2020年2月7日2020年4月からの民法改正に伴い不動産の法律も変わります。創設されるのですが、これは今後不動産売買を予定している方にとって是非とも抑えておきたい重要ポイントです。いうのも、契約が上手く行かない時に買主は「何が出来るのか?」定められているからです。いえ、不動産取引は民法だけで構成されているわけではありません。民法改正に伴って関連する法律も影響を受けるので、従来のルールから変化があるのかも気になるところ。そこで今回は「買主の立場から考えた契約不適合責任で抑えたいポイント」」について、分かりやすさ重視で解説していきましょう。スポンサーリンク契約不適合責任とは?契約不適合責任とは、売買の目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は保護を受けられるという制度です。完全なものを売る契約なのに不完全なものを売られたのであれば、契約不適合責任に問えることになります。今までは「瑕疵(欠陥や不具合のこと)」と表現していたのですが、新民法から「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」と表現します。契約不適合責任では、買主の請求できる権利が増える!?契約不適合責任は、従来の民法では「瑕疵担保責任」というものに当たります。隠れた瑕疵である必要がなくなる買主が請求出来る権利に「追完請求」と「代金減額請求」が加わるという点が大きな特徴となります。隠れた瑕疵である必要がなくなる従来の民法の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」である必要がありました。隠れた瑕疵とは「通常の注意を払っても発見出来ないこと」で、仮に買主が購入前に雨漏れしていることを知っていた場合は、引き渡し後に売主に責任を追及することができませんでした。新民法では隠れていようがいまいが「買主は売主に対して契約不適合責任を追求できる」ように変わっています。fudouつまり、瑕疵担保責任では隠れた瑕疵を立証する必要があったことを、契約不適合責任では「契約内容に合致しているかどうか?」を問うシンプルな形にしたのです。買主の請求できる権利は増加する今までの瑕疵担保責任だと買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つでした。契約不適合責任では「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わり、買主は4つの権利を請求できるようになります。第1項)追完とは「必要な要件を具備していない行為が、後に要件を備えて効力を生じること」をいいます。これを踏まえて追完請求権とは、例えば雨漏りはないという契約にも関わらず雨漏りが存在したのであれば「雨漏れの補修請求が認められる」ということです。従来の瑕疵担保責任では追完請求は認められませんでしたが、契約不適合責任では「引き渡し後の追完請求」ができるようになりました。oyatuちなみに、売主が無過失(故意に壊したものではない)場合でも認められます。第1項)代金減額請求とは、文字通り「代金を減額請求できるという権利」です。具体的な場面としては、先の追完請求を行なっても「売主が追完(補修、改修)しない」場合に、代金減額請求ができるようになります。こちらも契約不適合責任から認められるようになり、売主が無過失でも買主は代金減額請求が可能です。(新民法第564条)損害賠償請求は、瑕疵担保責任でも認められていましたが「信頼利益の範囲に限られて」いました。信頼利益とは、その契約が有効であると信じたために発生した損害であり、その不動産を取得するためにかかった登記費用や調査費用などが該当します。契約不適合責任では「履行利益」まで含まれます。履行利益とは、その契約が履行されていれば利用や転売などで発生したであろう利益で、契約不適合部分がなければ得られた転売利益などが該当します。次に解除権ですが、瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できない時」に限られていました。契約不適合責任の契約解除は契約の目的が達成される時でも解除が可能になります。損害賠償請求と解除権の行使も「追完請求や代金減額請求と合わせて請求できる」ようになっています。追完請求をして履行が送られたことに対して損害賠償請求を行なうことも可能ということになります。fudou損害賠償請求には売主の帰責事由(売主の責めに帰すべき事由)が必要ですが、契約解除は不適合であれば売主の帰責事由は不要です。行使まず先に要点からお伝えすると「買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければいけない」ことでしょう。1年以内に売主に通知しなければ不適合責任を追及する権利を失うという点にも注意です。第566条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。1項2号(債権等の消滅時効)権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。oyatuちなみに「数量や権利」に関して不適合がある場合は、権利者が不適合を知った時から5年間行使しないと消滅時効になるぞ!その他に注意すべきポイントは?契約不適合責任に変わることで、売主や仲介業者はトラブル回避のために「契約書の文言や特約条項を細かく丁寧に記載する」ことが求められるでしょう。売主が個人(不動産業者ではない)場合は、民法の条文よりも特約が優先されます。そのため、買主は今まで以上に契約書を丁寧に読むことをお勧めします。売主が宅建業者の場合は変わらず2年の担保責任あり!従来の民法では、売主が宅建業者の場合「目的物の引き渡しから2年以上の瑕疵担保責任を負う」よりも買主に不利となる特約は認められていませんでした。新築住宅においては「引き渡しから10年間”構造耐力上の主要な部分”または”雨水の浸入を防止する部分”の瑕疵担保責任を負う」とありましたが、これらは「瑕疵→不適合」という部分以外は変わりありません。催告による解除(新民法第541条)その他、新民法で注意したいのは「第541条の催告による解除」です。こちらは、当事者の一方が契約内容を履行しない場合に「相当の期間を定めて催告したにも関わらず相手方が履行しない場合は契約の解除が出来る」というものです。ここまでは従来の民法と大きく変わらないのですが、加えて債務不履行の内容が「軽微であるときは契約の解除ができない」とされました。軽微か否かについては「当該契約及び取引上の社会通念に照らして」判断されます。fudou解除が認められているかといって何でも認められては売主は安心して契約が行えないので、この点は売主のために追加された内容だと思います。その点で買主が是非とも知っておきたいポイントは以下の4つです。(新民法第564条)特約があれば優先される不動産業者としては新しく追加された追完請求と代金減額請求に目が行きますが、買主としては「不適合を知ってから1年以内に通知する」ことは自らの権利に関わることなので絶対に抑えておきましょう。契約書に特約があれば「特約が優先されることは変わりない」ので、契約書は隅々まで目を通すようにして下さい。いずれにしても、契約不適合責任になることで「売主が負う責任はより一層重くなった」と言えますね。お住まいの地域から「予算」や「建築方法」など様々なテーマから複数社のカタログを一括で請求できます。(もちろん無料!)さらにカタログを請求すると、家づくりの流れが丁寧に解説された「はじめての家づくりノート」も無料で貰えます。勉強になるので是非活用してくださいね。...コラムアメリカで免許の試験を受けた!英語が話せなくても合格出来るの?こんにちは!おやつです。旦那の海外赴任に帯同してアメリカで生活していた時の話です。私が行くミシガン州の田舎は「車が無いと生活がとても不便なところ」と聞いていました。...コラム相続順位を図でわかりやすく!配偶者や子供がいない場合はどうなる?映画やドラマで「相続で揉める場面」を見たことがあると思います。...コラムマンションの自転車トラブル!甘く見ていると大変な目に合うよ突然ですが、最近ウチの旦那が「健康に気を使って自転車通勤する!」と言い出しました。不動さん売買・賃貸ともに経験している不動産営業マン。営業成績はトップクラスだが「まだ本気じゃないし」が口癖。内見の車内トークでお客様のハートをキャッチ!おやつちゃんおやつ大好きだから「おやつちゃん」甘いニックネームだが海外に住んでいたので英語も喋れる。