焦って工事を発注してしまわないように注意しましょう。マンション管理士会の研究会にて作成報告された資料として、こちらのリンクで、考えが述べられています。上記資料によれば、年々、更新費用は安くなってきているとのことです。(以前は1パレット150~250万円程度だった更新費用が、1パレット50~80万円台に安くなってきている話もある、とのことです。計画的に部品交換を行い耐用年数(25年)以上使用した場合の費用よりも壊れてから直す方法(事後修繕)により必要最低限の部品交換で耐用年数満了時点(約25年)で全て更新した方が経済的であるとの考えも述べられており、非常に参考になります。関連記事:マンションの機械式駐車場の価格は?工事方法により値段が違う?3.機械式駐車場とエレベーターの違い機械式駐車場もエレベーターも、建物自体ではなく、設備という点で共通しています。明らかに異なる点があります。法律上の規制がかかるか、かからないかということです。エレベーターは建築基準法の適用を受けるため、定期点検が「義務」となっています。構造上の技術的な基準等も法律の規制を受けます。機械式駐車場は建築基準法の適用を受けません。駐車場法という法律の適用も受けません。従って、機械式駐車場には定期点検の義務がありません。構造上の技術的な基準等も、各メーカー任せになっています。機械式駐車場の長期修繕計画はなおさら、各メーカーやメンテナンス業者等の独自色が色濃く出るものである、と言えます。4.工事を判断するのは誰か?これは、当然ながら管理組合が自分達で工事実施するか否かを判断しなければなりません。機械式駐車場のメンテナンス方式には、主に2種類あります。部分的なメンテナンスのみで部品交換は契約に含まれない方式(POG方式)です。エレベーターとは異なり、部品交換時期の予測は難しいため、機械式駐車場のメンテナンスでは、POG方式が主流となっています。これはつまり、長期修繕計画が存在していても、工事の判断主体である管理組合の組合員(つまり、住民です。)自身が、主な部品の種類や機能等を勉強しなければ、適切な工事実施の判断ができない、ということです。長期修繕計画を作成してくる業者は、通常、メンテナンスも行っているため、定期点検結果等と合わせて、工事見積を提出してきます。点検結果に基づき工事見積を提出した段階で業者は責任から解放されます。最終的な責任は、やはり工事実施の判断主体である管理組合に押し付けられる、というわけです。壊れてから直す(事後修繕)という方法が良さそうです。(つまり、分かりやすく言えば、長期修繕計画は無視する、ということです。)マンション管理士会の研究会にて作成報告された資料として、左記のリンクで、考えが述べられています。耐用年数を経過しても修繕費用を抑制できていると記載されています。主な内容は以下の通りです。約46,000円/台(総額では、約150~240万円)に修繕費用が抑えられている。・エレベーターのように人が乗る設備と、人が乗って動かない機械式駐車場においては、人命危険度の観点から修繕の考え方も異なる。・調査結果より、機械式駐車場については、壊れてから治す事後修繕で足りるものであることが判断できる。・故障中は使用できないことによる利便性の低下が懸念されるものの、事後修繕により修繕費用の大幅な抑制が可能となる。6.まとめいかがだったでしょうか。マンションだけでなく、機械式駐車場にも長期修繕計画があります。内容及びその性格は全く異なるものです。同じ設備であるエレベーターと比べると、人命危険度の観点から修繕に対する考え方が異なること。そのため、長期修繕計画に基づく計画的な修繕よりも、壊れてから直す、という事後修繕という考え方が採用できること。実際に、事後修繕の方が、修繕費用を抑制できている、という結果が出ていること。私のマンションも、メーカーによる長期修繕計画が、故障しないまま、ずっと後ろに年数がズレていくだけの、何が何やら分からない計画でした。人命にかかわりますと言って、脅してくるかもしれません。言いなりにならないように、管理組合の組合員自身も、機械式駐車場の各部品等について、知識をつけておくべきなのです。あわせて読みたい記事:マンションの機械式駐車場における問題には何があるか?TweetPocket2019.05.01マンションの機械式駐車場の価格は?工事方法により値段が違う?TweetPocketマンションは、通常、人口密度が高い地域に建設されます。限られた土地を有効に利用するために、立体駐車場が利用されています。機械式駐車場は多くのマンションで使われています。価格はどのくらいなのでしょうか。1.