そのまま販売すると、土地の権利も売ってしまうので、少し安くなるけど、借地権付マンションとして販売したい。(土地は自分の所有物のままにしたい。)この時に使われるのが、販売のために自分の土地に借地権を設定する「自己借地権」と呼ばれるものです。自己借地権は「混同の例外」と言われ、借地権として残り続けます。(ただ、あくまで借地権を他の人と共有するようなケース、つまり上記の借地権付マンションの分譲のようなケースに限定されます。借地権と底地の同時信託です。3-1.信託って?信託?信託とは、プロに自分の財産を管理してもらうことです。無料ではなく、手数料は払います。財産、例えば不動産の管理をお願いした場合、不動産の賃料収入はあなたの収入です。プロに対しては手数料を支払うだけです。信託では3人の登場人物が出てきます。実は、委託者と受託者だけでなく、もう一人います。(少しややこしいですが.........)先程の不動産を信託した場合のことを思い出して下さい。賃料収入はあなたの収入、つまり、委託者の収入になります。ここで、信託の場合、賃料収入をもらう人を別々にできます。分かりやすく言うと、おじいちゃんが、自分の孫のために不動産を信託するケースです。委託者はおじいちゃんになりますが、賃料収入をもらうのは孫になります。この賃料収入(つまり、利益です。)をもらえる権利を持つ人のことを、「受益者」と言います。3-3.借地権と底地を同時に信託するとどうなる?借地権と底地を同時信託するとどうなるか?この同時信託の意味は、「同じ受託者に、それぞれ信託手続きをする」という意味です。ここでは受託者は一般的な信託銀行を想像して下さい。信託銀行に、借地権と底地を同時に信託すると何が起こるのか。信託銀行が借地権と底地の権利を持つことになります。自分で自分の土地を借りている、意味のない状態になるのです。「混同」により、借地権が消滅.........しないんです。3-4.信託したら所有者は誰かそもそも、なぜ、不動産を信託した場合、「受託者」が所有者になるのか。(上の例では、信託銀行が借地権と底地のどちらの権利も持つ、つまり、その土地の所有者になります。)これは、所有者になれば、管理する上の効率的だから、と何となく思っておけば、分かりやすいと思います。不動産を管理する場合、賃貸借契約や管理のための契約を、わざわざ、あなたの名前で契約していたら、面倒くさいですよね。固定資産税は所有者宛に請求書が来ます。自宅に届いた請求書を、いちいち信託銀行に送るのも手間ですよね。そんな時、受託者が所有者になってくれたら、受託者名義で契約手続きはしてくれるし、固定資産税の請求書も受託者のところに直接送られるので手間要らずです。(ちなみに、もし、勝手に契約なんかして欲しくない、っていう時は、信託契約で制限することもできます。)3-5.借地権と底地の同時信託で、借地権が消滅しない理由では、なぜ、借地権と底地の同時信託で、借地権が消滅しないのか。借地権と底地の権利は受託者が持つことになるのだから、借地権の意味はなくなるようにも思えます。ここで、思い出して下さい。賃料収入をもらえる人のことです。確かに受託者が借地権と底地の権利を一人で持っていたとしても、受益者はどうでしょうか。二人かもしれませんよね。信託の時に受託者が所有者になるのは、あくまで管理上、効率が良いためで、形式上のものです。信託では、実質的な、真の所有者は受益者と考えられます。借地権と底地が一人の受託者が権利を持ったとしても、借地権の意味はなくならないのです。受益者が別々だったら、借地権はなくさない方が都合がよい、ということです。(注意点:借地権者と地主が、一つの信託契約で信託する場合は借地権がなくなることもあるようです。)4.借金の担保になっていても、借地権はなくならない※民法179条第1項(混同)同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は消滅する。その物又は当該他の物物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。借地権と底地が、一人の所有者にまとまった場合。何回も出てきますが、土地を借りている人が、地主さんから土地を買う場合です。この場合、普通であれば借地権は混同によってなくなりますが、もし、この借地権が借金の担保になっている場合は、借地権はなくなりません。借地権に抵当権が設定されている場合は、混同の例外に当たり、借地権はなくなりません。その理由はなぜでしょうか。それは、お金を貸した人が大損するからです。