借りている人がいるのにオーナーチェンジで売るということは、もろにキャピタルゲイン狙いなのが目に見えます。売れなくてもインカムゲインで回せますからね。16階には32.21m2の部屋はここしかありません。諸経費2~300万円かかったといても、高すぎですね。利回りの計算をしましょうか。■現オーナーの場合15.9万(月額賃料)×12ヶ月=年間190万8千円÷3,498万円=利回り5.45%※不動産取得時の諸経費は除外すると、利回り5.45%で回せます。実際はもう少し利回りが下がると思います。■新オーナーの場合15.9万(月額賃料)×12ヶ月=年間190万8千円÷5,250万円=利回り3.63%※指値ナシの満額での契約の場合、です。鬼指値入れても厳しいのが分かります。手をだしたらダメな分かりやすいパターンですね。してもクヤクションが欲しい人は止めませんが。修繕積立金4,780円その他1,388円(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)同一間取り2601号室(反転)眺望評価(5点中3点)総合評価(5点中3点)備考オーナーチェンジ物件(月額賃料34万円・管理費2万円)2面採光の19.6帖のLDKは、綺麗に四角形にとれており、使いやすそうです。東と北に採光面があるので、西日は差し込まないので、夕方は暗いかもしれません。部屋の西側の洋室4.5帖は使いづらそうですね狭さと場所的に荷物置き場か広い書斎・衣裳部屋になりそうです。26階なので眺望もある程度良さそうです。26階だと高層階用(31階~49階専用)のエレベーターが止まりません。タワマンだと高層と低層のヒエラルキーがあるそうなので、気になる人は気になるかもしれません。新築時の価格表と見比べましょうか。26階で73.53m2は、2601号室か2611号室です。今回のお部屋は方角と照らし合わせると2611号室のようです。E70Bタイプは、7,538万円で販売されたようです。10,800万円-7,538万円=3,262万円の売却益どの部屋も3,000万円ほど利益を乗せて募集しているようです。※販売当初は3LDKの間取りで予定していたが、2LDKに変更したようです。価格表は第一期の販売時点なので、反映されていません。皆さんが大好きな利回りの話です。現状、この部屋は月額賃料34万円・管理費2万円で賃貸中です。■現オーナーの場合36万(月額総賃料)×12ヶ月=年間432万円÷7,538万円=利回り5.73%※不動産取得時に諸々掛かりますので、実際はもう少し低いと思います。■新オーナーの場合36万(月額総賃料)×12ヶ月=年間432万円÷10,800万円=利回り4%※指値ナシの満額での契約の場合、です。ほかの部屋と見比べるとまだマシな気もしますね。修繕積立金5,700円その他1,388円(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)同一間取り2903号室(反転)眺望評価(5点中3点)総合評価(5点中3点)備考オーナーチェンジ物件(月額賃料30.9万円)29階の71.17m2の3LDKです。見は、バランスよく使い心地のよさそうな部屋です。LDK13.4帖でもキッチンが3.4帖なので実質10帖にリビングテーブルやテレビ、ダイニングテーブル、椅子などを置いて家族で食事をするのは非現実的ですね。北側の四畳半の洋室が無理やり確保している感があります。3LDKなら80m2~100m2は欲しいところです。壁ぶち抜いて2LDKが無難で使いやすいです。この部屋もロビーからのエレベーターは低層用になります。29階で71.17m2は2903号室と2909号室しかありません。2903号室は反転のようです。大変です!価格表に載ってません!ということは、地権者住戸ですね。・2109号室→7,198万円あれ・・1階上がるごとに10万刻みで価格が上がってる・・。いうことで、以下の価格で確定です。相当の価値がある部屋ということになります。3部屋ともに地権者住戸でしょう。1階あがるごとに+10万って価格設定おかしいでしょう!だから高層階が余計お得に感じるわけです。20階と30階の価格差が100万なら、高いほうを選んだほうがいいですね。最上階・プレミアム住戸クヤクションの最上階で130m2超えの3LDKです。2億5千万円、億ションのレベルをちょっと越えてますね。LDKが29.3帖あるので、アイランドキッチンが邪魔にならないレベルです。バルコニーが東を向いているのが残念ですが、かなりワイドスパンで確保できています。2面バルコニーで全ての部屋からバルコニーに出られます。