インストールすることにより【繰上シミュレータ】をご利用いただけます。グラフの色が半透明にならないなど若干見栄えが悪くなりますことをご了承願います。住宅ローンの返済に際して、完済まで一度も繰上返済を行わない人はほとんどいないでしょう。完済までの繰上返済の回数も1回や2回ではなく、一般的にはある程度の繰上資金が貯まるたびに行うと考えられますので、少なくとも数回、多ければ20回かそれ以上の繰上返済を行うのではないでしょうか。このシミュレータは、そのような現実に即して完済までの継続的、反復的な繰上返済をシミュレートするものです。そのシミュレーション方法は、繰上返済分も含め月々平均してこのくらいを返済に充てられるという額を「返済目標額」として設定し、その額と約定返済額(融資機関との契約に基づく返済額=元金充当額+利息額)との差額(=余剰資金)を繰上返済に充てるというものです。この差額(=余剰資金)を毎月繰り上げるという計算も行えますが、繰上手数料が有料の場合には毎月繰り上げるとかえってロスが大きくなってしまいます。近年は変動金利でインターネットバンキングにより手続きをする場合には繰上手数料を無料としている金融機関も多いですが、毎月は煩わしいので半年毎あるいは1年毎に繰り上げるという人も多いでしょうし、繰上資金が一定額に達するたびに繰り上げるという人も多いでしょう。�@繰上頻度一定(例えば12カ月毎というように繰上返済の頻度を任意に設定)�A繰上額一定(例えば100万円というように繰上1回あたりの最低額を任意に設定)という二つのシートを用意しました。いずれのシートも「返済目標額」(繰上返済分を含む1カ月あたりの平均返済可能額)を全期間ゼロ円にすれば最後まで繰上返済を行いませんので、一般的な住宅ローンシミュレータと同様に返済予定を示します。シートで「繰上頻度」を1カ月ごととすれば毎月繰り上げます。住宅ローン控除により逆ザヤが生じている場合などに対応するため、借入から一定期間は繰上返済を行わず、その間は繰上資金を積み立てておくという設定を設けています。→目次2.住宅ローンのタイプご承知のとおり、住宅ローンにはいくつかのタイプがあります。(一定期間を固定金利とし、固定期間経過後に固定か変動を選択)がありますが、このシミュレータは、これらのすべてに対応しています。SIM1〜SIM4の4タイプのシミュレーションを同時に行いますが、SIM1とSIM2が「元利均等」、SIM3とSIM4が「元金均等」です。場合は1年目に入力した値を(通常のエクセルの操作により)2年目以降のセルにコピーできます。「変動金利」の場合は将来の想定金利を入力してください。「元利均等&変動金利」の5年ルール、125%ルールには対応しておらず、金利の上昇に連動して「約定返済額」も上がる計算をします。それでも「約定返済額」が「返済目標額」を超えないうちは、「返済額軽減」による繰上返済を行わない限り変わらないはずの「実際の元金充当額」と、5年ルールを考慮しないこのシミュレータの「計算上の元金充当額」との差額は、「繰上額」で相殺、調整されてしまいますので、元金の減り方は同じです。「元金充当額」と「繰上額」の配分が実際とは違ってくるものの、トータルでは帳尻があうはずですので、あまり気にする必要はないと思います。「約定返済額」が「返済目標額」を超える場合には実際の返済との相違が生じます。言うまでもありませんが、入力するのは優遇後の実際の金利であって店頭金利(基準金利)ではありません。方法には「返済額軽減」と「期間短縮」があります。=35年、金利=全期間固定3%、返済目標額=25万円、繰上頻度=6年(72カ月)毎です。(右側の期間短縮は短縮メカニズムをわかりやすく説明するために加工した図で、繰上シミュレータで表示される実際のグラフではありません。)左は「返済額軽減」です。繰上返済のたびに返済額(グラフの縦方向)が圧縮されていきますが、最終回の1回前(図の例では3回目)までは返済期間は変わらず35年のままです。最終回は一括返済ですので、そこで残りの返済期間が一気に短縮されます。毎月25万円を返済に充てるというこの例では、24年3カ月で一括繰上返済となりました。約定返済額が軽減された分を繰上返済に充当していくことで繰上額が大きくなり、それによって約定返済額の圧縮が加速され、さらに繰上額が大きくなるという循環になりますので、加速的に約定返済額が下がっていき、後半は返済のかなりの部分を繰上で行うようになっていきます。右は「期間短縮」です。