適時開示の対象となる場合があるように、証券取引所の規則に定めがあります。投資者の投資判断に著しい影響を及ぼすものについては、適時開示の対象とする、という条項です。反対に、決定事実や発生事実に該当しても、ある一定のレンジに達していない場合など、適時開示の対象から外すことができる基準もあります。(軽微基準と言います。)3.法定開示とは?これまでの開示は、証券取引所の規則に基づくものでした。「法定開示」もある、と説明しました。この「法定開示」とは、どのようなものなのでしょうか。内閣総理大臣に提出することが求められ、会社法では、株主や債権者を対象にした計算書類の備置・決算公告等が規定されている。これらの提出された情報は、提出先のみが利用するわけではありません。法令に基づき提出された書類(有価証券報告書など)は、インターネットを通じて、誰でも閲覧することができます。ちなみに、提出にあたっては、金融庁が管理しているEDINETという電子開示システムを通じて提出がされます。規則などによって上場会社に義務付けられている「適時開示」のほかに、「任意開示」と呼ばれる情報開示があります。目的として自らの判断で行う情報開示のことです。任意開示の例としては、決算説明会資料やアニュアルレポート、IRレポートなどがあります。TweetPocket2019.05.22Jリートのデメリットには何がある?Jリートが持つリスクとは?TweetPocket株式投資や不動産への直接投資には、それぞれデメリットがあります。Jリートは株式投資や不動産への直接投資の中間的な性格を持っていると言われます。Jリートについては、どのようなデメリットがあるのでしょうか。1.Jリートのデメリットには何があるか?Jリートには、株式投資や不動産への直接投資と比べた場合のメリットがあります。一方で、それぞれと比べた場合のデメリットもあります。分配金の変動リスク(分配金とは、株式投資でいう配当金のことです。この分配金の変動要因はJリート特有のものがあります。投資法人の倒産リスク投資法人の上場廃止リスクレバレッジ効果が使えないこと運用の自由度が制限されることがあります。それぞれについてみてみましょう。2.株式投資と比べたデメリット〜分配金の変動リスク〜Jリートの分配金は、投資した不動産から得られる賃料収入等です。分配金によるインカムゲインは、株式投資の配当金収入よりも優れたパフォーマンスがあります。株式投資における配当金利回り(約2%)に対して、Jリートの分配金利回りは約4%前後で推移しています。一方で、当然ですが、分配金の変動リスクもあります。投資した人の手取りが減るリスクもある、ということです。具体的には、金利の変動や空室の発生、災害などが原因になります。控除した金額となるからです。地震や火災などにより被害を受けた分、修繕に費用がかかると分配金が減ります。この分配金変動リスクについては、いくつかの要因がありますので、少し細かく分けて記載することにします。投資のプロが不動産へ投資することにより、投資資金を増やしてくれる仕組みです。運用方法が不動産である以上、当然ながら不動産市場の影響を受けます。不動産の賃貸市場や売買市場が悪化したり、極端な利上げが行われたりした時など、不動産の賃料収入や時価が下落します。時価の下落は売却時に悪影響を及ぼし、賃料収入の下落は、分配金の減少に直結します。このように、株式投資と異なり、各銘柄の個別業績に関係ないところで、価格や分配金が減少するリスクがあります。2-2.金利上昇リートは投資家から出資して資金集めをするという方法のほかに、金融機関から借り入れをすることにより不動産を購入しています。したがって、金利が上昇すると、単純に借りているお金の利息負担が増加するため、分配金の減少要因になります。同様に金利が上昇したことにより、Jリートの分配金利回りと国債や株式等との配当金利回り等の差(スプレッド)が小さくなった場合、株式投資へ資金が流出する可能性があります。その場合、Jリートの価格が減少するおそれがあります。2-3.地震・火災などに被害発生リートの投資対象は不動産です。地震や火災により被害を受けることがあります。よる収益の減少が考えられ、分配金が減少するリスクがあります。日本でJリートを含む不動産ファンドが解禁されたのは2000年11月です。Jリートが始めて上場されたのは2001年9月になります。アメリカでは1960年代頃にリート制度が導入され、その後、世界各国に普及していますので、これに比べると日本のリートの歴史は浅いと言えます。そのため、今後、何らか不祥事やバッドイベントなどにより、法令や税制等が改変される可能性があり、それにより分配金が減少するリスクもないわけではありません。3.不動産への直接投資と比べたデメリットでは、次に、Jリートへの投資と、不動産への投資投資とを比べた場合のデメリットを見ていきましょう。3-1.リートが倒産するJリートも「投資法人」という、上場している法人です。一般の法人と同じように、倒産するリスクも考えられます。倒産してしまった場合はどうなるのでしょうか。投資した金額は全てゼロ価値となります。購入した株式が紙切れ同然、という言い方をしますが、それと同じ事態となります。倒産というリスクはありません。3-2.上場が廃止になってしまうJリートは、証券取引所に上場することで、リアルタイムに取引が可能となります。この点は、不動産への直接投資よりも流動性・換金性の面で優れていることは先ほど説明しました。一方で、投資法人の倒産リスクと同様に、上場自体が廃止となるリスクもあります。