今年は戦後60年を迎えましたが、私のメルマガも60回目の発行です。ネタはたくさんあるので、まずは100号を目指します。行なうことにしました。行った時、建物の中がとても心地よかったからです。大工さんもいてユニットバスの据付をしているような現場です。エアコンどころか内装下地のプラスターボードも貼っていません。意外なほどなかなか快適だったのです。http://esumai.livedoor.biz/では、今週の本文の始まりです。メルマガでは、ライフサイクルコストについて紹介しました。光熱費については、今週、具体的な事例紹介のお約束でしたね。引渡し後に施主が負担するコストには「無頓着」といえます。出来るだけ自社の売上に貢献できる「建設コスト」に、お客さまが用意できるだけのお金を投じて欲しいのが本音です。それは「この工法だったら省エネにつながりますから・・・」と、高気密・高断熱を熱心に勧める工務店も例外ではありません。確かに、入居後の光熱費は少なくて済むでしょう。その分(以上かも?)、工務店側に建築コストを積むことになるのです。コンサルティングしていて一番顕著に感じたのが、『賃貸物件の建設』です。発注側の家主も施工者側もほとんど関心ありません。「光熱費はどうせ入居者が払うんだから、家賃を抑えて利回りが大切!!」プロパンガスは、田舎では身近ですが、とっても不透明な料金体系で、都市ガスや電気に比べて割高です。最初の工事費はタダでもいい訳です。紹介手数料さえ用意します。(-_-;)建築コストも光熱費も、結局はすべて住む側の財布から出て行くのです。少なくとも施工業者や設計者、家主の懐は痛みません。大手自動車メーカーにエンジニアとしてお勤めのMさんの家づくり。競争入札に4社の工務店が参加し、その中の一社に内定しました。当初、一般的なロックウールによる充填断熱の見積でしたが、その工務店は外断熱工法に積極的で、過去の実績もかなりあります。外断熱工法の性能の良さをPRし始めた途端、Mさんの気持ちが動きました。エンジニアとしての興味が、自分の家づくりにも膨らんできたのです。「社長、外断熱がよさそうだということは理解できました。快適だとか耐用年数が延びるとかだけでは判断できません。外断熱でコストアップしてもいいと思い始めました。建築業界独特の数値を持ち出されてもチンプンカンプン(?)です。実際、建物のスキマを計測する「C値」や断熱性能を示す「Q値」の数値をいくら並べられても、一般消費者にはピンとこないでしょう。「音が30デシベル低減できる」とか、「フローリングの遮音性能がL45だから、階下にあまり音が伝わらない」といわれても、専門的過ぎますよね。Mさんは、金銭に置き換えてどちらがコストパフォーマンスに優れているか判断したいと、工事価格に併せて、光熱費シュミレーションも求めたのです。いくつもの組み合わせの中から仕様を選ぶことができます。組み合わせによって、コストも性能も変わってきます。グレードによって「松・竹・梅」のように各住宅会社が『標準仕様』をつくっているのが一般的なのです。本来なら、消費者自身がグレードを選べればベターでしょう。消費者はますます混乱してしまいます。他の工法は欠陥だらけで住む価値もないような書き方さえされています。受注のためなら、ポリシーを捨てる会社も少なくありません。「予算がないから元に戻しましょう」って言われて納得できますか・・・?Mさんも、最初はロックウールと外断熱で比較を受けました。グレードで言うと「松」と「梅」でしょうか。(あくまで、施工会社内のグレードです)明らかに性能数値では「外断熱」に軍配が上がります。ちなみに、提出された数値を以下に比較してみます。(@_@)1月の暖房負荷はかなり差があり、光熱費も約1万円の差が出ています。夏の7月は大差なく、2千2百円程度の差額です。1年を通じて、暖房も冷房も使わない月がないという設定のデータです。使っていない居室はほとんどエアコンを切っているでしょう。寒いときの1万円の差が消費者にはインパクトが強いかも・・・?業者側のセールストークも、最も効果のあるときになりがちです。結局、Mさんは、断熱性能的にはこの中間(つまり「竹」)で、コストパフォーマンスの高い、現場発泡ウレタンで断熱施工をしました。ここでもシュミレーションしたのはいうまでもありません。気密性能が高く、数値的には外断熱と遜色がありませんでした。外断熱よりおよそ130万円ほど安かったのです。注)私は、理由なく特定の工法や仕様を薦めることはしません。施主が選択するための判断材料を提供し、納得の上選んでいただきます。それが、住まいづくりコンシェルジェの仕事です。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。[成甲書房]http://esumai.livedoor.biz/archives/23526862.html↑この本も、他の工法を批判した内容になっていますが、消費者自身が家づくりをスタートさせたとき、判断材料となる一冊です。私も今年5月に実際に著者に会い、事務所にも立ち寄ってきました。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。住宅会社や工務店は他社との差別化を求めます。価格競争に巻き込まれず、自社優位に商談を進めるためです。自動車で考えると、最高級車か軽自動車しか扱っていないような、そんな印象を私でさえ受けます。「断熱」しかり「自然素材」しかりです。誰から買っても同じなので、誰でも売れるのです。注文住宅は、施主がスペックも価格も選べることがメリットです。価格と仕様のバリエーションを提供できてもいいでしょう。パソコンを買うときだって、携帯電話を契約するときだって同じですよね。住宅展示場も最高級の商品しか展示していません。(-_-;)工務店も最高級かローコストしか説明しないところが多いようです。自動車の品揃えや価格帯は、消費者が自ら選べる幅が広くなっています。高額な住宅が「オーダー」なのに選べる余地が少ないのです。本当におかしな業界といえます。今週のワンポイントアドバイスです。*☆1.多くの住宅会社は、自社の受注金額に最も関心がある。ハウスプラス中国住宅保証のセミナーに参加しました。出来たということです。当初5年間、金利が優遇されるという制度です。http://www.flat35.com/document/backup_01.htmlいわゆる『キャンペーン金利』と呼ばれる施主にリスクのあるローンではなく、技術基準に照らした検査も行われます。国土交通省の基準により、設計のチェックと工事中の検査が第三者の機関によって行なわれます。これから住宅ローンを検討している方は、チェックしておきましょう。今年6月から全国5千棟限定、先着順のようです。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。