“不労所得”のイメージが強いのはやっぱり不動産投資です。株式や投資信託には「配当金」、FXには「スワップ金利」という形でお金が入り、不労所得ではあります。配当金は半年もしくは1年に1回。スワップ金利は毎日あるけれど値動きが激しく、ロスカットの心配があり、スワップ金利以上の損失をだしてしまいます。株式や投資信託、FXはインカムゲインよりもキャピタルゲイン狙いとなります。それに比べて、不動産投資は腰を据えて、中長期での運用。「家賃収入」としてまとまったお金が入り、通帳をみるのが楽しくなります。受け取ることができるようになるのでしょうか。「実際にもらっている人は、どのようなことをしているのか?」を実例付で解説していきます。不動産投資を始めると・・・・意外な結果が待っています。節税効果についてまとめ1.どのくらいの人が家賃収入を得ているのか日本では、不動産投資にて不労所得を得ている人が約158万人います。(平成29年度国税庁調べ)その内、不動産所得で儲かった人が約110万人。日本の人口の約1%の方が儲かっているということになりますが、この割合だと、なかなかいないという印象になりますね。その中の約17万人の方が不動産所得年間1,000万円以上を達成しています。1,000万円以上の給与所得者が約220万人いらっしゃいますので、それに比べると非常に少ないですね。給与所得者約4945万人に対し、年収1,000万円以上は4.5%の約220万人。かたや、不動産所得者158万人に対し、不動産所得1,000万円以上は10.7%の約17万人。中間層の不動産所得400万円~700万円は25.3%の約40万人。意外と「不労所得」から時間とお金に縛られない生活が本当に目指せる可能性がありそうです。2.具体的なシミュレーション(成功例)からでは、家賃収入を得ている人はどのような物件を所有しているのでしょうか。今回は、毎月10万円、25万円、50万円の成功例をご紹介します。やったら目標に届くかのか、実例でみていきましょう。Aさんはロト6で1等が当たり、このまま使うことなく、手堅く東京のワンルームマンション3戸を現金で購入しました。控除すると、手残りは1件あたり約4万円、毎月12万円の収入を得ています。1棟(22戸)Bさんは2013年頃に、約1.2億円の東京都郊外の築28年の1棟マンションをローンで購入。自己資金で購入時の諸費用を支払いました。Bさんは年収1,000万円を越えているため、はじめての不動産投資であっても1.2億円のローンを組むことが可能でした。CATV、固定資産税等を支払うと手残りが約25万円です。新卒の給与並みの家賃収入を得ているということになります。2.9%Cさんは2004年頃から不動産投資をスタート。ワンルームマンションを2戸から始めています。物件価格は300万円前後。1戸は現金、もう1戸はローンで購入しました。ローン返済時は家賃5万円前後でローン返済2万円があり、手残り毎月4万円。繰上返済を行い、3年で完済。その後、経年から家賃が下がり、家賃4万円前後で手残りは2.5万円ずつ。戸建を300万円~600万円程度で1年に1戸、計3戸を購入。家賃4.5万円~6.5万円。アパートは1,500万円~2,000万円で購入。1棟あたり約25万円の家賃収入で1棟はすでにローンを完済済み。合計毎月50万円の家賃収入を得ています。50万円もあれば、そろそろセミリタイアが見え始めていますね。家賃収入を得るまでの手順は次の通りです。1目標設定2物件選定3ローン計画4管理会社を選ぶ物件の取得後、実際の運用や確定申告等があります。この章では、一通りの手順についてかんたんに解説していきます。その前に、不動産投資は何千万円、規模が大きくなると何億円もの投資となります。物件によってはリスクが高くなりますので、始める前には必ず勉強しましょう。目標設定の重要さ→どのくらいの資金・時間・条件が必要か不動産投資の勉強を一段落ついたら、自分の目標設定を行いましょう。毎月いくらほしいですか?セミリタイアしたいとなると、毎月100万円を達成することを目星としている方が多いのではないでしょうか。不動産投資サイトに掲載しているブロガーの多くの方も毎月100万円達成したことで会社を辞め、フリーランスや法人の代表をされております。