擁壁に潜む恐ろしい落とし穴さて、今日は、傾斜地にある物件に潜んでいる、とんでもないリスクについてのお話です。アパートやマンションといった収益物件も平地に立っているとは限りません。傾斜地にある物件も数多くあります。本当に気を付けてもらいたいと思います。アパートを建てる目的で購入した傾斜地の土地に潜んでいるリスクととらえた方がいいかもしれません。何がそんなに恐ろしいリスクになる可能性があるかというと、それは、擁壁(ようへき)の存在です。石積みやブロックの擁壁があることが多いと思います。細心のチェックをする必要があります。愕然とするような改修工事費用がかかる場合があるのです。建築主事の建築確認を受けなければなりません。既存の擁壁が古いものだと、2m以上のものでも建築確認を受けていないことが多いです。以前、昭和40年代だと大体アウトだろうと聞いたことがあります。それなら、それ以降なら大丈夫なのか、と言われるとケースバイケースで、大丈夫とは言い切れません。ある擁壁をそのまま使用できない場合があるのです。そのような場合、まず、擁壁の作り直しということになるのですが、この費用がバカにならない金額になります。広さや状態によっては、1000万円近くかかる場合があります。多少、傾斜地だからということで、割安に土地が入手できたとしても、こんなに多額の工事費用がかかったのでは意味がありません。傾斜地で、擁壁がひっかかりそうな案件には手を出さないようにしています。細心の注意を払っていただきたいと思います。売買の仲介会社もあまり信用し過ぎない方が賢明だと思います。「擁壁の改修工事費用が生じる場合があります」とだけ書いている場合もあります。そんなこと書いてあったって、素人には分かるはずがありません。一種の「責任逃れ」だと思います。