1都3県に所在する不動産につきましては積極的に対応させて頂きます。売却等のご相談もお気軽にご用命ください。【実例3つを紹介】|新築ワンルームマンション投資をおススメできない理由ツイートシェアはてブLINEPocketこの記事を読んでいる方の中には新築ワンルーム投資の営業電話を受けたことがある方もいるかもしれません。物件を購入し、運営されている方もいらっしゃるかもしれません。今回の記事では、新築ワンルーム投資に焦点を絞ってお伝えしたいことがあります。新築ワンルーム投資をおススメできない理由についてです。1.投資用新築ワンルーム購入をおすすめできない理由この記事を読んでいる方の中には新築ワンルーム投資の営業電話を受けたことがある方もいるかもしれません。購入をお考えの方は新築ワンルームの特性について、一読下さい。1-1.新築ワンルーム投資|新築なので当然物件価格が高い文字通り、新築物件ゆえ販売価格設定は高めに設定されています。当然と言えば当然ですがディベロッパーの利益が乗っているからに他なりません。利益を乗せて販売する、それ自体を否定しているのではなく、購入する側とすれば物件価格の高い投資をなんらかの理由なしで購入するのは危険だと申し上げたいのです。完全に残債がなくなるまで保有するぞ!という方は別として、いずれ物件を売却して利益を確定するというような不動産投資として新築ワンルームは難易度が高いのです。物件にもよりますが賃料設定の誤りさえなければ借り手は中古に比べれば付きやすいです。好立地である場合も同様です。区分マンションの特性上、その賃借人が退去すればそれすなわち空室率100パーセントですので空室の可能性・不安と隣り合わせの運営をしなければなりません。新築と銘打っていますがワンルーム投資全般、空室率はけっこうセンシティブな問題かと思われます。区分マンションを複数購入し、リスク分散する等の考え方はありますが、仕入れは安くする必要がありますし、新築ワンルームを格安で仕入れるというのは難易度が高いと思います。2.投資用新築ワンルームを売却する時にどうなるのか?2-1.新築時からの値下がりにびっくりするかもしれない先に述べた通り、新築時からの値下がりを考慮しなければならないのですが、築年数もそれほど経過していない場合(例として5年ほど)でもおおよそ7~8割ほどの評価で販売するケースが多いです。2000万円で購入した場合5年後くらいに売却しようと考えると1400~1600万くらいのイメージです。(立地やマンショングレードによってはそうでないケースもありますが。)つまり年約6%程キャピタルロスが発生しているようなものです。仮に物件購入時、利回り5~6%NET3~4%であれば実質左記の6%のキャピタルロスを勘案するとマイナスになります。2-2.賃借人が付いている場合、収益還元法での査定となる収益還元法、ざっくり言えば利回り計算で物件価格を算定するという事です。評価受けるですから、賃料にもよりますがまさしくその賃料収入に左右される事となります。1600万で販売すれば5.6%となります。それが残債を割らないギリギリの金額であり、その金額を下回ってしまえば持ち出しが必要なような状況ではやはり利回りで評価されがちなので購入者はなるべく安く購入し、利回りを確保しようとするはずなのです。上記は一例なのですが、斯様に売却のスケジュール立てが思ったほどうまくいかない状況になりやすいので新築ワンルーム投資物件の売却時には注意が必要です。実需物件として売れるケース等もあります。床面積にもよるのですが多くの金融機関が設けてる住宅ローン適用に必要な床面積30m2(内法)をクリアできるワンルームは多くありません。狭くなるのでやはり注意が必要です。賃借人が付いていないのでインカムが確定出来ない為、購入候補者も近隣賃料に敏であることを忘れてはいけません。以下、過去に担当したワンルーム案件の売却例です。残債絡みで価格の幅が取れず、検討者が出ても条件合わずが続く。販売期間が長期化、その間もあまり残債は減らず、1600万の申し込みに対し、残債割れ分を借入によって賄う事によって売却。販売開始するが反響が全くなく媒介期限の3ヶ月を超過。その後他社媒介に切り替え、売れず。