これを5年で達成するとなると、1棟マンションやアパートをフルローンで購入。2~3億円の借金をして、毎月1,500万円~2,000万円の中から経費を差引いて、手残り100万円を目指すという満室経営が前提のハイリスクな手法となります。中には成功する方もおられますが、ほとんどの方は失敗するでしょう。個人的にはおすすめしません。前章のCさんのようなペースであれば、確実に毎月100万円を目指していくことが可能です。できれば、達成することが可能な現実的な目標設定が必要です。現在のご自身にあるリソースを整理してみてください。年収が増えると、借入額も増加します。自己資金を投下することで、返済額を減らし、手残りを増やすことができます。融資期間が長くなるため余裕のある返済計画、確実性の高い目標をたてることが可能となります。60歳以下この条件で購入できる物件は1,500万円以下の物件です。どの物件を選択するかによって毎月0.3万円~5万円の収入となります。リスクをとるのであれば、「地方アパート」。アパートであれば、いきなり毎月5万円も十分に可能です。手堅さを求めるのであれば、「東京都内ワンルームマンション」となります。目標にあわせて、物件を選択してください。「アパート経営」の注意点はこちらの記事が参考になります。購入する前に!アパート経営がマンションよりもリスクが高い理由9つ「東京都内ワンルームマンション」であれば、こちらの記事が参考になります。利回りの見方→想定利回りではだめ一般的に不動産投資サイトの利回りは、表面利回りで表示されています。それは満室想定の利回りで、実際の利回りとは大きく異なる可能性があります。実際は、入居率が40%しかなく、実際の家賃収入は10万円しかないなんてことは考えられます。実際に利回りを維持するためには入居しやすい物件を選ぶことが重要ですので、ただ表面利回りが高い物件で入居する可能性が低い物件では「捕らぬ狸の皮算用」となってしまいます。高い利回りの物件という理由だけでは絶対に購入しないようにしましょう。利回りについての注意点についてはこちらの記事で詳しく解説しております。物件の選び方(東京・中古・マンション)→出口戦略まで物件を選ぶ上で一番重要になるのが、立地です。立地の良い物件だと当然需要が高く、空室になっても埋まりやすくなり、高利回りにすることが容易になります。そのような物件は資産価値が高く、家賃が下落しにくいというメリットがあります。家賃が下落しなければ、購入後10年経っても購入時と同じ金額で売却することも十分に可能です。10年も経つとローンの残債が減っておりますので、売却時にキャピタルゲインを得ることが可能です。立地の良い物件は出口戦略にも優れております。物件の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しております。不動産投資は現金もしくはローンを使って始めることができますが、ほとんどの方がローンを使って、不動産投資を始められています。ローンを使って始めるかは2つの理由があります。1つ目が、少ない自己資金でもローンを使うことで物件を購入することができることです。現金が準備できてから始めるとなると、何年も時間が経過し、せっかくの投資機会を失ってしまいます。ローンの返済は家賃収入から行うことができるので、すぐに始めたほうがメリットがあります。2つ目がローンを組んで不動産投資を行うことで資産をつくるスピードを速くすることができます。いわゆる「レバレッジ効果」です。レバレッジ効果(=てこの力)を使うことで、自己資金だけで始めるよりも何倍も速く資産を形成することが可能です。目標達成するためにはローンの利用は不可欠となります。ローンを優位に組むためには、属性が重要です。一定以上あり、職業や雇用形態も重要視されます。属性の良い、「完済する可能性が高い信用力のある人」であれば、多くの金融機関を選択することができますし、金利を低くすることができる等メリットが多数あります。有利な金融機関を選択し、少しでも利益を確保できるようにしましょう。属性については、こちらの記事で詳しく解説しています。金融機関の融資内容についてはこちらの記事で解説しております。物件の購入後、不動産の運用が開始されます。