収益用不動産の価格はどう決まる!?-賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素が重要いいね!とは?コラムの内容が為になった、不動産賃貸経営や不動産投資などの参考になったと感じたらクリック!コインとは?1~5枚までコラムニストにコインを贈ることでコラムニストを応援できます。私は不動産鑑定士として約18年間、日本全国の様々な不動産の価格を鑑定してきました。業務を通して日本各地の事情を見聞してきており、それらの知識を生かしてコンサルティング業務も行ってきております。どれくらいの収入が得られるかという考え方に基づいて価格を決める不動産の一つに賃貸マンションがあります。賃貸マンションの価格は賃料、費用、利回りの3つの要素で決まり今回は読者の皆さんに最もなじみのある、収入を得るために所有する不動産についてお話しさせていただきます。一般的な収益用動産としては賃貸マンションがあります。出張先の広島県で撮影した典型的な共同住宅の写真をアップしてあります。広島市中心地は広々とした平地に太田川が流れる自然豊かな市街地です。訪問した日がちょうど伊勢志摩サミット前の外相会談が平和記念公園で行われる前で、検問が行われており警備体制が強化されていました。賃貸マンションの価格を決める条件の一つに賃料がありますが、新しいマンションは高く設定できますし、古くなればだんだん安くなってきます。駅から近い、眺望が良いなど条件の良いマンションは高めに家賃をとれます。デザイナーズマンションにするとか、室内に高級仕上げ材・設備を設置したり、エントランスロビーを豪華にするなど、できるだけ家賃を高くする工夫も行われています。景気によってすぐに20%から30%賃料が変動する賃貸オフィスビルに比べると、賃貸マンションは景気変動による賃料への影響は少ないです。賃貸マンションの状態を維持して運用できるようにするための費用です。利益を大きくするためには費用は少なくした方が良いのですが、古くなってきたら改修工事の投資をして機能性や設備を向上させると賃料維持ができますし、建物も長持ちします。次に利回りについてですが、どれくらいの利回りで取引されるかということは調査するのに少し手間がかかりますが、私たち不動産鑑定士は実際に取引された似たような物件と比較したり、投資家の意見の調査結果を参考にして評価する不動産の利回りを決定します。リートの開示資料の中に保有不動産の毎年の鑑定評価利回りが公表されていますので、それと比較することも多いです。公表資料によって広島市の賃貸住宅に対して投資家が期待するネット賃料に対する利回りの変化を以下のグラフにしてあります。年2回行われる調査結果の変化を表していますが、景気の変動にともなって上下します。今は投資家の投資意欲が旺盛なため、年々期待利回りは低下しています。これぐらいの利回りで投資したいという利回りですので、実際に投資できる利回りよりは高めになっています。これらの3つの要素を基にして収益用不動産の価格は決まります。単純に言えば年間総収入から空室のリスク、費用を引いたネットの収入を利回りで割ったものが収益価格です。3つの要素の変化に応じてその時の価格も変化します。収益用不動産も同じものを作った場合の価格(積算価格)、同じものを買った場合の価格(比準価格)も計算してみますが、重要視するのは収益価格です。次回は実際の物件に基づいて収益価格の特徴についてお話しさせていただきます。1前回のコラム不動産鑑定士が教える不動産の知識-不動産の価格は一つではない。積算価格って?次回のコラム不動産鑑定士が教える積算価格と収益価格ー結果に大きな違いがある場合の例-銀座の店...公開日:2016年4月19日いいね!とは?コラムの内容が為になった、不動産賃貸経営や不動産投資などの参考になったと感じたらクリック!コインとは?1~5枚までコラムニストにコインを贈ることでコラムニストを応援できます。簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。その他(日本政策...戸建賃貸の土地活用で長期的な安定経営を叶えるポラテックの『fulfeel...そもそも、なぜ「戸建賃貸住宅」なのか?まず、現状の貸家市場において『戸建住宅』はアパートやマンションなどの『共同住宅』と比較して供給数が少ないことが挙げられます。貸...戸建賃貸の土地活用で長期的な安定経営を叶えるポラテックの...そもそも、なぜ「戸建賃貸住宅」なのか?まず、現状の貸家市場において『戸建住宅』はアパートやマンションなどの『共同住宅』と比較して供給数が少ないことが挙げられます。貸...1棟アパートの経営不振でローンの返済が危うい...。売却すべきでしょうか?親のアパート経営が不振で引き継ぐ事になりました。ローンがまだ10年以上残っています。管理もずさんで、まずそれを改善することから始めていますが、引越しの時期とも重なり...1棟アパートの経営不振でローンの返済が危うい...。売却すべ...親のアパート経営が不振で引き継ぐ事になりました。ローンがまだ10年以上残っています。東京の商業ビルの価格と利回り2016.6.17不動産鑑定士が教える積算価格と収益価格ー結果に大きな違いがある場合の例-銀座の店...2016.5.11不動産鑑定士が教える、リートの保有物件-銀座の商業ビルの利回りについて-2016.6.1不動産鑑定士が教える!収益価格査定のプロセス-銀座の店舗ビルの収益価格の検討-2016.5.18不動産鑑定士が教える不動産の知識-不動産の価格は一つではない。不動産投資家が欲しがる狙い目の物件とは?初めての不動産投資家必見!不動産購入で収益を得るポイントとは?大学の近くで学生需要がある物件の購入で注意することは?不動産投資にエリア選びは欠かせない!好立地物件を購入するポイントとは?投資物件を購入したら、まずは入居者募集!広告料やリフォーム費用はいくらかかる?中古物件購入時に物件設備の劣化に注意!思わぬ修理が必要になることも。人気のコラム東京の商業ビルの価格と利回り不動産鑑定士が教える積算価格と収益価格ー結果に大きな違いがある場合の例-銀座の店舗ビルの場合-不動産鑑定士が教える、リートの保有物件-銀座の商業ビルの利回りについて-不動産鑑定士が教える!収益価格査定のプロセス-銀座の店舗ビルの収益価格の検討-不動産鑑定士が教える不動産の知識-不動産の価格は一つではない。~「頭脳派」と言われる人より、「心豊かな人」こそ、円満な商談を纏めているように思います。