勉強会なら「大家さん塾」の公式ブログです。Wednesday1月度『大家さん塾』0『2018年の賃貸住宅市場について』1月度は、「2018年の賃貸住宅市場について」というテーマで行いました。新年にあたり最近の賃貸住宅の動向や、今後の賃貸経営を取り巻く新たな環境の予測などを学ぶ機会となりました。<民泊の動向について>観光立国を目指す国の方針の中で、民泊サービスが注目をされていますが、国と自治体の方針の違いが様々なところで現れています。ここ北九州市でも民泊のビジネスに取り組む方が少ないのが現状です。区分所有マンションを賃貸しているメンバーさんからは、「管理組合の規定で、民泊は禁止という通達が最近届いた」という意見がありました。<IT技術の進化と賃貸サービスの変化について>IT技術が進化するなかで、それに伴うサービスが今年も話題をよびそうです。スマホにより情報の送受信が一層スピードを増し、利便性の向上が進んでいくこととなります。新たな貸し方の進化が問われることとなります。内見はVR、重要事項説明はスカイプやSNS、テレビ電話機能を取り込んで手続きを簡素化する動きを既に目にします。「お部屋を探しておられるお客様から問い合わせがあり、直接現地で待ち合わせ、見学が行われることが最近多くなった」という意見がありました。築年数が経過した建物の結露対策で、断熱性の改良を求められる声もよくお聞きします。利便性だけでなく、断熱性や遮音性といった機能性の改良にも目を配っていく必要があります。入居者さんの満足度を高めて、差別化をはかる工夫がなお一層求められそうです。「国土交通省のガイドラインを参考にして、DIY可能なお部屋の提供」をされるメンバーさんの工夫など、差別化として参考になる意見もありました。その他、賃貸住宅において外国人の入居者さんが増えている今日、貸し手側の受け入れる体勢をいかに充実していくべきか問われることになります。外国人のサポートができる賃貸のお部屋作りも話題をよびそうです。メンバーさんの中には、2025年問題を話題にされることがありました。少子化に伴った劇的な人口構造の変化等々です。今後の社会情勢に伴って、地域や街の環境がどのように変化していくのか、いささか不安感のある今日ですが、不動産の有効活用をもっと考えた貸し方がさらに求められそうです。サービスのプロフェッショナル育成に力を入れる企業が多くなっています。「おもてなし」の精神の重要性が不動産業でも話題になっています。最近では接客コンテストに、不動産会社も積極的にエントリーしています。継続的に商品を買って頂くためには、お客さまとのコミュニケーションが大切なことは周知のとおりです。入居のお客様が賃貸ビルのお部屋空間を心地よく利用して頂くために、普段から大家さん、管理会社、入居のお客様が良好な関係を築くことが大切です。「感謝の心を態度で示す」。できそうでできていないことが多々あります。新年にあたり、数年前に東京へ転勤で賃貸のお部屋を退去された方から、便りを頂きました。今でも季節のあいさつを時折手紙でやりとりさせて頂いています。お世話になる方、身近な方への感謝を態度で示す方法は多々ありますが、心のこもった手書きのはがきを送ることはとても喜ばれる第一歩だと思います。Tuesday管理会社の緊急時の裁量など0賃貸ビルの運営管理において、突如としたトラブルが起こることがあります。/>屋上タンクの漏水、お部屋から階下への漏水、受水槽の水漏れ、電気系統の不具合、ガスや火災に関すること等々あります。緊急のトラブルが発生したときに、大家さんが遠方に出かけて、管理会社さんからの連絡が行き届かないといったことも時にあります。管理会社さんはトラブル解決のために関係する業者さんに依頼しますが、依頼にあたり金銭に関わることが発生します。いざという時に、管理会社さんが緊急処理に動けるように決められた裁量の範囲で適切に対応できることを、きめておくことが大切でしょう。管理会社さんが緊急と判断した場合や軽微でかつ数万円ですむような工事については、管理会社さんの判断で業者さんへ発注できること。(ここでの金額は3〜5万円の範囲が一般的ではないでしょうか)またその報告は事後報告でよく、費用は大家さんが負担する。このような取り決めをしておくと、大家さんと管理会社さんの信頼関係に基づいて、緊急時の対応が円滑に進むこととなります。