勉強すると、「利回り」という言葉が出てきます。「利回り」とは、簡単に言えば「投資した額に対する家賃収入の割合」となります。利回りが高いほど良い投資をしていると考えるかもしれません。「利回りが何%なら良いのか?」、「そのエリアの利回り相場を上回っていれば確実に儲かるのか?」といった疑問を持たれるかも知れません。結論から申しますと、投資は利回りではなく「キャッシュフロー(手元に現金が残るかどうか)」を基準に進めるべきです。利回りが相場より上であってもキャッシュフローが残らないため、買うべきではない物件があるからです。不動産投資ではローンの返済が毎月の大きな「固定支出」となります。加えて、保険や税金などの支払いもあります。よって、利回りがいくら高くても、支払いが多ければキャッシュフローは残らないからです。そこで当記事では、物件や家賃の相場を調べる方法をお伝えします。物件や家賃の相場が全てではありませんが、本当にキャッシュフローが出るかどうかを調べる上で、両者の相場を調べることが基礎となるからです。加えて、投資で成功するためには、物件の見極めだけでなく、どの銀行からどれだけの融資を引けるのかを調べた上で、投資計画を組み立てていくことが欠かせません。その方法もお伝えいたします。当記事をお読みいただければ、利回りだけを見て投資を進めるのではなく、キャッシュフローも含めた、トータルでの利回りから投資判断ができるようになるでしょう。4.まとめ1.表面利回りと、実質利回りの違いとは?物件を購入する際、まず見るのは「利回り」だと思います。利回りには2種類あります。それは、「表面利回り」と「実質利回り」です。両者には同じ「利回り」という言葉が付いていますが、実は大きな違いがあります。そこで、両者にどのような違いがあるのかについて、この場でしっかり理解しておきましょう。物件価格」で単純計算したものです。経費は一切考慮していないので、文字通り「表面上の利回り」ということになります。1-2.実質利回りとは?表面利回りが経費を一切考慮していないのに対し、「実質利回り」は購入時の初期費用やランニングコストなど、予想できる経費を差し引いた場合の利回りとなります。1-3.ポイントは実質利回りでキャッシュフローが出ることその物件を購入するか判断する上で最も大事なのは、実質利回りではなく、「キャッシュフローがプラスになること」です。不動産投資で一番大きな固定出費は「毎月のローンの返済」だからです。ローン返済以外にも、各種保険や所得税や住民税、法人であれば法人税など、様々な費用がかかります。手元に現金が残るかどうか?が重要なポイントとなります。実質利回りやキャッシュフローについては、セクション3-1-1で更に詳しくお伝えいたします。2.利回り相場ではなく、物件相場と家賃相場を調べようセクション1で、表面利回りと実質利回りの違い、そしてキャッシュフローの重要性をお伝えいたしました。繰り返しになりますが、あくまでも物件購入は「キャッシュフローがプラスになるかどうか?」で判断しなければなりません。いえ、実際に物件を探す際には、まず利回りを見て候補を絞り込んでいきますから、「利回りが〇%以上」とか「そのエリアの利回り相場を上回っていること」といった基準を知りたいと思われることでしょう。結論から申しますと、利回りの相場を見るべきではありません。その理由を以下にお伝えいたします。2-1.利回り相場を調べるべきでない理由そもそも、「利回りの相場」というものがデータ化されていないため、ネットでも調べることができません。利回りの相場はエリアによっても違いますし、物件の築年数や構造、あるいは規模によっても大きく異なってきます。加えて、業者が示す利回りが必ずしも信用できるわけではありません。高く売るためにレトロ―ルを高く見せてくる業者もいるからです。□家賃の相場の二つを自分で調べる必要があります。サイトを活用し、まずエリアや建物などで絞り込んでいきます。購入を検討している物件と、築年数や構造などが近い物件に絞り込み、物件価格を比較してみます。この方法は、あくまでも物件相場の「目安」を調べる方法です。相場と比較して検討中の物件が明らかに安ければ、購入候補に加えることができます。物件価格を調べましたら、次に家賃の相場を調べていきます。こちらは2ステップで行います。2-3-1.ステップ1:ネットで相場を調べるまず、ネットを使って家賃相場の目安を調べます。●スーモ●yahoo不動産といったサイトを活用します。こちらも家賃相場を調べるときと同じように、購入を検討中の物件と同じエリアで、似たような物件を絞り込んで調べていきます。2-3-2.ステップ2:不動産業者にヒヤリングする家賃相場は9割まではネットで調べられます。問題は「その家賃で客付けができるかどうか?」です。そこで、最後の最後はその物件近くの不動産業者に聞いて確かめます。地元で長年事業をしている高齢の業者が一番正しい「相場観」を持っていることが少なくないからです。地元の業者にヒヤリングを行いましょう。判断する上で、物件相場や家賃相場を調べることも必要です。結局のところ「儲かる物件を買うこと」が投資には欠かせません。ある程度投資の規模を大きくしていくならば、融資を引き続けることも必要です。そこでこのセクションでは、儲かる物件の見分け方と、融資を受け続けられる「持続性のある投資」のポイントをお伝えいたします。3-1.本当に儲かる物件だけを買うまず、その物件を本当に儲かるのか?