教養メディアサイト資産運用から投資・形成・保全が総合的に学べるメディアサイトです。メーカーに勤めながら資産構築を実践するサラリーマン投資家。株やFX、ビットコインなどの仮想通貨、そして海外不動産投資を体験しながら長期的な資産形成を実践中。【海外不動産は本当にやばいのか?】知らないと絶対後悔する海外不動産投資のメリット&デメリット!まとめ知っておかないとヤバイ!?海外不動産の3大メリット・デメリット!では早速いい意味でも悪い意味でも知っておかないとヤバイ海外不動産の知識をさくっと身につけましょう!基礎知識ということで海外不動産のいいところも悪いところもギュギュっとまとめた3大メリット・デメリットという形で紹介しようと思います。【海外不動産メリットその1】家賃も物件の価格も右肩上がり!インフレが起きる国で海外不動産を持っていれば、ただ持っているだけで物件価値も家賃もどんどん増えていきます!日本の不動産の場合、時間が経てば経つほど家賃収入や、売買益も減っていくのが普通です。時間が経つと建物がだんだん古くなっていくので、建物と一緒に資産価値も下がっていく・・・というのが日本の不動産の考え方。海外だとこの逆で、家賃も物件の価格も時間が経てばたつほど右肩上がりになるという国があります。経済発展しているフィリピンなどの発展途上国や、毎年インフレが続いているアメリカなどがいい例です。国の経済が発展することで、物としての不動産価格があがっていくので、不動産を持っているだけで資産が増えていくというわけです。毎月の家賃も不動産価格に合わせてバランスとって上がっていくので、1年で10%ずつ家賃があがっていったりしちゃいます!こんなの日本だとありえない話ですよね?持っているだけで資産価値が増えていっちゃうというのが、海外不動産投資の最大のメリットと言えます。【海外不動産メリットその2】発展途上国なら一等地のコンドミニアムが買える!一等地の不動産でも今なら1000万で買えてしまうんです!今あなたは銀座の超一等地の高級マンションを買えますか?一部のスーパーお金持ちを除いて普通は無理ですよね・・・?日本だと無理そうなことでも、海外なら可能です!発展途上国の中では日本の銀座にあたるような超一等地の物件でも1000万円前後で売り出されているような国があります。「どうせ1000万円くらいだとなかなかのボロ物件なんでしょ?」と思うじゃないですか?ボロ物件どころか、余裕で生活できてしまうくらいのコンドミニアムなんです。(眺めもサイコーじゃないですか!?)こちらはコンドミニアムの設備として設置されているプールです。商業施設とセットになったような高級コンドミニアムでも今はまだ1000万くらいで買えてしまうわけです。どれもこれも1000万円以下!しかも超一等地にある物件なので、物件の数よりも「この部屋に住みたい!」というお客さんがたくさんいることになります。特別に対策をうたなくても空室になるという心配はほとんどありません。不動産投資で、借りてくれる人がいないという空室リスクが減るということはそれだけで不動産投資が成功するポイントです。日本から海外に目を向けると、超一等地の不動産が手ごろな価格で買えてしまうというのはかなり大きいメリットなんじゃないでしょうか。【海外不動産メリットその3】為替リスクを味方にして資産保全できる!海外不動産を持つことで、円安でも円高でも儲かる仕組みが同時に手に入ってしまいます!当たり前ですが海外不動産を持つとドル、ペソ、ポンド、ユーロといった海外の通貨での収入が入ってきます。この2つ以上の通貨で収入を得るということがリスク分散になるんです。2種類以上の通貨があると、為替の変動でどちらかの通貨が高くなりますよね?でも両方の通貨を自分で持っていると、どちらが高くなっても大丈夫!通貨は違うけどどちらも自分の口座のお金だからです。価値が高い方の通貨を使って買い物をするだけでもお金は減りにくくなります。海外不動産を買って2種類以上の通貨を持っていると自分同士でFXをしているのと同じなんです。資産を増やすことができてしまうというわけです。海外では当たり前ですが日本語は基本通じません!不動産や税金等の書類もすべて英語です。(英語だったらまだいい方で、国によっては英語ですらない国もあるかもしれませんね)これ先日フィリピンで開設してみた証券口座の書類なわけですが、やっぱり英語なわけで・・・まぁ書くのにすごい苦労したんです・・はい。