機械式駐車場の費用には何がある?価格はどの段階で使う?機械式駐車場の価格が、直接関係してくる段階は、「更新」(リニューアル)の段階です。20~30年後に機械式駐車場を新品と入れ替える際に、価格が関係してきます。そもそも、機械式駐車場の費用には何があるのでしょうか。マンションが建築される流れから考えます。マンションが新築され、機械式駐車場が設置されます。この段階では、デベロッパーが機械式駐車場のコストを負担します。入居が始まり、機械式駐車場が利用され始めます。この段階では、通常の定期点検とメンテナンスが行われ、継続的な費用が発生します。5年、6年と使っていくうちに、故障する部品も出てきます。このような時は、メンテナンス契約にもよりますが、劣化部分の交換費用が発生します。そのような劣化部分の交換を続けていても、いずれやってくるのが「寿命」です。「耐用年数」とも呼ばれます。耐用年数が到来した機械式駐車場は、選択を迫られます。「停止」するのか、という選択です。それぞれ更新費や撤去費等が発生します。この時、「更新」(リニューアル)するための、入れ替える機械式駐車場の費用が、価格というわけです。2.機械式駐車場の「更新」(リニューアル)について機械式駐車場は設備も大きく存在感があります。その分、リニューアル費用も多額になります。(だから、「金食い虫」と言われています。)リニューアルの方法にはいくつか種類があります。既存のピットと呼ばれるくぼみ(機械式駐車場が設置してある場所)をそのままにして、新たな設備を入れ替える場合があります。このピット自体を一度取壊し、もっと大きな車が入れるように掘りなおすことも考えられます。グレードアップや、収容台数を増やす工事などは、一般的なリニューアルよりもさらに費用がかかります。リニューアル等の種類別に、目安の金額を記載していきます。(地下ピット式機械式駐車場を例とした場合です。実施したアンケート結果を参考としています。)3.既存の設備と同等の機械式駐車場設備への取り換え耐用年数(一般にては20~30年程度)が経過した後に、機械式駐車場の設備そのものを入れ替える場合です。地下ピットは既存のものを使用します。(つまり、新設の場合と比べると、地下ピットの掘削費用が不要になります。)その場合の費用は、車1台当たり、100〜150万円/台が相場です。耐用年数満了後の入れ替えに、3,000〜4,500万円が必要となる、ということです。耐用年数(一般にては20~30年程度)が経過した後に、機械式駐車場の設備だけでなく、地下ピットも大型化する工事を行う場合です。地下ピットは既存のものを取り壊し、さらに広げる(大型化する)工事をします。(つまり、既存ピットをそのまま使用する場合と比べると、地下ピットの取り壊し及び改修費用が必要になります。)その場合の費用は、車1台当たり、200〜250万円/台が相場です。耐用年数満了後の入れ替えに、6,000〜7,500万円が必要となる、ということです。後ほど説明する、新たに機械式駐車場を設置する工事よりも割高な傾向があります。耐用年数(一般に20~30年程度)が経過した後に、機械式駐車場の設備を撤去して、地下ピットを埋め戻し、平置の駐車場にする場合です。既存の機械式駐車場を撤去して、地下ピットは埋めて平面にします。(つまり、既存ピットをそのまま使用する場合と比べると、設備の撤去費用と地下ピットを埋める費用が必要になります。)その場合の費用は、車1台当たり、180〜230万円/台が相場です。耐用年数満了後の入れ替えに、5,400〜6,900万円が必要となる、ということです。今までとは反対に、機械式駐車場がなかったパターンです。この場合は、平置の駐車場だった場所に地下ピットを掘削し、機械式駐車場を新たに設置します。(つまり、今までの更新の場合と比べると、地下ピット掘削及び設備の新設のための費用が必要になります。)その場合の費用は、車1台当たり、150〜200万円/台が相場です。耐用年数満了後の入れ替えに、4,500〜6,000万円が必要となる、ということです。7.まとめいかがだったでしょうか。新設などの工事方法により、必要な工事費が異なってきます。それは、地下ピットの掘削費用だったり改修費用などです。機械式駐車場の更新費用は、例え既存の地下ピットを活用したとしても、1回分の大規模修繕工事費に匹敵するほど、高額になります。このため、廃止検討するマンションもあると聞きますが、ほかにもリースなどの方法もあるようです。「金食い虫」と言われる機械式駐車場ですが、狭い土地を有効活用してくれることは事実です。将来の費用と、本当に必要かどうかの見極めを、真剣に考えることが重要です。