ケネディクスが出資して作った投資法人である。物流施設に特化した投資法人で、Jリートに平成17年5月9日に上場した。資産運用会社は三井物産ロジスティクス・パートナー株式会社が行っている。この日本ロジスティクスファンド投資法人が、2006年前半に取得する7つの流通倉庫を発表した。(2006年1月16日同投資法人ホームページ)同投資法人のホームページによると、2006年前半の取得物件と、2005年に取得した物件は下記の通りである。=平方米当り賃貸面積価格(「平方賃貸価格」とする。)年間賃料÷価格=粗利回りとする。オペーレーションが入ると、それは倉庫業となり、貸倉庫とは異なる。オペレーティングを含めない貸倉庫の必要諸経費は、貸ビルの場合よりも低い。貸ビルの必要諸経費率を35%程度とすると、倉庫は20〜25%程度である。余裕をみて倉庫の必要経費率を25%とする。粗利回り×(1−0.25)=還元利回りの公式で、倉庫の還元利回りを求める。上記10のデータを分析すると下記の通りである。877�bRと��10の賃料が高い。�bRの賃料単価は倉庫の水準で無く事務所の水準か或いは店舗の賃料水準である。これほどの高い賃料水準にあることは、それなりの理由があろうが私にはそれは分からない。倉庫の賃料としては不自然であると思われ、このデータははずす。��10の賃料も高いが、許容出来るギリギリとみて分析データに含める。9つのデータによる粗利回り、還元利回りは下記の通りである。6.5%(標準偏差0.011)ということになる。価格と賃料単価の関係を分析する。平方賃貸価格が高いと賃料単価も高いことが見て取られるから、両者の間には相関関係があろうと推定される。(相関係数0.866)である。上記式から平方賃貸価格が分かれば、賃料単価がわかることになる。この逆の利用も出来る。賃料単価が分かれば、平方賃貸価格がわかり、それに総賃貸可能面積を乗ずれば、倉庫の価格が分かることになる。賃料単価に対する平方賃貸価格を求めると、下記のごとくである。価格は160,000円であったとする。建物面積は、総賃貸可能面積と同じ10,000平方メートルとする。1,1421,142円と賃料がもとめられる。周辺の倉庫賃料の賃貸事例を調べてこの賃料の妥当性、整合性を検討する。端数処理した1,140円の賃料程度が妥当となれば、この賃料から次のごとくして倉庫の収益還元価格を求めることが出来る。倉庫建物が新しく、或いは地域が倉庫立地にふさわしい等の理由で還元利回りは平均よりも良い倉庫とした場合、標準偏差の1倍の範囲とする。採用還元利回りは、6.5%−1.1%=5.4%である。収益価格は平方メートル当り、10,260円÷0.054≒190,000円と求められる。総額では、190,000円×10,000平方メートル=1,900百万円と倉庫の収益価格は求められる。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。