賃貸経営に関わる業務は、家賃の回収から入居者からのクレーム、修繕依頼。空室になると、賃貸募集に賃貸借契約手続き等多岐に渡ります。専門的な知識が必要になるため、これをご自身で行うのは非常に困難です。本業が会社員等で副業して不動産投資を行うとすると、なおさら全ての業務を行うことは困難であるといえます。そこで、不動産投資では賃貸管理会社を使うことで、全ての業務を委託することが可能です。管理手数料は一般的に家賃の3%~5%程度と低額であり、使いやすくなっています。賃貸管理会社の仕事の質によって、大きく利益が異なります。そのため、賃貸管理会社を選ぶ上で大事なポイントはおさえておかなければなりません。こちらの記事では、賃貸管理の業務内容や賃貸管理会社を選ぶ上で重要な5つのポイントについて解説しておりますので参考にしてください。始めると、家賃収入が入金されるようになりますが、経費もかかるようになります。かかりますし、ローンを利用すれば、借入利息も経費となります。中でも経費の計算で難しいのが「減価償却費」です。減価償却費とは、長く使用する資産を購入したとき、購入した年に全額経費計上ができず、その費用を決められたルールの中で分割して計上することをいいます。減価償却を理解しておくと、売却時のタイミングを計ることができ、より優位に不動産投資を成功させることができるようになります。減価償却について、こちらの記事で詳しく解説しております。不動産投資の税金対策!減価償却を知らないと年間10万円以上の損?必要経費についてはこちらの記事をご参考ください。確定申告について不動産投資をはじめて1年が終わると、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。現在ではインターネットで情報も多く、クラウドの会計ソフトも充実しているため昔に比べると非常にかんたんになってきています。会計ソフトがなくても、お金のうごきが少なければ、エクセルによる帳簿の作成とE-TAXだけでかんたんに確定申告は可能です。こちらの記事でははじめての確定申告について詳しく解説しております。不動産投資はこの他に、相続税対策として利用するケースがあります。地方の地主がアパートを建築するのは、この相続税対策が理由です。不動産投資をすると、相続税の評価額が圧縮され、元々の金額の約3分の1まで減らすことが可能だからです。目的やメリットにあわせて活用するとよいでしょう。絶対に節税効果だけを目的にすると、不動産投資は必ず失敗しますのでご注意ください。その理由についてはこちらの記事で詳しく解説しております。https://trust-blog.jp/realestate-investment-taxreduction不動産投資でほんとに節税できるの?【重要】仕組み・効果を徹底解説まとめ家賃収入がある人は、日本の人口の約1%とかなり少ない結果でした。家賃収入がある人のうち平均給与額を上回る金額を得ている人は、なんと35%以上と驚きの結果です。興味を持ちましたら、不動産投資をはじめてみてください。今では、サラリーマン大家として、会社員をしながら、不動産投資を始められている方が非常に増えています。ローンを使う場合は、会社員という地位が非常に優位な立場となります。自分自身のリソースを分析し、より良い生活ができるよう判断して行動してみてくださいね。安い投資ではありません。うまく運用できれば頭金たった10万円で月20万円の家賃収入を作り出すことが可能です。このセミナーでは、サラリーマンの方が現実的に不動産投資を始めるために必要な知識をお伝えします。不動産業界14年のプロが導き出した「失敗しないためにリスクヘッジを最大限にする手法」、かつ「実践的な不動産投資の勝ちパターン」を、参加者の方だけにお伝えします。・「東京15区」に投資するべし!・目先の数字にとらわれず資産価値を重視すべし!・中古マンションに限定すべし!本当に不動産投資で5回の成功と10回の失敗を繰り返した私だからこそわかる、物件の良し悪しの見極め方、満室経営を達成するノウハウをお教えします!詳細を見るtrust_admin「不動産投資をデザインする」株式会社トラストのスタッフが交代制で記事を書いています。マンション投資リノベーション。