「中抜き」とも言われるように、繰上返済のたびに途中の返済期間を中抜きする形で返済期間(グラフの横方向)が圧縮されていきます。繰上方法以外は左の「返済額軽減」と同じ条件で、23年10カ月で完済となります。こちらは、金利が一定であれば、繰上返済を進めても約定返済額が変わらないため、繰上額も終始一定です。約定返済額に占める利息額の比率が大きい返済初期のうちは繰上効果(短縮期間)は大きいのですが、徐々に元金充当額の比率が高まっていくため繰上効果(短縮期間)は小さくなっていきます。毎月同額を返済するなら支払利息も完済時期も同じ早く完済したいという思いから、あるいは「返済額軽減」より支払利息が少なくなるからという理由で「期間短縮」で繰り上げている方が多いのではないでしょうか。繰上返済が1回きりで、その後は完済まで繰上返済を行わないというのであれば、確かに「期間短縮」の方が早く完済しますし、支払利息も少なくて済みます。図1の例のように繰上頻度が6年毎の場合も、「期間短縮」の方が早く完済しますし、支払利息も少なくて済みます。頻繁に繰り上げ返済を行う場合はどうでしょうか。「返済額軽減」(左)と「期間短縮」(右)とで同額になります。完済も同時(23年2カ月)になります。いうと、繰上の手法が違っても両者とも毎月の元金残高は同額だからです。利息は元金残高に対してかかりますから月々の支払利息も同額、総返済額も同額になり、元金の減り方が同じですから完済も同時になるのです。年に1回でも大差はないしかし、繰り上げ返済を毎月行うというのは現実的ではないですね。実際にはせいぜい1年に1回くらいでしょう。毎月ではなく1年(12カ月)毎だとどうなるでしょうか。繰り上げ返済を行わない11ヶ月間は「期間短縮」の方が早く元金が減るので、その分、余計に利息を支払うこととなりますが、図1の条件で、繰り上げ返済の頻度だけを12ヶ月毎に変更して試算してみると、総返済額は261,768円増えるだけ、完済時期は1カ月遅くるだけで済みます。図1は金利を全期間3%固定で試算していますが、低金利が続くと想定して1%で試算すると、差額はたったの51,117円です。毎月ではなくても、例えば繰上返済資金が100万円貯まる毎というように「繰上額一定」の場合はどうでしょうか。=35年、金利=全期間固定3%、返済目標額=25万円)で、「繰上額一定」のシートで「繰上最低額」を100万円に設定したものです。「返済額軽減」の方が「期間短縮」より8,214円少ないという結果になりました。諸条件によりかなり違ってきます。ここでは繰上手数料は無料として試算していますが、繰上手数料が生じる場合には、それも考慮する必要があります。1年に1度程度の繰上頻度であれば、「返済額軽減」も「期間短縮」もそれほど大きな違いにはなりません。1%程度の金利であれば2年に1回でも差は10万円以下です。それでも、「期間短縮」の方が多少なりとも総返済額が少なくて済むのなら、その方が良いのではないか?と思われる方、ちょっとお待ちください。両者には別の面で大きな違いがあるのです。それは返済リスクです。「返済額軽減」は、その名のとおり繰上返済によって「約定返済額」が軽減されます。下がった後であれば、金利が上がって再び「約定返済額」が高くなっても返済に窮することとなるリスクが低くなります。金利が上がらなくても急な出費や所得ダウンにより返済が厳しくなることはあり得ますが、それまでの繰上返済によって「約定返済額」は下がっていますから、それすらも返済できないというリスクは小さくなっているはずです。「期限の利益」を温存しておき、返済の自由度を高め、リスクヘッジを図る繰上方法だと言えます。実際には、約定返済額が十分に下がってからは期間短縮に切り替えても良いでしょう。「期間短縮」は繰上返済をしても図2のとおり「約定返済額」が下がりません。図2は全期間固定金利の例ですが、変動金利の場合には、例えば図4のようになります。金利が上がると「約定返済額」が「返済目標額」を超えてしまい返済ができなくなるリスクが高まります。金利が上がらなくても急な出費や所得ダウンにより返済が厳しくなることはあり得ますが、一度短縮してしまった返済期限を再び延ばして「約定返済額」を下げてもらうということは原則としてできません。返済が滞ると金利優遇が無くなるばかりか、最悪の場合には残金の一括返済を求められるということもあり得ます。「期限の利益」を放棄して、完済まで返済リスクを負う繰上方法だと言えます。メリットはほとんどないと言っていいでしょう。