所定の上場廃止事由に該当するおそれがある場合、証券取引所の上場廃止が決定した銘柄が割り当てられる場所(整理ポスト)に割り当てられ、その後、一定期間経過した後に上場が廃止されます。投資家の購入分は、上場廃止までの間に売却されることになり、その時点での基準価額(投資信託の時価)によっては大きく損を被る可能性があります。不動産への直接投資の場合、当然ですが、このような上場が廃止されるというリスクはありません。3-3.レバレッジ効果が期待できない不動産への直接投資は、Jリートとは違い多額の資金が必要となります。そのため、通常は金融機関からの融資を組み合わせて投資を行います。この時、借入金利が低けれは、資金調達の費用が抑えられ、テコの原理により、自己資金だけで投資するよりも大幅に利益を上げることができる場合があります。少ないお金で、大きな成果レバレッジ効果と呼ばれる融資を使った投資手法です。このようなレバレッジ効果は、不動産への直接投資の醍醐味の一つでもあります。(当然、リスクがないわけではありませんが。)ところが、Jリートへ投資する場合、融資はありません。そのため、Jリートへの投資では、レバレッジ効果を使うことが出来ません。3-4.運用の自由度が制限されることもあるJリートの場合は、不動産の取得、リーシング、売却と、一連の不動産投資の過程を、全てプロが行ってくれます。不動産への投資投資では、それらを全て自分で行うか、少なくとも数十万円する費用を払って専門業者に委託するしかありません。このように聞けば、不動産にあまり詳しくない人はJリートの方が優れているように聞こえます。一方で、運用の全てをプロがやってくれるということは、もし、自分のやりたいことがあっても出来ない、ということです。ある程度、不動産の専門知識がある人にとっては、不動産への投資投資の方が面白いかもしれません。自分で使ってみたい、という社長の別荘的な使い方も、Jリートではできません。4.まとめいかがだったでしょうか。Jリートは株式投資と不動産への投資投資との中間に位置するミドルリスク・ミドルリターンの金融商品です。それが故のデメリットも存在します。メリットは確かに多いのですが、デメリットをしっかり理解すれば、失敗して後悔することは少なくなるはずです。メリットだけでなく、デメリットにも目を向けましょう。TweetPocket2019.05.16Jリートのメリットには何がある?株式投資や不動産投資と比べたメリットは?TweetPocket株式投資や不動産への直接投資には、それぞれメリットがあります。それらの中間の性格を持つと言われているJリートについては、どのようなメリットがあるのでしょうか。1.Jリートのメリットとは?Jリートは、ミドルリスク・ミドルリターンと、良く言われます。それは、他の投資方法である株式投資と不動産投資(直接不動産を購入する方法)と比較した場合です。それぞれと比較したメリットには、次のようなものがあります。・換金性が高い・運用は専門家任せ以下、それぞれのメリットの詳細を記載していきます。2.株式投資と比べたメリット2-1.収益がほとんど分配される仕組みJ-REITは、利益のほとんど(少なくとも90%超)を投資家に分配する仕組みになっています。このため、実際の不動産に直接投資した場合と同程度の収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。(株式の配当金のことを、Jリートでは分配金と呼びます。税金などの余分なものが引かれないということが挙げられます。自分のお金をプロが不動産投資によって増やしてくれるという仕組みのことです。分配金は決算時に支払われます。リートの決算とは、リートの半年間の運用成果を確定することです。(1年単位で行うリートもあります。)一般的な株式会社などでは、会社の利益の一部として、配当金が投資家(株主)に対して支払われます。その配当金は利益をまるまる支払われるのではなく、法人税などの税金と「内部留保」と呼ばれる利益の溜め込み部分を除いた残りから支払われます。仕組み上、内部留保ができないので実際には利益のほぼ100%近くが分配されるという点で株式投資とは異なります。収益がほとんど分配される仕組みになっているのです。2-2.分配金利回りが高いJリートの分配金利回りは、つぎのような計算式により算出されています。Jリートでは、先ほど説明したように、不動産から生まれる賃料収入などに基づく収益が、ほぼ投資家に分配金として分配されるので、不動産に直接投資している時と同じようなリターンを得ることができます。分配金利回りは、不動産投資で使われるキャップレートとほぼイコールと考えられます。(グロス利回りではありませんので、注意して下さい。)こちらのグラフを見て下さい。Jリートの分配金利回りの推移が示されています。マイナス金利政策の影響などで、株式配当利回りは最近では2%前後で推移しているのに対して、分配金利回りは4%前後で推移しています。普通預金の金利が1%を下回っている状態を考えれば、非常に高い利回りと言えます。一方で、不動産に直接投資した場合の利回りは、都心の好立地にあるワンルームマンションなどは5%程度の場合もあるので、不動産への直接投資に比べれば、Jリートのリターンはやや低いと言えます。一般的に、不動産へ直接投資するためには、多額の資金が必要になります。中古のワンルームマンションの場合でも数百万円、立地が良ければ1〜2千万程度はするかもしれません。一般のサラリーマンが不動産へ直接投資する場合には、必ずといって良いほど、ローンが組まれます。