書類は調べればどうにかなるんですけど、もしトラブルがあって文句いわないといけないような場合でも、言語の壁が立ちはだかることになります。したことでも言葉が通じないというのはストレスたまりますよね。英語が話せないからという理由だけで海外不動産をあきらめてしまうというのはちょっともったいない!と思います。海外不動産買うついでに英語も習得できちゃうといいですね!【海外不動産デメリットその2】融資(ローン)を使うことが難しい海外不動産のデメリットの1つとして、融資(ローン)が受けにくいというのがあります。不動産購入で必要なお金を金融機関から借りるというのは不動産投資ではほぼ常識。普通は購入する不動産の物件を担保にすることでお金を貸してくれるわけです。(万が一支払えない場合は不動産を差し押さえされちゃうということです。)ただそれが海外不動産の場合だと、国外であるため銀行が担保にすることができません。このため融資(ローン)が下りないということになってしまうわけです。絶対に融資が引けないというわけではありません!日本だと日本政策金融公庫(国金)が使えます。今だと金利は2%弱になるでしょうか。他だと地銀の無担保ローンとかになるので金利が6%~7%と言うようなとても高い金利になってしまいます。海外の銀行なら融資できるかというと、海外の銀行の融資でも利息が6%~7%くらいの高い金利設定になっています。融資をどこから引っ張ってくるかというところは海外不動産の悩みの1つですね。海外不動産の融資については私もチャレンジ中なのでFALIの記事の中で紹介していこうと思います!【海外不動産デメリットその3】不動産の情報を得ることが難しい何をするにしても地理的に離れている海外では、不動産の情報を得ることが難しいです。海外であるということの最大のデメリットだと感じています。日本ではないので、なかなかすぐに直接物件を見に行くということがまずできません。私みたいなサラリーマンは特にそうだと思います。地域として本当に需要がある良い物件なのかどうかといったような基本的な調査も海外だと難しいですよね?日本だと普通にやっているような調査でも海外になると難しくなってしまいます。これは不動産を買う時だけの話ではなく、買った後も同じです。買った後で自分の物件がきちんと管理されて賃貸運営されているのかどうかが一番重要です。ひどい例だと、本当は入居者がいるのに、入居していないと嘘をつかれてその間ずっと家賃をネコババされていた・・・なんていう例もあるらしいです。海外不動産での詐欺にあったという話もよく聞きます。信頼できる現地のエージェントとのコネクションを作ったりということは海外不動産投資をする上で最低限必要になってきます。私も不動産を買うためにここ2カ月で2回ほどフィリピンで不動産を見学してきています。(ちゃんと有給使っていってますよー!)海外不動産の利回りは?どれくらい儲かるの?http://www.globalpropertyguide.com発展途上国の海外不動産を買った時点での利回りはこのグラフのように表面利回りで5%~8%程度になります。不動産でいう利回りは、物件価格に対して1年でどのくらい家賃が入るかという形で計算されます。これがいわゆる表面利回りとか、グロス利回りといわれるものになります。1000万円の物件で、1年間で得られる家賃収入が100万円だと表面利回りは10%ということになります。平均値なので、当然これを超える物件も普通にあると思います。不動産は1つとして同じ物件はないので、内装を工夫したりして付加価値をつけることで利回りを上げる事もできちゃいます。海外不動産のメリットその1で紹介したように、常にインフレが続いていくと不動産の価値が上がっていくため、利回りもどんどん高くなっていくことになります。単純に購入時の平均利回りだけで見た場合でも海外不動産の利回りが高いというのは見てわかるかと思います。【お得に買うならどこがいい?】海外不動産で人気の国を比較!では実際に海外不動産で人気の国々をさくっと紹介していこうと思います。海外不動産で人気の国はいろいろあるのですが、できるだけ低価格で投資できるのか?という観点でまとめてみます。世界最大級のメガバンクであるHSBCが発表した2050年の国別GDP予想ランキングではロシアに続いて第16位になると予想されています。