簡単に言うと、Aさんが、Bさんから土地を借りているとします。Aさんは借地権者、Bさんは地主です。Aさんは、借地権を担保にして、Cさんからお金を借りていることにしましょう。(担保=抵当権だと思って下さい。Cさんは、Aさんがお金を払えない場合、Aさんの借地権を換金することができます。)ここで、Aさんが、Bさんから土地を買うと、Aさんの借地権は意味がなくなる、自分の土地を自分で借りていることになるので、借地権はなくなります..................ということになると、困るんです。Aさんは、わざとBさんから土地を買って、Cさんの借金をなくすことができるからです。そんなことが許されると、Cさんがしらないところで、勝手に自分の借金が消されるようなことが起こってしまいます。法律は、そういう不公平なことが起きないように作られています。5.まとめ今までのことをまとめます。地主が貸している土地は「底地」と言います。借地権と底地が、一人の所有物になると、借地権は意味がなくなるので消滅します。(自分の土地を、自分で借りていることになる。専門用語で「混同」と言います。)ただ、例外があります。借地権を残しておくことに意味がある時や、なくなってしまうと困るようなことがあれば、「混同の例外」として、借地権は消滅しません。・借地権に抵当権が設定されている時です。建物の固定資産税の減税とは?TweetPocket固定資産税と都市計画税には、いろいろと減税対策がされています。ない税金で許される、といった具合です。最近、物流施設が流行っていますが、この物流施設にも、固定資産税と都市計画税の減税対策があります。(この記事は執筆日現在の法律等に基づいています。認定を受けた物流施設です。優遇措置がある場合があります。固定資産税と都市計画税が5年間半額(一部異なる部分もあります。(ただし、別途決められた期限までです。最長で5年、ということです。)2.認定のための要件で注意すること認定をもらうためには、一定の要件を満たしていると認めてもらうことが必要です。その中でも、特に重要なのが、1社だけでは認定をもらえないということです。単独実施は不可能です。最低でも2社以上が連携して行う事業であることが必要になります。その他にも、固定資産税と都市計画税の減税のためには細かい決まりごとがあります。倉庫は半額だけど、ある設備は25%オフだったり、などです。細かい決まりごとをクリアし、建物の竣工までに認定を受ければ、晴れて固定資産税と都市計画税が減税されます。3.認定までの手続き認定までには、最寄りの運輸局への事前相談から始まり、具体的な事業計画を作成したり、各種申請用紙を作成して、審査を経た上で、認定となります。(申請から認定までの期間は約2ヶ月が目安のようです。)4.制度ができたきっかけは「人手不足」を「効率的」に解消するため最近はネットショッピングの増加などで、トラックドライバーの不足や過重労働問題など、人手不足がさまざまな問題を引き起こしています。物流施設は、長期間の安定的な賃料収入と、マルチテナント化による汎用性の確保が出来れば、魅力的な投資対象になります。増加し、物流施設へ投資するプレイヤーが増えています。一方で、上記のような問題により、宅配料の値上げや、働き方改革などの問題も出てきています。そこで、このような状況を踏まえ、国土交通省が、「労働力の確保」を目的の一つとして、2社以上の事業者が連携することを条件として、「効率的」な物流を実現するために、法改正を行なったのです。国土交通省が公表したところによると、総合効率化計画の約半数は、「モーダルシフト」が占めているようです。モーダルシフトとは何か。「輸送手段の転換」です。従来、トラックで運んでいた物を、飛行機や船舶で代わりに運ぶようにすることです。モーダルシフトなどで物流業界の人手不足が解消すれば、投資対象としてのリスクも減り、不動産としての価値にも良い影響が出てくるものと予想されます。「法22条区域」と書かれているのを見たことありませんか?不動産と言えば、意外と分かりやすい表現の用語もあります。法22条区域、だけでは分かりづらいですね。一体、どんな区域なのでしょうか。法22条区域、と書かれているチラシを目にしたことがある方。「法22条指定区域」です。「法」とありますが、この「法」とは何か。敷地,構造,設備および用途に関する最低の基準を定めて,国民の生命,健康および財産の保護をはかることを目的とする法律。建築基準法の立法趣旨は、要約すると「国民の生命等の保護」です。「法22条指定区域」とは、「国民の生命等の保護」に関連した区域である、という想像ができます。2.