住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。用意して早一年経ちました。前年の1年間は、毎週コラムを更新していたお陰で、メルマガ発行もあまり苦もなく、ほぼ毎週発行することが出来ました。読者の方々に感謝です!(^o^)自分のホームページでコラムを書いても反響はイマイチ・・・。(-_-;)しかし、メルマガはすぐに反応があるので、こちらも励みになります。これからも私の発信する情報が、皆さんのお役に立てれば幸いです。欠陥住宅の調査業務です。この頃、欠陥住宅の質が変わってきたようですね。相次ぐリコール隠しや医療事故、不祥事などと同様、これまでは表沙汰にならなかったものが表面化しています。「欠陥住宅」といえば、これまでは明らかに“欠陥”と分かる建物でした。(以下、品確法)が施行されました。施工業者は10年間の無料補修をするように義務付けられたのです。瑕疵保証を行うための検査を実施するケースも増えてきました。前記のような明らかな欠陥住宅は減少傾向にあるようです。最近では専門家でもちょっと見ただけでは分からないような欠陥住宅が増加しています。下落や相続の発生、社有地の放出などによって都市中心部にも、お値頃価格で戸建て住宅用地が売り出されています。「建売り」や「建築条件付き」の土地として販売されます。広い敷地を分けるのでしょうか?それは、建物をセットして買いやすい販売価格にするためです。土地付きの戸建て住宅が買えます!」という設定です。火災の被害を最小限に抑えるため、準防火地域指定などがされています。木造の三階建て住宅が徐々に増えてきているのが現状です。東京都郊外の閑静な住宅街、4人の男が旅行用のスーツケースを転がしながら7棟の建売り分譲地に到着しました。彼らは、建築検査の検査員です。スーツケースの中には、検査道具一式がぎっしり。7棟の建物は、1年前に新築で販売された建売住宅でした。準防火地域に建てられた木造三階建てです。検査員たちは、その中の1棟のお宅のインターホンを鳴らします。玄関口に出た奥様の案内で、リビングに通されました。簡単な挨拶の後、相談内容を確認します。「今年6月の集中豪雨で、キッチン出窓の雨漏りに気づきました。話を聞いてみると、小さな補修はいくつかしてもらったようです。駐車場の土間コンクリートのひび割れや、室内の結露も気になります。「別のお宅でも数軒は同じような症状が出ている」とのこと。検査に入る前には、事前に設計図書などを入手します。相談者の相談内容を元に、瑕疵の原因を想定し、いくつかの調査ポイントをピックアップしていきます。準耐火構造の仕様書も含めて、設計図書の厚みはかなりのものです。地耐力調査の結果、地盤改良した記録も添付されています。▼耐力壁が、構造計算上の壁倍率に達していないこと(=壁下地にあるべき構造用合板が一部未施工)▼外壁や床、階段などが、準耐火構造の基準に満たないこと(=材料の厚みが足りない)▼断熱欠損があり、壁内部で結露を起こす可能性が高いこと(=断熱材の施工不良)など、数多くの瑕疵が見つかりました。それも7棟、全棟です。目視による『非破壊検査』では、施工業者に突き付ける証拠にはなりません。上記の瑕疵判定で、十分施工業者と談判できる証拠が揃いました。全ての床・壁を剥がし、骨組みまで現わす必要があります。検査員のリーダーが施主に伝えました。「残念ですが、欠陥住宅です。少なくとも数ヶ月引越しをし、大規模な補修が必要です。建替えた方がいいかも知れません。建物は、第三者機関の瑕疵保証付き住宅でした。仲介をした会社は棟ごとに違うものの、大手や中堅不動産会社です。新築で入居し、1年しか経たないのに引越しを余儀なくされるのです。施工業者や販売業者との直談判に備えていきます。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。http://qrl.jp/?149712↑大手ハウスメーカーの外注設計事務所として、千棟を超える住宅を設計し現在、ハウスインスペクターとして活躍する著者が、主要な住宅メーカーやフランチャイズの住宅会社を第三者として評価した本。会員制のネット住宅相談も手掛けており、インターネットで購入できる『市村博の「ネット相談実例集」』は、実際の相談例をメーカー名を出して紹介しています。↓http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。欠陥住宅は、明らかな手抜きで、業者側の多くは確信犯でした。品確法が施行され業者側の責任が重くなりました。欠陥が発覚すると割に合わないため、悪徳業者は減ったと考えられます。今、わざわざ材料と職人を調達し、欠陥住宅を建てたい会社はないでしょう。電話やインターネットだけで済む方法を考えるほうがきっと楽です。地域で歴史ある会社でも欠陥住宅と無縁ではありません。価格競争が進むと、従来経験していない現場に遭遇します。準防火地域の木造三階建ての規制や仕様まで詳しくないかも知れません。残念ながら設計事務所も同様です。工事中の検査が大変重要になってきました。欠陥住宅は、『無知』や『未熟さ』によるものがほとんどです。設計や施工した本人たちにはその自覚がないのです。中間検査で気づいても後の祭りです。結局、役所の検査済証がなく、知識のない消費者に引き渡されます。新築着工前に、第三者の工事検査の契約をお勧めします。将来に渡ってはるかに安心感のある「建築検査」がもっと一般消費者に普及してしかるべきだと私は思います。今週のワンポイントアドバイスです。住宅の新築にはさまざまな諸費用が掛かります。不思議と、建物自体に欠陥が内在しているとは誰も考えません。火災保険も地震保険もカバーしてくれません。10年間の瑕疵保証も、おざなりの補修でごまかされる可能性もあります。一般消費者では、瑕疵の原因追及や証明はまず困難です。今回の東京出張で、業者との直談判にも立ち会いました。東証一部上場の中堅ゼネコンが相手です。長年、業者側が「経年劣化です」と言い続けていた根拠が崩れました。築16年のマンションながら、ゼネコンの構造部門の副部長まで呼び出し、非を認める結果となりました。詰問され、さすがにゼネコンの技術魂までは捨てられなかったようです。別の係争案件では、築12年の建売住宅7棟の建替えが決定しました。検査により証拠を固め、業者側の負担で全て建替えることになったのです。欠陥の問題は、会社の規模や知名度に全く関係がありません。交通事故と同じく、全ての人が遭遇する可能性を持っているのです。上位5社に入るような会社の社長と先日お会いしました。施主の要望を聞き、設計の腕を振るった結果がこの始末です。(-_-;)『設計事務所が監理で入るから安心!!』ということはありません。逆に技術を知らず、欠陥のリスクの高い設計をするケースの方が多いのです。「施工技術が未熟だから」といえばそれまでかも知れません。個人の住宅にリスクの高い方法を選ぶ必要があるでしょうか?消費者自身がそのリスクを承知で頼むとは考えられません。意匠(デザイン)ばかりを追わないよう心掛けましょう!最終的に責任を負わされるのは施工業者と施主なのですから。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。