四万十川での日々徒然|久々の韓国経済です。東京から四万十川の山奥に移住してきました。そこでは、奮闘の日々が待っていました。滑床渓谷でキャニオニングガイドもしています。08:48|アジア経済(韓国、中国)|ここのところ、すっかりご無沙汰の韓国経済ですが、やっぱり気になるのは、不動産市況です。韓国の株価が見事なV字回復をしています。リーマンショック以降、急降下した株価は、今や史上最高値を狙えるのではないか、という勢いがあります。これをどう見るのか?まあ、中国などの新興国市場の消費に牽引されている現状では、分からないでもないですが、どうも気になる。いうことで、韓国の株価と為替の推移を見てみました。お気付きだと思いますが、かなり連動して動いていることが分かります。ウォン高が始まると、その流れが逆転しますが、それからしばらくして株価が上昇します。ウォン売りドル買いの為替介入をしているのかな?先日、日本が行ったのと同じように、非不胎化政策の為替介入をしたことで、この波形が現れているのかもしれません。ウォン相場がここまで買われたら介入する・・・これを繰り返している、とりわけ5月の時は、急激ですからね。この介入の結果、市場にウォンが溢れ、その資金が株式に流れ、結果的に、その後の上昇を招いている・・・ということなのかもしれません。なると、当然ですが、インフレ圧力が高まり、ただいま物価高に苦しんでいるようです。天候不順による不作ということが大きいですが、それは、日本も同じです。需給のバランスが供給過多から不足に少しでも陥ると、その振れ幅がこれだけ大きいとなると、不作だけの影響ではなく、金融緩和が影響しているのでしょう。ちなみに、日本でインフレ基調にならないのは、こういうことです。[09/18]家計の金融資産のうち現預金の6月末の残高が806兆円に達し、日本銀行の統計をさかのぼることができる1997年12月末以降で最大になった。一般家庭が損失リスクの高い投資を避けているためだ。政府の負債は最高額を塗り替え、初めて民間企業の負債を超えた。全体をみれば、家計や企業で余った資金が政府の借金を支える傾向に拍車がかかっている。いった日本の各経済主体の間を動くお金の流れや、保有資産の残高を分析したもので、四半期ごとに発表される。家計にある現預金や株式などの金融資産全体の総額は1445兆円で、3四半期ぶりに減少した。株式市場の低迷で株や投資信託の評価額が目減りした影響とみられる。日銀調査統計局は「家計がリスクを避け、安全資産を持つ傾向が続いている」とみている。94兆円、投資信託が49兆円などとなっている。地方自治体も含めた政府部門の金融負債は5四半期連続で増えて1035兆円となり、過去最大だった。国債や地方債などの証券残高が前期より32兆円増えた。調査開始以来初めて政府部門の負債を下回った。手元資金を厚めに取っておく傾向だ。代わりに政府が借金を増やして景気を支えるために支出するという構図が続いている。政府が借金をして消費をしている・・・こういう感じです。日本人は、将来の先行き不透明感から、資金を流しても貯蓄に回っているということです。韓国には家主に大量の現金を預け、その運用益を家賃代わりとすることで、月々の家賃を払わなくても済む「伝貰(チョンセ)」という独特の住宅賃貸制度がある。不動産価格が下落する中、最近は伝貰価格の相場が急騰している。ソウル江南地区の人気マンションでは、30坪(約99平方メートル)程度の物件で伝貰価格が5億~6億ウォン(約3700万-4400万円)まで急騰した。人気地区だけの上昇ならば、金持ちのマネーゲームだと片付けられるが、問題は首都圏の庶民向け物件でも相場が急騰していることだ。郊外の20坪(約66平方メートル)程度の物件はもちろん、伝貰価格が3000万~4000万ウォン(約220万-300万円)の低所得層の住宅でも相場が20-30%上昇している。マイホームに手が届かない庶民の立場では、伝貰価格さえ安定していれば、住宅価格の騰落は人ごとだ。伝貰価格が高騰すれば、住む場所を失いかねない生存権にかかわる問題となる。その上、伝貰価格は政府が統制する手段もない。