Jリートの場合、ローンを組む必要なく、数十万円程度の少額から、投資することができます。多くの投資家から資金を集め、大きな資金として運用するJ-REITでは、個人では難しい、複数の不動産への分散投資が可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。リスクを抑えて、安定して投資による利益を得るためには、分散投資が基本とされています。3つがイメージされやすいものです。株式投資が調子悪くても、不動産投資で取り返したり、その逆のパターンもあるなど、いくつかのリスクが異なる金融商品にバランスよく投資をすることで、致命的な損失を回避するため、分散投資は行われます。Jリートが出来るまでは、不動産は一般的なサラリーマン投資家には、なかなか手が出せないものでした。Jリートの登場により、自己の資金を、預金や株式のほかに、不動産としても分配して投資することがし易くなりました。今後も、各投資家の分散投資先の一つとして、Jリートは主要な位置を占めるものと思われます。3-3.専門家に運用してもらえる一般の不動産への直接投資の場合、テナント募集や費用支払い、賃料徴収などを自分で行わなくてはいけません。外部業者に委託する場合、少なくとも数十万円単位で費用が発生します。Jリートは、不動産投資の経験豊富なプロが運用を担当しているため、一般の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持管理やテナント管理等の手間や、それらを業者委託した場合の費用がかかりません。一般の不動産への直接投資では、売り時や買い時の判断をしなくてはいけませんが、Jリートの場合は、プロが適切な判断のもと、不動産の売買を実施してくれます。3-4.流動性が高く、換金し易い一般の不動産は、購入しようと思った場合、詳細調査から現地調査、ローンの手配など、やることが実に多いです。売却しようと思った場合でも、広告などを出してすぐに売れるか、と言えばそうではありません。ある程度、複数の購入希望者による価格検討などがなされて、価格や契約条件面での交渉などがなされた後に、ようやく売買契約、ということで、手間が非常にかかります。サラリーマン投資家などは、専門知識もないので、自分自身で売買を完結させることは難しいでしょう。Jリートは証券取引所に上場されているので、いつでも売買が可能です。買いたい時に買い、売りたい時に売れるわけです。4.まとめいかがだったでしょうか。Jリートはミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、株式投資や不動産への直接投資と比較すると、その意味が分かりやすくなります。Jリート自体のメリットについても、それぞれ株式投資と比べた場合、不動産への直接投資と比べた場合とで整理して、よく理解しておくことが重要です。Jリートのメリットを良く理解して、今後の分散投資先として活用できるようにしましょう。関連記事:Jリートの銘柄にはどんな種類がある?種類ごとの特徴とは?TweetPocket2019.05.15jリートと空室率の関係は?空室率が影響する用途は何か?TweetPocket空室率は、Jリートのインデックスと深い関係にあると言われています。空室率が変動することにより、Jリートにどのような影響があるのか。この記事では、Jリートと空室率の関係をまとめてみました。1.Jリートと空室率は関係が深いJリートの分配金は、賃料収入が原資となっています。オフィスビルで空室部分がある場合、その分の賃料収入を得ることができていないことになります。分配金は、その空室率の影響を受けて、満室稼働だった場合よりも少なくなります。一般の不動産投資と同じく、Jリートでも空室率は分配金を通して、投資家の収入に直接影響するのです。2.空室率が強く影響する用途は?Jリートは、不動産投資信託です。投資のプロが、その時々の状況を見て、様々な用途に対して分散して投資し、お金を増やしてくれます。Jリートの主な用途は以下の6種類です。ヘルスケアホテルこのうち、空室率が強く影響する用途はどれでしょうか?関連記事:Jリートの銘柄にはどんな種類がある?種類ごとの特徴とは?6つ全てに、空室率が影響するようにも思えますが、そうではありません。商業施設やホテル、ヘルスケアは、稼働率によって売上が変動しますが、それにより賃料収入が不安定になることを嫌い、長期の固定賃料での契約がされることが多いです。物流施設はテナントの数が少なく、1テナント(シングルテナント)か、もしくは2〜3の少数テナントの施設が多いため、空室=ガラガラ、ということとなり、影響どころが大騒ぎになります。そのため、空室が発生する前にテナントから事前に通知されるような契約となっていて、解約までの期間に次のテナントを探すことが一般的であるため、空室はあまり発生しない、と考えられます。住居については、空室率は関係してきますが、1・2部屋が空室になったからといって、空室率はそこまで上下しません。そもそも賃貸需要のある立地に所在しているはずなので、大幅に空室率が低下する、という事態は考えにくいです。なると、残りはオフィスなのですが、オフィスの場合、空室率は非常に重要な指標となります。後ほど説明しますが、空室率は都心再開発の影響を強く受けるのですが、Jリートの保有不動産の約7割が、再開発が頻繁に行われている東京に所在しているからです。Jリート保有不動産の約4割がオフィスビルであるため、空室率による賃料収入減少の影響は、Jリート全体の分配金に強く影響を与えます。