火災から国民を守るため火災から国民を守るための法律には、消防法や失火責任法があります。市街化による都市環境の悪化と公共投資の非能率化を抑止するため,都市の健全な発展と秩序ある整備を図るのを目的とする。都市計画法とは、簡単に言うと、「都市の発展のために、整備のルールを決めた」法律です。準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。(都市計画法第9条20項)つまり、都市の発展のため、火事による被害が大きそうな所が、「防火地域」や「準防火地域」に指定されます。「防火地域」にも、「準防火地域」にも指定されていない所が、「法22条指定区域」に指定されることが多いです。3.法22条指定区域をわかりやすく法22条指定区域は、火災による被害を少なくするために指定される区域です。どのように被害を少なくするのか。それは、「屋根を燃えにくい材料にする」ことにより、被害を少なくさせます。この「燃えにくい材料」とは、鉄板や瓦などです。屋根以外はどうするのか。法22条指定区域の場合、ほとんどが外壁も燃えにくい材料とする必要があります。この燃えにくい材料とは、例えば、土で塗りたくった壁など、のことです。「外壁」を土塗り壁にする区域であることが分かりました。厳密に言うと、「外壁」に対する規制は、「法23条指定区域」という、別の規制区域です。不動産業界の方々は、法22条指定区域というと、通常、法23条指定区域も含めて考えています。その理由は、法23条指定区域の定義にあります。前条第1項(法22条区域)の市街地の区域内にある建築物(その主要構造部の第21条第1項の政令で定める部分が木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたもの(次条、第25条及び第62条第2項において「木造建築物等」という。)は、その外壁で延焼のおそれのある部分の構造を、準防火性能(建築物の周囲において発生する通常の火災による延焼の抑制に一定の効果を発揮するために外壁に必要とされる性能をいう。)に関して政令で定める技術的基準に適合する土塗壁その他の構造で、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。法22条指定区域にある「木造建築物等」は、法23条の規制を受ける、すなわち、外壁を土塗り壁などにしなければならない、というわけです。5.法22条指定区域は木造住宅が多い地域に指定される法22条指定区域よりも厳しい規制として、「防火地域」と「準防火地域」があると言いました。「防火地域」には木造建築物は建てられませんし、「準防火地域」でも、厳しい防火のための基準をクリアして、やっと木造建築物が建てられます。木造建築物が多いのです。指定されますから、法22条指定区域は木造建築物が多い地域に指定される、というわけです。ちなみに、木造建築物には、法23条も関係してきますので、法22条と法23条はセットになることが一般的なのです。「建築基準法22条指定区域」といい、国民を火災の被害から守るために、主に木造住宅が多い地域に指定される規制です。「屋根と外壁を燃えにくく」しなければなりません。基本的に、法22条(屋根の規制)と法23条(外壁の規制)はセットです。TweetPocket2019.02.27【忙しい方必見!】大規模修繕のクレームとは?TweetPocket大規模修繕工事をやる期に理事会役員になってしまった。基本的にはコンサル会社や管理会社に段取りをお願いしているけど、理事会へのクレームがないか怖い。そんな方のために、大規模修繕工事に関するクレームを調べてまとめました。1.基本的には工事に関するクレーム大規模修繕工事中は、約3〜6ヶ月間、「足場」や防護ネットが家の周りに張り巡らされます。作業音や塗装工事などの臭いもあります。大規模修繕工事のクレーム、と言えば、工事業者向けのクレームがほとんどなようか気がします。工事業者に工事説明会でしっかり説明してもらえば、何のクレームも発生しないような気もします。理事会としての注意点を挙げるなら、事前に住民が気になりそうな所は理事会と工事業者で打ち合わせをしておくのが良いでしょう。2.ポイント1:網戸の取り外しって自分でやる?聞いてないよ!大規模修繕工事が始まると、しばらくして、網戸を自分で外すことになります。窓枠のシーリング工事と、塗装工事や高圧洗浄などのためです。「聞いてないよ!」になりますよね。取り外しも、取り付けも住民がやる。これが工事説明会で説明漏れがあったら、理事会と工事業者との打ち合わせ不足、と言われてもしょうがないかもしれません。