住宅CMサービス広島(ダブルスネットワーク株式会社)広島で「家づくり」のお悩みごとを丁寧に解決していく(コンストラクション・マネジメント)CMサービスです。~あやしい不動産広告の見分け方~メールマガジンに記載されている情報は配信日時点のものです。記載内容が最新の情報と異なる場合があります。家づくりという大きな「事業」を成功させるノウハウを提供していきます。発行者の若本修治です。今週号から、タイトルに新しく1行加えました。その名も>>>『住まいづくり専門コンシェルジェ』<<<です。(^o^)丿これまで『CM』(コンストラクション・マネジメント)としていましたが、どうもしっくりきません。・そんなことを考えていたら『コンシェルジェ』という言葉が浮かびました。高級ホテルなどに置かれたお客さまの案内役が『コンシェルジェ。滞在先で快適な生活を過ごすために、さまざまな不安や不便さを解消するために、ホテル側が用意したジェントルマンです。(男性とは限りません・・・でも、紳士的な応対がキーポイントです)慣れない土地で不安な宿泊客に、ホテル内だけでなくお客さまのご要望に応じて、豊富な知識・経験からアドバイスや手配を行なっていきます。でしゃばることはなく、売り込みもしない・・・。そのような立場で、読者の皆さんにも情報提供が出来ればと思っています。今週の本文の始まりです。メルマガでは、分譲チラシの『返済例』にスポットを当てました。『頭金0円/月々7万円台/ボーナス払い0円』(本当に小さな文字で)※4年目以降金利が変動となり支払額が異なります。書いてあったチラシです。変動金利なので、4年目以降の32年間は景気任せの返済額です。この金額であれば金利がかなり上がっても返済は何とかなりそうです。支払い例の下に、区画図と現在の敷地の写真があります。その横に分譲後のイメージイラストが用意されています。-おとり広告!?———————-●チラシはA2サイズの大きなフルカラーで両面刷りです。建築デザイナーの写真や彼の経歴まで載っています。(前衛的な建築を手掛ける著名な建築家の事務所出身らしい。)完成予想図は、建築家らしいBOXタイプの住宅が3棟並んでいます。「結露を防ぐ『ペアガラス』を全居室に採用」とも書かれています。土地面積と延床面積、そして税込価格くらいしか出ていません。今度近くを通ったら見てみよう。地図は、っと・・・」んんん・・・?あれっ!そこで、上記の疑問が湧いてきたのです。チラシを隅々まで見ていきました。浴室やトイレは、ペアガラスは使わないということでしょうか。信頼のおける第三者機関である専門の検査員による現場審査や保証の裏づけで、長期にわたる保証をしっかりバックアップします。安心の10年保証です。「安心の10年保証・・・?法律で義務付けられているから、まぁ、どこでも保証しているしな。えっ!保証機構に認定された住宅・・・???住宅性能表示制度の型式認定でもなさそうだけど・・・」(一体何のことだろう?)信頼を得られそうな文字は並んでいるものの、全然でたらめ・・・(-_-;)住宅業界にいる人間でも見過ごしてしまいそうなほど、上手な表現です。最近、学生の就職も厳しくなってきてますよね。逆に『青田売り』ということばがあります。これは、業界の協定を破って早く売りさばいてしまおうというものです。マンションや建売住宅は、業者側が土地を入手してお客さんに入居していただくまでに、かなりの月日が経過します。その間、設計費用や建設コスト、会社の経費や金利負担などが掛かります。企業側としたら、早く広告でも入れて営業活動をしたい訳です。できれば、建築に着工する前にお客さんを見つけておきたいと考えます。建物まで建ててしまってから、「売れなかった」では大変ですからね。「最小催行人員に達しない場合ツアーは中止されます!」とできればいいのですが、そうはいきません。いう法律で一定のルールを決めています。建物が建っていない『青田売り』の物件を広告する場合の制限です。広告その他の表示をしてはいけないことになっています。営業マンの口頭による説明も禁止です。土地の所有者が全く別だと気づいたケースがありました。所有者だと聞いた人が仕事関係の知り合いで電話で確認したのです。(不動産業者のウソが発覚!!)