そのため、Jリートでは、オフィスビルの空室率に注意しなければなりません。3.オフィスビルの空室率の推移は?では、オフィスビルの空室率はどのように推移しているのでしょうか。東京の場合、景気回復などを背景として、空室率は低下傾向にあります。割れの水準となるなど、低下傾向が続いています。空室率が下がると、空室を見つけたい、少し高くても契約したい、というテナントが増え、賃料が上昇する傾向にあります。空室率の低下と合わせるように、都心5区オフィスビル平均賃料は5年連続で上昇しています。空室率と賃料との関係を示すものとして、空室率5%が、一つの目安とされています。一般的に空室率が5%を下回ると、空室が少ない状況として認知され、貸し手側が賃料交渉などを優位に進めやすくなるとされています。空室率5%を下回る現在の状況では、Jリート保有物件の賃料上昇による収益拡大、分配金の上昇が期待できるのです。4.空室率が分配金に影響する理由Jリートにおける投資法人は、法人税が実質無税で内部留保もできないような仕組みとなっているため、当期純利益がほぼそのまま分配金となります。当期純利益という計算式が成り立ちます。上記の式の要素の中で、分配金に大きく影響を与えるのは賃貸事業利益です。収入で最も大きいものは、賃料収入です。賃料アップさせることで、分配金を上げる効果があります。反対に、景気が悪化して空室率が高くなった場合には、賃料収入が減少して、分配金が下がるという影響があります。空いている貸室が少なくなるのです。多少賃料が高くても借ります。そのようにして、だんだんと賃料が上昇していきます。入居中のテナントに対しても同様です。待機しているテナントが多いことが考えられます。そのため、既に入居しているテナントが賃料値上げを断って退去したとしても、もしかすると、その賃料以上の賃料で新しいテナントが契約してくれるかもしれないのです。このように、空室率が低下することにより、賃料上昇のきっかけになるのです。賃料の上昇は、投資法人の当期純利益を向上させ、分配金の増配につながります。6.空室率に影響を与える要因では、オフィスの空室率に影響を与える要因にはどのようなものがあるのでしょうか。再開発インフラ整備などが考えられますが、最も影響を及ぼすのは、新築オフィスビルの供給量です。あまりに多くの再開発などが行われ過ぎると、オフィスビルの供給量が過剰となり、その反動で空室が大量に発生する傾向にあります。最近では、2020年の東京五輪に向けて、多くの再開発が進行し、竣工をむかえていく中で、オフィスビルの供給量が過剰になる可能性が指摘され始めています。「2020年問題」と言われるこの問題は、今回に限ったことではありません。過去、東京では「2003年問題」「2010年問題」と、同様の供給過剰が課題が懸念されてきましたが、いずれも大幅な市況が悪化することありませんでした。悪化へと繋がらなければ良いのですが。7.まとめいかがだったでしょうか。空室率の変動は、賃料収入の増減を通じて、分配金に影響を及ぼします。Jリート保有物件のうち、約4割を占めるオフィスビルの空室率は、Jリートの今後の動向を予測する上で、欠かせない指標です。空室率の変動する原因を理解して、正確な現状把握に努めましょう。(空室率は各投資法人のホームページで公表されています。)TweetPocket2019.05.14Jリートの銘柄にはどんな種類がある?種類ごとの特徴とは?TweetPocketリートとは不動産投資信託のことです。東京証券取引所に上昇されているリートを「Jリート」と言います。Jリートは、株式投資や不動産投資と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンと言われます。Jリートには、どのような種類の銘柄があるのでしょうか。1.大きく分けられる2つの種類リートは不動産投資によって運用される投資信託です。不動産は、オフィスやマンション、ホテルなどの用途によって価格や賃料の動向が異なります。Jリートも、投資する不動産の用途によって、種類が分けられます。単一用途特化型リートと複数用途型リートに大きく分けられます。複合型と総合型に分けられます。単一用途特化型リートとは、ある特定の用途の不動産に投資するリートです。ホテル特化などのタイプがあります。複数用途型リートとは、オフィスビルと商業施設といった2つの用途を組み合わせて投資する複合型リートと、オフィスビルと商業施設とホテルといった3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型リートがあります。特化型は、単一用途への投資のため、賃料や価格動向が予測しやすい特徴があります。ホテル特化型であれば、外国人観光客の増加傾向から今後パフォーマンスが良くなるかもしれない、だとか、オフィス特化型であれば、再開発による空室リスクが心配だ、とかです。一方で、特化型は複合型よりは分散投資という点では劣ります。そのため、特化している用途が調子が悪い時には、その影響を強く受けます。(反対に調子が良い時には、儲かります。)複合型に比べると、リスクとリターンともに高い、という特徴があります。現在の主流とされている用途は、以下の6用途です。複数用途型の特徴は、特化型よりも分散効果がある点です。ある用途が調子が悪くても、他の用途でカバーできるため、大幅な下落リスクが特化型よりは少ない点です。反対に、ある用途が調子が良くても、他の用途の調子が悪ければ、調子の良さが相殺されてしまう、という点もあります。4.