ちなみにこの部屋の新築時の売買価格を調べてみました。4906号室(E130Aタイプ)が16,998万円で載っています。4901号室(W130Aタイプ)は方角が違うので、4906号室で確定ですね。25,000万円-16,998万円=8002万円の売却益もちろん諸経費はある程度掛かっているとは思いますが、すさまじい利益を生みますね。物件を買って転売するだけ・・。売買時の税金が5年以内だと短期譲渡所得に該当するので少し高いですが、まったく問題ないですね。オーナーチェンジではないので、現状の利回りの計算はできませんが、過去に47階の3LDKが月額45万円で賃貸に出ていたようなので、それと同等かそれ以上の賃料で貸し出せると思います。■2億5千万円で購入・45万で貸し出した場合45万(月額賃料)×12ヶ月=年間540万÷25,000万円=利回り2.16%※利回り2.16%しか出ません・・。実際は諸経費や雑費でもう少し利回りが下がると思います。■5千万の鬼指値が成功しても、2億円で購入・月額45万で貸し出した場合45万(月額賃料)×12ヶ月=年間540万÷20,000万円=利回り2.7%※利回り2.7%しかでません。最上階の部屋はかなり人気があったでしょうし、抽選もかなりの倍率になったことでしょう。運の強さも資産運用、投資には必要なんでしょうね。ブリリアタワー池袋を貸したい!これだけ大規模な再開発となると相当な土地の買収があったかと思います。実際に地権者住戸は(総戸数432戸-販売住戸322戸)=110戸あり、分譲前に相当な数が賃貸に出ました。地権者なので、住宅ローンの負担がないので、普通に投資目的で買った人が賃貸で回すときの賃料相場よりかなり安く出したので、借り手は全員部屋の中を見ずに契約に至ったそうです...。その後の賃料相場がしばらく崩れてましたが、少し時間も経ち、賃貸での募集はレアな物件となりました。地権者住戸はほとんど賃貸でお客さんが決まったようです。時々、分譲で購入した人が賃貸に出しても、直ぐに入居者が決まっているようです。適正賃料より少し上乗せしても問題なさそうです。———2016/5/29追記ちょこちょこ分譲オーナーの部屋が募集に出ては成約しているようです。募集から成約までの期間は短いです。強気の賃料設定で様子が見れそうな物件です。それでは実際に募集が出ていた部屋を好き勝手に評価していきます。強気に値付けして、その後賃料を下げて決まった履歴もあわせて紹介します。募集に出される方や、探している人は是非参考にしてください。同一間取り1216号室(反転)眺望評価(5点中1点)総合評価(5点中2点)備考タバコ・ペット不可12階1LDKの募集です。敷金1ヶ月はともかく、礼金2ヶ月の強気の募集です。49階建ての12階なので、眺望も悪くありませんがなんだかもったいない気がします。視界をさえぎる建物はなく、視界は開けています。※ブリリアタワー池袋は住居フロアが10階からなので、低層階扱いです。キッチンにはガスコンロが2口付いています。ビルトインの浄水器と食洗機・ディスポーザーが使えます。1LDKで食洗機とディスポーザーがあるマンションはなかなか貴重です収納も1LDKにしては多めにとられていますね。バルコニーも広くて使いやすそうです。2015年3月下旬に月額20.1万円・管理費込みで募集が開始されましたが、なかなか入居者が決まらず、2015年4月下旬に月額19.6万円・管理費込みに下げたようです。それでも2ヶ月間決まらなかったので、2015年6月に月額17.3万・管理費15,000に下げてようやく決まったお部屋のようです。管理費を下げたことで見かけ上の賃料が安く見えたことも要因のひとつだと思います。(実際には仲介業者から価格交渉等や礼金交渉など入っているかもしれません)価格表には1203号室は載っていません。近い間取りだと1204号室が4,298万円、1205号室が4,498万円なので利回り5%くらいでしょう。長い間空室にするよりもすぐに適正賃料まで賃料を下げて入居を急いだほうが得です。3ヶ月の間が空室だったのが損失です。同一間取り1214号室(反転)眺望評価(5点中1点)総合評価(5点中2点)備考12階の1LDKの住戸です。礼金を1ヶ月にして、敷金を2ヶ月分預かる堅実なスタイルです。部屋は水廻りが綺麗にまとまっており、シングルでも夫婦でもどちらでもいけそうです。間仕切りがスライド式なので、広いワンルームでも使い勝手がよさそうです。完全に壁で仕切ってしまうと洋室がベッドでいっぱいになりますね。収納は多い訳ではないですが、シューズインクローゼットが広くて女性が嬉しい間取りです。