上記に記載してきた価格幅はあくまで目安です。最近では、1パレット50~80万円台に安くなってきている話もある、とのことです。実際の更新の際には、複数の業者から相見積を取得するようにしましょう。TweetPocket2019.04.30マンションの機械式駐車場における問題には何があるか?TweetPocket「国土交通省・マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都心では約40%ほどのマンションに機械式駐車場があるそうです。原因で多額の費用が必要となることなど、真剣に考える人はまず、いないでしょう。この記事では、マンションの機械式駐車場に関する問題をまとめました。新築マンションの購入などを考えているようでしたら、ぜひご一読下さい。1.高額なメンテナンス費用〜大規模修繕1回分に匹敵〜機械式駐車場の費用は、ランニングコストと、リニューアルコストです。毎年の維持管理費と、耐用年数が到来した時の設備更新費です。維持費は1台あたり年に約1万円程度で、30台分あれば、毎年約30万円が維持費として必要になります。築後20〜30年目を迎える頃には、耐用年数が到来し、新品に交換するなら1パレットあたり100〜150万円ほどのコストが発生します。30台で考えるなら3,000〜4,500万円もの費用が必要と言われています。毎年の定期的な維持費以外にも、耐用年数が比較的短い部品等の交換も必要なため、20〜30年のサイクルで見ると、大規模修繕工事の1回分に匹敵するコストが必要と言われています。1回目の大規模修繕工事は、仮に凌ぎきれても、2回目・3回目は分かりません。これまでの修繕積立金では不足するかもしれません。その場合、修繕積立金の値上げ、若しくは一時金を徴収される可能性が考えられます。2.マンションの長期修繕計画に含まれていない場合がある一般的に長期修繕計画は30〜35年周期で作成されます。大規模修繕工事は12年周期で計画されることがほとんどです。向こう30年の修繕計画に合わせて、積立金を値上げしたりして、準備をします。ところが、このような長期修繕計画に、機械式駐車場の維持・更新に掛かる費用が計上されていないマンションがあると言うのです。機械式駐車場の維持・更新費用は、大規模修繕工事1回分に匹敵するほど、高額であるのに関わらず、です。いう、私のマンションも計上されていませんでした。1回目の大規模修繕をギリギリのお金でやり繰りした直後に、管理会社が提出してきたのです。やり終えたばかりの大規模修繕工事に負けないくらい高額な、「機械式駐車場の長期修繕計画」を。管理会社が作成する長期修繕計画は、疑ってかかりましょう。疑ってかかると得することはありますが、信用すると損することしかありません。3.長期修繕計画も信用ならないもし、機械式駐車場の空き台数が多く、無駄に維持管理費用が垂れ流しになっているようなら、平置化なども検討されるべきです。空き台数もほとんどなく、住民の方々も機械式駐車場を存続させることに異議がない場合。そんな場合には、機械式駐車場に関する長期修繕計画も立案しておくべきです。更新タイミングや必要な工事費などが見えてきます。この長期修繕計画に基づき、将来の一時金徴収や積立金値上げが必要か否かの話し合いをすることができるようになります。いえ、管理会社などが作成してきた長期修繕計画を鵜呑みにしてはいけません。竣工時から同じ管理会社の場合は、長期修繕計画の金額が高止まりしている可能性があるからです。実際、私のマンションでは、長期修繕計画が改定されるたびに、予定の工事金額が倍々ゲームのように上がっていましたが、誰も気づいていませんでした。信用してはいけない、ということです。将来の計画などの話し合いを行うための材料とするなら良いのですが、工事金額などを鵜呑みにしては絶対にいけません。4.耐用年数が終わったら入れ替える?部分的?それとも、平置にする?修繕積立金には限りがあります。銀行などから借入をする場合でも、限界があります。考えても、機械式駐車場の部品交換や更新費用が足りないような場合、どうすれば良いのでしょうか。いった場合は、機械式駐車場を全部、あるいは一部撤去して平置きに変えるという方法があります。ピット式駐車場の場合は、砂などを入れて埋め戻すような場合もあります。現在では、雨水などが侵入しないように、鉄板などでカバーするやり方が多いようです。将来、また機械式駐車場の需要が出た場合に、カバーを取り外し、設備を入れ替えれば、また使用が再開できる、ということです。機械式駐車場の空きが多いような場合、平置き化にすることで、無駄なメンテナンス費用を節約することができます。