罠が潜んでいる可能性が高く、注意が必要です。まとめなぜ仲介手数料を無料にできるのかそもそもの話ですが、不動産に限らず「無料」は要注意です。民間企業は、ボランティアではありません。無料にできる、ということは、その裏に何かが潜んでいます。「無料」ときたら、なぜ無料にできるのかをよく考えてみるようにしてください。無料の裏には、バックエンドが潜んでいます。仲介手数料とは、不動産の売買が成立したとき、売主または買主から売買価格の3%+6万円を上限として不動産業者が受け取ることのできる報酬です。本来であれば、仲介手数料が不動産業者の収益における生命線です。収益の生命線である仲介手数料を無料にできる、ということは、別のところで利益を確保していることになります。それでは、不動産業者は、どこで利益を確保しているのでしょうか。それは、販売時(転売)です。自社で新築を建てて売るときは、販売価格に利益が乗っています中古マンションを販売する時は、相場から値段を上乗せして販売しています売主Aから安く仕入れ、買主Bに高く売ります。不動産業者が提示する価格には、既に利益が乗っているため、仲介手数料を無料にすることができるのです。不動産業者の利益が販売価格に乗っている勿論、利益が乗っていること自体を否定はしませんが、乗せられている金額が、常識とはかけ離れた金額であることも多く、注意してください。不動産業界の利益構図詳細ついては、以下の記事で解説しています。あわせて読みたい不動産業界の恐ろしい利益構図~不動産投資で失敗する理由はここにあった~不動産業者のキャッシュポイントは、大きく次の2つです。全ての不動産業者は、「2...仲介手数料無料のパターン仲介手数料を無料にして販売している不動産のパターンは、大きく分けて3つです。新築分譲シンプルなので詳しく書きませんが、不動産業者は相当の利益を乗せて新築物件を販売しています。自社で建てて売っているため、仲介手数料は無料になります。都内付近だと1,000万円の上乗せ関西方面では600万円ほどの上乗せが相場です。自社売主による転売(中間省略)中古市場から、売主Aさんが販売している区分マンションを不動産業者Bが1,500万円買います。それを、不動産業者Bが抱えている自社の顧客Cに、2200万円で販売します。すると、700万円の転売益が確保できます。非常に単純な転売ですが、最も頻繁に行われている取引です。ワンルーム販売業者の常套手段です。行われる方法を、中間省略と呼びます。顧客は、「相場価格」が分からないため、2,200万円で出された物件を、そのまま買ってしまうのです。不動産の価格が周りに見えていないという、情報格差を悪い方向に利用した取引です。自社再生(リノベーション)リノベーション物件も単純転売に似ています。単純転売よりも、さらに多くの利益が乗せられています。再生型物件(リノベーション)の特徴は、築が古めということです。単純転売とは異なり、平米数が広くなる特徴もあります。これは、実需(投資用ではなく、自分が購入して住む)をターゲットにしているからです。築が古いため、仕入れ価格も安くなります。売主Dが販売している、55m2の区分マンションを不動産業者Eが1,800万円で仕入れ、300万円かけてフルリフォームし、買主Fに3,200万円で販売します。すると、リフォーム代を差し引いても1,100万円の転売益が確保できるのです。1棟投資用アパートも要注意リノベーション再販物件については、1棟も要注意です。古めの物件を安く仕入れ、手直しをして再販します。不動産業者が一番儲かるのはこの手法です。築が古い物件を購入しているため、売るときには、築がさらに古くなっています。築25年のリノベーション1棟アパートを、5,000万円で購入したとします。その時、同じような築25年のアパート相場は、3,000万円です。リノベーションの時点で、不動産業者の利益が乗ているので、相場より高値で購入していることになります。10年が経過し、売りたいと思いました。その時の相場は、2,300万円でした。10年前にリノベーションした物件が、相場2,300万円のところ、購入価格を基準にして4,300万円で売れるでしょうか。残念ながら売れません。リノベーションは、修繕履歴という観点ではプラス評価になるので、2600万円では売れるかもしれません。リノベーションされたが故に上乗せされた価格ほど高くは売れません。買主から見ると、築35年の物件にすぎないのです。10年前にリノベーションしたかどうかは、多少の評価増にしかなりません。リノベーション物件は、売るときに高く売れるわけではないまとめ無料の裏には罠が潜んでいます。何事も、安さが前面に出ている商品は怪しいと思ってください。不動産の仲介手数料は、物件価格の約3%です。それが無料になる代わりに、30%-50%ほど高値で物件を買わされているということになるのです。手数料で3%得し、価格で50%損しているのです。合計47%の損失です。何でもそうですが、目先の「安さ」に魅力を感じてしまう人ほど、何をやっても失敗します。不動産のウソ発見器プロフィール会社員1年目で不動産を購入。33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内を中心に6棟55戸の不動産を所有し(半数近くはJR山手線内側エリア)、年間家賃収入4,400万円・キャッシュフロー1,700万円・総資産6億円超え(うち不動産は約5億円)を達成。不動産業界の「罠」と「ウソ」を暴き、一人でも多くの人が不動産で失敗しなくなることを願う。祖父は元大手テレビ局取締役。不動産投資の裏側を知る。