少なくともそこまでは安定した経済成長が続く見込みが高いということです!https://www.jica.go.jp/investor/bond/ku57pq00000r13n2-att/20170125_03.pdfフィリピンが他の発展途上国と大きく違うのは、まだ外国からの投資に頼らずに成長しているというところです。フィリピンでは、外国へ出稼ぎに出ているフィリピン人が非常に多く、年間で600億円というお金が海外からフィリピンへと送られています。フィリピンはその出稼ぎ労働者からの仕送りのお金で内需が潤って発展しているというかなり特殊な国です。先日フィリピンで、その外資への制約を大幅に緩和するという発表がされました。この国に来年2018年から外資がフィリピンにどんどん入ってくることになります。出稼ぎ労働者に安定的に支えられた内需に加えて、まさにこれから増える外資による投資・・・これが今一番フィリピンをすすめる理由になります。そのフィリピンの不動産としては、首都マニラの近くのマカティという経済都市や、セブ島が人気です。ドゥテルテ大統領になってからフィリピンは日本のニュースでもよく見るようになりました。旅行先としてもフィリピンのセブ島は人気ですよね。この国では外国人が土地を買うことができないので、投資対象はコンドミニアム(マンション)が中心になります。意外と穴場!?カンボジアカンボジアは毎年7%という高い経済成長率を誇っており、今後も東南アジアで高い経済成長率が見込まれている国の一つです。国民の平均年齢も23歳と若く、将来性の期待がかなり高い国の一つです。日本の半分ほどの国土に対し、まだ総人口が1500万人と少し少ない感じがします。一方でカンボジアの不動産投資熱は過熱気味で、10年ほど前に一度バブルが弾けたという過去があります。500万前後から購入できますが、物件の選択が重要になって来ると思います。最低購入価格に注意!インドネシア毎年5%の経済成長を続けるインドネシア。旅行先としてもバリ島やジャカルタが人気です。実は過去インドネシアでは原則外国人に対する不動産の所有が認められていませんでした。2015年にその外国人に対する規制を緩和すると発表され、現在は最低購入価格付きで不動産購入が許可されています。比較的安い地域のマンションで10億インドネシアルピア(800万円)から購入可能です。ジャカルタやバリ島など人気の地域によっては最低購入価格が高く設定されているので注意が必要です。政治的にかなり不安?タイタイの経済成長率は3%程度です。これは発展途上国の中ではどちらかというと少し低い方だと思います。3年前の2014年にクーデターがあったのも記憶に新しいのですが、現在の政権が軍事政権ということもあり政治的にかなり不安が残ります。軍事政権になってからは外国人の投資を制限しているようで、不動産としては物件はあるのですが、空室率が非常に高くなってしまっています。融資の面でも、外国人にとってローンが組めるところは少なく、年収200万バーツ(約700万円)以上の年収が必要となります。この条件だと日本の地銀の融資で求められる収入の条件とほぼ同じなので、政治的な影響もあるし、かなり投資のハードルは高いと考えます。リスク高すぎて本当にヤバイ!ベトナムベトナムも過去、原則外国人に対しての不動産投資は禁止されていましたが、2015年から不動産投資の規制が大幅に緩和されました。ベトナムは社会主義国で、不動産の所有権は永久のものではなく50年という期限がついています。通常、外国人が不動産を購入するためにはビザの取得が必要となります。非常にリスクが高いので、ベトナムへの不動産投資は私はおすすめしません!人気も高けりゃ価格も高い!マレーシアマレーシアの経済成長率は毎年4~5%前後と高いです。物価も日本に比べて安く、定年後の移住先などとしても人気です。日本での移住したい国ランキングが10年以上もNo.1という人気の国でもあります。日本でもそれくらいの人気の国というわけで、不動産のハードルもかなりあがってしまっています。あまりにも外国人からの不動産投資が過熱しすぎたため、2014年から外国人に対しては100万リンギット(約2500万円)以上の物件でないと購入できないという制限ができてしまっています。この価格になると日本の不動産とあまり変わらないのでちょっと手が出しにくいですね。