投資エリアの種類Jリートでは、投資する不動産の用途による分類に加えて、投資対象となる不動産が所在する地域・エリアによる分類があります。多くのリートは、全国の都市圏を投資対象としています。中には関西圏の不動産を重点的に投資対象とする、阪急リート投資法人(8977)や、福岡をはじめとする九州圏の不動産に重点投資している福岡リート投資法人(8968)のように、投資対象を特定の地域に特化しているリートもあります。一方で、阪急リート投資法人は関西圏を重点投資対象エリアとしていたり、福岡リート投資法人は九州圏を投資対象エリアにしていたりと、特定の地域・エリアに特化しているリートもあります。エリア特化型の特徴は、用途の場合と同様に、調子が良い時と悪い時の影響が、全国を投資対象エリアとしているリートよりも強く出る点です。その意味で、エリア特化型は、全国を投資対象とする投資法人よりも、ハイリスク・ハイリターン、と言えます。5.銘柄選びのポイントは?Jリートには、単一用途型から複数用途型までありますが、銘柄選びの際に気をつけるポイントは何でしょうか。先ほどまでに説明してきた単一用途特化型を選ぶのか、複数用途型を選ぶのか、という基準は、リスクとリターンの度合いによります。エリア特化型も含めて、特化型のリスクとリターンは、複数用途型よりも変動しやすい傾向があります。用途やエリア以外のポイントとしては、スポンサーが大きな影響を持っています。リートはより良い物件、利回りの高い物件を取得すれば、分配金も向上し、リートの利回りも高まります。売却益が出れば、それも分配金利回りに影響します。リートはスポンサーから優先的に物件情報を入手することができます。時間での売買とはなりますが、スポンサーは有力な不動産の売却先となります。特化型や複数用途型スポンサーという要因についても、注意する必要があります。6.用途ごとの特徴Jリートが投資する用途ごとに、それぞれ異なる特徴があります。それぞれの用途ごとの細かい特徴まで比較していくとキリがありません。そこで、ここでは、Jリートの分配金に影響を与える要因に絞りました。賃料収入が安定的なのかハイリスク・ハイリターンなのかという点で、各用途をランク付けしてみました。(数字が少ない方が安定的)1.住居2.オフィス3.物流施設4.商業施設5.ヘルスケア6.ホテルこちらのランク付けはあくまで私見ですが、以下の理由に基づきます。住居型は、固定賃料であり、戸数が多く、より分散効果があります。オフィス型も、固定賃料がメインでテナント数も多いのですが、住居に比べると、大型テナントやシングルテナントがある、という特徴があるため、分散効果では住居にやや劣ります。物流施設は、大抵、シングルテナントか、または、2〜3程度の少数テナントが多いですが、契約が長期固定のため、安定的です。eコマースの発展など、後押しする勢いもあります。商業施設は固定賃料だけでなく、変動賃料が含まれる場合があるため、賃料の安定性という点では、住居などよりは劣ります。商業施設、ヘルスケア、ホテルは運営を担当するオペレーターの成績によって業績が変動し、それが賃料に影響してくる場合もあります。全て変動賃料ではなく、固定賃料の契約を行い、賃料の安定化が試みられいますが、オペレーターやテナントが抜けた場合の代わりを見つけるのが一苦労です。こんなことをいうと、商業施設、ヘルスケア、ホテルについては悪いことばかりのように聞こえますが、そうではありません。ホテルなどは、外国人観光客の増加などの影響で、ホテル需給が逼迫してくるとホテル宿泊代金が高騰し、それが変動賃料として分配金に影響してくる可能性があります。逆に、住居やオフィス型には、このようなボーナス的な要素はあまりありません。7.まとめいかがだったでしょうか。Jリートは不動産に投資する投資信託です。そのため、不動産の用途に応じた特徴が、各リートにはあります。それはそれぞれメリットもあれば、デメリットもあります。ハイリスクだけど、ハイリターンが望める銘柄が好きな方向けのリートもあれば、手堅くコツコツ投資が好きな方向けのリートもあります。用途・エリア・スポンサーという視点から、納得できる自分好みのリートが見つけましょう。TweetPocket2019.05.13Jリートの配当は分配金?株式の配当金との違いは?TweetPocket配当とは、会社が稼いだ利益の一部を、会社の所有者である株主に対して支払う金銭等のことです。1.配当金と分配金の違い配当金と分配金の違いを詳細に見ていくと、とても難しいです。リートへの投資を考えているのであれば、とりあえず、次の違いだけを、抑えておくのでも良いと思います。配当金は株式投資のリターン分配金は投資信託のリターンということです。配当金は、株式投資を行った企業の利益の一部です。企業から支払われます。分配金は、投資信託の運用成果として、投資家に対して分配するものです。ここから下は、リートへの投資であれば、読みとばしても大丈夫です。厳密に言えば、分配金は投資信託の純資産から支払われるため、支払い後の基準価格(投資信託の純資産総額を投資口数で割ったもの)が下がります。リートの場合は、分配金の元となるのは賃料収入や売却して得た利益なので、分配金の支払い後に、純資産総額が減ることはありません。どちらかと言えば、分配金の上昇による投資家の評価が良くなる、という効果を見れば、株式の配当金に近いと思われます。税金などの余分なものが引かれないということが挙げられます。自分のお金をプロが不動産投資によって増やしてくれるという仕組みのことです。分配金は決算時に支払われます。