agencyとして認められるような場合にも、certificateが使われています。Certificateという形で、学習コースなどが紹介されています。TweetPocket2019.06.05不動産の簿価とは何か?【簡単解説】TweetPocket「簿価」は、不動産投資や売買を行う上では避けて通れない用語です。簿価の意味や仕組みを知らずに不動産を売買すると、思わぬ損をしてしまう可能性があります。この記事では、主に不動産売買時の簿価について、説明しています。1.簿価とは何か?簿価とは何でしょうか。企業会計において会社が所有している資産に対して、帳簿上で付されている価額のこと。一般には該当資産の取得原価を指す。不動産の購入価格です。帳簿や取得原価は、会計で使う専門用語です。帳簿とは、いくらで売ったり、買ったりしたかを記録するものです。取得原価とは、購入価格のことです。厳密に言えば、購入価格だけではなく、運送費や手数料などの付随費用という出費も加えて計算します。2.不動産の取得原価の付随費用とは?では、不動産の簿価になる付随費用には何があるのでしょうか?例えば、土地・建物の購入代金、建物の建築代金は付随費用ではなく、購入価格です。一方で、購入するときにかかった仲介手数料や各種税金、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息などは付随費用になります。簿価を計算するうえでは、土地・建物の購入価格に加え、これらの手数料などを含めます。具体的な購入価格と付随費用には次のようなものがあります。)(4)仲介手数料(5)測量費(6)整地費・建物の取り壊し費用など(7)設備費(8)改良費(9)借入金の利子(条件あり)3.買った価格と同じ価格で売っても、利益が出る理由では、次に不動産を売る場合を考えます。不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。不動産の簿価は、購入価格です。売った価格というのは、成約価格です。(実勢価格、とも言います。「時価」の水準とは異なることもあります。違いは?不動産の価格は、毎年、上がったとか、下がったとか言われています。10年前に買った不動産を今年売った場合、購入価格と売却価格が全く同じという可能性は少ないです。仮に、3,000万円で購入して、売った価格も3,000万円だった場合を考えてみて下さい。この場合、利益は出るでしょうか、出ないでしょうか。実は、購入価格と売却価格が全く同じ価格であっても、利益が出ることがあります。その理由は減価償却です。毎年、築年数が古くなるにつれ、建物の「簿価」を減らしていくことです。3,000万円で購入しても、時の経過につれ、減価償却されると、建物の簿価は減少し、2,000万円くらいになっているかもしれません。そんな時に、3,000万円で売ると、1,000万円の利益が出てしまう、という訳です。ちなみに、先ほど、売却価格は成約価格(実勢価格)と言いましたが、この辺りについては、次のリンクを参考にして下さい。簿価は、時価ではないし、成約価格(実勢価格)でもありません。売却価格は時価とも限りません。4.売却損益の計算方法では、具体的な売却損益の計算方法はどのように行うのでしょうか。具体的な式は次の通りです。売却価格から簿価を引けばいいだけではありません。売却するためにかかった費用である譲渡費用も控除する必要があります。交通費などの諸費用のことを言います。このように売買損益を計算するためには、いくらで購入したかという購入価格が分かっていないといけません。先祖代々受け継がれた土地や、随分昔に購入した不動産など、購入価格が分からない時があります。売却価格の5%を取得価格とみなすことができます。(概算取得費、と言います。)5.まとめいかがだったでしょうか。簿価による損益の計算をしなければなりません。利益が出ていたら、税金を払う場合があります。そのため、不動産の売却の際には、簿価についての知識が必要になります。土地には一物四価と言われる公的指標がありますが、これに簿価や実勢価格を加えると更に複雑になります。簿価は時価ではない簿価と時価は同じ価格推移はしないということを、覚えておいて下さい。関連記事:土地価格には4つの価格?一物四価を正しく理解!【簡単解説】TweetPocket2019.06.04IRRとは何か?内部収益率の使い方を理解【簡単解説】TweetPocket不動産投資では表面利回りが有名な投資採算性の指標です。IRRという指標はご存知ですか?このIRRも、表面利回りと同様に、重要な投資採算性の指標なのです。1.こういう物件はどうやって検討しますか?IRRについて、質問から理解してみましょう。