本日は、「空室率調査はどこまで需給状況を反映するか」についてのお話です。「4つの賃貸力」についてお話しさせてもらっています。大家さんが作りだす賃貸力です。多くの投資家さんに欠けているのが�Aのエリアのもつ賃貸力の吟味です。エリアのもつ賃貸力とは、早い話が、物件周辺の需給状態です。需給状態のいいエリアで不動産投資を行った方が成功の近道であるのは当然のことですよね。すればいいでしょうか。自分で調査するのが確実です。私が、よく質問されるのが、どれくらいの範囲を調べればいいのですか、ということです。物件を中心にして半径200〜300mで十分です。地図のアパートやマンションのところに、記録すればいいだけです。書き方は自分が分かればOKです。後は家に帰って集計するだけです。窓のカーテンの有無やガス栓の開閉で見れば簡単です。物件購入後すぐ、地域の需給状況を反映していないと感じたという不動産投資家の方がいます。実は、誤差が大きくでるケースがあるのです。お気づきの方もいらっしゃるのではないでしょうか。3月や4月に調査をすると賃貸入居者が大きく動くので、どうしても誤差が大きく出てしまうのです。この時期の調査結果には誤差があると理解した上で、データを参考にすれば何も問題はありません。出てきた空室率の結果に、プラス、マイナス20%の誤差は見込んでおいた方が賢明です。空室率の結果が15%であれば、12%〜18%の範囲で考えればいいでしょう。客付け不動産業者へのヒアリング結果も重視して考えればいいのです。真の稼働状況を割り出していくことが重要です。需給状況の実情を正確に反映しないケースで注意すべき事例をもう一つご紹介します。周辺で大規模な再開発プロジェクトが実施されている場合です。このような場合に何が起きるでしょうか。周辺の賃貸物件を社員寮代わりに借り上げることがあります。周辺の空き物件が一時的に埋まることがあるのです。空室率が5%も下がるケースもあります。そんな時に空室率調査をして、いい結果に気分をよくして物件を購入したら、その後、プロジェクトが終了し、借り上げ物件の空室が一気に増加したなんていうことが起こるのです。空室が増加して、空室率が悪化した状態がむしろ真の姿なのです。需給調査をする際には、周辺の再開発プロジェクトもチェックしておくべきです。「初心者が物件選びをする際の��バイブル�≠ナすね!」そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。