最近市場金利が下がってきたので、借換をしたらどうかと銀行員が営業に来る。イオンで買い物をしていたら、イオン銀行の住宅ローンのチラシが目にとまった。話だけでもと思い、聞いてみたら借換をすすめられた。本当に借換をして良いものなのか・・・?また、借換って一体何をやるんだろう・・・?思っていらっしゃる方は少なくないはずですね。そこで私なりに、住宅ローンの借換って一体何をやるのか?ということ、また、借換をすすめられたけど、本当にやっていいのか?何か落とし穴はないのか?というような事について解説したいと思います。借換とは何をするのか?についてです。簡単に言えば、住宅ローンを安い金利で借りて、今現在借りている銀行、もしくは住宅金融支援機構(昔の住宅金融公庫)などのローンを完済することです。そんな事をするのか?というと、今借りている住宅ローンの金利が高いと感じていて、金利の安い住宅ローンに切り替えたい、という場合にやるのがほとんどです。それとか今後金利が上昇すると予想するなら、長期固定金利型の住宅ローンに入りなおすとか。今現在借りている住宅ローンの金利を下げてくれればそれが一番ありがたいと思いますが、そんなことは通常やってくれないと思います。(100%ないとは言えませんけど。)そこで通常は今借りている銀行ではない銀行で借換を検討することになります。注意すべきことその1:新しい団信に加入する事になります。今現在借りている住宅ローンには団信(団体信用生命保険)が付保しているかと思いますが、別の銀行で住宅ローンを借りる際に、また新しく団信に加入しなおします。昔は健康だったけど、今はそうでない場合、団信に加入できないかもしれません。(昔の住宅金融公庫)なら団信加入は任意(入っても入らなくても良い)ですが、今団信に加入している、そして健康上の理由から新しく団信に加入できないというのなら、それはそのままにしておいた方が良いと思います。今のローンのままの方が良いですからそこは注意です。それと以前私が銀行員だったときに聞いた話ですが、どっかの銀行員に借換をすすめられ、新しく団信の加入をした際に、銀行員に示唆されて虚偽の告知をしてしまった(本当のことを書くと団信が通らないから、うそを書け、みたいなこと)。それからその方は亡くなってしまい、銀行が団信の請求をしたところ、告知書が虚偽(いわゆるうそ)とされ団信が下りなかった、というケースです。これは明らかにその銀行員が悪い。借換なんてやってなければ、旧債務に付保されていた団信が下りていたでしょうに。これは結局裁判までやって、結果は銀行が負けて事なきを得ましたが、銀行員もノルマがあるので必死なのはわかりますが、くれぐれも団信の告知は慎重にやりましょう。注意すべきことその2:借換には諸経費がかかります。為の費用、抵当権抹消の為の費用、住民票や印鑑証明書の費用などです。それと今現在借りている住宅ローンも、一括返済するわけですから手数料がかかります。5万円と消費税くらいが一般的ですね。あと、フラット35で借換する場合は団信の保険料も必要です。手数料は各金融機関でバラバラですし、保証料もそうです。安いところではゼロ円という銀行もあります。なんでそんなお金をかけてまでやるのか?というと、それでも得になるからやるわけで、例えば諸経費が100万円かかったとしても、借換によるメリットが400万円も出れば借換をしたほうが良いね、という事になるわけです。推移を見ていただけばわかると思いますが、例えば平成11年4月から平成14年4月に住宅金融公庫で融資を受けた人は、今現在金利が4%という信じられない金利で借りていることになります。当初25百万円を35年で借りているなら今借換すればおそらくは3〜4百万円の借換メリットが出ます。いう人こそすぐに借換をすべきですが、面倒だからとか、難しそうだという理由、また銀行の勧誘がしつこくて辟易としてしまいやる気にならない方も結構いらっしゃる気がします。面倒かもしれませんが、早めにやっておいた方が良い。さっきも言いましたが、団信に加入できないと借換できませんから。そんな諸費用を支払うのはちょっと厳しいよ、という場合、銀行によっては諸経費まで借りられるとこもありますし、保証料がかからなかったりするところもありますし、また保証料一括先払いのほかに、後払いで毎月ぼちぼち支払っていくというパターンもあります。大まかには注意すべきところはそんなところです。団信に加入しなおす事、そして諸経費がかかる事、諸経費は金融機関によってばらばらだという事、諸経費をひっくるめて得になるのなら借換をやった方が良い事、です。やって得になるかどうかを計算したらよいかという事ですが、それは新しく借換をしようと思う銀行で、借換の試算、シミュレーションを作ってもらうのが一番良いです。