週刊ダイヤモンド|最新号|バックナンバー|定期購読のご案内|週刊ダイヤモンドとは|よくあるご質問|お問い合わせ文字サイズ標準大デジタルサービスとは|読者特典|各種お手続きデジタルサービスを利用するデジタルサービスのID・パスワードはすべて共通です。ID・パスワードをお忘れの方ウェブで読むパソコンタブレットスマートフォン次回から自動的にログインする電子雑誌で読むパソコンタブレットスマートフォン電子雑誌で読む記事PDFを探すパソコン記事PDFを探す※著作権等の理由により、一部の記事・写真・図版が欠けている場合があります。従事し、06年週刊ダイヤモンド記者。保険・ノンバンク、電機、証券業界を担当し、14年に金融・マクロ経済担当の副編集長。弊誌の伝統「保険特集」は12年連続で担当中。保険特集の他に手がけた特集は「不動産投資の甘い罠」「ソニー消滅」「実家の大問題」など。『週刊ダイヤモンド』9月8日号の第1特集は、「まだまだあった不動産投資の罠」特集です。ここ数年、不動産投資ブームが巻き起こりましたが、シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題が発覚し、スルガ銀行や不動産販売会社の不正がつまびらかとなり、一気にマーケットが冷え込みました。不動産投資は手堅くやれば安定収益を稼げる事業でもあります。そこで、かぼちゃ問題をフックに不動産投資の罠を明らかにしつつ、勝ち組メガ大家たちの力を借りて勝つための投資手法を探りました。拡大するスルガ銀行の不正融資は1兆円規模になるのか──。今年2月、スマートデイズ(旧スマートライフ、以下SD)が運営する、投資用シェアハウス「かぼちゃの馬車」への融資をめぐり問題が発覚した。SDのスキームは、地方から上京してくる女性をシェハウスに誘導(客付け)して家賃収入を得る。その女性たちを企業にあっせんし、企業から紹介料を受け取る。それらの収入を、一括で物件を借り上げる家賃保証「サブリース」として投資家に提供する。安定した入居者の確保に加え、サブリースによる安定した家賃収入——。その“撒き餌”に投資家たちが飛びついた。ところが実際は、元値の倍の値段にまでつり上げられた物件を買わされたり、実際の入居率は50%程度にまで下がっていたり、預金通帳や契約書類が改ざんされてオーバーローンを組まされていたりと、まさにぼったくりの構図。そこに深く絡んでいたのが、スルガ銀行の行員たちだった。この構図が破綻するのは、時間の問題だった。昨年10月、保証額の減額を突如通知され、寝耳に水のオーナーたちは大混乱に陥った。事業が回らず、破産状態に陥ったオーナーが続出。被害総額は2000億円規模を超え、「スルガスキーム」として大きな社会問題となった。今年5月、スルガ銀の米山明広社長が謝罪する事態に発展、外部の弁護士で構成される第三者委員会が全容の解明を急いでいる(調査報告書は8月末に発表予定で、本稿執筆の時点では未発表)。9月中にも引責辞任すると報じられている。拡大するこの問題はシェアハウスだけにとどまらない。地方の投資用物件でも同様の手口が使われた疑いが持たれている。融資審査の際に空室にカーテンを取り付け、さも入居者がいるかのように装う「カーテンスキーム」なども横行していたという。あらゆる改ざんの手を尽くした結果、融資総額は1兆円規模に膨らんだというわけだ。昨年6月、本誌は「不動産投資の甘い罠」という特集を組んだ。サブリースの問題点や投資用物件の非現実的な提案を一刀両断し、反響を呼んだ。不幸にして、同特集で指摘したような問題がシェアハウス問題として収斂し表面化してしまった。不動産投資の罠はまだまだあった。投資家は常にリスクと隣り合わせだ。本特集で詳述するスルガスキームの全貌をはじめ、その他の巧妙な手口、投資環境などの現実と仕組みを知り、勝ち組を目指すほか、自己を防衛する手段はない――。不動産投資の“罠”に嵌らないために勝ち組投資家の手法を学びつくそう『週刊ダイヤモンド』9月8日号の第1特集は「まだまだあった不動産投資の罠」特集です。ここ数年、不動産投資はブームに沸きました。中でも影響が大きかったのが、超低金利で苦しむ金融機関が不動産投資への融資姿勢を強めてきたことです。不動産投資の素人であっても、銀行が融資してくれるから大丈夫だろうという“根拠なき安心”の下、サラリーマンや主婦たちがこぞって、投資物件を買い漁りました。した不動産融資に積極的な金融機関についても徹底調査しました。け融資比率データ」をダイヤモンド・オンラインにて9月3日(月)より公開します。(※ご覧いただくには無料会員登録が必要です)何より、こうした不動産投資ブームには、「大事な点が抜け落ちている」と、勝ち組の不動産投資家たちは口々に言います。それは、不動産投資は投資ではなく、不動産賃貸事業であるということです。想定していた家賃で入居者が入らない、築古の物件を買ったら思ったより修繕費など経費がかかった......、そうした事例は枚挙にいとまがありません。昨年6月に特集した「不動産投資の甘い罠」では、サブリースの問題点を大きく取り上げました。事象は異なりますが、全て賃貸業として取り組み、物件の実力や周辺相場などを調べ上げれば、かなりの部分を防げたことに違いはありません。そこで本特集では、問題点を指摘するのみならず、不動産投資を行うに当たっての「基本のキ」にまで視点を広げました。勝ち組メガ大家座談会で司会を務めてくれた、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表の玉川陽介氏が実際に使っている「物件管理シート」についても、読者特典として提供していただきました。※9月3日(月)から提供します。不動産投資は、手堅くやれば勝てない投資ではありません。手を抜き、海千山千の販売業者に言われるがまま物件を購入すれば、カモにされる世界です。ならないために、本誌が少しでもお役に立てれば幸いです。取材した外資系ファンドのマネジャーが放った一言は、ズシリと重く響きました。「日本で投資に値するほど、成長している産業があるか。われわれが不動産に投資するのは、いわば消去法」。彼の言っていることが、全て正しいわけではありません。電力や鉄道といったインフラ系を中心に異業種が、不動産事業に一層力を入れている現状を目の当たりにすると、なんだか複雑な心境になりました。一つ、脳裏に浮かんだまま消えない日本銀行幹部の言葉があります。警鐘を鳴らす意味も込めて紹介しておきます。東京の針はピークの0時の直前で止まったまま不動産の特集でよく参考にしたのが、外資系不動産サービス大手が提示している「不動産時計」です。世界主要都市のオフィス賃料の動向を示したもので、0時をピークに0~6時は賃料の下落局面。6時をボトムに6~12時までが賃料の上昇局面にあることを表しています。オフィス賃料は不動産市況の象徴といえますが、東京の針はピークの0時の直前で止まったままだそうです。日本の不動産のピークアウトはいつか──。需給を重視する不動産関係者はしばらくないと楽観的、シクリカルなマネーの流れを重視する金融関係者は米クレジットバブル崩壊が引き金になり、いつ起きてもおかしくないとも。今号では危うい不動産市場の内実に迫りました。