連載これからのマンション管理を考える連載をフォローコピーしましたPR目次15人との対談がもっと多くの人との対話に広がることを期待しながら「これからのマンション管理を考える」というタイトルの対談シリーズが始まったのは2006年5月だった。実は、その時、タイトルの「これから」というのがどのくらいの期間をさすのか深く考えもしないままだった。結果からいえば、その「これから」は2年半に及ぶ長さになった。対談にご登場いただいた方は15人。あちこちの自治体に行ってマンション管理関係の会合に参加していますが、最近は町内会も管理組合も一緒の会合が結構増えてきているので驚いているんです。”とマンションだけの独自性を強調する考え方は通じなくなってきちゃっているのかもしれませんね。マンションを様々な切り口から調査していました。管理に関する調査もかなり早い段階から取り組んでいました。住宅金融公庫から住宅金融支援機構へとその役割が変化するにつれ、マンションに関係する調査は少なくなりました。管理組合でコントロールできる規模、限界はもちろんあるわけで、やみくもに大規模化や超高層化していったことに無理があったと思います。適正化法が議論されていたころは、たしかに政策的にはマンション問題にあまり手が付けられていなくて、なんとかモチベーションを上げようということで法律や指針が出来ましたが、あのときには、ここまで少子高齢化などで時代が変わってきていることは、それほど強く認識していなかったと思います。いうわけで、古くなったマンションの問題を考えている人の頭の中には、いま、建て替えと大規模改修という二つの物差しが並んでいる状態なんですね。二つの道のどちらを選ぶか、二者択一になる。単純な建て替えじゃなくて、社会資産として、その集合住宅がその地域に建ち続けながら存在意義を全うできるような管理手法を考えることで、一つの答が出てくるんじゃないかという気もしますが...。話題を整理するつもりで申し上げるんですが、米山さんのご提案で一番よくわかるのは、都心3区を中心にした都心部での活用です。ファンドの登場が一つの契機になるわけですが、ファンドが具体的に興味を示しそうな条件というのは何だとお考えになりますか。老朽化したマンションをファンドが買い取って賃貸マンションとして再生するという内容は、たぶんだれも言ったことがないことだろうと思うんですけれども、この構想自体をいますぐ実現できるとは私も思ってはいないんです。物件を担当している担当者をあまりに頻繁に代えすぎる管理会社がありますよね。......そうすると、さきほどおっしゃっていた記憶の伝承なり何なりを第三者として担保していく役割は果たせない。これはあんまりじゃないかというケースもあって...。それは、確かに否定できませんね。いまのマンションをハード側で見ると、一番新しいものとしばらく時間のたったものとでは、性能的に開いちゃっている。......かなり古くなったマンションが一様にぶつかり始めているのは、結局、修繕でもたせられるのはあと何年なのかという話なんですよ。私がいまの時点で意見を言うとすれば、逆に、あと何年もたせたいと考えているかだと思いますよ。確かに、そういうことでもありますね。どんなマンションでも、すべての居住者が工事計画をきちんと理解して協力するなんていうことはあり得ないわけで、常に一定量の“わからない”人、“知らない”人、それに情報が届いていない認識未確認ゾーンみたいな一群の人たちが残るわけですからね。これは昔から、ある程度あったと思う。いまは、昔と違ってセミナー全盛の時代ですから、いくらでも情報収集のチャンスはあるし、それから雑誌も少し気を付ければある程度はあるし、20年前と比べると情報が増えてきていることは間違いないと思うんですね。ところで、細野さんは日本経済新聞社から一昨年に「耐震偽装」という本を出されていますね。あの事件については、いまだに核心を突いた発言が少ないような気がします。土地と言うと普通は平面の二次元のことしか考えないけれど、一定量のスペースを上に伸ばして立体的な三次元でとらえるという発想なら、これは空間本位と言うことになるんでしょうね。都心だけですけれどね。同じように劣化する建物の状況を前にしてこの状態をどうするんだという場合、分譲マンションでは所有権概念がことごとに立ちはだかってくる感じがあるからです。賃貸マンションとは違う難しさが、そこに生まれてくるわけです。私もかつて日経BP社にいた時代に、先田(政弘)さんから“マンションは管理をきちんとしないともう使い物にならなくなって粗大ごみになるよ”という話を聞いていたんです。あの人は、生涯にわたって、それを言い続けたわけです。40階建て、50階建てのマンションの何階かに住んでいる人が、自分の住んでいる建物の全体を理解できているかと言うと、そんなことできるわけがないですからね。私は、基本的な評価ポイントは中古を買う人も新築を買う人も一緒だと思うんです。住環境がどうだとか利便性がどうだとか、マンション全体の建物の住み心地はどうだとかは基本的には変わらない。