次のような投資用物件を買うべきか、買うべきでないか、あなたなら、どうしますか。半分以上の部屋が空室の1棟の賃貸マンション。3年後には大規模修繕、5年後には近くで新しい駅の開発が予定されています。売買価格で求められるので、計算が簡単です。満室稼働を想定した場合の年間賃料をどのように計算するか、です。現在、入居中の部屋の賃料を参考にしますか?でも、もしかしたら、現在、賃貸中の部屋の賃料水準が高いから、半分以上が空室となっているかもしれません。一方で、数年後に予定されている大規模修繕や新しい駅が開発される影響はどのように反映させれば良いのでしょうか。したら、現在の賃料水準では安すぎるかもしれません。このように、空室が多かったり、今後数年愛のうちに周辺環境などに変化があることが分かっている場合などには、表面利回りの検討だけでは、投資するか否かの判断が難しい場合があります。IRR(日本語では内部収益率と言います。)という指標は、このような場合に投資するか否かの判断を行うための判断指標として分かりやすいものです。表面利回りだけでの検討が難しい時は、IRRを使用した分析を行いましょう。日本語では「内部収益率」と言います。字の通り、収益率なので、不動産投資や株式投資などの利回りなどと、いくら儲かるのかという視点で比較できます。IRRの意味を説明するよりも、どのような時に使うのかを例示した方が、理解しやすいと思います。表面利回りの分析だけでは良く分からない時に使います。毎年の収支が変わる場合です。表面利回りでは、1年分の賃料収入を使いますので、2年後、3年後.........の収支分析はできません。(厳密には、利回りに織り込む形で検討できるのですが、分かりづらいです。)ところが、IRRの場合は、1年後の収支2年後の収支3年後の収支..................というように、毎年の収支の分析ができます。不動産価格(厳密には数式は違いますが、考え方を分かりやすくするようにしています。〜短期的な分析か?長期的な分析か?では、IRRと表面利回りの具体的な違いは何でしょうか。以下、その違いについて説明します。先ほども言いましたが、表面利回りは、1年分の賃料を分析に使います。不動産価格が表面利回りです。)これに対して、IRRは、1年後、2年後、3年後.........と毎年の収支を使います。このように毎年の収支を分析した方が、より細かい分析なのでしょうが、やはり手間がかかります。10年という単位がほとんどです。そのため、IRRは長期間ではなく、比較的短期間での分析に使用されます。収支が今後数十年、ほぼ固定化されている不動産があれば、IRRよりも、表面利回りなどの分析の方が向いています。一方で、始めに例示しましたが、空室が多い不動産の場合、その空室が1年後で全て埋まるのか3年後でようやく全て埋まるのかというシナリオによって、毎年の収支は大きく変わります。このような時は、表面利回りでの分析には反映が難しいので、IRRでの分析が向いている、と言えます。4.表面利回りでは、毎年の収支分析はできないのかでは、表面利回りでは、毎年の収支分析は全く出来ないのでしょうか。表面利回りでも、毎年の収支分析は可能です。使用する賃料収入を、今後数年間の空室分のマイナスを反映させてみたり、空室分のマイナスを価格に反映させてみたり、または、空室リスクを利回りに乗っけてみたり.........など、やり方は複数あります。IRRの場合は、1年後、2年後、3年後.........と毎年の収支(キャッシュフロー、と言います。)が数字で示されます。空室のマイナス分を読み取る必要があります。そのため、表面利回りの場合は、賃料収入に空室のマイナス分を反映するよりも、利回りにリスクを乗っける方が、分かりやすいです。(単純に、同じ賃料でも表面利回りに違いがあれば、利回りが高い方がリスクが高い、という見方をします。利回りが高い方が空室のマイナス分が多い、ということです。)このように、表面利回りでも、毎年のキャッシュフロー分析は不可能ではありませんが、数字として示されるIRRによる分析の方が、より分かりやすいの言うまでもありません。5.まとめいかがだったでしょうか。IRRについて、理解が深まったでしょうか。IRRの数式を見るよりも、具体的な分析方法を考えてみる方が、理解に繋がります。IRRは、期間限定の収支指標です。毎年の収支が数字で明示されるので、投資成果の指標としては分かりやすいが、売買検討時の指標としては、作成の手間が多いです。キャッシュフローのシナリオ変更等がなければ、表面利回りの方が、計算の手間も少なく使いやすいと思います。IRRのメリットとデメリットを理解して、適時適切に使用できるようにしましょう。