たちの努力次第で変えられる、ということです。100戸近いマンションの3回目の大規模修繕で、5,000万円で済ました所もあります。(積立金は貯金できたそうです。