5.法律上の問題〜駐車場附置義務〜マンションを建築する場合、自治体から条例に基づき、最低限の駐車場台数を設置する義務が課せられていることがあります。(駐車場附置義務、と言います。)これは、繁華街など、立地条件が良いマンションほど、適用される場合があるので、注意が必要です。駐車場附置義務が影響する場合としては、住民の半数以上が駐車場を使っていない場合が考えられます。このような場合は、費用対効果を考えれば、機械式駐車場を平置化して、不要なメンテナンス費用を節約することが効果的と考えられます。駐車場附置義務の設置台数ギリギリだった場合、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になってしまいます。なってしまうと、例えば、将来の建て替えなどが不可能になってしまう可能性があります。機械式駐車場の平置き化や廃止する場合、この駐車場附置義務についても、注意するようにしましょう。6.駐車場使用料は一体何に使われているの?駐車場が満車の場合でも注意が必要です。駐車場使用料が、キチンと駐車場のメンテナンスに使われているかどうか、チェックしましょう。私のマンションでは、駐車場使用料が、不要な工事(しかも、駐車場とは関係ない工事です。)に頻繁に使用されていました。その結果、いざ、メンテナンス費用が必要となった場合、資金が不足している、という有様でした。その原因は、管理規約にもあるようです。「管理費」に充当されるようになっていたらしいです。マンション標準管理規約では、駐車場の維持管理費用及び修繕積立金に充当するよう、記載がされています。知人のマンションでは、管理規約を改定し、ことなきを得ましたが、住民に全く専門知識がない場合、不要な、しかも高額なメンテナンス工事が知らず知らずのうちに、管理会社主導で行われているかもしれません。7.まとめいかがだったでしょうか。機械式駐車場は「金食い虫」と言われてしまっています。その事実を知らない人が多いです。機械式駐車場の正しい使い方を知らないことなどが原因で、事故が発生していたりもしています。空き台数が多いから、マンション外部の人に勝手に貸し出したりしていませんか?もし収益事業に認定されてしまうと、税金を払う必要が出てきて、やらなきゃ良かった、っていうことにもなりかねません。機械式駐車場の問題をしっかり把握して、自分たちで勉強する姿勢は必須です。TweetPocket2019.04.30機械式駐車場での事故とは?事故情報を調べて気を付けるTweetPocket機械式立体駐車場は、土地が限られた都心などでは、狭い土地でも駐車場台数を多く確保できることから、広く普及しています。一方で、事故などの発生もあると聞きます。機械式駐車場の事故にはどのようなものがあるのでしょうか。1.事故の発生件数などは?機械式駐車場は、日本全国で約54万基あり、自動車1台分にすると、約287万台分があるそうです。(平成25年3月時点)また、商業施設や事務所ビルだけでなく、共同住宅にも多くの機械式駐車場が設置されています。これらの機械式立体駐車場で、人が挟まれるなどして大けがをしたり、亡くなったりする事故が発生しています。政府広報オンラインによると、2007年度から2013年度までの7年間で、207件の事故が発生し、うち10件が死亡事故、16件では重傷者が出ているようです。発生場所を確認できた事故145件のうち約40%が、共同住宅の機械式駐車場で発生しているとのことです。(出典:政府広報オンラインホームページ)2.事故の原因は?同じく政府広報オンラインでは、2つの事故事例が紹介されています。幼児同伴時の安全策がないこと・緊急時の取扱を利用者が理解していないことが挙げられています。共同住宅では、当然のことながら小さい子供を連れた家族が機械式駐車場を利用することが想定されます。機械式駐車場は入出庫の操作の際に時間がかかるため、その間、小さい子供が設備の中に入り込んでしまうことも考えられます。今後、このような幼児や緊急時の安全策などが、しっかりと対応されていくことが望まれますが、まず、幼児が巻き込まれる事故が発生していることを自覚し、操作時には十分気を付けることが重要です。普及するきっかけは、商業施設でした。したがって、取扱に関して知識を有する商業施設等の専任操作員などが操作することが前提として設計されていました。先ほど挙げた共同住宅の事故などでは、緊急時の対応等に十分な知識のない利用者が操作しています。このような設計・製造の段階の前提と、実際の利用段階でのズレが、事故発生の原因の一つと指摘されています。