不動産は、買ってからがスタートです。不動産業者の収支計算書に記載されていない、実は大変重要な支出をご存知でしょうか。買った後に、こんなに費用がかかるのか!では手遅れです。購入を検討する時点で、不動産における3つの大きな支出を把握しておくことをお勧めします。不動産投資における大きな支出は、入居者が退去してから、次の入居者が決まるまでのタイミングで発生します。入居者からの解約通知を受けたら、支出の始まりです。どのような支出があるのでしょうか。こんな説明受けていなかった!!と思う人が大半でしょう。不動産の営業マンはそもそも不動産の素人なので、今回説明する支出そのものを知らない可能性もあれば、不動産業界自体が千三つなので、不都合なことをあえて教えない、といったところでしょう。あわせて読みたい不動産投資の世界は「千三つ」~不動産業者はウソとデタラメばかり~不動産業者は、面白いほど適当なウソとデタラメしか言いません。ウソとデタラメは、もはや不動産業界では常識です。制御不能なリスクを除く)。修繕費とは、室内と室外があります。区分マンションの場合、室外は、定められた修繕積立金を毎月支払うことでカバーされますが、1棟物件は、自分で修繕費を捻出する必要があります。外壁であったり、屋上の防水を指します。今回挙げる修繕費とは、室内の修繕を指します。入居者が退去すると、室内をクリーニングしたり、壁紙を変えたりします。ここでかかる費用が、支出その1です。入居者からは、敷金を預かりますが、それは、あくまで入居者に過失がある場合のみ修繕に充てて良いお金です。残りの7万円が自己負担というのは、珍しくありません。複数回入退去を経験しているオーナーであれば、修繕費が意外にかかることを知っていると思います。ワンルームで約4万~10万ほどの自己負担があると思っておいてください(前の入居者がどれだけ長く入居していたかによっても費用は変わる)。地方物件のように、家賃の低いワンルームであれば、修繕費を回収するだけでも数か月分の家賃を捻出したりします。専有面積の広い物件であれば、面積に比例して修繕費も高くなります。ファミリータイプのような物件であれば、修繕で20万円の請求が来た!ということも珍しくないでしょう。設備故障がセットでくると、なお痛いです。エアコンが壊れた給湯器に不具合があるなどです。設備系の修理費は全額オーナーになるため、突発的な費用負担も発生する可能性はあります。あわせて読みたい地方で不動産投資をしてはいけない4つの理由~高利回りババ抜きゲーム~不動産投資のやり方に正解はありませんが、地方の不動産投資は、お勧めしません。入居者が退去すると、空室になります。入居者から解約通知が届いた次の日から、入居者の募集を開始します。入居者が退去しないと、内覧ができません。強いエリアでない限り、内覧せずに契約済みになることはありません。よって、基本的に内覧できるようになってから、契約が決まる、と考えてください。【例えば】2月末:解約通知受理3月末:退去4月上旬:内覧開始5月上旬:入居希望者が契約6月上旬:入居開始さて、これはまだ良い例です。家賃の振り込みは、どのタイミングになるのでしょうか。答えは、入居開始日です。入居希望者が契約をしてから実際に入居するまでは、タイムラグがあります。家を借りたことがある人ならわかると思います。契約してから実際に入居を開始するまでは時間がかかるはずです。家賃は、その間も振り込まれません。今回の場合、3月末から6月上旬までは、家賃が発生しません。約2か月間は、家賃が振り込まれない期間があるということです。この間は、ローンの支払いだけが発生します。比較的早く入居が決まったな!と思っても、家賃が振り込まれない期間は、結構長いのです。家賃が発生していない期間は、ローンを自分で捻出して支払う必要があります。支出その3:新規客付け手数料やっと入居者からの家賃が振り込まれた!と思ったところ、家賃総額が意外に少ないな?と思ったことはありませんか。それは、入居者を募集することでかかった、賃貸管理会社に支払う新規客付け手数料が引かれているからではないでしょうか。AD(広告費)を使って募集した場合は、さらに家賃から費用が引かれていると思います。新規客付け手数料は、家賃0.5か月~1ヵ月で設定されている場合が多く、大きな費用となります。どの程度手数料を徴収されるのか、賃貸管理会社との契約を確認しておくことをお勧めします。東京23区の区分マンションであれば、礼金を1ヵ月で設定することで、オーナーの実費をカバーすることは可能です。礼金が取れないようなエリアになると、入居者が決まった時点で、管理会社に成功補修として家賃1ヵ月分を請求されます。礼金が取れないと、実費負担になるのです。こちら退去から入居までの流れ退去から入居までの流れは、次の通りです。受けてから、次の入居者が入居し、家賃の支払いが発生するまでは、2か月~4カ月ほどかかると思っておいた方が良いでしょう。退去してから次の入居者が入居するまでは、意外に多くのステップがあるのです。申し込みが入ってもキャンセルがあったり、保証会社の審査が落ちてダメになったりと、申し込みがあっても油断できません。まとめ解約通知が来ると、新しい入居者から実際に家賃が入るまでの間は、キャッシュアウトが発生します。賃貸管理会社とのやりとりも増えます。手間とコストがかかるため、できるだけ入居者には長く住んでいてもらいたいものです。不動産業者が出す収支計算書は、このような費用は想定されていません。私は、個人的にこの費用を「入退去費」と位置付けてシミュレーション内に織り込んでいます。部屋数が増えると、入退去は比例して多く発生するため、絶対に無視できないコストなのです。毎月の収支がトントンに近いような場合、退去が発生すると、純粋なキャッシュアウトが生じてしまいます。退去から入居までにかかる費用は、家賃の2~4か月分くらいだと思ってください。修繕費用+空室期間+新規客付け手数料(AD含む)が、費用の合計となります。無計画なままで不動産を運用していると、区分マンションであっても、いきなり20万の費用がかかる!ということもあります。最初は実費負担がないという想定で始めたのに、思わぬ形で自己負担が多い!と思うはずです。自己負担は、しっかりと想定して不動産投資を始めてください。不動産のウソ発見器プロフィール会社員1年目で不動産を購入。33歳で東京23区主要駅徒歩7分以内を中心に6棟55戸の不動産を所有し(半数近くはJR山手線内側エリア)、年間家賃収入4,400万円・キャッシュフロー1,700万円・総資産6億円超え(うち不動産は約5億円)を達成。不動産業界の「罠」と「ウソ」を暴き、一人でも多くの人が不動産で失敗しなくなることを願う。祖父は元大手テレビ局取締役。不動産投資の裏側を知る。