住宅ローンTwitter1Facebook0はてブ0Pocket0LINEコピー2020.02.14この記事は約9分で読めます。スポンサーリンク住宅ローンを借りるのに変動がいいのか、固定がいいのか悩む方も多いのではないでしょうか。3種類に分けられます(金利上限付き変動金利タイプなどこれに当てはまらないローンもあります)。ローン利用者の実態調査」)2018年4月に行われた調査によると全期間固定型の利用者が13.3%、変動型が56.5%、固定期間選択型は30.1%になっています。低金利を背景に、変動型を選択する割合がこの2年間で20%も増加しています。変動金利を選択しているケースの4~5割はその商品特性や金利リスクなどについて「理解しているか不安」や「よく(全く)理解していない」と回答しているのも現実です。「変動金利を選んでいる人が多いから」や「変動金利の方が毎月の支払いが少なくてすむ」などの安易な理由で変動金利を選ぶことは、危険と隣り合わせであることはご存知でしょうか。変動金利にすべきか、あるいは固定金利を選ぶべきか、結論から言ってしまえば、リスクを受け入れる許容度が重要になります。...新発10年物日本国債の利回りとなっています。住宅ローンでもその金利は全く別次元のメカニズムにより決まっているのです。それぞれみていきましょう。住宅ローンで適用される金利は次のような仕組みで短プライムレートを基準に決められている金融機関が大半です(ソニー銀行のように市場での金利スワップにより毎月基準金利を決定しているところもあります)。例として三菱UFJ銀行のケースを見てみましょう。(出典:三菱UFJ銀行HP)同行の短期プライムレートは1.475%。これに1%を上乗せした2.475%が店頭表示金利となっています。この店頭表示金利から審査結果によって最大1.85%引き下げした場合の適用金利が年0.625%となります。短プラ+1%=店頭表示金利=適用金利+1.85%となり、この式を変形すれば適用金利=短プラ-0.85%となるわけで、変動金利に影響を及ぼしているのは、短期プライムレートということになります。この短期プライムレートとはどのようなものなのでしょうか。短期プライムレート短期プライムレートとは銀行が優良企業に短期(一年以下)の貸出を行う際に用いられる最優遇貸出金利のことです。以前は公定歩合に連動していた短期プライムレートですが、金融自由化に伴って「無担保コール翌日物」の金利に連動したものとなり、以前の短プラと区別するため新短期プライムレートとも呼ばれています。この「無担保コール翌日物」とは、金融機関同士が資金の調達・供給を行う期間一日の超短期の無担保取引の金利ことを指します。短期金融市場の中のインターバンク市場、その中の一つであるコール市場(参加者は金融機関のみ)の代表的な取引です。日本銀行は年8回開催される金融政策決定会合で金融政策運営の基本方針を決めています。ここで決定された方針を実現するために短期金融市場における代表的な取引である「無担保コール翌日物」に影響を及ぼすことにより短期金利の水準を調整しています。健全な経済発展のためには物価の安定が必要であり、そのためには適切な金利水準の維持が必要となることから、日銀は短期市場で金利水準の調整を行うわけです。変動金利は日本銀行の政策金利に影響を受けていることから、日銀の影響下にある金利であることが分かります。短期プライムレートは2009年1月に2.475%(最低値、短期プライムレートは金融機関によって異なります)に改訂されてから、一度も変わっていません。混乱する方もいるかもしれませんが、変動金利に影響する短期プライムレートがここ10年近く変動をしていないことになります。変動金利対して長期金利は全く違う仕組みで決まっています。新発10年物日本国債の利回り「全期間固定型」と「10年以上の固定期間選択型」の住宅ローン金利は長期金利をベースにしています。長期金利の代表的な指標となっているのは、「新発10年物日本国債の利回り」です。国債は、市場で売買が行われていますので、その利回りは日々変化しています。先ほどの短期プライムレートがここ10年間全く変化がないのと違って対照的です。グラフ」)この新発10年物国債の価格が上昇(利回りは低下)すれば長期金利は低下し、価格が下落(利回りは上昇)すれば長期金利は上昇します。国債の売買については景気動向、将来の物価変動や短期金利の推移なども織り込まれて取引が行われています。短期金利と異なり長期金利は需給のバランスに応じて市場で決まっています。長期固定金利型の代表である「フラット35」の金利も「新発10年物日本国債の利回り」によって左右されています。変動金利は固定金利に比べて低く設定されている点になります。ところが変動金利と固定金利は基準になる指標がまったく異なっています。どちらを選ぶのか決めるにあたり、金利の高低や損得の比較を論じるのはあまり意味がないことになります。金融商品の場合、リスクは危険なことではなく、むしろ不確実性のことを指します。これから35年間、変動金利に変化がなく現在のレベルを維持し続けたと仮定すれば、変動金利を選んだほうが総支払額は少なくなります。金利が変動するかもしれないリスクを取った結果として、総支払額が少なくなるというリターンを得ることができたのです。逆に金利が大幅に上昇した場合には、リスクを取りにいった結果、損失(当初の見込んでいた総支払額より多くなる、あるいは固定金利を借りていた場合より総支払額が多くなる)が発生する場合もあります。