事故の内容などを把握して、利用者自身で対策をたてることは可能でしょうか。報告等に基づき、これまでに発生した重大事故の情報提供が行われています。情報提供が行われています。4.国土交通省導入したチェックリストこれまで記載してきたように、機械式駐車場の普及に伴い、利用者が機械に挟まれ死亡するなどの事故が発生しています。機械式駐車場の部品等の劣化が原因となる事故は確認できませんが、こちらは設備自体に安全装置などがあるため、設備の不具合による事故ではなく、操作する人や周囲の人の不注意などが、事故の原因となるようです。このような事故等をうけ、機械式駐車場の安全点検を強化する要請がされてきました。実は、機械式駐車場には法的な点検義務がありません。(エレベーターは、建築基準法により定期検査が義務付けられています。)したがって、安くない点検・メンテナンス費用を負担して、定期的な点検を実施するかどうかは、共同住宅の場合であれば、管理組合が決める事項とされています。定期点検は、点検業者との委託契約が結ばれるのが一般的です。先ほど記載したように、法定の義務がないことなどから、点検項目や頻度などは、統一されておらず、点検の精度にも業者ごとにばらつきがあるのが実情のようです。)に200に及ぶ点検項目が記載されています。点検実施の頻度に関する目安も記載されています。同指針によれば、事故防止において重要な装置については、1~2か月ごとに作動状況を確認するように記載されています。(人感センサーや非常停止ボタン、警報などの安全設備)5.まとめいかがだったでしょうか。機械式駐車場は共同住宅の長期修繕計画を考えるうえで、「金食い虫」と言われているほど、メンテナンス等に費用が嵩む設備です。拘わらず、エレベーターと異なり法定点検の義務はなく、点検業者ごとのサービスも不均一なのが実情です。利用者に対する十分な指導等がなされない結果、死亡事故や重傷事故などが発生しています。取り扱う業者に期待することは、利用者目線に立ったメンテナンス計画の立案や、死亡事故を発生させないようなきめ細かいサービス・点検等ではないでしょうか。TweetPocket2019.04.29機械式駐車場の耐用年数とは?機械式駐車場にも寿命がある?TweetPocket機械式駐車場は、狭い土地でも、駐車場の収容可能台数を増やすことができるメリットがあります。機械式駐車場は、駐車場需要があるのに、土地がない、という都心立地向きの設備です。機械式駐車場の寿命(耐用年数)はどれくらいなのでしょうか。平面と立体に分けられます。平面駐車場というのは、よく町でみかける砂利をしいた駐車場だったり、郊外のスーパーなどのアスファルト舗装された駐車場です。アスファルト舗装などの定期的なメンテナンスは必要でしょうが、基本的には土地の耐用年数は無限、と考えられています。立体駐車場はどうでしょうか。立体駐車場は、駐車スペースへの格納方法により2つに分けられます。機械によって駐車スペースまで移動してもらう「機械式」の2種類です。関連記事:機械式駐車場とは?機械式駐車場の仕組みについて【簡単解説】2.法定耐用年数とは?では、耐用年数、とは一体何でしょうか?機械・設備などが使用に耐えられる年数。いうものなど、使い方などによって、色々と呼び方が変わります。耐用年数は、駐車場設備、というよりは、その建物自体の耐用年数になります。立体駐車場の建物構造で多く見られる鉄骨造のように、30年を超える耐用年数となります。立体駐車場の法定耐用年数は以下のとおりです。自走式立体駐車場(建物)鉄筋コンクリート造・・・38年また、一般的な機械式駐車装置と呼ばれている構造物としての駐車場の法定耐用年数は15年です。それでは法定耐用年数を過ぎた立体駐車場はどうなるのでしょうか?取り壊されてしまうのでしょうか?この法定耐用年数は、税金の計算のために、法律により定められたものです。実際の使用可能な耐用年数とは異なることが通常です。使用可能であるケースがほとんどです。3.機械式駐車場の耐用年数は?適切な維持管理を行っていても、土地とは異なり、所有している限り永遠に使用できるわけではありません。機械式駐車場の法定耐用年数は15年です。法定耐用年数は税金計算目的のため、やや短めに設定されています。通常であれば、20〜25年は使用できる、という話を聞きます。ありますが、それぞれの法定耐用年数は15年よりも短いのが一般的です。20年以上使用するためには、それぞれの装置に応じた周期での交換が必要になります。4.リニューアル・更新についてどんなにしっかりとメンテナンスを行ったとしても、将来的には必ず耐用年数には終わりがきます。