投資TweetPocketTweetPocket2019.06.04IRRとは何か?内部収益率の使い方を理解【簡単解説】TweetPocket不動産投資では表面利回りが有名な投資採算性の指標です。IRRという指標はご存知ですか?このIRRも、表面利回りと同様に、重要な投資採算性の指標なのです。1.こういう物件はどうやって検討しますか?IRRについて、質問から理解してみましょう。次のような投資用物件を買うべきか、買うべきでないか、あなたなら、どうしますか。半分以上の部屋が空室の1棟の賃貸マンション。3年後には大規模修繕、5年後には近くで新しい駅の開発が予定されています。売買価格で求められるので、計算が簡単です。満室稼働を想定した場合の年間賃料をどのように計算するか、です。現在、入居中の部屋の賃料を参考にしますか?でも、もしかしたら、現在、賃貸中の部屋の賃料水準が高いから、半分以上が空室となっているかもしれません。一方で、数年後に予定されている大規模修繕や新しい駅が開発される影響はどのように反映させれば良いのでしょうか。したら、現在の賃料水準では安すぎるかもしれません。このように、空室が多かったり、今後数年愛のうちに周辺環境などに変化があることが分かっている場合などには、表面利回りの検討だけでは、投資するか否かの判断が難しい場合があります。IRR(日本語では内部収益率と言います。)という指標は、このような場合に投資するか否かの判断を行うための判断指標として分かりやすいものです。表面利回りだけでの検討が難しい時は、IRRを使用した分析を行いましょう。日本語では「内部収益率」と言います。字の通り、収益率なので、不動産投資や株式投資などの利回りなどと、いくら儲かるのかという視点で比較できます。IRRの意味を説明するよりも、どのような時に使うのかを例示した方が、理解しやすいと思います。表面利回りの分析だけでは良く分からない時に使います。毎年の収支が変わる場合です。表面利回りでは、1年分の賃料収入を使いますので、2年後、3年後.........の収支分析はできません。(厳密には、利回りに織り込む形で検討できるのですが、分かりづらいです。)ところが、IRRの場合は、1年後の収支2年後の収支3年後の収支..................というように、毎年の収支の分析ができます。不動産価格(厳密には数式は違いますが、考え方を分かりやすくするようにしています。〜短期的な分析か?長期的な分析か?では、IRRと表面利回りの具体的な違いは何でしょうか。以下、その違いについて説明します。先ほども言いましたが、表面利回りは、1年分の賃料を分析に使います。不動産価格が表面利回りです。)これに対して、IRRは、1年後、2年後、3年後.........と毎年の収支を使います。このように毎年の収支を分析した方が、より細かい分析なのでしょうが、やはり手間がかかります。10年という単位がほとんどです。そのため、IRRは長期間ではなく、比較的短期間での分析に使用されます。収支が今後数十年、ほぼ固定化されている不動産があれば、IRRよりも、表面利回りなどの分析の方が向いています。一方で、始めに例示しましたが、空室が多い不動産の場合、その空室が1年後で全て埋まるのか3年後でようやく全て埋まるのかというシナリオによって、毎年の収支は大きく変わります。このような時は、表面利回りでの分析には反映が難しいので、IRRでの分析が向いている、と言えます。4.表面利回りでは、毎年の収支分析はできないのかでは、表面利回りでは、毎年の収支分析は全く出来ないのでしょうか。表面利回りでも、毎年の収支分析は可能です。使用する賃料収入を、今後数年間の空室分のマイナスを反映させてみたり、空室分のマイナスを価格に反映させてみたり、または、空室リスクを利回りに乗っけてみたり.........など、やり方は複数あります。IRRの場合は、1年後、2年後、3年後.........と毎年の収支(キャッシュフロー、と言います。)が数字で示されます。空室のマイナス分を読み取る必要があります。そのため、表面利回りの場合は、賃料収入に空室のマイナス分を反映するよりも、利回りにリスクを乗っける方が、分かりやすいです。(単純に、同じ賃料でも表面利回りに違いがあれば、利回りが高い方がリスクが高い、という見方をします。利回りが高い方が空室のマイナス分が多い、ということです。)このように、表面利回りでも、毎年のキャッシュフロー分析は不可能ではありませんが、数字として示されるIRRによる分析の方が、より分かりやすいの言うまでもありません。5.まとめいかがだったでしょうか。IRRについて、理解が深まったでしょうか。IRRの数式を見るよりも、具体的な分析方法を考えてみる方が、理解に繋がります。IRRは、期間限定の収支指標です。毎年の収支が数字で明示されるので、投資成果の指標としては分かりやすいが、売買検討時の指標としては、作成の手間が多いです。キャッシュフローのシナリオ変更等がなければ、表面利回りの方が、計算の手間も少なく使いやすいと思います。IRRのメリットとデメリットを理解して、適時適切に使用できるようにしましょう。