第16号の募集を始めます。開示情報に基づいて案件分析を行いました。徒歩6分、築6年のマンション「イルフィオーレ都立大学」の1戸(約27m2、間取り1K)です。住所が「目黒区柿の木坂」という、都内でもかなりプレミアムなロケーションです。場所は環状7号線と目黒通りが交差する角地なので、かなり交通量が多くてうるさい場所になりますが、寝るためだけに帰ってくる一人暮らしの方であれば、あまり気にならないかもしれません。案件利回りは実質2.5%運用利回りは年8.0%なので、運用期間114日に引き直すと2.5%になります。優先出資2,392万円に対してリターン金額は約59万円です。家賃は月10万円、純収益(NOI)は月8万円、運用期間の純収益は合計で約30万円と試算しました。SUUMOで対象物件とその類似物件の家賃水準を確認したところ月11万円強でした。対象物件の家賃は市場平均より1割程度安いようです。運用期間中の優先出資者向けの予定リターンは約59万円で、30万円は賃貸運用で稼ぎます。残りの約29万円は物件売却益などで稼ぐことになります。物件売却が可能かどうかのシュミレーションですが、キャップレート水準で考えてみます。キャップレートは下図の通りになりますが、物件全体(FANTASの劣後部分を含む)で、NOIキャップレート3.2%となりました。目黒区のレジ案件でもNOIキャップレート3.2%は結構強気だと思います。そのレベルであれば買い手は見つかると思います。ちなみに、FANTASが売却に失敗して劣後部分が完全に棄損しても、優先出資レベルではNOIキャップ4.0%で回る物件なので、このレベルなら買い手は見つかるでしょう。対象物件の家賃は市場平均から少し安いと思われますので、賃貸借契約更新のタイミングで賃上げできるかもしれません。すればもう少し利回りは改善します。対象物件には賃上げによるアップサイドの可能性があります。まとめ対象物件はキャップレートの設定が強気かなという印象はありますが、優先出資部分のみなら4%は確保できており無理はないと考えられること、将来的な賃上げの可能性もあることから、リスクは限定的だと判断します。ちなみに、FANTASは事業責任者の永野さんにツイッターで色々とご教示頂き、信頼度が大幅にアップしました。その時の記事はこちら↓FANTASの好感度アップ当ブログは「個人投資家として自分のお金を投じても大丈夫か」という観点から私の独断と偏見で記事を好き勝手にアップしています。19:14FANTASは既に3案件が無事に出口を迎えており実績も出ています。投資家登録がお済みでなければ、こちらからどうぞ↓ランキング参加中ブログランキング参加中です。レム六本木ビル第2回ローンファンドビットリアルティが3月8日から2号案件の募集を始めます。言っても、1号案件と同じ物件の同じローンをベースにして、期間を7か月→1年、金利2.3%→2.6%に変更しただけです。メインステージ蒲田IIを検討してみたCREALが5月9日からメインステージ蒲田IIの募集を始めるので開示情報に基づいて検討してみました。本案件は東京都大田区蒲田に所在する区分マンションの1室への投資です。事業性資金支援ローンファンド1505号マネオが掲題の案件の募集を行っています。事業者C社を通じて事業者DM社に融資する総額15億円の大型案件です。複数回にわたって分割募集されており、本案件もその一つです。不動産ディベロッパーズローンファンド14号SBIソーシャルレンディングが5月17日から募集を開始した不動産ディベロッパーズローンファンド14号について自分なりの分析をまとめました。