リートの決算とは、リートの半年間の運用成果を確定することです。(1年単位で行うリートもあります。(J-REIT)では、年に2回決算を行なっている場合が多いです。年2回の決算であれば、当然、分配金も年2回の受け取りになります。一般的な株式会社などでは、会社の利益の一部として、配当金が投資家(株主)に対して支払われます。その配当金は利益をまるまる支払われるのではなく、法人税などの税金と「内部留保」と呼ばれる利益の溜め込み部分を除いた残りから支払われます。仕組み上、内部留保ができないので実際には利益のほぼ100%近くが分配されるという点で株式投資とは異なります。余分なものが引かれない仕組みになっているのです。安定的、かつ、高水準であるとも言えます。その理由は先ほども言ったように、利益のほぼ100%が投資家に分配される仕組みにあります。通常、株式投資は株価の変動のよる売却益(キャピタルゲイン)が主なリターンとなります。配当金による定期的なリターン(インカムゲイン)もありますが、主に着目されているのはキャピタルゲインです。Jリートの場合も、株式投資と同様、決算期ごとに配当される分配金によるリターン(インカムゲイン)があり、また、Jリート投資口価の変動による売却益(キャピタルゲイン)が投資のリターンです。株式投資における配当金と、Jリートの分配金は、どちらもインカムゲインです。先ほどから説明しているように、両者には法人税や内部留保の影響による差異があります。法人税や内部留保の影響がないJリートの分配金の方が、株式投資の配当金よりも投資効率が良くなる傾向があります。実際に、配当込みの指数で比較すると、東証REIT指数はTOPIXを大きく上回る結果になっています。Jリートのリターンを考えるうえで、分配金によるインカムゲインは重要なウェイトを占めている、ということです。株式投資における配当金は、経営者がどれだけ配当するかという考え方と、会社の業績に影響を受けます。Jリートの分配金は、どのような要因による影響を受けるのでしょうか。投資法人は、法人税が実質無税で内部留保もないため、当期純利益がほぼそのまま分配金となります。当期純利益という計算式が成り立ちます。支払利息とは、借りているお金に対する利息です。これは、借入金が少なければ、支払利息が少なくなり、分配金も増えます。借入金利が低ければ低いほど、支払利息が少なくなり、分配金が増えることになります。ほかに分配金に大きく影響を与えるのは賃貸事業利益です。収入で最も大きいものは、賃料収入です。賃料アップさせることで、分配金を上げる効果があります。費用の中で影響が大きいのは修繕費です。通常稼働の場合はそこまで影響はありませんが、地震などの被害にあった時は、復旧費用として修繕費が必要となります。その場合、金額の大きさによっては、分配金を減らす影響を与える場合があります。5.まとめいかがだったでしょうか。一般の株式投資における配当金は、投資信託の場合には分配金と言います。主な意味は、投資のリターン、という点では共通しています。中でもJリートの分配金は、賃料収入等が根拠になっており、実質的に法人税がかからないこと、また、原則として内部留保もしない仕組みになっていることから、株式投資の配当金と比べると、高い水準になります。Jリートは、インカムゲインの点で、株式投資よりも稼げる、と言えます。TweetPocket2019.05.08リートとは何?リートの仕組みからメリットやデメリットまで簡単解説!TweetPocketリートとは何でしょうか?英語では「REIT」と書きます。この記事では、リートの意味について、まとめました。Trustの略称のことです。自分のお金をプロが不動産投資によって増やしてくれるという仕組みのことです。「投資信託」のことです。自分のお金をプロに増やしてもらうことです。自分のお金をプロが不動産投資によって増やしてくれるという仕組みなんですね。2.リートの意味をもっと具体的にリートの意味を具体的・専門的な言葉で説明します。そもそも、リートは金融商品です。金融機関で扱っている商品の事を指します。「保険」が金融商品に該当します。投資家から集めた資金で不動産投資を行い不動産から得られる賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に配当する金融商品です。リートという金融商品を購入した投資家は、間接的に不動産の大家さんになる、つまり不動産に投資したのと同じ効果があります。いわゆるサラリーマン投資家と異なる点は、不動産投資のプロが運用してくれる、という点です。「JAPAN」のJです。REITが発祥したのはアメリカです。Trust」の略でREITですが、日本の場合は頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。J-REITは不動産投資の弱点である流動性を克服するために、証券取引所に上場されています。J-REITは2001年9月に初めて上場されました。日本だけでなく、海外でもREIT制度は導入されています。関連記事:不動産価格のランキングを知りたい!日本だけでなく世界のランキングもある?4.リートのメリットではリートのメリットは何でしょうか。先ほども言いましたが、リートを購入した人の手元に戻ってくる儲けは、元になるのは不動産の賃料収入です。個人や法人の場合、所得税や法人税が課税されますが、リートの場合には、実質的に法人税が免除されています。法人税は免除されるのですが、リート自体は、「法人」、つまり会社なんです。「投資法人」と呼ばれます。