29賃貸Q&A「募集条件の判断基準は?」2015.10.10Q.空室が一日も早く埋まるように募集条件を決めるときの、判断基準がありましたら教えてください。A.空室を埋める作業は退去連絡から始まります。ここから、新しい借主さんが決まって家賃発生するまでを「できるだけ短くする」ということになります。ここでよくあるのが、できるだけ高く貸したいので「この家賃で様子をみてみよう」と実験的な条件を選んでしまうことです。それでは、すぐに1~2ヶ月のロスが生まれてしまうリスクがあります。「2ヶ月以内で決まる募集条件」をしっかりと考えて、採用することをお勧めします。具体的には、1家賃を下げるか、2住宅設備(エアコンなど)を追加して家賃据え置きにするか、3もっと費用をかけて家賃もアップさせるかです。何もしないで、家賃も据え置きで「すぐに決まる」ということは、よほど人気のエリアか物件でなければあり得ないと思います。大家さんの「貸したい気持ち」より、借主さんの「借りたくなる気持ち」を優先して条件を決めることです。空室を早く決めるには、このスタートが大事になります。前述の3つの対策のどれを選ぶかですが、「物件の築年数に応じて」という判断基準がありますので紹介します。一般論になりますが参考にしてください。築年数が5年なら、家賃は据え置きか、下げても小幅で大丈夫でしょう。築浅の部類ですから、設備の追加も不要のはずです。築10年を過ぎると人気が急に落ちるので、対策は家賃の値下げが中心になります。高額のリフォームの時期でもありません。築15年を過ぎると、そろそろ設備や間取が、最近のニーズに合わなくなり、また設備が故障し始める時期でもありますので、ある程度のリフォームを検討する時期でしょう。50万~100万円のリフォームを施しても、家賃は据え置き、というのが妥当ではないでしょうか。築20年を過ぎた物件は、40年50年を寿命と考えると半分に当たります。外壁も含めて、間取りも変えるくらいのリノベーションを考えるにはベストタイミングです。部屋数にもよりますが、総額で1000万円を超えるような工事となる場合もあります。新たなスタートですから、家賃をアップすることも可能でしょう。このように募集条件は、家賃を下げるとかリフォームをする、という一辺倒な考えではなく、物件の状況や築年数に応じて判断すべきです。そのためにも、長期的な視野で考えるようにしてください。