借換のシミュレーションを作ってもらったらチェックするべき点は以下のとおりです。諸経費はいくらか?諸経費を支払えるか?また諸経費込みで借りる事ができるか?金利は何%下がるか?借入期間は今と比べてどうなるか?長くなるか?短くなるか?毎月の返済額はいくら減るか?ボーナス返済分はいくら減るか?金利の固定期間はどうなるか?長くなるか?短くなるか?最終的な借換メリット(諸経費を考慮した)はいくらになるか?それを総合的に判断して、やるかやらないか決めた方が良いと思います。借換のメリットは人によって様々です。借入れ期間を短縮し、とにかく支払利息を抑えたい人、逆に借入れ期間を今のままか、延ばして毎月の支払い金額を抑えたいという人、ボーナス支払いをなくしたい人、金利を安くしたい人、金利の固定期間を長くしたい人、メリットはその人によって、何がメリットになるのかが違ってきます。自分にぴったりのプランを見つけましょう。あと、あまりメリットが出ないケースもあるかと思います。ほんの10万円〜20万円とか。金利の推移によっては返って得にならない事もあるかと思います。メリットが出ない場合はやるかやらないか、慎重に決めたほうが良いです。借換の手続きの流れについてです。新しく住宅ローンを借りる銀行でシミュレーションを取ってもらいます。複数取ってもらって、総合的に一番有利なところに決めるのが良いでしょう。手続きは、まずは団信の申し込み、住宅ローンの申し込みです。当然に審査があります。審査が通れば、契約書を取り交わします。(順不同ですが、)完済するほうの住宅ローンの返済手続きを取ります。何日に住宅ローンを返済するのか?を決めます。その際に、その日に返済するといくらになるのか?を教えてくれます。返済する当日に、住宅ローンを実行します。同時に手数料、保証料などを支払います。おうちに抵当権も設定されます。(司法書士がやります。)住宅ローンが実行されたら、ただちに完済するほうの銀行に資金を振り込みます。振り込まれたら旧債務は返済されます。旧住宅ローンが返済されると解除証書というのが返されます。これで旧債務の抵当権の抹消をします。質権設定されていた火災保険証券も返ってきますので、それを今度は新しく借りたほうの銀行に渡します。住宅ローン抹消後、司法書士への費用を支払います。おおまかにはこんな感じです。銀行によって若干の違いはありますが。借換も、新築も、購入も!一番有利な住宅ローンを探したい方は、複数の銀行の住宅ローンを比較できる、住宅ローン一括審査申込サービスがおすすめです。住宅本舗では、日本でも指折りの好条件を出しているネット銀行なども含め、適切な住宅ローンを紹介してくれます。【住宅本舗】の住宅ローン一括審査申込はこちらツイート関連ページ借換で返済期間を延ばしたいなら新生銀行の住宅ローン借換で返済期間を延ばすなら新生銀行の住宅ローンが良いと思います。新生銀行の住宅ローンなら、借換でも最長35年まで期間を延ばす事ができるからです。住宅ローンの借換をする、金利差の他のメリット住宅ローンの借換をするメリットは?もちろん金利差もあるでしょうが、それ以外のメリット、あるいはデメリットについて。有利な借換を探すには?住宅ローンの借換で、一番有利なところを探す方法について。子供の教育費にお金がかかり過ぎ!住宅ローン、借換で期間を延ばしませんか?子供が高校、大学へ進学ともなると、塾代だ何だとお金がかかり過ぎます。そんな時、住宅ローンを借換ると同時に期間を延ばしてみてはいかがでしょうか?住宅ローンの他に借金があると借換ってできないの?住宅ローンの他に借金がある場合、借換ってできないのでしょうか?答えはイエスでもあり、ノーでもあります。他に借金がある場合について解説します。住宅ローン借換のデメリットってあるの?住宅ローンの借換を検討している、あるいは勧められた時、なんだかうまい話ばかりだけど借り換えによるデメリットってないのか不安になると思います。そのあたりを解説してみます。住宅ローンの借換をしたら、住宅ローン控除はどうなるのか?住宅ローンの借換をしたら、住宅ローン控除はどうなるのかについて説明します。住宅ローンの借換、諸費用は概算でいくらか?住宅ローンの借り換えで、諸費用の概算はいくら必要かを解説します。住宅ローンの借換に必要な書類は何か?住宅ローンの借換に必要書類な書類について解説します。住宅ローンの借換|メリットの算出方法を解説します住宅ローンの借換で、メリットの算出方法について解説します。名前:元銀行員access:info@kurisan.jp当サイト管理人の元銀行員です。銀行に約20年勤務しておりました。