不動産投資シミュレーション今回は、20代から不動産投資を行う場合のシミュレーションを行っていきます。前回の記事【不動産投資の借り入れについて】で解説した借り入れのポイントを踏まえつつ、20代の方が不動産投資を始めて、定年までに効率よく資産を増やすためのシミュレーションを行っていきます。繰り上げ返済に使える資金:50万円/年(計算を簡単にするため、諸費用は無視します)と設定します。20代の場合、年齢が若いぶん、定年までには30年以上の時間があり、ローンの期間を長く設定することが出来ますので、なるべく長く設定することにします。200万円の自己資金の使い方は基本的に2パターン考えられます。【1】1000万円の物件を1件買い、200万円を頭金にする。メリット⇒キャッシュフローが多く、債務比率が低いので金利の上昇に対して強いデメリット:⇒1件しかないので、空室になると収入がゼロになる。⇒最終的な収入が少ない。【2】1000万円の物件を2件買い、100万円ずつで、合計200万円を頭金にする。メリット⇒1件が空室になっても、もう一件の収入があるため空室リスクが低い。⇒同じ資金で2倍の資産を運用するため投資効率が高い。⇒最終的な家賃収入が2倍になる。デメリット⇒債務比率が高いので、金利の上昇に弱い。不動産投資は、利益とリスクがトレードオフ(どちらかを良くすると、もう一方が悪くなる)の関係にあるので、そのバランスをいかにとるのかというのが大切になってきます。【2】の場合、金利の上昇に弱いというデメリットはありますが、繰り上げ返済を行うことで、大部分はカバーすることが出来ますので、今回は、2件から始めて、最終的に定年までにどれくらいの資産を築くことが出来るのかをシミュレーションしてみたいと思います。買ってそのままの場合このシミュレーションは、200万円を使って2件の物件を買い、そのまま繰り上げ返済を行わなかった時のものです。表は3つありますが、それぞれの指標は、グラフに書いてある通りです。30年後に返済が完了して、返済に回していた家賃収入がそのまま自分の収入となります(表2)。このままですと、投資の初期段階での債務の比率が高い(表3)ので、金利の上昇や家賃の下落のリスクなどには弱いので、繰り上げ返済を利用して、それらのリスクを下げる必要があります。債務の比率は借り入れの40%以下が理想ですので、19年ほどかかるという事になります(表3)。次のシミュレーションでは、繰り上げ返済を行うことで、先ほどの返済リスクがどのように減少するかを見て行きたいと思います。繰り上げ返済を行う事によって、債務比率が40%以下になる期間は8年となり、11年も短縮されました(表3)。返済期間も最終的には16年に短縮され、28才から始めたとすると、44才で毎月9万円程度のキャッシュフローを得ることが出来る状態になります。以前の記事「老後は毎月いくら必要?」で説明したように、豊かな老後を過ごすためには、年金の他に15万円ほど必要となります。次のシミュレーションでは、債務比率をあまり悪化させない状態で、物件数を増やしていき、最終的に、老後資金に必要十分な金額の家賃収入を得るためのシミュレーションをしてみます。最初の10年のみ繰り上げ返済、10年、13年、16年後に一件ずつ購入10年目までは、先ほどのシミュレーションと同じ条件ですが、それ以降、10年目、13年目、16年目に1件ずつ物件を購入していき、合計5件まで物件数を増やします。件数を増やす事により、ローンの残高は増えてしまう(表1)のですが、返済比率的には、40%をやや上回る程度を維持(表3)できるので、安定した不動産投資を行うことが出来ます。最終的なキャッシュフローは20万円以上(表2)となり、老後の資金としては十分な金額を確保することが出来ます。返済の終了は、26年目ですので、年齢的には54才となります。最初の10年は、自己資金で50万円ずつの返済を行うという形をとることで、安全にスピーディに資産を構築することが出来るかと思います。年齢的には余裕がありますので、あと3件ほど物件を増やすことも可能です。不動産投資では、初めに信頼できる業者を見つけることがとても重要です。自分で物件を探すのはとても大変な作業ですし、騙されてダメな物件を購入してしまえば、不動産投資は失敗してしまうためです。そこで、ここでは首都圏にある不動産投資専門の会社の中でも信頼できる業者のみに絞って、無料で相談ができるサービスを紹介します。首都圏に住んでいなくても利用出来ますし、地方に住みながら首都圏で不動産投資をすることが可能です。評価し、信頼のできる業者のみを紹介するサービスです。中古・新築物件を扱う業者を独自の評価項目で厳しく審査しているため、悪徳業者に騙されてダメな物件を購入するリスクを防ぐことが出来ます。全国どこからでも無料で利用可能です。物件の管理まで代行してくれる業者が多いので、地方に住んでいる方も安心して首都圏での不動産投資を行うことが出来ます。利用は住所などを入力するだけなので1分程度で完了します。管理人:佐藤ヒロユキ地方に住みながら、東京の不動産に投資しているアラフォーのサラリーマン。サイト内検索ホーム管理人プロフィール管理人の不動産投資法プライバシーポリシーお問い合わせマンション投資や賃貸アパート経営など不動産投資の情報サイトです。不動産投資で失敗せず不労所得を稼ぐための情報を公開中です。2015不動産投資ガイドWEB。