耐用年数の終わりを迎えた場合、その先も使用を継続したければ、設備のリニューアル・更新が必要になります。機械式駐車場のリニューアルには、費用がかかります。一般的に機械式駐車場は金食い虫、と言われているように、メンテナンスだけでなく、リニューアル・更新にもお金がかかります。一方で、適切なメンテナンスを行っていなければ、耐用年数も短くなってしまうことに気をましょう。近年、駐車場は若者の自動車離れや、車の大型化などにより、駐車場の需要は減少傾向にあります。稼働率が低いマンションでは、装置自体を撤去し、駐輪場として利用している場合もあります。適切な維持管理を行い続けても、土地とは異なり、永遠に使用できるわけではありまさん。設置後、20年を経過した当たりでは、設備の更新、または撤去のいずれを選択するかを真剣に考えなければならないでしょう。そのような住民の足元を見た、管理会社などの不必要な工事提案もある、という話を聞きます。更新か、撤去か、という問題はマンション全体の問題です。慎重に検討し、失敗のないようにしたいものです。TweetPocket2019.04.29機械式駐車場とは?機械式駐車場の仕組みについて【簡単解説】TweetPocket機械式駐車場は、マンションや事務所ビルなどで設置されています。機械式駐車場は1種類ではなく、収容台数や動作方法によって数種類あります。それぞれ異なるメリットおよびデメリットがあります。この記事では、機械式駐車場の種類と、メリットおよびデメリットについてまとめました。1.そもそも機械式駐車場とは?そもそも機械式駐車場とは何でしょうか。駐車場所までの移動を機械で行うという意味です。「自走式」の駐車場と言います。機械式駐車場は、都心のような限られた土地においても、駐車台数を増やすことができるため、昭和50年代頃から、居住用のマンションでも機械式駐車場が利用され始めています。現在では主に商業地等を含む都市圏を中心に利用されています。2.機械式駐車場の種類は大きく2種類ある機械式駐車場の種類は、以下の大きく2種類あります。・上下にのみ動くタイプ・上下左右に動くタイプそして、上下左右に動くタイプは収容台数や使い勝手は良いのですが、上下にのみ動くタイプに比べて、メンテナンス費用が嵩むというデメリットがあります。それぞれのタイプには、地上や地下、構造に応じて以下のものがあります。車を上下に2台とめるタイプの機械式駐車場です。地上二段式は一般住宅に多く採用されているタイプです。パレットと呼ばれる車載台が昇降することで、それぞれの車を取り出します。・下段は上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・上段は地上から高い位置にあるため、下段よりも防犯性に優れています。・敷地面積の有効活用ができます。・平面式の駐車場に比べて、上段のパレットは車の出し入れに時間がかかります。4.ピット二段式ピット二段式とは、地下構造を有する装置のことです。車を上下に格納するという点では地上二段式と同じですが、下段パレットが地下部分となる点で違いがあります。ピットを大きくすると、三段式にすることも可能です。・下段は地下部分に格納されるため、上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・下段は地下部分に格納されるため、上段よりも防犯性に優れています。・敷地面積の有効活用ができます。・地下部分は、大雨等による浸水被害が発生する可能性があります。)・平面式の駐車場に比べて、上段のパレットは車の出し入れに時間がかかります。(特に三段式の最下段。一台分の空きパレットを利用し、各パレットが上下左右に動くことで、指定のパレットを呼び出すタイプの駐車場です。3段以上することも可能です。地下構造にする場合と、地上部分で三段式にする場合のどちらもあります。・上段は地上から高い位置にあるため、下段よりも防犯性に優れています。・地下部分に格納されるため、上段パレットにより雨や日光を遮ることができます。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫に時間にばらつきがあります。・地下部分は、大雨等による浸水被害が発生する可能性があります。6.垂直循環方式パレットを垂直方向に循環して動作させることにより、入出庫位置までパレットを呼び出すタイプの駐車場です。1階部分に入出庫部分が設置されているケースが多いです。・格納される全てのパレットへの侵入が困難なため、防犯性に優れます。・全ての車が外壁等により格納されるため、雨風や日光等による劣化等を防ぐ効果があります。