繰上げ返済すべきか悩む。「すべき」推しの意見に注意。繰上げ返済すべきか悩む。「すべき」推しの意見に注意。2018年11月19日こんにちは。マイホームにしろ投資用マンションにしろ、組んでいるローンの繰上げ返済をすべきか悩む人も多いでしょう。迷うことすらなく「繰上げ返済はできるなら積極的にすべきだ」という論調も見かけます。これには注意が必要で鵜呑みすべきではないと思ってます。今回は、繰上げ返済のメリットと敢えてしないほうが良いかもしれない理由について考察します。まとめ繰上げ返済のメリットと威力ローンの繰上げ返済には確実な経済的メリットがあります。早めに返した方がトータルで支払う金額が少なくできます。総返済額:27,825,861円となり、2000万円の借り入れに対して約780万円の金利追加分を返済することになります。ここでもし、1年後に100万円の繰り上げ返済をするとどうなるでしょうか?「返済額軽減」で繰り上げ返済をすると、支払い期間は35年で変わりませんが、毎月の返済額が3,380円ほど少なくできます。すると、総返済額は2780万円から約38万円ほど少なくできます。返済するお金を100万円だけ早く返すだけで38万円も得するんですね。この100万円を「期間短縮」で繰り上げ返済するとどうでしょう。毎月の返済負担は66,252円で変わりませんが、ローン期間を35年から32年7ヶ月まで2年5ヶ月も短縮することができます。これによって総返済額は92万円ほど少なくすることができるのです。繰り上げ返済のメリットが一目瞭然。複数のローンがある場合、どれから先に繰上げ返済すべきか?以下のポイントを押さえましょう。金利と残高は分かりやすいですね。期間が長いローンとはどういうことか?先ほどの期間短縮の例では、100万円の繰上げ返済を「1年後」にすることでローン期間を2年5ヶ月も短くすることができました。これを「10年後」に行うとローン期間は2年しか短くなりません。トータルの返済額で言うと、「1年後」よりも「10年後」のほうが約30万円ほど返済負担が高くなってしまいます。繰上げ返済をするなら「早め」が良いんですね。繰上げ返済によって投資機会を失う可能性も手元にある現金を繰上げ返済に使ってしまうと投資機会を失うこともあります。先ほどの例で見てみます。1年後に100万円の繰上げ返済(返済額軽減)した場合は、月々のローン返済額が、66,252円→62,872円となり、毎月3,380円お得になることが分かりました。見方を変えれば、額面が100万円で毎月3,380円のクーポンが貰える債券投資に近いとも言えます。年間3,380円×12ヶ月=40,560円ですから、利回り計算すると約4%となります。?魅力的に見える人も見えない人もいるでしょうか。実際は単利と複利の違いもあるのでもう少し複雑になります。この数値は借入金利や期間など条件によって大きく変わってくるので、実際に自分のローンで計算してみるのが良いでしょう。今のマイホームの住宅ローン金利は2%よりも全然低いでしょうからね。いろいろな文献やメディアでは、株式の期待リターンをおよそ5~7%としている場合が多いので、それらと比べると少し見劣りするかもしれません。あと、繰上げ返済はトータルで返済額が減るものの、手元の現金がなくなってしまうというデメリットもあります。証券投資と大きく違う点は、市場で売却して手元に現金を作ることができないことですね。リスクのある利回りとない利回り繰上げ返済を別の投資案件と比較するときに忘れてはいけないのが、繰上げ返済には価格変動リスクがないということ。株式の期待リターンを5%としても、それは常に価格変動にさらされる投資であり、元本毀損リスクが付きまといます。一方で、繰上げ返済は価格変動リスクもなければ、信用リスクもないのでデフォルトする可能性もない。この差は大きいですよね。ファイナンスには確実性等価やリスクプレミアムという言葉があります。簡単にいうと、不確実性を伴う投資案件と無リスクの投資案件では、両社の選好がバランスするには無リスク案件のほうがリターンが低くなるということ。繰上げ返済による投資効率が株式投資に比べてそこまで高くなくても、無リスクであるならリターンを上乗せして考えるのが普通だよね、ということですね。まとめ一部の不動産業者やメディアでは繰上げ返済を無条件に奨励していますが、よくよく考えてみる必要があります。借金は早くなくなったほうが気分は良いですからね。日本人のマインドも関係しているかもしれません。他に良い投資案件があるかも。手元の現金を残しておいた方が良いかも。繰上げ返済すべきかは本当に迷いますね。所有マンションで契約更新。更新料ボーナスが地味に嬉しいこんにちは。私は現在区分マンションを、3部屋所有してます。今回、そのうちの1つで契約更新(2年ごと...退去から次の入居契約までの空室期間は2週間でした!こんにちは。1ヶ月前に保有している区分マンションで退去が出たことをお伝えしました。今回、次...4件目の区分マンションを契約しましたこんにちは。特定口座)、...所有マンションでまたもや退去!続くのは季節の問題?こんにちは。会社に育てられた社員が恩返しする必要はないけど自覚を持とうプロフィールYUMAです。30代で育児に奮闘するイクメン・ファンドマネージャー。趣味:子どもと遊ぶこと、散歩、お酒、料理、節約、ダイビング資格:証券アナリスト、米国証券アナリスト(CFA)、国内MBA資産運用や育児について、皆様の役に立てるような情報を発信していきます。人気の記事ジュニアNISA廃止決定で使い勝手のよい非課税制度に!CFA試験と日本の証アナ試験との違い。受験者へのアドバイスも。Dogs(株式市場の最大銘柄)は入れ替わる。イクメン・ファンドマネージャーがFP転身を目指すブログClose。