理事会としてどうすれば良いのか。以下、2つの対策があります。1工事業者に取り外し、取り付けをお願いする。(有償の場合もありますが、これは住民にやらせないように、理事会側で工事業者と打ち合わせしておくと、住民からの理事会に対する評価ポイントが高くなると思います。)2せめて、保管場所は集会所などにする。(集会所がない、小さいマンションはあきらめましょう。)3.ポイント2:バルコニーの片付けもう一つ注意点です。バルコニーに物が置けません。「聞いてないよ!」です。ウッドデッキやタイル、物置、植物などなど、全て撤去です。工事説明会は、工事着工前に行われます。工事業者の決定から工事開始まで短い期間の場合など、工事業者のアナウンスでは遅すぎることも考えられます。スケジュールのバランスを考え、必要があれば理事会が率先して住民向けにアナウンスをしておくべきです。「工事期間中はバルコニーには物を置けなくなります。「◯月から工事開始予定ですが、始めの2週間で、バルコニーの物を全て片付けて頂くことになります。「聞いてないよ!」とはなりにくいでしょう。先程も言いましたが、大規模修繕工事では工事期間中、足場が組まれます。普段は登れないような階数でも、足場を使えば登れてしまいます。そんなバカな、と思われかもしれませんが、実際、足場を登って空き巣に入るというケースがあったようです。これがどんな時に問題になるか。空き巣に入られたけど、工事業者から何の説明もされておらず、何の防犯対策もされていなかった場合です。理事会の打ち合わせ不足もクレームになるかもしれません。説明の仕方など、確認しておくべきでしょう。(室内からサッシをロックするような補助の鍵を、工事業者が無料で貸し出すケースもあるようです。事前に確認しておきましょう。)5.近隣からのクレームクレームが来るのはマンション内からだけではありません。隣の戸建に住んでる人、隣のマンション住民からも苦情が来るかもしれません。これは、工事業者がマンション住民だけでなく、近隣への工事事前周知などをしっかりしなかった場合に問題になります。こちらも、事前に工事業者に確認し、不足しているようであれば、キチンとした対応をお願いするようにしましょう。コミュニケーション不足から問題となるものであることが分かります。クレームが工事に関することだからといって、工事業者だけが責められるわけではありません。理事会として、事前に確認していなかった場合は、一体何をやっていたんだ、という人もいるでしょう。そんなことを言われないよう、最低限、ポイントを抑えて、工事業者との事前のコミュニケーションを取るようにしましょう。TweetPocket2019.02.27【忙しい方必見!】大規模修繕の保証の期間は?TweetPocketマンション中の修繕積立金を集めて行う大規模修繕工事。12〜15年に一度のビックイベントです。防水工事とタイル貼替が大きい工事になります。ところで、保証期間はどれくらいなのか?工事業社によっても違うのか?調べたことをまとめました。このうち、シーリング工事やバルコニー、屋上防水工事の保証期間は重要です。次の大規模修繕までは少なくとも10年以上、間が空くからです。出来る限り長い期間が欲しいです。外壁タイルの保証も気になります。小まめにタイル貼り替えをすれば、管理会社の儲けになります。管理会社へ大規模修繕工事をお願いするマンションの方であれば、外壁タイルの保証期間の長さに気をつけて下さい。(短いところでは3年、という話を聞いたことがあります。)2.瑕疵保険という保証方法もある工事の保証は、材料のメーカーからの保証だったり、工事業社が保証したりするケースがあります。違う方法として、保険という方法もあります。この保険には大きく2種類あります。「瑕疵保険」と「工事完成保証」です。このうち、工事後の保証は「瑕疵保険」の話になります。(「工事完成保証」は、工事中に工事業社が倒産した場合、代わりの工事業社で工事の完成を保証させる、ザックリ言えばそういう保険です。いう、国土交通省の指定を受けた法人(執筆時点では5法人)が取り扱っています。保険料は工事業社が負担します。(そこまで高額にはならないようです。)保証範囲は、大規模修繕工事の内容とほぼ同じ範囲です。保証期間は概ね5年、特約で10年も可能です。取り扱っている会社も国が指定してるので安心です。3.一般的な保証期間は?大規模修繕工事には色々な工事があります。これらに、それぞれ仕様により異なる保証期間があります。普段お仕事をしている時間のない方は、次のように覚えておきましょう。普通は5年、長ければ7年。