「期限の利益」について借りたお金は約束した期限までに返済しなければなりませんが、逆に言えば、その期限までは返済しなくても良いということでもあります。それを「期限の利益」と言います。繰上返済を行う目的は、元金を減らして、その後の支払利息を減らすためですね。その効果は「返済額軽減」も「期間短縮」も同じですが、前者(返済額軽減)はそれに加えて、返済期限はそのまま確保した上に月々の返済義務額が軽減されるというメリットがあります。それに対して後者(期間短縮)は、返済期限が短くなるという不利益はあっても、これといったメリットはありません。図4さらに言えば、20年くらいで返せそうだと思っても、35年と金利が同じかほとんど違わないのであれば、敢えて20年ではなく最長の35年でローンを組み、約定返済額を低く抑えておき、繰上返済によって20年程度で返済することが、リスクヘッジの観点からは賢明な策だと言えます。35年を20年に短縮するのは自由ですが、逆はできないからです。図4はわかりやすくするため毎月繰上返済を行う設定にしていますが、例えば6カ月毎、繰上資金が100万円に達する都度というように繰上返済の間隔が開く場合であっても同じことです。住居の購入は生涯に何度もあることではありませんが、一度で済むとも限りません。将来のことはわかりませんが、家族構成の変化、所得の変化、勤務地の変化等によって買い換える可能性は低くはありません。買い換えは、次の住居を買い転居してから現住居を売る「買い先行」と、現住居を売ってから(仮住まいを経て)次の住居を買う「売り先行」に大別できますが、「売り先行」は仮住まいが必要になる(転居が2回になる)こと、次の住居が決まらないうちに現住居を売却することに不安が残ることから、できれば「買い先行」で買い換えたいと考える人の方が多いのではないでしょうか。現住居のローンを既に完済しているのであれば「買い先行」は難しいことではありません。ローンを完済する前に「買い先行」で買い換えようと思うと、二重にローンを組む必要が生じます。そのときに、それまでの繰上返済が「返済額軽減」であったのか「期間短縮」であったのかで大きな違いが生じるのです。ご承知のとおり、融資可能額は、一般的には返済比率(年収に占める年間返済額の比率)で決まってきます。「返済額軽減」で繰上返済を行ってきた場合には約定返済額が下がっていますから、その分を新規のローンの返済に充てられるため、二重ローンとなる場合であっても、それなりの融資を受けることが可能になります。「期間短縮」で繰上返済を行ってきた場合には約定返済額が下がっていませんから、重ねて新規ローンを組む余力は普通はあまり残っていないのではないでしょうか。現住居のローンを完済するまでは「買い先行」で買い換えることは難しくなってしまいます。「期間短縮」をやってしまうと、このような場面でも足を引っ張られることとなります。住宅を購入しローン返済をはじめてまだ2〜3年という人で、10年あるいは15年先の買い換えを想定している人は多くはないことでしょう。10年後に、あるいはもっと早い時期に(まだ今の住宅ローンが残っている状態で)買い換えを考え始めたときに初めて「期間短縮」で自ら買い換えの自由度を狭めていたことに気がついたのでは遅すぎます。ちなみに私は二重ローンを組んで「買い先行」で住居を買い換えた経験がありますが、そのときは2本に分けていたローンのうち1本を完済して返済比率が下がっていたために二重ローンを組むことができました。「繰上頻度一定」のシート例えば12カ月毎というように繰上返済の頻度を設定してシミュレーションを行います。「繰上頻度」にその頻度を月単位で入力してください。シミュレーション条件は次のように設定されています。「繰上頻度」が1カ月毎の場合には、「返済目標額」(繰上返済分を含め1カ月あたり平均返済可能額)と「約定返済額(=元金充当額+利息額)」との差額を毎月繰上返済します。「繰上頻度」が2カ月毎またはそれ以上の場合には、繰上月以外の月は「返済目標額」と「約定返済額」(=元金充当額+利息額)との差額を繰上資金として積み立てておき、繰上月にその積立金と当月分の繰上金(目標額と当月の約定返済額との差額)の合計から繰上手数料を差し引いた額を繰上返済します。繰上手数料も「返済目標額」の範囲内で拠出しますので、繰上手数料が拠出できない月は繰上返済を行いません。マイナスとなった場合は、それが解消され累積黒字に転じるまでは繰上返済を再開しません。