TweetPocketTweetPocket2019.05.07マンションの機械式駐車場のメリットやデメリットは?問題点や仕組みなどTweetPocketマンションでは多くの機械式駐車場が使われています。機械式駐車場は敷地が狭くても、駐車場台数を多く確保できるため、都市圏のマンションでは多く使われています。この記事では、そんなマンションの機械式駐車場に関する論点をピックアップしてまとめてみました。1.マンションで用いられる機械式駐車場の仕組みそもそも機械式駐車場とは何でしょうか。この「機械式」とは、駐車場所までの移動を機械で行う、という意味です。自分で駐車場所まで走行する場合は、「自走式」の駐車場と言います。機械式駐車場は、都心のような限られた土地においても、駐車台数を増やすことができるため、昭和50年代頃から、居住用のマンションでも機械式駐車場が利用され始めています。機械式駐車場の種類は、以下の大きく2種類あります。・上下にのみ動くタイプ・上下左右に動くタイプそして、上下左右に動くタイプは収容台数や使い勝手は良いのですが、上下にのみ動くタイプに比べて、メンテナンス費用が嵩むというデメリットがあります。それぞれのタイプには、地上や地下、構造に応じて以下のものがあります。各部品ごとに耐用年数は様々です。(また、各メーカーにより様々です。等の制御基盤等は、一般に耐用年数が5年程度です。スプロケットパワーサプライ漏電ブレーカーなどは耐用年数が7年程度で、大きな部品となります。設置個数も多いものもあり、交換する個数によっては、工事総額が高くなります。モーターローラーチェーンなどは、機械式駐車場が作動するうえで、重要な部分であり、一般には耐用年数は10年としているメーカーは多いようです。実際には、15年~20年くらいで交換等を行っているマンションが多いようです。マンション総合調査」(平成25年度)によれば、都心では約40%ほどのマンションに機械式駐車場があるそうです。多くのマンションで使用されている機械式駐車場ですが、「金食い虫」という異名も付けられるほど、問題となることも多いです。高額なメンテナンス費用が挙げられます。これは、大規模修繕1回分に匹敵するほどの金額となることがあります。そのような高額なメンテナンス費用が、マンションの長期修繕計画に含まれていない場合があるのです。これは、つまり、資金計画の破綻に発展する可能性がある、ということです。一般的に長期修繕計画は30〜35年周期で作成され、向こう30年の修繕計画に合わせて、積立金を値上げしたりして、準備をします。ところが、このような長期修繕計画に、機械式駐車場の維持・更新に掛かる費用が計上されていないマンションがあります。(実際に、私のマンションも計上されていませんでした。)長期修繕計画に従って修繕積立金を値上げしても、機械式駐車場分の工事費は借金しなければならないことになります。仮に機械式駐車場部分の長期修繕計画があったとしても、信用ならないことがほとんどです。将来の計画などの話し合いを行うための材料とするなら良いのですが、工事金額などを鵜呑みにしては絶対にいけません。考えても、機械式駐車場の部品交換や更新費用が足りないような場合、どうすれば良いのでしょうか。いった場合は、機械式駐車場を全部、あるいは一部撤去して平置きに変えるという方法があります。機械式駐車場の空きが多いような場合、平置き化にすることで、無駄なメンテナンス費用を節約することができますが、このようなことを考えなくてはいけないことが、問題だと思います。法律上の問題もあります。マンションを建築する場合、自治体から条例に基づき、最低限の駐車場台数を設置する義務が課せられていることがあります。(駐車場附置義務、と言います。)もし、駐車場附置義務の設置台数ギリギリだった場合、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になってしまいます。機械式駐車場の平置き化や廃止する場合、この駐車場附置義務についても、注意するようにしましょう。マンションにおける機械式駐車場の問題点の最後として、駐車場使用料は一体何に使われているのか分からない場合があることです。駐車場使用料が、キチンと駐車場のメンテナンスに使われているかどうか、チェックしましょう。その原因は、管理規約にもあるようです。「管理費」に充当されるようになっていたらしいです。関連記事:マンションの機械式駐車場における問題には何があるか?4.マンションの機械式駐車場の価格まずはマンションが新築され、機械式駐車場が設置されます。この段階では、デベロッパーが機械式駐車場のコストを負担します。入居が始まり、機械式駐車場が利用され始めます。この段階では、通常の定期点検とメンテナンスが行われ、継続的な費用が発生します。5年、6年と使っていくうちに、故障する部品の交換を続けているうちに、「寿命」、つまり「耐用年数」が到来します。耐用年数が到来した機械式駐車場は、選択を迫られます。「停止」するのか、という選択です。それぞれ更新費や撤去費等が発生します。機械式駐車場の価格が、直接関係してくる段階は、「更新」(リニューアル)の段階です。20~30年後に機械式駐車場を新品と入れ替える際に、価格が関係してきます。匹敵するほどの高額な金額となることです。法律上の規制がかかるか、かからないかという点で大きく異なります。エレベーターは建築基準法の適用を受けるため、定期点検が「義務」となっています。機械式駐車場は建築基準法の適用を受けません。駐車場法という法律の適用も受けません。機械式駐車場の各部品の耐用年数や長期修繕計画は、各メーカーやメンテナンス業者等の独自色が色濃く出るものである、と言えます。