投資法人は利益の90%超を投資家へ配当することで、実質税金がかからないようになっています。リートは、一般的な不動産投資に比べて、税金が優遇されているのです。次に、リートが投資法人という形で、証券取引所に上場されていることにもメリットがあります。一般的な不動産投資でネックとなるのは、不動産の持つ特性である「非流動性」です。これは、不動産は売りたいときにすぐに売れるものではない、つまり、すぐに換金できない可能性がある、というデメリットです。このデメリットが、リートではありません。証券取引所に上場されることで、売りたい時にすぐに換金することができます。最後に、一般的な不動産投資に比べると、運用の手間がかからない、というメリットがあります。不動産投資には専門的な知識が必要です。建物の維持管理、税金面での知識、賃貸や売買時の交渉などです。リートの場合は、これらの運用を、不動産投資のプロが代わりにやってくれます。サラリーマン投資家でも、不動産投資のプロ並みの運用成果を得ることができるわけです。5.リートのデメリットでは反対に、リートのデメリットは何でしょうか。リートは、投資法人として証券取引所に上場している、と言いました。上場している、すなわり、他の株式と同じようなデメリットがある、ということです。それは、上場廃止となる可能性があることです。所定の上場廃止事由に該当するおそれがある場合、証券取引所の上場廃止が決定した銘柄が割り当てられる場所(整理ポスト)に割り当てられ、その後、一定期間経過した後に上場が廃止されます。投資家の購入分は、上場廃止までの間に売却されることになり、その時点での基準価額(投資信託の時価)によっては大きく損を被る可能性があります。分配金の変動リスクもあります。分配金とは、投資家に直接支払われる金額のことです。投資した人の手取りが減るリスクもある、ということです。具体的には、金利の変動や空室の発生、災害などが原因になります。控除した金額となるからです。地震や火災などにより被害を受けた分、修繕に費用がかかると分配金が減ります。6.サラリーマン不動産投資家とリートの違いでは、サラリーマン不動産投資家とリートとの具体的な違いは何でしょうか。景気には波があります。景気が良い時には、必ずと言っていいほど、不動産投資がブームになります。確かに、安定した稼働の場合には、賃料収入は安定的な収入となります。長期国債や株式に比べても、利回りが良く、割が良いです。景気が良いとは言っても、不動産投資には多額の資金が必要となります。一棟アパートは安くても数千万円、ワンルームマンションでも安くても数百万円です。借入が必須となります。リートの場合は少額からの投資が可能です。無理して借入をする必要もありません。サラリーマン不動産投資家は、購入した不動産を自分で管理しなければなりません。不動産の管理は、それを業としている専門会社があるくらい、高度な知識と経験、時間と手間が必要です。それを、サラリーマンとの二足の草鞋で出来るでしょうか。リートの場合には、不動産運用のプロが管理をしてくれます。最近はホテルや物流施設の建設ラッシュです。このようなホテルや物流施設は、安くても数十億円するのが普通です。借入を起こそうが、一般のサラリーマンには手が出せません。(ですから、サラリーマン不動産投資家は、アパートやマンションの1室への投資がほとんどなんです。)しかし、リートの場合には、少額からホテルや物流施設、データーセンターなどへの投資が可能になります。最後に、サラリーマン不動産投資家が購入する一棟アパートなどは、売りたい、と思ってもすぐには売れないかもしれません。リートは、証券取引所を通じて、売りたい時に売却することができます。サラリーマンほど、リートへ投資した方が安全だとは思いませんか。~リートには様々な種類がある~いかがだったでしょうか。要するに、リートとは、サラリーマンでもお手軽に不動産投資が出来る仕組みなんです。色々な用途の不動産に投資できて、不動産のプロに運用してもらえます。ちなみに、REITで投資対象となる不動産には、以下のような用途があります。・有料老人ホーム・高齢者向け住宅ざっと挙げてもこれだけの用途があります。リートによっては、ある用途のみに投資する場合(特化型)や、複数の用途に投資する場合(複合型)、さらに全ての用途が投資対象の場合(総合型)などに分かれます。投資する地域も首都圏に特化したり、全国的に投資したりと、リートによって異なります。この投資方針の違いが、リートごとの運用成績を左右する要因の一つでもあります。TweetPocket2019.05.07マンションの機械式駐車場のメリットやデメリットは?問題点や仕組みなどTweetPocketマンションでは多くの機械式駐車場が使われています。機械式駐車場は敷地が狭くても、駐車場台数を多く確保できるため、都市圏のマンションでは多く使われています。この記事では、そんなマンションの機械式駐車場に関する論点をピックアップしてまとめてみました。1.マンションで用いられる機械式駐車場の仕組みそもそも機械式駐車場とは何でしょうか。この「機械式」とは、駐車場所までの移動を機械で行う、という意味です。自分で駐車場所まで走行する場合は、「自走式」の駐車場と言います。機械式駐車場は、都心のような限られた土地においても、駐車台数を増やすことができるため、昭和50年代頃から、居住用のマンションでも機械式駐車場が利用され始めています。機械式駐車場の種類は、以下の大きく2種類あります。