政府が不動産の譲渡税、保有税を加重課税したり、ローン審査を厳格化したりすれば、住宅価格の上昇は抑制できる。伝貰価格は少しでも供給が不足すれば相場が急騰するなど需給に敏感だ。政府が政策的手段で介入する余地はほとんどない。現在の伝貰価格の上昇は一時的現象ではない可能性がある。伝貰制度は世界でも韓国だけに存在する特殊な住宅賃貸制度だ。伝貰は住宅価格の上昇を前提としている不思議な制度だ。家主が2億ウォン(約1480万円)で買った物件を1億ウォン(約740万円)で伝貰に出せば、本来2億ウォンの金融資産で得られるはずの金利収入のうち1億ウォン分しか手にできない。(固定資産税)などは負担しなければならない。韓国に住む外国人が帰国時に保証金の全額を返還してもらい、伝貰制度に賛辞を送るほど、入居者側に有利な制度といえる。日本では家賃のほかに2カ月分程度の敷金を払わなければならず、大半のケースではそれが全額戻ってくることはない。事実、伝貰は家主側から見てもうからない商売だ。それでも、市民が借金をしてまで不動産を買い、伝貰で運用するのは、いつかは不動産価格の急騰で損失を挽回(ばんかい)できるという期待感からだ。このため、不動産不敗論が崩壊すれば、伝貰制度も泡と消えてしまうことだろう。不動産投機勢力と批判される複数物件オーナーは、伝貰物件の供給者であり、彼らがいなくなれば、伝貰制度も崩壊を免れない。最近は伝貰市場の根幹が揺らいでいる。高齢化に伴う人口構造の変化、政府税制などで不動産不敗論の根拠が徐々に崩壊してきている。住宅を複数保有することは、社会的非難を受けるだけでなく、投資面でも有利ではないとの認識が急速に広まっている。首都圏は売れ残り物件であふれている。今や複数の物件を保有することはむしろ面倒なことだ。不動産不敗論の終息で、伝貰市場は急速に縮小し、最終的に住宅賃貸市場は諸外国のように家賃制度に変わるだろう。そこに至る過程で、伝貰価格の急騰、物件不足などの問題が表面化するのは避けられない。韓国社会は不動産は永遠に上がり続けるという不動産不敗論に別れを告げるべき時が近づいている。賃貸市場の構造変化への対応策がなければ、さまざまな問題が噴出する。政府は手遅れになる前に分譲住宅主体の政策を賃貸住宅中心へと転換すべきだ。取り上げましたが、韓国の異常とも言える賃貸制度であるチョンセ制度・・・これが維持されているということは、資金が猛烈に株や不動産に流れます。インフレ基調になるということは、お金の価値がどんどん下がることですから、チョンセで貸し出している家主は、借主から預かったチョンセ金を運用して、それだけ多くの利益を上げないと、損をすることになります。“気”は、気分の気、空気の気、気持ちの気・・・ですが、とても対照的な心理ですね。韓国人は、将来はきっと良くなる・・・この心理の差が株価などに反映されているということです。株、不動産に投資(というか、投機ですね)するのは、将来の値上がりを期待しているからで、この期待値が信用創造を生み、バブルを膨張させているのです。・・・・さて、何度も言いますが、信用創造は無限には膨張しません。ブログランキングに参加しています。気に入っていただけましたら、1日1回でいいので、ポチッとクリックお願いします。ここをクリックすると、10ポイントが加算され、このブログの人気ランキングがあがります。15位くらいに・・・応援よろしくお願いします。しけば、こちらも是非よろしくお願いします。応援よろしくお願いします。(2010/09/30)中国の大気汚染の深刻さが分かります。(2010/09/29)久々の韓国経済です。(2010/09/27)中国の不動産価格はまだ上昇中・・・らしい。事このページではJavaScriptを使用しています。02月リンク集リンクフリーです。家主:奥の家♂1999年7月5日に四国に上陸しました。巷では、ノストラダムスの大予言で恐怖の大王だの、終末がどうのこうの・・・と話題になっていた、あの月です。そんな時、リトルカブに乗って、四国に移住の地を求めて彷徨う旅を始めました。中村市...JavaScriptを使用します。