業者(管理会社またはメンテナンス業者)の提案をそのまま受け入れず、管理組合自体が十分にチェックした場合、耐用年数を経過しても修繕費用を抑制できている実績があるそうです。右から左に業者の言うことに従うのはヤメましょう。機械式駐車場は、商業施設や事務所ビルだけでなく、共同住宅にも多くの機械式駐車場が設置されています。これらの機械式立体駐車場で、人が挟まれるなどして大けがをしたり、亡くなったりする事故が発生しています。政府広報オンラインによると、2007年度から2013年度までの7年間で、発生場所を確認できた事故145件のうち約40%が、共同住宅の機械式駐車場で発生しているとのことです。中には死亡事故に発展してしまったケースもあります。業者の安全点検や、安全対策の住民への周知など、事故を発生させない取り組みが求められています。関連記事:機械式駐車場での事故とは?事故情報を調べて気を付けるTweetPocket2019.05.06機械式駐車場の部品?名称や交換までの耐用年数についてTweetPocket機械式駐車場の耐用年数は、一般に、部品等では5~15年、全設備では25年~30年と言われています。機械式駐車場を設置して、耐用年数満了時にリニューアルするまで、部品の交換が必要となります。この部品には、どのようなものがあるのでしょうか。機械式駐車場の耐用年数は、各メーカーにより様々です。ここでは、私のマンションで実際に取得した、機械式駐車場の長期修繕計画に記載されている耐用年数をもとに、分類を行います。設備の一部分として動くもの、というよりは、制御したりする装置が多いです。耐用年数が7年の部品には、スプロケットパワーサプライ漏電ブレーカーがあります。パワーサプライや漏電ブレーカーは、比較的小さい装置ですが、スプロケットは動力を伝達する歯車であり、大きな部品となります。設置個数も多く、全交換する場合は費用も高くなります。耐用年数が10年と、他の部品に比べて比較的な長いものには、モーターローラーチェーン等があります。これらは、機械式駐車場が作動するうえで、重要な部分です。耐用年数は10年としているメーカーは多いようですが、実際には、15年~20年くらいで交換等を行っているマンションが多いようです。2.機械式駐車場の主な部品の名称2-1.落下防止装置チェーンやワイヤーが破断する等した場合、車を格納するパレットが落下することを防ぐ安全装置のこと。半導体、ミニリレー、コンデンサ等で構成されており、信号の送受信などにより、機械装置の動作命令など制御を行うもの。電気回路の配線が板の表面や内部に実装されたもの。2-3.スプロケット軸部分に取付けられる、チェーンと噛み合せることにより動力を伝える歯車部分のこと。2-4.パワーサプライ電圧の変換装置のこと。機械式駐車場の設備では、交流200Vを直流24Vに変換されている。機械式駐車場内の配線や電気器具・モーターなどで漏電や過電流等のトラブルがあった場合に、自動的に電気を遮断する装置のこと。機械式駐車場の装置を動かすためのモーター。タイプに応じて、昇降用や横行用などがある。3.機械式駐車場の部品交換で注意すること機械式駐車場には、法律で定められた点検保守の基準がありません。この点、法定点検があるエレベーターとは異なります。このように法定点検がないために、各メーカーが独自の修繕計画を作成しています。その結果、部品が壊れる前に修繕計画に基づいた予防保全としての部品交換を、メーカーは勧めてきます。ある部品のうちの1つが故障した場合、同時期に全部の交換も勧めてきます。数あるうちの1つが壊れた場合、他の部品も交換時期であるとして、例えば200個の部品全ての交換を勧めてきます。このように、各メーカーによる修繕計画は費用を負担する側の視点から作成されたものではありません。故障したら全交換、という立場で作成されているため、メーカーの修繕計画通りに交換等を行っていたら、巨額の修繕費用が必要となってしまいます。実際の修繕費を調査したところ、管理会社やメーカーの言うことは聞かず、部品が壊れてから修理していた管理組合は、大幅な修繕費の削減に成功している、という話も聞きます。管理会社やメーカーの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分達でもしっかり調べて、工事実施の判断を行いましょう。関連記事:機械式駐車場の長期修繕計画とは?計画通りに工事しなければいけないのか?TweetPocket2019.05.02機械式駐車場の長期修繕計画とは?計画通りに工事しなければいけないのか?TweetPocket「長期修繕計画」という言葉をご存知ですか。マンションには、修繕積立金を原資とする将来の大規模修繕工事に関する計画である「長期修繕計画」が策定されることが通常です。存在することもあれば、計画自体がない場合もあります。この記事では、マンションの「金食い虫」と呼ばれる機械式駐車場の長期修繕計画について、解説しています。長期修繕計画があります。保全計画とも言うそうです。通常は、長期修繕計画の単独での作成は受注していません。定期的なメンテナンス契約とセットで作成してもらうのが普通です。作成期間はメンテナンス契約締結後から、半年〜1年程度の期間が必要となるところもあるようです。いずれにしても、現在のメンテナンス業者と相見積を取って、検討するようにしましょう。長期修繕計画において、部品の交換時期や更新時期はどのように決められるのでしょうか。機械式駐車場の耐用年数は減価償却資産として15年と定められています。それはあくまで「法定」なのであって、実際の機械式駐車場の装置自体の全面的な取替えは、約25〜30年程度で行われることが多いです。実際、私のマンションでも、耐用年数の終了前に、メーカーが見積とともに長期修繕計画を出してきました。ところが、特に何も故障などが起きませんでした。して、再び見積を上げてきました。