文章と写真で日常を綴ってみる。それは感性のエクササイズ。きむかつ昨年、地元の方が農地として所有している土地が売りに出ているという情報を得て、諸々検討した結果、その土地を購入して家を建てることにしました。実際に動いてみると様々な手続きがあるのですが、まずは第一段階の農地を宅地に転用する許可を得て、その土地を購入するところまで終了したので、その際の所有権移転登記についてメモを残しておきます。(license)農地を購入して宅地として家を建てるプロセスわが家の場合、売主さんは元々は地元の方なのですが、都内に引越されていて相続で残っていた土地を売りに出していた、という状況での購入でした。単発の土地売買は、宅地建物取引士の資格がなくても可能なようですが、上述の状況だったので売主さんと直接手続きができる状況ではなく、紹介者を経て地元の不動産業者に仲介をしてもらうことになりました。仲介業者に入る仲介手数料は売主・買主双方から3%ずつなので、節約できればかなりの額なのですが、今回はやむなく支払いました。農地に家を建てることは法律で禁じられているので、まず農地を宅地に転用する申請を行います。いわゆる「農転」というものです。これは毎月締切が決まっていて、翌月に許可が下りるようです。土地の整地などもこの許可が下りるまではできないことになっているそうです。農転の許可が下りると、土地の売買契約を締結に進みます。農転にかかる費用は売主の負担です。作成してもらい、売主との面談をセットしてもらいました。事前に契約書の内容を確認しておき、面談当日に読み合わせをして、記名押印して契約を交わしました。同時に手付金を支払い、次回の残額支払いと所有権移転登記のための面談予定を決めました。売買契約書は交わしてもその条項に「全額の支払いをもって所有権が移転する」旨記載があるので、法的にはこの時点ではまだ土地の所有者は売主ということになります。所有権移転登記とは続いての手続きが代金残額の支払いと所有権移転登記です。これも仲介業者立会で行いました。僕の場合は、土地はギリギリ自己資金で間に合ったのでローンは使っていません。金融機関に売主・買主双方が出向き、窓口で売主の口座に振り込みます。金額が大きいので、ATMやオンラインバンキングでの振込は限度額設定を外しておかないとできないでしょう。窓口での振込の場合も、用途を確認され、身分証明書の提示を求められました。振込が済むと、晴れて土地が自分のものになるわけですが、それを法的に証明するために所有権移転の登記が必要になります。司法書士が手続きを代行することが多いようですが、自分でやると4〜5万円節約できます。僕もいくつかのサイトを参考にして自分で法務局に行って手続きをしてきました。その際、気をつけておくべき点を次の項で書いておきます。買主が売主の申請代理人として登記手続きをする場合に必要な書類です。農地法の許可書は、農地を農地以外にに転用する場合にのみ必要な書類で、これは参考にしたいくつかのウェブサイトで触れているところがなく、ノーチェックだったのですが、手続き当日に仲介業者が用意してくれていました。記入時に注意しなければならない点が2つあります。売買契約を結ぶ前に農地転用の手続きを済ませていたので、既に地目が「宅地」になっていると思っていたのですが、実は農地転用の許可が出ただけであって実際に宅地に変更となるのは家ができてからです。したがって、書類上の地目は「農地」としなければなりません。固定資産税は非常に安く済みます。登記原因証明書の「登記の原因となる事実又は法律行為」に農地法第5条の許可に関する文言が必要です。