最終回は、「繰上頻度」にかかわらず、「積立金+当月の余剰資金」が完済可能な額に達した時点で繰上完済します。達した月から繰上返済を開始します。繰上頻度を様々に設定・試算することにより、繰上手数料が有料の場合には最もロスが少ない繰上頻度はどのくらいなのかを、毎月の繰上は煩わしいという場合には繰上頻度を減らすことによる支払利息ロスはどのくらいなのかを、把握することができます。「繰上額一定」のシート返済額軽減型で繰上げを繰り返すと約定返済額が減少していくため「返済目標額」(繰上を含む1カ月あたり平均返済可能額)」と約定返済額との差額(余剰返済力)は増えて行き、その分、繰上資金の積み立てが早まります。金利の上昇により約定返済額が上がる場合には、逆に余剰返済力は減り、繰上資金の積み立てペースが落ちます。シートでは、繰上資金の積み立て額が「繰上最低額」(1回当たり)に設定した額に達するごとに繰上返済を行う仕組みとなっています。「約定返済額」(元金充当額+利息額)との差額を繰上資金として積み立てておき、その積立金と当月分の繰上金(目標額と当月の約定返済額との差額)の合計から繰上手数料を差し引いた額が指定した「繰上最低額」に達する月に、その額全てを繰上返済します。繰上手数料も「返済目標額」の範囲内で拠出しますので、繰上手数料が拠出できない月は繰上返済を行いません。マイナスとなった場合は、それが解消され累積黒字に転じるまでは繰上返済を再開しません。最終回は、指定額にかかわらず、「積立金+当月分の繰上金」が完済可能な額に達した時点で繰上完済します。達した月から繰上返済を開始します。→目次5.使用上の注意このシミュレータは、繰上返済の効果をビジュアルなグラフでわかりやすく知ることを目的として作りました。精度よりもシンプルで使いやすいことを優先し、入力事項を必要最小限に抑えました。初回返済日までの日数といったなど細かなことは敢えて無視しましたので、返済表に表示される金額は、実際の額とは若干の違いが生じます。グラフでは判別不可能な僅かな違いではありますが、厳密(正確)な計算には使えませんので、ご注意ください。実質的な変更はありません。解説のホームページ(infoseek)が消滅していることに気がつき、ここに改めて公開するとともに、繰上シミュレータに掲載しているURLを変更しました。解説ページが消滅している間にダウンロードされた方には、ご不便をおかけし済みませんでした。2.01「繰上額一定」のシートに、「繰上手数料を差し引く前の返済可能額が指定額に達していれば繰り上げしてしまい、手数料を差し引いた結果、繰上額が指定額を下回ってしまうことがある」という算式ミスがあることが、ユーザーのご指摘により発覚したため、手数料を差し引いた残りが指定額以上でなければ繰り上げしないよう修正しました。2.00いくつかの計算ミスを修正しました。V1.21以前は、設定条件によってはかなり不正確な計算結果となる場合もありました。誠に申し訳ございませんでした。「返済目標額」を年毎に設定可能としました。(将来の返済力の増減を想定したシミュレーションを可能とするため)「繰上手数料」も「返済目標額」の範囲内で拠出することとしました。(繰上手数料の財源も考慮すべきであるため)シミュレーション条件入力セルの位置を揃えました。(入力を容易にし見やすくするため)資金ショートが生じる場合に、グラフ右上に「資金不足」との警告及び不足額を表示するようにしました。1.21住宅ローン控除により逆ザヤが生じている場合など、敢えて繰上返済を行わないケースに対応するため、借入から一定期間は繰上返済を行わず繰上資金を積み立てておく設定を設けました。年ごとの支払利息額をグラフ横に表示しました。年ごとの利息負担の分布が判ります。V1.20で、約定返済額が返済目標額を超えている(返済力が不足している)期間中の繰上資金積み立てがマイナス(赤字累積)となっていなかった不具合を修正しました。従前の毎月繰上のシミュレーションを繰上頻度一定(例えば12カ月毎に繰り上げる)繰上額一定(例えば100万円積み立てる毎に繰り上げる)という2タイプのシミュレーションを行うように改良しました。V1.20よりエクセル2007(xlsx)ファイルにしました。返済表の見出しを固定しました。従来の返済額一定に加え、繰上返済する月・繰上額を任意に設定することができるシートを追加しました。4つのグラフの軸(目盛最大値)が同じになるよう細工しました。不具合などお気づきの点がありましたら、お知らせいただけますと幸いです。