緊急時に管理会社さんから大家さんへ連絡がつかず、仕方なく管理会社さんの独自の判断で業者さんに発注し、その後費用を大家さんに提示することがあります。「こんなに金額がかかるのか」と大家さんは請求を跳ね返すことが意外にあることをお聞きします。そのようなことのないように、「管理会社の裁量」についての事前の取り決めが両者で必要だと考えます。Tuesday雨水排水のメンテ0今年は何かと台風の到来が多くありました。/>各地での台風や雨の影響は、かつてないほどの規模にわたる報せが届いてきます。雨風などをしのいで、自然の力に逆らわずに、住環境を整えていくことは人間の永遠のテーマでもあるように思えます。「自然との調和」をどのように行っていくべきかを考えさせられる機会です。建物の維持メンテにおいて、屋上の雨水のつまり点検と共に、ベランダや階段室の排水溝のつまりにも目をしっかりと配らなければならないと思うような光景をときどき目にします。先日、懇意にして頂いているオーナーさんのビルに駆けつけることがありました。ベランダに物を置き、知らず知らずのうちに排水溝に落ち葉などがたまり、そこに台風や大雨で、プールのように雨水がたまっている状態でした。階段室のちょっとしたスペースの排水溝にも、落ち葉がつまり、水がいつの間にかに、つまることを目にします。排水溝がつまり、たまった水は行き場を求めるかのように、僅かなクラック(ひび割れ)や隙間に流れ込み、お部屋スペースに雨水がしみ込むことがあります。秋から冬にかけて木々の落ち葉が多くなります。雨どいや排水溝周辺の落ち葉の清掃にもしっかりと目を配る必要があります。日本経済新聞(2013年10月16日)に、マンションに住む【4】『管理会社選び、外部に相談』という記事がありました。「マンションの管理業務は日常の清掃や巡回、建物・設備の保守、修繕積立金の出納管理など幅広い。管理組合は業務を管理会社に委託するが、管理会社の仕事ぶりを巡ってトラブルが後を絶たない」。「管理会社を変更するとき、その引継ぎは管理会社間でよく行われますが、時として、円滑に進まないこともある。新たな管理会社を選ぶ際は『中途委託実績』も考慮することが重要」とあります。人が住み生活する部屋及び建物・設備の保守を行い、その費用などの管理を行うことは分譲マンションであれ、賃貸ビルであれ、共通する点が多々あります。賃貸ビルにおいては入居のお客様への契約上のご説明、オーナー様への賃貸管理業務に関する方針の説明など丁寧にクリアするべきことがあります。Tuesday賃貸ビルとしっかり向き合う0賃貸ビルそのものには朝、昼、晩、それぞれの顔があるように思えます。建物内を歩き回り巡回すると、それぞれの様子に出くわすことがあります。その他、歩いて回ると到る所で、建物の改善点、工夫点が浮かんできます。エントランスの集合郵便受け周辺でのチラシの散らかり、共用廊下の壁面塗装が汚れているところ、廊下のごみの散らかり等々、よく出くわす光景です。夜、建物を巡回してみると、夜間照明が点灯していなかったり、1階エントランスや通路、階段があまりにも暗かったりすることを目にします。防犯対策の面では、敷地内は夜間でも明るく照明を設置することが必要であります。入居のお客様の目線を考え、歩き回り巡回することは運営管理についていろいろな気づきにもなります。人間力を磨くことを訴え、熱意ある講演をされる田中真澄先生が仰っています。歩けばやる気も湧いてくる”建物と正面から向き合いそして歩いてみることは、入居率アップへの第一歩だと思います。歩けば入居率アップへのやる気も湧いてきます。/>賃貸ビルそのものには朝、昼、晩、それぞれの顔があるように思えます。建物内を歩き回り巡回すると、それぞれの様子に出くわすことがあります。その他、歩いて回ると到る所で、建物の改善点、工夫点が浮かんできます。エントランスの集合郵便受け周辺でのチラシの散らかり、共用廊下の壁面塗装が汚れているところ、廊下のごみの散らかり等々、よく出くわす光景です。夜、建物を巡回してみると、夜間照明が点灯していなかったり、1階エントランスや通路、階段があまりにも暗かったりすることを目にします。防犯対策の面では、敷地内は夜間でも明るく照明を設置することが必要であります。入居のお客様の目線を考え、歩き回り巡回することは運営管理についていろいろな気づきにもなります。