を見極めるポイントをお伝えします。3-1-1.物件相場や家賃相場から収益性を計算する先のセクション2でお伝えした方法で物件相場や家賃相場を調べましたら、そこから本当に収益が出る物件かどうかを判断していきます。物件価格」で計算します。1億円の物件で、家賃収入が1000万円ですと、表面利回りは10%になります。■実質利回り表面利回りが経費を一切考慮していないのに対し、「実質利回り」購入時の初期費用やランニングコストなど、予想できる経費を差し引いた場合の利回りとなります。購入時には以下のような初期費用がかかります。(新築の場合)実際の金額は物件によって変動しますが、おおよその目安として、物件価格に7%プラスしたもので計算します。1億円の物件でしたら「1億円×1.07=1億700万円」となります。次に、家賃収入から維持管理に必要な以下の経費を差し引きます。リフォームや修繕費用。RCなどの場合は建物管理費用。エレベーターのメンテナンスや修繕費用)念のため、一定の空室率がある状態を想定しておきます。エリアによりますが、5~10%程度の空室率で家賃収入を計算しておきましょう。1.07」の額で割り、実質利回りを計算します。仮に、表面利回りが10%ですと、実質利回りは6~8%くらいになります。よって、家賃収入が1000万円であれば、実質利回りは大よそ600~800万円となります。実質利回りで計算した家賃収入から、以下の費用を差し引いて、幾らの利益が残るかを計算します。キャッシュフローがいくらだったらOKなのか?」は、投資法によって異なります。実際の投資では、「実質利回りの目標は○%、キャッシュフローの目標は○円」と決めておきます。実質利回りの目標の決め方は、セクション3-3以降で解説いたします。3-1-2.積算評価を調べる万が一全て空室になり収益がゼロになったとしても、物件の価値がいくらになるのかという不動産自体の担保力も調べておきます。調べるのは以下の2点です。「全国地価マップ」というサイトで、該当する土地の路線価を調べます。路線価が「500C」となっていれば、1平方メートル当たり50万円となります。あとは、この金額に土地の面積を掛ければ、評価額は計算できます。土地の形状などによって多少価値の高低が生じますので注意してください。建物は、構造ごとに平米単価が決まっています。構造によって耐用年数も決まっています。これらを調べた上で、以下の数式で計算します。耐用年数ただし、建蔽率や容積率オーバーといった違法建築物件は評価の対象外となりますので注意しましょう。3-1-3.物件の稼働力を調べるいくら収益性や積算の高い物件を見つけても、空室が埋まらなければ意味がありません。そこで、しっかり物件の稼働力を見極めることも非常に重要です。物件の稼働力を見極めるポイントは以下の5つです。物件があるエリアの人口推移や、世帯数のデータを該当する役所のサイトからダウンロードし、そのエリアの人口や世帯数の増減をチェックします。極端な増減がある場合は、その理由を調べます。一企業の工場や、大学に重要が頼っている場合、それらが撤退した場合に需要が一気に減るリスクがあります。いった需給のバランスを見ていきます。ここでは、HOME’Sの「見える賃貸経営」といったサイトを活用し、間取りごとの空室率や人気度を把握していきましょう。公共施設や、商業施設はスーパーや大型施設といった商業施設の有無などをチェックします。車社会の田舎エリアでは、駅よりも大型商業施設周辺に需要が偏ることがあります。いった施設情報はネットで簡単に調べることができます。購入を考えている物件周辺で、その物件と似たような物件を探し、敷金や礼金の設定状況をチェックしていきます。敷金や礼金は、大家が自分で設定しています。よって、例えば田舎なのに「敷金2カ月、礼金1カ月」といった強気の設定をしていれば、「需要に対して供給が少ない」と判断できます。■不動産屋さんや賃貸仲介業者にヒヤリングセクション2-3-2でお伝えしましたように、家賃相場は9割まではネットで調べられます。最後の最後はその物件近くの不動産業者に聞いて確かめなければなりません。地元で長年事業をしている高齢の業者が一番正しい「相場観」を持っていることが少なくありませんので、必ずこのヒヤリングは行います。そこで、物件近隣で一番栄えている駅(3駅ぐらい離れていてもOKです)にある不動産業者を3~4社をピックアップします。ピックアップしましたら、電話または直接訪問し、そのエリアの相場家賃で今現在客付けができるのかどうかをヒヤリングしていきます。セクション3-1-1~3-1-3については、以下の記事も参照してください。「案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント」3-1-4.相場より多少高くても購入できるノウハウも持とう不動産投資の基本は、相場よりも安い物件を購入するのが基本です。「とにかく安い物件を買う!」にこだわり過ぎてしまうと、結局物件を買うことができず、ただ時間だけが過ぎていく・・・こんな状況にも陥りかねません。そこで、相場より多少高い物件でも購入できるノウハウも同時に身に着けましょう。相場より高い物件でも、積算評価が高ければ、「何部屋か空室になったとしても売却時に苦労しないだろう」という判断ができます。した、判断基準を磨いていくのも一つの方法と言えるでしょう。