ジョーウチの不動産の担保価値はどれくらい?【銀行融資の担保評価】ツイートシェアはてブLINEPocket1スポンサードリンクウチのこの不動産って、どのくらいの担保価値があるんだ?銀行融資の際、金融機関が「借金のカタ」として取る不動産担保。その担保価値の評価についてお話しします。銀行に融資を依頼する際、担保を要求されることがあります。土地や建物などの不動産は、担保の代表格です。銀行は、借り手の返済能力に対する不安を補うために。万一の場合の手段として、「不動産担保」を要求するわけです。借り手としても気になるところでしょう。担保掛目(たんぽかけめ)ということになります。それでは、これをもう少し詳しく見ていきましょう。不動産の担保掛目は7~8割さきほどの算式のうち、まずはシンプルな方からということで、「担保掛目(たんぽかけめ)」についてお話しします。担保掛目というのは、このあと見ていく「不動産の評価額」に乗じる割合のことをいいます。具体的な割合はいかほどか、ということですが。これは金融機関によりマチマチです。「実際のところ」というのはわからないのですが。目安として考えるのであれば、担保掛目はおおむね「7~8割」です。金融機関は、不動産の評価額よりも2~3割くらい割り引いて担保価値を考えている、ということです。その理由をひとことで言うのであれば「安全性の確保」。担保価値をより保守的に低く見積もることで、確実な債権回収を心掛けているわけです。不動産の評価額もマチマチ続いて、冒頭の算式にあったもう一つの要素「不動産の評価額」を見ていきますが。実は、この「不動産の評価額」も。担保掛目と同様に、金融機関によってその評価方法はマチマチです。決まりきった方法というものがあるわけではありません。各金融機関それぞれが持つ情報・ノウハウにより独自に評価されます。それでも、「おおむねこのくらいだよね」ということを知るにあたり、目安になる考え方をこのあとお話していきます。不動産担保価値のもとになる「不動産の評価額」とは、カンタンに言うのであれば「時価に近い金額」です。「通常、売買されるとしたら」を想定して計算された金額が時価であり、「不動産の評価額」になります。不動産のうち、はじめに「土地」の評価から見ていきましょう。土地の評価をするにあたって参考になるものとして、次のようなものが挙げられます。ニュースで耳にした、新聞で目にした、というものもあるでしょう。70%上記のように、土地には4つの評価方法があることから「一物四価(いちぶつよんか)」などと言われます。前述のとおり、多彩な評価方法がある土地ですが。扱いやすいのが「相続税路線価」であり。実務的にも多用されているはず、ということで。公示地価と基準地価は、「一定地点」というピンポイントな評価方法であり。そのポイントからずれた土地の評価が難しいという特徴があります。よって、多くの地域をカバーできる路線価に対して「扱いにくい」というのがデメリットになります。公示地価と基準地価は、評価方法のなかでは「もっとも時価(実勢価格)に近い価格」として評価されます。「公示地価の70%程度」の評価になっています。実際に相続税路線価で計算してみるそれでは、相続税路線価で実際に計算してみましょう。担保になる土地が所在する「路線価図」を取得します。国税庁のWEBサイトから、取得することができます。赤枠の土地を評価するという前提です。評価地に接した道路の「路線価」を見ます。上図では「230」という数字が、路線価にあたります。よって、「230千円(23万円)」です。この「230千円」という路線価は、「1平方メートルあたり」の金額になります。評価値の面積が100平方メートルだとしたら。23,000千円(2,300万円)」ということになります。説明の相続税路線価による評価は「あくまで目安」です。実際には、他の評価方法と組み合わせて考えたり、土地の形状等の特殊性を評価に反映したり。金融機関は独自に評価を行うものであることを申し添えます。「230」という数字の横の「D」は、借地権割合というものを表す記号です。よって、今回の評価には関係ありません。評価値の横の「公28」というのは、「ココが公示地価のポイントになっていますよ」ということを表しています。相続税路線価を評価額に修正する土地の評価はまだ終わりではありません。担保価値を計算するにあたっての「評価額」とは、「時価に近い金額」だとお話したのを覚えているでしょうか。相続税路線価は、時価からはちょっと離れているため修正が必要です。ここで、さきほどの「一物四価」の表を見ると。相続税路線価は、対公示地価で「80%」でした。「公示地価は、もっとも時価に近い金額」ともお話ししましたので、「相続税路線価は、時価の80%程度だ」と考えることができます。よって、相続税路線価を80%で割り戻すことで、おおむね時価に近づくことになります。=28,750千円これが、事例の土地の「評価額」ということになります。続いて、建物の評価額について見ていきます。経年劣化ちょっとややこしい話になりますが。評価対象の建物について、建築価格を計算して。そこから、経年劣化分の減少した価値をマイナスします。いうハナシではありますが。各金融機関には、それぞれ独自のノウハウがあるものです。そのノウハウを第三者が知ることは困難なので、またしても「おおむねの目安」を提示することにします。↓これは、国税庁のWEBサイトで提供されている書類の中から抜粋したものです。100平方メートル」だとしたら。15,270千円(1,527万円)ということになります。経年劣化さきほど計算した「15,270千円」は、建築価格そのものです。建物は使っていれば劣化します。そこで、現在までの経年劣化分を差し引きます。経年劣化の金額は、どう計算するかと言うと。「耐用年数」という数字を用いて計算します。「耐用年数」というのは、その建物がどれだけの年月、利用に耐えうるか。いう年数のことを言います。その目安として、国税庁の定めによる耐用年数が参考になります。建物の構造によって、耐用年数がわかれています。事例では「木造」でしたから、その耐用年数は「22年」になりますね。それでは、さきほどの事例に戻り、経年劣化分の金額を計算します。経過年数は、現在が平成28年末として。建築時の平成15年から「13年」が経過した、という前提にしています。15,270千円から、13年経って、9,023千円の価値が低下したということになります。建物の評価額これで「建物の評価額」を計算する要素が出そろいました。結果は次のとおりです。結論:担保価値の金額は?これまで見てきた事例の土地・建物について、最終的な担保価値を計算します。冒頭の算式に、数字を当てはめていきます。担保掛目は「7割」と仮定します。24,497千円(2,449.7万円)長い道のりでしたね。お疲れ様でした、ということで終了です。スポンサードサーチまとめ銀行融資における不動産の担保価値について、その評価方法をお話してきました。再三の注意にはなりますが、あくまで目安としての評価方法です。実際にはケースバイケース、金融機関ごとに評価も異なります。それでも、どのくらいの担保価値かをおおざっぱに知りたいという場合。担保価値を自ら計算する方法としてのお話でした。いずれにしても、時価や購入時の価格とは違うんだなぁ、ということはつかんでおきましょう。「コンサルティング」ご案内ページ************きょうの執筆後記************ブログには書けない・書きにくいことその他。きょうの「執筆後記」は毎日メルマガでお届け中です。REDに憧れ、僕が裸族を捨てた日RECOMMENDこちらの記事も人気です。「銀行融資」と「税理士レス経理」支援を得意にする、横浜在住・ひとり税理士ブロガーです。ブログ・メルマガ毎日執筆、セミナー毎月開催中。ランニング、ディズニーリゾート好きです。「銀行融資」と「税理士レス経理」支援を得意にする、横浜在住・ひとり税理士ブロガーです。ブログ・メルマガ毎日執筆、セミナー毎月開催中。ランニング、ディズニーリゾート好きです。レス経理の導入支援をする横浜の税理士です。