2015年5月中旬に月額22万円・管理費込みで募集に出して様子を見たようです。決まらなかったので2015年6月中旬に月額19.5万円・管理費15,000円に下げて入居が決まったようです。適正賃料の探り方も調整も上手ですね。最初の募集で安く出しすぎてしまうと損をしますので、最初の1ヶ月で様子を見て、下げ幅を調整できるうまい不動産業者だと思います。管理費で賃料を安く見せるタイミングもあったと思います。利回りを計算しましょうか。価格表によると1205号室は4,498万円で出ています。■月額19.5万・管理費15,000円で貸した場合21万(月額総賃料)×12ヶ月=年間252万円÷4,498万円=利回り5.6%悪くない数字ですね。買ってすぐ貸して5.6%。2LDKや3LDKほど広い部屋ではないので、空室のリスクも少なく良い投資ですね。■月額22万・管理費込みで貸した場合22万(月額総賃料)×12ヶ月=年間264万円÷4,498万円=利回り5.8%0.2%増加しました。5.8%ならかなりいいですね。空室期間1ヶ月で適正賃料を見極めているので空室期間も少ないです。同一間取り眺望評価(5点中1点)総合評価(5点中2点)投資目的なら(5点中3点)備考ペット不可12階の1DKのお部屋です。敷金礼金1ヶ月ずつという一般的な募集条件です。礼金2ヶ月にせずに早期入居を望んだのでしょう。実質8帖くらいしかないですが、十分ですね。洋室を完全に締め切って使うことは想定していないと思います。(来客の時だけ閉めるなどの使い方ですかね)ダイニングキッチンが斜めなのが気になりますが、この価格なら許容範囲内です。2015年4月中旬に月額17.9万・管理費込みで募集に出して様子見をしたようです。2015年6月中旬に賃料9000円下げて、管理費を10,000円上げて無事成約したようです。賃料と管理費のバランスをとり、総賃料を1000円値上げして成約に至ったようです。しなかったのか謎です。知っている方は教えて欲しいです。様子見で調整するからなのでしょうか。1208号室は価格表によると4,358万円で出ています。ワンルームが3,300万円台なので、お買い得な気がします。■月額17万・管理費10,000円で貸した場合18万(月額総賃料)×12ヶ月=年間216万円÷4,358万円=利回り4.95%ぎりぎり5%を割り込んでいますので、5%台に乗りたかったところですね。決まらない物件の賃料調整で値上げして決まった貴重な例です。同一間取り1310号室(地権者住戸)1410号室(地権者住戸)眺望評価(5点中1点)総合評価(5点中2点)備考ワンルームタイプのお部屋です。南向きで日当たりは問題なさそうです。シングルで一人暮らしするにはちょうど良い広さですね。洋室は9.7帖ありますが、キッチンの前部分の通路を考えると実質8帖といったところでしょうか。収納が少ないですが、シングルならこんなもんですね。投資用のマンションみたいな間取りをしてますが、きっと投資目的で購入したんでしょうね。2015年1月に月額14.5万円・管理費込みで募集に出して、そのまま2015年4月には成約したようです。賃料は変更せずに成約しています。賃料安めな気がしないでもないです。※ブリリアタワー池袋は2015年3月下旬にオーナーに引渡しが始まりました。オーナーに引渡しが終わる(実際に住める)頃には賃貸の契約終了しています。売買契約の成立と募集を出すのが早かったおかげで、空室期間もほとんどなかったようです。恒例の利回り計算です。価格表を見ると4,358万円となっています。新築で買ったオーナーはどれくらいの利回りが出せるのでしょうか。■賃料14.5万円で貸した場合14.5万(月額賃料)×12ヶ月=年間174万円÷4,358万円=利回り3.99%思ったより低い数字ですね。実際は諸経費や仲介手数料を払っていますので200万円前後かかったかと思うので実際は利回り3.8%くらいでしょうか。空室リスクなどを考えるとそこまでおいしくないですね。地権者住戸1LDKの41.28m2の東向きの部屋です。ガス2口のカウンターキッチンでLDKのバルコニー側のパイプスペース以外は綺麗に間取りが取れています。洋室の窓が小さいのが少しデメリットですが、たいした問題じゃないですね。洗濯機置き場の裏のデットスペースをうまくウォークインクローゼットに変えています。シューズインクローゼットもあり、使いやすそうです。この部屋は賃料でかなり悩んだ部屋だと思います。2014年12月下旬に月額25.2万円・管理費0円で募集を出してから、2015年1月下旬に月額23.2万円・管理費0円に下げてそれでも決まらず、2015年2月下旬に月額20.2万円・管理費0円に下げて成約したようです。