変動金利型の住宅ローンは金融商品と同じ投資です。金融商品の場合、レバレッジ取引を除けば、最悪でも投資した元本がゼロになるだけでリスクの上限は限定的です。変動金利の住宅ローンは、一部を除き、総支払額が青天井となる金利変動リスクを持った商品という認識を持っておいたほうが無難です。変動を選択する場合、自分の家計が金利変動のリスクを受け入れられるのか、許容レベルで判断すべきなのです。金利変動のリスクの許容度が金利選択に当たっては重要なのであって、リスクについてはその損得を論じること自体が不毛な議論だからです。リスクの許容度が高い場合には変動金利を選択することによって、低金利によるメリットを享受できる可能性もあります。逆にリスクを受け入れられる許容度が低ければ、金利変動リスクのない固定金利を選択するべきです。変動金利のリスクを取りにいっても良いケースはおおむね次のような場合になるかと思います。具体的には借入期間が短い方...借入期間が短ければ短いほど金利変動のリスクは小さく抑えられます。住宅ローンの借り入れ後も金利変化など、金利情勢に敏感である方となるでしょう。極論になりますが、金利が急上昇した局面でも、リスクの許容度の高い方だけが、変動金利を選択すべきだと思います。リスクの許容度は各家庭で異なりますので、借入前の念入りなシミュレーションをお勧めします。住宅ローンの繰り上げ返済シミュレーションをエクセルで作成してみました現在公開している「オプション一覧表」にはおまけ程度で住宅ローンのシミュレーションをつけています。繰上返済をシミュレートする機能もあるのですが、「返済額軽減」しか対応していません。...www.ismart-blog.com2018.09.17リスクヘッジとしての「金利が上昇したら固定金利に切替」のウソよく聞く話ですが、「変動金利でも金利が上昇したら固定金利に切り替えれば大丈夫」というのがあります。こんなことが本当にできるのでしょうか?長期金利は先ほど申し上げた通り。将来の物価変動や短期金利の推移の予想を元に変動しています。近い将来インフレになると市場が予想すれば長期金利は直ちに上昇を始めます。インフレになっていないにもかかわらず長期金利が上昇をはじめる点がポイントになります。短期金利が上昇するのはその後になりますから、すでに固定金利は上昇してしまった後になることが多くなります。変動金利が0.6%、固定金利が1.6%と仮定したとき、仮に固定金利が2%に金利上昇した場合、あなたは変動金利もこれから上昇すると考えて0.6%から1.4%高い2%の金利に借り換えできますか?仮に借り換えした場合でも、長期金利の上昇だけが一時的であるケースだって考えられます。なると変動金利は0.6%のまま、あなたの住宅ローン金利だけが2%になるかもしれません。固定金利にすることでリスクをゼロにする借り換えは有効ですが、そのタイミングが非常に難しいことは頭に入れておきましょう。最後に変動金利は貸し手である銀行にとって金利変動リスクない分、低い金利が設定されており借り手にとっても魅力的です。その分借り手側が金利変動リスクを負っていることを十分理解した上で選択するべきです。株や投資信託など元本割れのリスクのある金融商品に対して極めて否定的な方も多くいます。そんな方がいとも簡単に変動金利型の住宅ローンを選択するケースに遭遇し驚かされることも少なからず経験しました。自分の資産が1円でも目減りするのは嫌なのにもかかわらず、負債の支払いは1円でも少なくしたいという考え方なのでしょうが、あまりにリスクに対して無防備と言わざるを得ません。ローン】金利上昇リスクを軽減するために理解しておきたいルールと仕組み変動型住宅ローンは低金利のメリットを最大限享受できる非常に魅力的な住宅ローンであることに間違いありません。利用にあたってはその特徴、金利の仕組み、返済に関するルールや、未払利息など、借入前によく理解しておくことも大切です。ローンには「固定金利」という言葉が含まれてることで誤解されがちですが、歴とした変動金利型に分類される住宅ローンです。住宅ローンと言えばフラット35が真っ先に頭に浮かびますが、一昔前と違い、今では全期間固定金利型に力を入れている民間金融機関も増えてきています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。コメント名前メールアドレスサイト上に表示された文字を入力してください。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください。i-smartで念願のマイホームを手にしました。経験する家づくりの過程を記録しようと、2014年7月からブログを始めました。住み心地や、家づくりに関するお金の話題などを取り上げています。これから家を建てる方の参考になればと思いブログを書いています。「オプション一覧表」作成者。2018年のご利用者は461名とご好評を頂いています。i-smartで念願のマイホームを手にしました。経験する家づくりの過程を記録しようと、2014年7月からブログを始めました。住み心地や、家づくりに関するお金の話題などを取り上げています。これから家を建てる方の参考になればと思いブログを書いています。「オプション一覧表」作成者。2018年のご利用者は461名とご好評を頂いています。確定申告スポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。