TweetPocket2019.05.24上場廃止になると株はどうなるのか?TweetPocketこれから投資をしようと思っている方。株式投資にするか、不動産投資にするか、迷っている方。「上場廃止」という言葉を聞いたことがありますか?上場廃止になるとどうなるのか?1.上場廃止とは?結論から言いますと、上場廃止になると、証券取引所で、自由に売買が出来なくなります。「上場」とは、株式などが、証券取引所で売買の対象となることです。株式などを上場することで、自由に売買が行えるようになります。※売買に参加する投資家に損害を与えないように、上場するためには厳しい審査基準をクリアする必要があります。「上場廃止」とは、その反対です。2.なぜ上場廃止になるのか?では、なぜ上場廃止になるのでしょうか。厳しい基準を満たし、投資家に安心して売買してもらえる、と認められなければ、上場することはできません。上場廃止になるケースとしては、大きく2つに分けられます。上場廃止にさせられるのかです。自主的かどうか、で上場廃止のパターンが異なります。上場廃止には大きく2つのパターンがある、と言いました。以下、それぞれを説明します。経営者が、思い通りに経営するために上場廃止するパターンです。上場のメリットとして、資金調達しやすい点が挙げられますが、デメリットとしては、経営の自由度が制限される、という点があります。株主の意見を無視した経営はできなくなるのです。そこで、経営者が、自ら、自分の会社の株を買い取り、上場廃止して、非上場企業になる、という方法が取られることがあります。この方法により、例えば利益重視の株主の意見に縛られることなく、広く社会に貢献するような会社経営を行うことができる、というメリットがあります。(マネジメント・バイ・アウト、「MBO」と呼ばれる方法です。)上場廃止したからと言って、今後、二度と上場できなくなるわけではありません。上場基準を満たしていれば再上場することもできます。次は、自らの意思ではなく、上場廃止にさせられるケースです。先ほど上場するためには厳しい基準がある、と言いました。その一方で、上場廃止にも基準があります。投資家が安心して売買できるような状態にない、と判断された場合は、上場廃止にさせられます。上場廃止基準に該当するケースの究極の場合は、「倒産」です。倒産した場合は、会社自体が消滅しますので、上場廃止となります。一般的に上場廃止になると、自由に売買できなくなるというデメリットがあるため、株式の価格は下がる傾向にあります。明日から、と言われては突然、損失が発生、ということになってしまいます。「監理銘柄」に指定されます。上場廃止になる恐れがあると投資家にアナウンスします。(株式の売買は可能です。)次に、上場廃止が決定すると「整理銘柄」に分類されます。一定期間の売買は可能ですが、その後、上場廃止となります。上場廃止、というステップが踏まれるため、投資家が売却処分を検討する時間は確保されています。保有している株式の銘柄がいきなり上場廃止になる、といったことは起こりません。MBOなどによる自主的な上場廃止の場合には、証券取引所の判断ではなく企業の判断により上場廃止が決定するため、監理銘柄には指定されません。上場廃止が決定した場合、整理銘柄に分類され、その後、上場廃止となります。5.上場廃止にも種類があるいかがでしたでしょうか。「廃止」という言葉からは、マイナスなイメージを受けますが、必ずしも後ろ向きな上場廃止ばかりではありません。経営者が、自分の理想を達成すべく、上場廃止を決断する場合もあります。上場というのは、投資家が安心して売買できる状態にすることでもあります。整理銘柄に分類という手続きを経て、最終的に上場廃止されるようになっています。TweetPocket2019.05.23適時開示とは何か?周辺知識もまとめ【簡単解説】TweetPocket適時開示とは何でしょうか?定義から始まり、周辺知識まで、簡単に解説しています。1.適時開示とは?適時開示とは何でしょうか。有価証券の投資判断に重要な影響を与える会社の業務・運営・業績に関する情報を適時・適切に投資者に開示すること。有価証券の公正な価格形成および投資者保護のため、金融商品取引所の規則により、上場企業に義務付けられている。「投資者」が、株式投資をする会社を選ぶためには、何らかの情報が必要です。投資をしてもらう会社からすすれば、「投資者」のために、その投資判断のために必要な情報を提供すべき立場にあるのです。提供(開示)するという制度が適時開示です。適時開示は法令ではなく、証券取引所の規則に基づき、義務付けられているものです。(法令で義務付けられているものは、別に「法定開示」と呼ばれる制度があります。)2.どんな情報が適時開示の対象になる?では、どのような情報が、適時開示の対象になるのでしょう。適時開示が必要となる対象としては、証券取引所の規則により、大きく3つの情報が開示対象とされています。それぞれ簡単に説明すると、次のような内容です。会社が決めたことかどうかということです。(会社の意思決定によるものか否かです。会社が決めたことのことです。会社が決めたことではないが起こってしまったことということです。