「相場よりも高い」という判断ができているのであれば、その判断基準を材料に使い、指値交渉をするという方法もあります。3-2.使う銀行を事前に決めておく不動産投資でありがちな失敗は、無計画に買い進めていった結果、3件目あたりで融資が下りなくなり、そこで投資が頭打ちとなってしまうパターンです。した事態を避けるためには、まず「使う銀行を事前に決めること」が欠かせません。具体的には、まずは自分がどの銀行でどれぐらい借りられるのかを調べ、期間と利率を把握します。購入するタイミング購入時に使う銀行といった計画を立て、自分に合った物件を探していきます。3-2-1.銀行開拓のステップ銀行融資は個別性が高く、銀行によって重視するポイントや評価基準、考え方も違います。よって、どの銀行で幾ら借りられるかも、その人によって大きく変わってきます。そこで、こうした違いを知り、最大限の融資を引き出すためにも、以下のステップに従い銀行開拓を行いましょう。銀行の担当者との面談1~4を継続する率直に言って、銀行開拓には地道な行動が求められます。これをやっておけば、後々楽になりますので根気強く行いましょう。必須利回りを計算し物件を選ぶ!3-2-1でもお伝えしましたように、人によって組める融資の額は変わってきます。結果的に、「月にこれだけ稼ぎたい!」とい月間のキャッシュフローの額が同じででも、人によって目標の利回りが変わってきます。月間の目標キャッシュフローが100万円の場合、融資を1億円しか組めない人と、5億円組める人とでは目標の利回りは大きく異なることになります。返済期間といった条件から逆算して、儲けが出る利回り(必須利回り)の物件を買うことがとても重要です。私が融資条件から必須利回りを計算する際、スプレッドシートを作成してシミュレーションします。以下は、静岡銀行から借りる場合のシミュレーションの一例です。50%以下にする最低利回り以下に、シミュレーションの流れを記述します。1.B列に物件価格、C列で諸費用込みの物件価格を入力。2.借入額をD列に入力3.F列に借入期間、G列に金利を入力(H列で月ごとの返済額が計算される)4.返済比率を決め、J列に入力5.毎月の返済額から目標家賃収入(I列の月間、K列の年間)が決まる6.必須利回りが決まる(E列)これらを銀行ごとにシミュレーションしていきます。金利や返済期間といった融資条件は、使う銀行で大体決まります。よって、目標返済比率をどこまで許容するかで、おのずと必須利回りも決まってきます。して必須利回りを決めてから、必須利回り以上の物件を購入していきます。先のセクション2で、「利回りの相場を見るべきではありません」とお伝えした理由はここにもあります。利回りの相場というものは相対的なものであり、仮に相場の利回りを満たしたとしても、それで自身が儲かるとは限らないからです。自身の融資条件や返済比率から逆算して「必須利回り」を決めるべきなのです。最低限必要な利回りを把握しておくと、物件を調査する上での目安となります。「最低限必要な利回りはこれ!」と決めてしまえば物件探しも楽になりますし、失敗のリスクをかなり抑えることができます。確かに、金利は低いに越したことはありません。低ければ良いという単純な話でもありません。いうことでしょうか?例えば、公庫は金利が安いものの、返済期間が短くなります。よって、返済比率を抑えようとすると、目標利回りを高くしなければなりません。40%以下にする最低利回り静岡銀行は、金利が3.9%あります。返済期間が30年あるため、必須利回りは11.32%になります。公庫の金利は2.4%と静岡銀行より低いものの、返済期間が15年しかないため、必須利回りは15.89%に跳ね上がります。当然ながら必須利回りが高くなると、相場より安く物件を買うことができても、今度はキャッシュフローを出すのが難しくなります。このように、「金利の低さ」だけで融資を引くと、思わぬ落とし穴があることが分かります。融資から逆算しておけば、自分自身の儲かる物件の条件を事前に洗い出すことができますので、こうした落とし穴を避けることができます。4.まとめ1.利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。利回り以上に重要なのは所得税や住民税、あるいは法人税などを引いても「キャッシュフロー」が出ることです。2.物件は、利回りの相場から探すべきではありません。利回りの相場はデータ化されておらず、諸条件で大きく変化するからです。そこで、物件の相場や、家賃の相場を調べます。相場から安い物件かどうかや、相場の家賃で客付けできるかどうかを調べていきます。3.物件を探す際は、物件相場や家賃相場、キャッシュフローが出ることに加え、積算評価があることや、その物件の稼働力も同時に調べていきます。4.物件を様々な角度から調査することも大事ですが、銀行開拓も欠かせません。投資の頭打ちを避ける上でも、事前に銀行開拓を行い、開拓できた銀行から投資計画を組み立てていきます。5.投資計画を建てる上で特に大事なのは、利用できる銀行や返済比率から「必須利回り」を計算し、「必須利回り以上の物件を買っていくこと」です。「金利の低さ」だけで借入し投資を進めると失敗するリスクがありますので、キャッシュフローも含めた「トータルでの利回り」から投資判断をしていきましょう。使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。不動産投資の学校ドットコム.。