※2015年1月28日まで内覧ができない部屋でした。※その後、2016年1月下旬に退去して、月額19.4万円・管理費12,000円で募集されてすぐ決まったようです。1215号室は価格表に価格の記載がないので、地権者住戸ですね。となりの1214号室(1LDK・44.3m2)は4,498万円の表記があるので、おそらく4,300万円から4,400万円前後の価値があると思います。きの1LDK・40.8m2の部屋です。LDKにつながる廊下に扉が付いているので、玄関からリビングが丸見えにならないところがいいですね。廊下の長さもそこまで長くないですし、下駄箱も広くて困ることはなさそうです。言うなら、キッチンからの風呂場への導線が遠いですね。食事の支度をしながら、洗濯機を回し、お風呂を沸かし、などと生活導線を考えるとあまり効率が良い造りではないですね。ファミリーが住む間取りではないので、そこまで気にはなりませんが。1216号室は2015年3月下旬に月額20万・管理費0円で募集を出して。4月の中旬に賃料を5,000円下げていますね。その後、6月中旬に月額17.4万円・管理費15,000円に修正して決まったようです。2016年5月に退去したようで、同じ月額17.4万円・管理費15,000円ですぐに決まったようです。近くの部屋の相場を読むのが大事ですね。1216号室も価格表に価格の記載がありませんので、地権者住戸ですね。似た広さの部屋だと1208号室(1DK・40.82m2・4,358万円)や1214号室(1LDK・44.3m2・4,498万円)があるので、おそらく4,300~4,400万円あたりだと思います。この1303号室も価格表には載っていません。地権者住戸が多いですね。近い間取りだと1213号室(2LDK・57.5m2・6,398万円)ですが、1階上がって少し広いので価格相場としては6,400~6,500万円かなぁという感じです。12階から15階くらいまでは地権者住戸が多くあり、1315号室もやはり価格表には載っていません。比較できる間取りとしては1213号室(2LDK・57.5m2・6,398万円)で出ています。相場的には、「一つ上の階にある」&「少し広い」という事で6,400~6,500万円あたりだと思います。1316号室は2015年1月下旬に月額27.2万円・管理費0円で募集が出て、2015年2月中旬に月額24.8万円・管理費0円まで価格を下げたようです。あわせて礼金も2ヶ月から1ヶ月にすることですぐに決まったようですね。,○○○万円=利回り○.○%3410号室(月額賃料29.5万~35万円)3610号室(月額賃料37万円)3806号室(月額賃料35.8万円)4208号室(月額賃料29万円)4307号室(月額賃料37万~39万円)4308号室(月額賃料32.6万円)4503号室(月額賃料21.3万~26.2万円)4505号室(月額賃料30万~32.5万円)4506号室(月額賃料29.6万~31万円)4511号室(月額賃料32.9万円)4703号室(月額賃料34.1万~43万円)4705号室(月額賃料45万~49万円)4709号室(月額賃料40万~43万円台)ブリリアタワー池袋のデメリットは?直通エレベーターがない区役所一体型ならではですが、エントランスから住居フロアまで直通エレベーターがありません。エントランスから玄関までオートロックを2回開けないといけません。※最上階は更にフロアにオートロックがあるので、3回オートロックを毎回あけないといけません。セキュリティ的にはいいですが、毎日のことになると面倒かもしれません。このラクセスキーを家族全員が持つのは費用的に高すぎですからね。池袋駅まで歩くとちょっと遠く感じます。歩ける距離ではあるのですが、勤務先へのアクセスがJRや西武池袋線などだと駅直結のメリットはあまりないです。ウエストパークタワー池袋だと池袋駅までの距離がかなり近いので、「駅」を重視するのであれば再検討の余地アリです。※もちろんこのデメリットを差引いてもいい物件であることに間違いはないです。養生箇所がとても多いです。引越し業者さんに全部任せてしまうのであれば問題ありませんが、自力で大きな荷物を搬入するのは諦めたほうがいいでしょう。傷をつけると管理組合から損害賠償を請求されてしまいます。荷物が通る道全てを養生しないといけないので、内廊下の床や廊下など養生箇所が多いので、綿密に引っ越し業者との打ち合わせが必要です。区役所一体だからこそエントランスは居住用と区役所用とでもちろん別れています。気になる人は気になってしまうかもしれません。