このようなものを『おとり広告』といいます。「え~、でも建物はフリープランで、土地購入が決まって設計をする『建築条件付き』の土地分譲もあるでしょう?」そんな声が聞こえてきそうです。!『建築条件付き』のように、3ヶ月で工事請負契約に至らなければ契約が停止されるという条件が付いていれば、消費者の保護は可能です。不動産の売買契約でも、条件によってはクーリングオフも出来るのです。.....・☆━━━.....・このような広告で、欲しい物件だった場合は、まず広告主をみましょう。このチラシの場合は、企画・媒介が2社。売主・事業主の表示はありません。宅建業の認可番号は■広島県知事(1)第○○○○号2社とも、知事のすぐ右の数値が(1)で会社名はカタカナです。何業をやっているのか分からないような名称です。(人のことは言えないって・・?)(^_^;)この数字は、宅建業登録の更新回数(5年ごと)を示しているのでまだ、宅建業として業務を始めて日の浅い会社ということになります。念のため、県庁に行き、業者名簿の閲覧をしました。すると、いろんなことが見えてきました。読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4761259663/cmshiroshima-22↑家づくりは業者任せにせずに、自分たちで勉強しましょう。この本は、図解やイラストも多く、建物から資金面まで分かりやすく書いています。『RDネット』という住宅コンサルティングのグループをつくられています。mag/books2.htmアマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。しいかな、私たちはテレビや新聞の情報を鵜呑みにしがちです。それは、記者も同じことかも・・・しかし、倫理規定があり少なくともメディア関係者のフィルターを通ります。危険なのは、そのような第三者のチェックの入らないケース。今回のようなチラシや、『電ビラ』と称される広告などですね。広告やチラシでも、リクルートのような出版社や、大手広告代理店は内規で広告表現のチェックが入るので、あやしい業者は排除されます。小さな印刷屋や広告制作会社は、そこまでチェックせず、売るための広告をつくるから困ります。自ら『建築家』と名乗るのはおこがましかったのではないでしょうか。ここにも、先輩諸氏の厳しいチェックがあったからです。現在は、ちまたに自称『建築家』が溢れています。通った途端に、勝手に『建築家』を語る若手まで・・・。(『建築家』として本物だといえるのは、ほんの一握りでしょうね。奇抜で、技術的な背景のない『作品』が排出される危惧があります。消費者の興味を引くための「ひとつのツール」として利用されています。本人は恐らく気付いていないでしょう。.....・☆━━━.....・あやしい広告だけど、魅力的な物件だと思ったら、すぐには契約はしないで物件だけでなく、業者の調査した方が賢明でしょう。都道府県に建築指導課のような組織があり宅建業者の詳しい情報が閲覧できます。不動産取引に不正をする企業が、確かな建物を建てるとは到底思えません。倫理観があればこのような宅建業者と付き合わないでしょう。宅建業協会で広告を持参して相談してもよいかも知れません。↓http://www.sfkoutori.or.jp/consumer/index.html消費者の方のホームページに、広告の見方などが書いています。有名な経済評論家が「ハレンチ学者」容疑で報道されました。女子高生を追いかけて、手鏡を出したところで「御用!」です。(-_-;)やはり有名な建築家が建てた自邸に家族がブーイングの合唱!!「こんな家に住みたくない!」そんな記事も目にしました。数百億円も売上のある材木屋の社長が自宅を木造住宅で建てて、木の暴れ具合に驚いたそうです。信頼できる大工さんに建ててもらったと考えるのが自然ですが・・・)そして開発された「超乾燥木材」が凄い売れているとの新聞記事です。時代がおかしくなっているのかもしれません。業界を代表する専門家たちも、普通の感覚を持って欲しいものです。『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。