・エレベーター方式に比べると、メンテナンスが容易で、費用もかかりません。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫時間にばらつきがあります。・大型装置のため、作動音・振動音が発生します。上下左右に配置されたパレットを、上下左右に動作させることにより、車を入出庫させるタイプの駐車場です。・格納される全てのパレットへの侵入が困難なため、防犯性に優れます。・垂直循環方式に比べると、騒音の程度が小さいです。・呼び出し時の車の位置によっては、入出庫時間にばらつきがあります。・垂直循環方式に比べると、メンテナンス費用がかかります。状態等により異なります。国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、駐車装置は20~25年程度で取替え、昇降装置は10年程度、安全装置は5年程度で修繕・取替え、排水ポンプは10年程度で取替え、という目安が記載されているます。この他に、パレットや支柱等の鉄部塗装も必要です。関連記事:機械式駐車場の耐用年数とは?機械式駐車場にも寿命がある?9.機械式駐車場に法定点検はある?機械式駐車場には、法律で定められた定期検査等の義務はあるのでしょうか。エレベーターは建築基準法により定期検査が義務付けられています。一方で、機械式駐車装置には法的な点検義務がありません。人身事故等が過去に発生しているように、使用に際して危険を伴う機械装置であることは確かです。したがって、法律で定められていはいなくても、定期的な保守点検が不可欠と言えます。機械式駐車場に使用されている部品等は種類が多く、また耐用年数にもばらつきあるため、適切な維持管理を行わないと故障の原因となります。上記のようにタイプによってメリット・デメリットが大きく異なります。マンションによっては、全戸数分の台数がない場合もあります。したがって、マンション購入の際には、以下のようなポイントについて、事前に確認しておくことをお薦めします。・過去に人身事故が発生したことがあるか・ゲリラ豪雨が発生しやすい地域かどうかTweetPocket2019.04.25不動産価格を比較する方法とポイント【簡単解説】TweetPocket不動産価格を比較しようとしても、何をしていいか分からない.........という方。この記事では、比較のポイントを絞ることについて、解説しています。1.目的別に比較すべき対象が変わる?例えば、新築マンションを探しているけど、それぞれのマンションで、どこを比較すればいいか分からない、という方。中古マンションを探しているけど、どこに注目して比較すればいいか分からない、という方。それぞれの目的に応じて、重視するポイントは異なります。不動産価格は複雑な要素が入り組んで決まっているので、一つ一つを念入りに比較したのでは、とてつもない時間がかかる割に、効果はあまり得られないでしょう。重要なのは、自分の目的が何なのか、そして、比較するべき重要なポイントを絞れるだけ絞ることです。不動産の価格の決まり方が違うからです。価格の決まり方に関係ない、もしくはあまり影響がないことまで、細かく調べるのはナンセンスです。逆に、価格に重大な影響を及ぼす要因については、ポイントを絞ってしっからと調べるべきなんです。こんなに沢山の項目の比較なんてやってられない!と思いますよね。以下では、そんな方のために、各目的や用途別に、比較すべきポイントを、重要なものに絞りました。路線価に着目しましょう。路線価を比較すれば、土地価格の違いが分かります。総額から土地価格を引けば、建物価格の目安が分かります。路線価を調べて、比較しましょう。関連記事:【簡単解説!】路線価で土地価格を計算するには?・中古マンション室内であれば、リフォームをどのくらいしているか、が重要です。1点、借金をしているかいないか、をチェックして下さい。管理が悪いと、修繕積立金の管理がザルになり、小修繕にお金を使い、大規模修繕の時にお金が足りず、借金をしてしまうことになります。投資目的の場合は、グロス利回りと空室率を確認して下さい。広告に出ているのは、空室がない時のグロス利回りです。空室率が大きい、または大きかった場合は、要注意です。おける利回りと不動産価格との関係は?4.坪単価の比較だけではダメなのか?坪単価の比較は、物件ごと、というよりは、年ごとで行うことに意味があります。不動産価格の推移をグラフなどで比較する場合には、坪単価に単純化して比較した方が分かりやすい、ということがあります。目的や用途ごとに様々な比較ポイントがある中で、坪単価だけを比較する効果というのは薄いです。