人間力を磨くことを訴え、熱意ある講演をされる田中真澄先生が仰っています。歩けばやる気も湧いてくる”建物と正面から向き合いそして歩いてみることは、入居率アップへの第一歩だと思います。歩けば入居率アップへのやる気も湧いてきます。Tuesday賃貸ビルの運用とPPMの戦略20先日、売れなくなる商品と売れ行きが伸びる商品についての管理手法として、「PPM」(プロダクト・ポートフォリオ・マネジメント)について、考え記してみました。売上の伸び率が高く、利益性もよい商品。この部分を「花形商品」と呼びました。ここの部分では、より競争力をもたせるために、もっと多く投資する必要があります。関わる費用も多くする必要があります。伸びてゆく商品には、「強いものをより強くする」、いわゆる限られた小資本による弱者の戦略を打ち立てることが比較的容易に理解できます。商品」の部分では、選択と集中や、利益性の細やかな将来予測が要求されます。競争相手の情報や市場占有率の情報も的確に収集し判断することが要求されます。時代の変化と共に、お客様のニーズも変化しますので、賃貸ビルの運用においてもどの段階で建物・設備を改修していくべきか、あるいはリノベーションを行うべきかシビアな判断が要求されます。Tuesday長期入居のお客様とのコミュニケーション0長期にわたってお部屋を利用して頂くお客様とお話をするとき、ときどきユニークなことに出くわします。/>既存の賃貸ビルを購入した時、または賃貸ビルの管理を受託したとき、まず入居のお客様にご挨拶にいきます。そんな時、5年、10年、20年と長く住まれている方によくお会いすることがあります。以前、築後30年の建物を購入した時、入居のお客様にご挨拶に行くと、「30年前から住んでいる」と数人から言われたことがありました。「建物の歴史をずっとみてきたのだな」、という思いが込み上げてきます。中には、建物の設備配管や設備、周辺環境について、誰よりも知り尽くしている方もいらっしゃいます。そのような方は、住まいに関して、当然愛着も人並み以上にあります。外部の敷地内に畑や菜園を設けたり、共用廊下に植木や鉢を並べている光景もよく目にします。共用廊下はあくまでも入居のお客様による共用部分であります。そこには皆で共有して使用することが大前提でありますし、譲り合って使用して頂きたいことも多々あります。時には消防法などに触れることがあり、緊急の避難に使用しなければないこともあります。入居の皆さんが気持ちよく、秩序を保って生活できるように、大家さんと管理会社がサポートしていく必要があります。Tuesday賃貸ビルの運用とPPMの戦略0一般に商品の数が多くなると、売れなくなる商品と売れ行きが伸びる商品とあらわれます。そのため、一定のルールを設けて商品全体を管理する必要が出てきます。/>その方法の一つとしてプロダクト・ポートフォリオ・マネジメント、略して「PPM」があります。これは昭和40年ごろピータードラッガーが原案を考えたものを、ボストンコンサルティングが応用発展したといわれます。多くのメーカーに使用され、小売業や飲食業でも使える考え方です。PPMはまず四角の図を描き、縦軸には成長性をとり、成長性が高い、中位、低いと三つに区分します。次に横軸には市場占有率をとり、占有率が高い、中位、低いと三つに区分します。事業規模が比較的小さいときは、市場占有率が低く、かつ市場占有率の測定が難しいものです。その場合は「利益性」と置き換えるとわかりやすいことがあります。4つの四角の図の部分にわかれます。伸び率は高いが、利益性が低い商品。将来どうなるか予測が難しいので、この部分は「問題を抱えている商品」と考えます。利益性は高いが、伸び率が低い商品。この部分は「利益貢献商品」と考えます。伸び率は低く、利益性も悪い。適切な呼び名があるようですが、この部分を「見切り商品」と考えます。一般的なサイクルとしては(2)→(1)→(3)→(4)と移動していきます。賃貸ビルの運用を考えるとき、時の変化とともに建物全体や1戸1戸のお部屋、そして付随する設備などもそれぞれ経年劣化が進みます。イノベーションや定期的な点検のあり方、適切な対策に「PPM」の考えを参考にして、長期にわたる運用に役立てたいものです。次回は����におけるそれぞれの対策を、賃貸ビルの運用に応用して考えてみたいと思います。