・上下にのみ動くタイプ・上下左右に動くタイプそして、上下左右に動くタイプは収容台数や使い勝手は良いのですが、上下にのみ動くタイプに比べて、メンテナンス費用が嵩むというデメリットがあります。それぞれのタイプには、地上や地下、構造に応じて以下のものがあります。各部品ごとに耐用年数は様々です。(また、各メーカーにより様々です。等の制御基盤等は、一般に耐用年数が5年程度です。スプロケットパワーサプライ漏電ブレーカーなどは耐用年数が7年程度で、大きな部品となります。設置個数も多いものもあり、交換する個数によっては、工事総額が高くなります。モーターローラーチェーンなどは、機械式駐車場が作動するうえで、重要な部分であり、一般には耐用年数は10年としているメーカーは多いようです。実際には、15年~20年くらいで交換等を行っているマンションが多いようです。マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都心では約40%ほどのマンションに機械式駐車場があるそうです。多くのマンションで使用されている機械式駐車場ですが、「金食い虫」という異名も付けられるほど、問題となることも多いです。高額なメンテナンス費用が挙げられます。これは、大規模修繕1回分に匹敵するほどの金額となることがあります。そのような高額なメンテナンス費用が、マンションの長期修繕計画に含まれていない場合があるのです。これは、つまり、資金計画の破綻に発展する可能性がある、ということです。一般的に長期修繕計画は30〜35年周期で作成され、向こう30年の修繕計画に合わせて、積立金を値上げしたりして、準備をします。ところが、このような長期修繕計画に、機械式駐車場の維持・更新に掛かる費用が計上されていないマンションがあります。(実際に、私のマンションも計上されていませんでした。)長期修繕計画に従って修繕積立金を値上げしても、機械式駐車場分の工事費は借金しなければならないことになります。仮に機械式駐車場部分の長期修繕計画があったとしても、信用ならないことがほとんどです。将来の計画などの話し合いを行うための材料とするなら良いのですが、工事金額などを鵜呑みにしては絶対にいけません。考えても、機械式駐車場の部品交換や更新費用が足りないような場合、どうすれば良いのでしょうか。いった場合は、機械式駐車場を全部、あるいは一部撤去して平置きに変えるという方法があります。機械式駐車場の空きが多いような場合、平置き化にすることで、無駄なメンテナンス費用を節約することができますが、このようなことを考えなくてはいけないことが、問題だと思います。法律上の問題もあります。マンションを建築する場合、自治体から条例に基づき、最低限の駐車場台数を設置する義務が課せられていることがあります。(駐車場附置義務、と言います。)もし、駐車場附置義務の設置台数ギリギリだった場合、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になってしまいます。機械式駐車場の平置き化や廃止する場合、この駐車場附置義務についても、注意するようにしましょう。マンションにおける機械式駐車場の問題点の最後として、駐車場使用料は一体何に使われているのか分からない場合があることです。駐車場使用料が、キチンと駐車場のメンテナンスに使われているかどうか、チェックしましょう。その原因は、管理規約にもあるようです。「管理費」に充当されるようになっていたらしいです。関連記事:マンションの機械式駐車場における問題には何があるか?4.マンションの機械式駐車場の価格まずはマンションが新築され、機械式駐車場が設置されます。この段階では、デベロッパーが機械式駐車場のコストを負担します。入居が始まり、機械式駐車場が利用され始めます。この段階では、通常の定期点検とメンテナンスが行われ、継続的な費用が発生します。5年、6年と使っていくうちに、故障する部品の交換を続けているうちに、「寿命」、つまり「耐用年数」が到来します。耐用年数が到来した機械式駐車場は、選択を迫られます。「停止」するのか、という選択です。それぞれ更新費や撤去費等が発生します。機械式駐車場の価格が、直接関係してくる段階は、「更新」(リニューアル)の段階です。20~30年後に機械式駐車場を新品と入れ替える際に、価格が関係してきます。匹敵するほどの高額な金額となることです。法律上の規制がかかるか、かからないかという点で大きく異なります。エレベーターは建築基準法の適用を受けるため、定期点検が「義務」となっています。機械式駐車場は建築基準法の適用を受けません。駐車場法という法律の適用も受けません。機械式駐車場の各部品の耐用年数や長期修繕計画は、各メーカーやメンテナンス業者等の独自色が色濃く出るものである、と言えます。業者(管理会社またはメンテナンス業者)の提案をそのまま受け入れず、管理組合自体が十分にチェックした場合、耐用年数を経過しても修繕費用を抑制できている実績があるそうです。右から左に業者の言うことに従うのはヤメましょう。機械式駐車場は、商業施設や事務所ビルだけでなく、共同住宅にも多くの機械式駐車場が設置されています。これらの機械式立体駐車場で、人が挟まれるなどして大けがをしたり、亡くなったりする事故が発生しています。政府広報オンラインによると、2007年度から2013年度までの7年間で、発生場所を確認できた事故145件のうち約40%が、共同住宅の機械式駐車場で発生しているとのことです。中には死亡事故に発展してしまったケースもあります。業者の安全点検や、安全対策の住民への周知など、事故を発生させない取り組みが求められています。