目的をはっきりさせましょう。目的別に注目すべき要因が異なるからです。ポイントを絞って、より効果的な比較を行いましょう。TweetPocket2019.04.25不動産価格が適正かどうかを調べる方法【簡単解説】TweetPocket不動産を買いたい場合、売りたい場合。本当にこの価格で買っていいのだろうか。この価格で売って損はしないだろうか。そんな時、基準となるのが「適正な価格」です。不動産の適正な価格はどのように分かるのでしょうか。不動産の適正価格を知る方法として、様々な方法が巷では紹介されています。そんな様々な方法でも、本質的には、2つに絞られます。専門家に依頼するかの、どちらかです。ここでいう専門家は不動産鑑定士です。時価を決定するのは、不動産鑑定士の独占業務となっているためです。不動産業者の査定価格というのは、あくまで時価の参考にはなりますが、時価そのものではありません。調べる方法を、グループ分けしました。時価と売買価格しかありません。(詳しくはこちらの記事で解説しています。時価と乖離することもあり得ます。売買価格は調べるものではなく、結果として分かるものなんです。公的指標や査定価格、売り出し情報を調べて自ら時価を推測するか専門家である不動産鑑定士に依頼するかの2者択一になります。不動産業者の査定価格は、あくまで仲介手数料、または買取のための提案価格です。売主や買主の希望が織り込まれた売買価格と同様に、不動産業者の希望が織り込まれている査定価格は、時価と乖離することがあります。不動産の適正価格、つまり時価を自分で調べる方法をそれぞれ簡単に解説します。これらの指標は「一物四価」という呼ばれ方で広く知られています。下記の表は、一物四価の特徴をまとめたものになります。それぞれの簡単な解説は以下の通りです。(詳しく知りたい方は、こちらをご覧下さい。毎年1月1日時点の土地の時価として公表している価格。目的は、一般の土地取引の指標とされています。公示地価と同じく、土地の時価を示す指標ですが、都道府県から公表されます。基準日も毎年7月1日時点です。贈与税の税金を計算する目的で、毎年1月1日時点の土地価格として公表している価格です。価格水準として、公示地価、つまり時価水準の80%の水準です。固定資産税や不動産取得税等の税金を計算する目的で、土地や建物等の固定資産について公表している価格です。公示地価や相続税路線価と異なり、3年ごとに見直しが行われ、公表されます。土地は、時価の70%程度の価格水準となっています。売り主と買い主の双方が合意し、売買契約書に記載される価格が成約価格です。(「実勢価格」とも言います。)インターネットで不動産業者が公開している情報は、次で説明する売り出し価格になります。成約価格は値引き後というイメージです。いうサイトから調べることができます。(個人情報の関係で場所は特定できませんが、成約価格が分かる貴重なサイトです。実際に販売チラシなどの広告に掲載される価格です。ポストに投函されている販売チラシや、インターネットで検索して入手することができます。中古マンションなどの売買では、値引き交渉が行われることが多いので、ある程度の値引き幅を上乗せした価格となっていることに注意が必要です。物件がいくらで売れるのかを査定した価格のことです。最近ではインターネット上で、AIが査定してくれるサイトもあるようです。リフォームに必要な費用、周辺環境などを反映するためには、現地調査が必須です。机上査定と言われ、やや精度が落ちます。現地を調査してからの査定額も、分析方法や資料などを考慮すると、後ほど説明する不動産鑑定士による鑑定評価額とは異なり、時価ではないことに注意しましょう。不動産価格には、高騰期と低迷期の波が存在します。不動産の適正価格を知るためには、現在の情報を集めるだけではなく、過去の推移と今後の傾向についても調べる必要があります。予測値を公表しています。他にも、信託銀行だったり、不動産仲介会社なども不動産鑑定をしている会社もあります。地元で有名な不動産鑑定事務所に相談する方法もあります。5.まとめいかがだったでしょうか。繰り返しになりますが、不動産の適正価格を調べる方法は、2つにまとめられます。不動産鑑定士に依頼するかです。不動産鑑定士に依頼するのは費用がかかりますが、細かい分析作業を任せられる、また、時価の証明書として不動産鑑定評価書が手に入るという良いところもあります。一方で、自分で調べる方法は、公的指標から成約価格、将来トレンドまで自ら調べることになり、時間と手間がかかる分、費用を節約できるというメリットがあります。どちらを選ぶかは、予算と時間に応じて、選択されるのが宜しいかと思います。