区役所側の一階にはコンビニやカフェがあるので、多少騒音もありそうです。有無など他にはあんまりない情報だと思います。抽選(※)・・・2ヶ月前の1日から7日までに申込、8日に抽選を行う。各施設を利用する際、空きがある場合は申し込み順とのことです!ビューラウンジやゲストルームは申込が殺到してそうです。資格の勉強や受験勉強のお子さんなんかはスタディルームを使うと集中できそうです。物件データベースは載せちゃいます。新しい物件なので比較的機械式も大きなサイズとなっていますが、ノーマルルーフとハイルーフで区分が分かれているので注意です。外車なんかはタイヤ幅がオーバーしていることも多いので、車検証とにらめっこしてくださいね。普通のセダンとかは大丈夫ですね。空き状況は分かりませんので、不動産屋さんへどうぞ。分かるとは思いますが、一応各種用語の説明です。私も当時現地に行って資料を貰ってきました。申込をしたのですが、抽選から漏れてしまいました・・。中古で購入を検討している方など是非ご覧下さい。価格表になっています。実際に現地でもらったのもなので、ネットで公開しているサイトは少ないと思います。売買で購入する際に新築時の価格は要チェックです。MBダウンロードパンフレット平面図クオリティブック私が現地に行ったときにもらったブリリア(Brillia)のクオリティブックです。ブリリアの品質や基準・設備品質・ユニバーサルデザイン・防災体制・セキュリティなどについて書かれています。MBダウンロードまめ知識ブリリアンタワー池袋?「ブリリアンタワー」ではなく、「ブリリアタワー」です。東京建物のブリリア(Brillia)シリーズは、ブリリアント(Brilliant)が語源となっているので、あながち間違いではないですね。いつまでも輝くを失わない不動産、卓越した品質という意味がこもっているそうです。2-45-2になります。住んで良し、貸して良しのいい物件ですね。運良く買えた人や安く借りられた人はラッキーですね。逆に売りたい人や貸したい人は価格相場を良く見て、信頼できる業者に依頼してくださいね。リセールバリューも高いと思います。造りもしっかりしています。私の中では、東京建物といえば、【ブリリアタワー池袋】と印象付いた物件です。購入・賃貸を検討している方の比較対象(競合)となる物件は以下の物件です。アクセスなど多角的な視野から見てみると良いかもしれません。サブカルチャーで栄える池袋駅から程近いタワーマンションです。池袋駅から出てすぐ見えるのが特徴で目の前には芸術劇場があります。ゴールドクレスト分譲のタワーマンションです。監査にUR都市機構が携わっています。一部にUR都市機構(旧日本住宅公団)が関わったフロアがあります。アウルタワー、ブリリアタワー池袋と並ぶ池袋の代表的なタワーマンションですね。高さがブリリアタワー池袋に負けているので見下ろされる形となってしまったのが残念です。住友不動産の分譲マンションですね。東京建物のブリリアタワー池袋に対抗して時期も被せてきた印象です。難点は、横のお寺ですね。アウルタワー、ブリリアタワー池袋と並ぶ池袋の代表的なタワーマンションですね。高さがブリリアタワー池袋に負けているので見下ろされる形となってしまったのが残念です。ゴールドクレスト分譲のタワーマンションです。監査にUR都市機構が携わっています。一部にUR都市機構(旧日本住宅公団)が関わったフロアがあります。サブカルチャーで栄える池袋駅から程近いタワーマンションです。池袋駅から出てすぐ見えるのが特徴で目の前には芸術劇場があります。住友不動産の分譲マンションですね。東京建物のブリリアタワー池袋に対抗して時期も被せてきた印象です。難点は、横のお寺ですね。ザ・タワーグランディアの1階から3階部分にはクリニックモールなどが入っています。看板の写真を撮影してきましたので、まとめます。賃貸で部屋を探すときにいきなり不動産屋に行くかたは珍しいと思います。豊島区東池袋にある2008年2月築・31階建てのタワーマンションです。新築時は、三井不動産が分譲したマンションです。東京建物のシリーズマンションです。大塚のタワーマンションですね。池袋にも歩くには歩けますが、歩きたくはありません。2013年築の長谷工コーポレーション施工のタワーマンションです。分譲は、相鉄不動産と名鉄不動産の2社で行ったようです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。552棟の物件を掲載中です。59棟の物件を鋭意執筆中です。管理人:みや都内在住20代、金融系勤務ただの物件好きタワマンが建つと、そわそわする。