本社ビル、田辺ビルを売ってシャープ株式会社が、本社ビルと道路を挟んで向かい側にある田辺ビルを売却したことを、平成27年(2015年)9月28日のシャープのホームページにプレスリリースした。売却した本社ビルと田辺ビルの概要等は、下記である。本社ビルと田辺ビルとは、町名が異なるが、道を挟んで対峙している。建物は古いであろうから、価格ゼロ円とすれば、売却価格は土地価格ということになる。7,370.70�u+10,812.97�u=18,183.67�uである。18,183.67�u103万円となる。両土地の接面する道路に付設されている相続税路線価価格は、�u当り270,000円である。前面道路を西方に行き、地下鉄西田辺駅を通り過ぎて、同駅より180mの地点に、大阪府の基準地である阿倍野5-3がある。容積率400%)である。相続税路線価の価格でなく、基準地価格で対象地の価格を考えるとする。基準地と対象地とを比較すると、駅からの距離はほぼ同じである。道路条件は同一道路沿であるから同じである。対象地の用途地域が分からないが、それは無視するとする。対象地の前面道路の価格は、�u当り395,000円程度と判断される。�u当り320,000円である。≒58億円58億円である。シャープ本社ビル、田辺ビルは、合計で58億円程度の金額になる。それがどうして188億円余の売買価格になるのであろうか。建物価格をゼロ円としたためなのか。帳簿価格は34億1500万円である。この価格の中には、土地価格も含まれている。建物価格のみで34億円を超えることは無い。考え直して、建物にも価格があるとする。帳簿価格の1/3が建物価格として、計算してみる。58億円+11億円=69億円69億円が考え直し後の価格である。188億円の価格にはとても届かない。西田辺駅勢圏の事務所賃料がどれ程か調べて見る。不動産業者の募集中の事務所案件が4つ程あった。面積50�u以上とする。坪当り5,825円レンタブル比を80%とする。(27,386.30�u+36,403.59�u)×0.8=51,031.912�u51,031.912�uである。51,031.912�u÷3.30578≒15,437坪15,437坪である。5,825円×15,437坪=89,920,525円≒8,990万円8,990万円である。8,990万円×12=107,880万円10億7880万円である。年間賃料10億7880万円である不動産を188億1300万円で売買されたのである。188億1300万円5.7%である。この利回りは純収益に対するものでは無く、経費込みの賃料に対する利回りである。必要諸経費率を30%とすると、還元利回りは、0.057×(1−0.3)≒0.044.0%である。アベノミックスで不動産に金が出回っているとは云え、中古ビルであることから、この還元利回りの倍以上の利回りが必要なのではないかと私は思うが。188億円余の金額の値付けの理由が私には分からない。不動産価格の話から話題を変える。シャープは、本社ビル等を手放すまでに何故なったのか。液晶テレビ等で景気よく、三重の亀山工場、大阪の堺工場を建てていたあの勢いはどこに行ってしまったのか。480億円の赤字である。251億円の赤字である。してここまで業績が落ちてしまったのか。韓国の企業と甘い業務提携を行い、企業秘密であるべき技術ノウハウがタダ同然で韓国企業に渡ってしまい、その韓国企業が製品を大量生産し、安い価格で世界に売りまくり、シャープの市場を奪ってしまったということか。性善説の日本人の甘い考えを、韓国人に上手く利用されてしまったようだ。甘い、甘い人の良い日本人の姿を見せつけさせられる。性善説の考えを日本人は捨て去るべきであろう。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。